दिग्गज वॉरेन बफेट को रियल एस्टेट में निवेश करना क्यों पसंद नहीं है?

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रियल एस्टेट कई लोगों के लिए सबसे लोकप्रिय निवेश माध्यम है। हालाँकि, हैरानी की बात है कि दिग्गज निवेशक वॉरेन बफेट ने इसे निवेश के लिए नहीं चुना। ऐसा क्यों?

इसमें मूल्य निर्धारण में कोई अक्षमता नहीं है।

"रियल एस्टेट कोई वस्तु नहीं है। मुझे लगता है कि रियल एस्टेट की कीमत अधिकांश समय सही होती है और ऐसा समय मिलना मुश्किल है जब इसकी कीमत गलत हो," वॉरेन बफेट ने एक बार बर्कशायर हैथवे की शेयरधारक बैठक में बताया था।

अरबपति का निवेश दर्शन उन गुणवत्तापूर्ण व्यवसायों में निवेश करना है जिनके शेयर उनके आंतरिक मूल्य से काफ़ी कम कीमत पर बिक रहे हों। लेकिन रियल एस्टेट में ऐसा कोई अवसर नहीं मिलता। उनका मानना है कि अनुमानित मूल्य से काफ़ी कम कीमत पर रियल एस्टेट खरीदने के ज़्यादा मौके नहीं मिलते।

अन्य व्यवसायों की तुलना में रियल एस्टेट का विश्लेषण करना आसान होता है क्योंकि इसमें अक्सर स्थिर और स्पष्ट नकदी प्रवाह होता है। इससे गलत मूल्य निर्धारण की संभावना कम हो जाती है।

बेशक, बाज़ार पूरी तरह से कुशल नहीं है। जब अर्थव्यवस्था संकट में होती है, तब भी अचल संपत्ति की कीमतों में गिरावट आती है, लेकिन ऐसा बहुत कम होता है।

कोई प्रतिस्पर्धात्मक लाभ नहीं

वॉरेन बफेट ऐसे व्यवसायों से भी बचते हैं जहाँ दूसरों को फ़ायदा हो और उन्हें नहीं। उन्होंने कहा है कि बर्कशायर को पेशेवर रियल एस्टेट निवेशकों पर कोई प्रतिस्पर्धात्मक बढ़त हासिल नहीं है।

रियल एस्टेट का खेल रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों के हाथों में है, जो रियल एस्टेट में विशेषज्ञता रखने वाली निजी कंपनियाँ हैं। ये ट्रस्ट बेहतरीन प्रतिभाओं को नियुक्त करते हैं और उद्योग में उनके सबसे अच्छे संबंध होते हैं। छोटे निवेशक भी अक्सर इन ट्रस्टों के फंड सर्टिफिकेट में निवेश करके अमेरिकी रियल एस्टेट बाजार में भाग लेते हैं।

इस बीच, वॉरेन बफेट और उनका फंड स्टॉक और सूचीबद्ध व्यवसायों में निवेश करने में विशेषज्ञ हैं।

कर बाधाएँ

अमेरिका में, रियल एस्टेट में निवेश करने वाले व्यक्तिगत निवेशकों पर व्यक्तिगत आयकर लगेगा। हालाँकि, जब रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) के अलावा अन्य निगम और व्यवसाय इस क्षेत्र में निवेश करते हैं, तो रियल एस्टेट पर दो बार कर लगेगा: एक बार कॉर्पोरेट स्तर पर और दूसरी बार शेयरधारकों को वितरित करते समय।

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — स्टॉक की तुलना में रियल एस्टेट निवेश प्रबंधन और संचालन के मामले में महंगा है (फोटो: ट्रान खांग)।

महंगा प्रबंधन

स्टॉक और बॉन्ड के विपरीत, रियल एस्टेट एक निष्क्रिय निवेश नहीं है। रियल एस्टेट मालिकों को रखरखाव, संचालन, लीजिंग से लेकर कानूनी मुद्दों तक कई प्रबंधन संबंधी समस्याओं का सामना करना पड़ता है।

इस सारे काम में समय और धन दोनों की लागत लगती है। जब निवेश का पैमाना बड़ा होता है, तो निवेशक अक्सर किसी व्यक्ति या संस्था को रियल एस्टेट का प्रबंधन करने के लिए प्रेरित करते हैं।

बफेट जैसे चतुर निवेशक ऐसे निवेशों से दूर रहते हैं जो उन्हें ज़्यादा रिटर्न देने वाले अवसरों से दूर रखते हैं। उनके लिए, रियल एस्टेट इसी श्रेणी में आता है।

लेकिन इसके अपवाद भी हैं।

कुछ निश्चित परिस्थितियों में, बफेट रियल एस्टेट में निवेश करने को तैयार रहते हैं, जैसे कि संकट के दौरान या बिक्री से उत्पन्न बड़े अवसर के दौरान।

उदाहरण के लिए, 1980 और 1990 के दशक के संकट के दौरान, वॉरेन बफेट ने असफल बचत कंपनियों की परिसमाप्त परिसंपत्तियों को खरीदने के लिए ट्रस्ट कॉर्प की स्थापना की, जिसमें हजारों अचल संपत्तियां शामिल थीं।

इस दौरान, रियल एस्टेट की बिक्री हो रही थी और खरीदार कम थे, और मूल्यांकन बुनियादी बातों से कोसों दूर थे। बफेट ने कहा कि "उस समय रियल एस्टेट का मूल्यांकन बहुत गलत तरीके से किया जा रहा था।"

वॉरेन बफेट सहित कई बाहरी निवेशक इस दौड़ में कूद पड़े हैं। लेकिन गंभीर वित्तीय संकटों के अलावा, इस तरह के गलत मूल्य निर्धारण के अवसर कम ही आते हैं।

हालांकि वह सीधे तौर पर रियल एस्टेट में निवेश करने से बचते हैं, लेकिन अरबपति कभी-कभी REITs जैसे सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स में निवेश करते हैं।

निवेश का यह रूप प्रायः विविधीकृत और अत्यधिक तरल होता है।

इससे बफेट को रियल एस्टेट के उलट, तेज़ी से निवेश करने और निकालने का मौका मिलता है। REITs में शेयरों की तरह ही निवेश किया जाता है, लेकिन वे अभी भी बर्कशायर के पोर्टफोलियो का एक छोटा सा हिस्सा हैं।

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स्रोत