चीन में रियल एस्टेट संकट के बीच "घर बचाव" सेवा

(डैन ट्राई) - दिवालियापन की लहर से एक भूमिगत उद्योग फल-फूल रहा है, जबकि अरबों डॉलर के फंड बड़े पैमाने पर पूंजी निकाल रहे हैं। ये दोनों चरम स्थितियां चीनी रियल एस्टेट बाजार में बढ़ती गहरी दरारों को उजागर करती हैं।

चीन में चार साल से चल रही संपत्ति की मंदी के बीच, सोशल मीडिया पर एक अजीबोगरीब कहानी घूम रही है। लाखों घर मालिकों को "नेगेटिव इक्विटी" (उनके घर की कीमत बैंक को दिए गए कर्ज से कम) और अपनी संपत्ति खोने के जोखिम का सामना करना पड़ रहा है, ऐसे में एक आश्चर्यजनक समाधान सामने आया है: अगर बैंक आपका घर ज़ब्त भी कर ले, तो भी आप उसे कानूनी तौर पर अपने पास रख सकते हैं।

जिज्ञासावश लियान्हे ज़ाओबाओ के एक रिपोर्टर ने इसकी तहकीकात की। एक पोस्ट पर टिप्पणी करने के कुछ ही दिनों बाद, उन्हें "विशेषज्ञों" के एक दर्जन से ज़्यादा संदेश मिले, जिनमें से सभी "घर को बचाने" में मदद करने के लिए प्रतिबद्ध थे।

यह एक छाया उद्योग की झलक है, जो बाजार की हताशा से पैदा हुई एक अनोखी सेवा है।

चीन के रियल एस्टेट बाजार में मंदी के कारण, एक संदिग्ध गृह-बचाव व्यवसाय "नकारात्मक इक्विटी" के कारण नकदी प्राप्त कर रहा है, जो गृहस्वामी अपने स्वयं के खराब ऋणों को वापस खरीदकर अपनी संपत्ति को बनाए रखने का प्रयास कर रहे हैं (फोटो: रॉयटर्स)।

अनोखे घरेलू बचाव के तरीके

"आप न सिर्फ़ अपना घर खो देंगे, बल्कि दूसरों की तुलना में एक दशक पीछे भी रह जाएँगे। नया घर ख़रीदना बहुत मुश्किल होगा," एक महिला विशेषज्ञ ने फ़ोन पर चेतावनी दी, उसने अपना कर्ज़ न चुका पाने के भयानक परिणामों का आधा घंटा विश्लेषण करने के बाद।

अपने ग्राहकों को डराने के बाद, उसने अपनी पहली तरकीब अपनाई: मासिक भुगतान कम करने के लिए ऋण का पुनर्गठन किया, जिससे मकान मालिक को मुश्किल दौर से कुछ समय के लिए बाहर निकलने में मदद मिली। उसने आत्मविश्वास से कहा, "अगर आप कुछ साल और रुक गए, तो घरों की कीमतें ज़रूर फिर से बढ़ जाएँगी।"

लेकिन असली राज़ तब खुलता है जब ग्राहक हिचकिचाता है। यह प्रक्रिया कहीं ज़्यादा जटिल और साहसिक है।

यह सक्रिय दिवालियापन है। उस समय, मकान मालिक किश्तें देना बंद कर देगा, बैंक को संपत्ति ज़ब्त करने देगा और उसे न्यायिक नीलामी के लिए रख देगा।

यहीं पर "रिश्तेदार" की भूमिका आती है। कोई विश्वसनीय रिश्तेदार या दोस्त, किसी "हाउस रेस्क्यू कंपनी" की मदद से, बोली लगाकर घर वापस खरीद लेगा, अक्सर बाज़ार मूल्य से आधी कीमत पर। कागज़ों पर, मालिकाना हक बदल गया है, लेकिन असल में, पुराने मालिक के पास अभी भी इसे इस्तेमाल करने का पूरा अधिकार है।

यह अपने ही कर्ज की पुनर्खरीद भी है। चूँकि नीलामी मूल्य कम है, इसलिए बैंक का कर्ज अभी तक चुकाया नहीं गया है। बैंक शेष राशि की वसूली जारी रखेगा। हालाँकि, अगर मकान मालिक के पास ज़ब्त करने के लिए कोई अन्य संपत्ति नहीं है, तो बैंक "प्रवर्तन रोक" देगा और डूबत कर्ज को एक परिसंपत्ति प्रबंधन कंपनी (AMC) को भारी छूट पर, अक्सर मूल मूल्य के केवल 30% पर, बेच देगा। इस बिंदु पर, एक मध्यस्थ कंपनी के माध्यम से, चूककर्ता अपने कर्ज को सस्ते दाम पर वापस खरीद सकता है।

नतीजा एक पूरी तरह से बंद दुष्चक्र बन जाता है। मकान मालिक न सिर्फ़ अपने सिर पर छत रखता है, बल्कि अपना ज़्यादातर कर्ज़ भी चुका देता है। बेशक, यह "चमत्कार" मुफ़्त में नहीं मिलता।

"घर बचाव" सेवा - दिवालियापन के दर्द से पैसा कमाना

"गृह बचाव कंपनियों" का उदय, सबसे विकट परिस्थितियों में भी, आपूर्ति और माँग के नियम का स्पष्ट उदाहरण है। जब लाखों लोग एक ही समस्या का सामना करते हैं, तो उसका समाधान करने के लिए एक नया सेवा उद्योग जन्म लेता है।

उनका बिज़नेस मॉडल कानूनी खामियों और ग्राहकों की जानकारी के अभाव का फायदा उठाने पर आधारित है। सेवा शुल्क सस्ता नहीं है, जो शुरुआती लोन राशि के 5% से लेकर बाकी लोन राशि के 8% से 20% तक हो सकता है। लाखों युआन के गिरवी ऋण के साथ, यह एक बहुत बड़ी राशि है।

एक महिला विशेषज्ञ ने बताया, "हम आपका पैसा नहीं लेते। हम सिर्फ़ वह पूँजी लेते हैं जो आपको बैंक को देनी होती है।" यह तर्क, हालाँकि कुछ हद तक भ्रामक है, लेकिन मुश्किल हालात में फंसे लोगों की मानसिकता पर चोट करता है: सब कुछ गँवाने से बेहतर है कि संपत्ति रखने और कर्ज़ कम करने के लिए बड़ी फ़ीस चुकाई जाए।

बाज़ार तेज़ी से बढ़ रहा है। रेडनोट प्लेटफ़ॉर्म पर, "मॉर्गेज डिफॉल्ट" विषय पर लगभग 6 करोड़ बार देखा गया है। कंपनियाँ दावा करती हैं कि उन्हें अपार्टमेंट और दफ़्तरों से लेकर होटलों और फ़ैक्टरियों तक, सभी प्रकार की संपत्तियों के डूबत ऋणों को संभालने का अनुभव है, और अब वे देश भर में काम कर रही हैं।

आँकड़े भी कुछ हद तक इसकी पुष्टि करते हैं। गुओक्सिंडा के आँकड़े बताते हैं कि अकेले 2024 में, 658,000 संपत्तियाँ न्यायिक नीलामी के लिए रखी गईं, जो पिछले वर्ष की तुलना में 51.69% अधिक है। अन्य शोध संस्थानों के अनुसार यह आँकड़ा और भी ज़्यादा, 16 लाख इकाइयों तक पहुँच सकता है।

लेकिन विश्लेषकों का कहना है कि गृह बचाव सेवाएँ केवल एक अस्थायी दर्द निवारक हैं, मूल समस्या का इलाज नहीं। इस प्रक्रिया में शामिल होने वाले गृहस्वामी खुद को कानूनी पचड़े में डाल रहे हैं, जिससे जटिल मुकदमेबाजी और भविष्य में और भी गंभीर ऋण संकट का खतरा बढ़ रहा है।

वृहद स्तर पर, इस तरह का "गढ़ा हुआ" और हस्तांतरित खराब ऋण चीन की पहले से ही कमजोर वित्तीय प्रणाली में एक और टाइम बम लगाने जैसा है।

अंतरराष्ट्रीय निवेशक फिर से रिकॉर्ड घाटे में 140 अरब डॉलर की संपत्ति बेचने के लिए दौड़ पड़े हैं। तस्वीर में चीन के किदोंग शहर में ओकट्री कैपिटल मैनेजमेंट द्वारा नियंत्रित एक परियोजना में लगभग खाली पड़े दो आवासीय भूखंड हैं (फोटो: ब्लूमबर्ग)।

क्रूर पलायन: 140 बिलियन डॉलर की वाणिज्यिक अचल संपत्ति "वाष्पित" हो गई

लोगों की दौलत को अपने पास रखने की कोशिशों के ठीक उलट, अंतरराष्ट्रीय निवेशक बड़े पैमाने पर और बेरहमी से भाग रहे हैं। पिछले 15 सालों में उन्होंने चीनी दफ्तरों, शॉपिंग मॉल और गोदामों पर जो लगभग 140 अरब डॉलर का दांव लगाया है, वह अब एक बड़ा बोझ बन गया है।

वैश्विक वित्तीय मानचित्र पर ब्लैकरॉक, कार्लाइल ग्रुप, एचएसबीसी और स्टैंडर्ड चार्टर्ड जैसे प्रसिद्ध नाम, सभी वापसी के तरीकों की तलाश कर रहे हैं, जिसमें भारी नुकसान पर अपनी संपत्ति बेचना भी शामिल है।

ब्लूमबर्ग इंटेलिजेंस के अनुसार, चीन में संकटग्रस्त बिक्री 2023 और 2024 के बीच कुल 16 अरब डॉलर तक पहुँचने की उम्मीद है, जो पिछले साल के कुल लेनदेन का 22% है। बैंकरों और निवेशकों का अनुमान है कि बीजिंग और शंघाई में ग्रेड ए कार्यालय भवनों का पूंजीगत मूल्य 2019 के अपने चरम से कम से कम 40% कम हो गया है।

क्लासिक "भगोड़ा" सौदे एक ऐसी कहानी बन गए हैं जो वित्तीय दुनिया में चारों ओर फैलती रहती है।

ब्लैकरॉक का "सफाया": 2024 के अंत में, वाटरफ्रंट प्लेस कॉम्प्लेक्स (शंघाई) में दो कार्यालय भवनों को बेचने में विफल रहने के बाद, ब्लैकरॉक के फंड ने अपनी संपत्तियों को छोड़ने का फैसला किया और 780 मिलियन युआन के ऋण का प्रबंधन स्टैंडर्ड चार्टर्ड बैंक को सौंप दिया। इस कदम से उनका 420 मिलियन युआन का इक्विटी निवेश पूरी तरह से खत्म हो गया।

कार्लाइल को 50% का नुकसान: शंघाई में ही, कार्लाइल ग्रुप के फंड ने द क्रेस्ट बिल्डिंग को 826 मिलियन युआन में बेच दिया, जो कि लगभग एक दशक पहले इसके लिए चुकाई गई राशि का मात्र 57% है, यहां तक ​​कि 1 बिलियन युआन के बंधक से भी कम है।

ओकट्री का "पूर्व का वेनिस": ओकट्री कैपिटल जैसी संकटग्रस्त संपत्तियों की तलाश करने वाली गिद्ध निधि को भी एवरग्रांडे से जब्त किए गए एवरग्रांडे वेनिस रिसॉर्ट प्रोजेक्ट से जूझना पड़ा है। वहाँ घरों की कीमतें अपने चरम से आधे से भी ज़्यादा गिर गई हैं।

ई-कॉमर्स बूम की बदौलत कभी एक आकर्षक क्षेत्र के रूप में देखा जाने वाला लॉजिस्टिक्स क्षेत्र भी अब ज़रूरत से ज़्यादा आपूर्ति से अछूता नहीं रहा। सबसे बड़े खिलाड़ियों में से एक, ब्लैकस्टोन को ग्राहकों को बनाए रखने के लिए औसतन 25% किराए में कटौती स्वीकार करनी पड़ी है।

इसका समाधान केवल "घर बचाना" या "इसे बेचना" नहीं हो सकता।

मैक्रो डेटा पर नज़र डालें तो तस्वीर और भी निराशाजनक है। चीन के राष्ट्रीय सांख्यिकी ब्यूरो (एनबीएस) की 20 अक्टूबर को जारी नवीनतम रिपोर्ट से पता चला है कि सितंबर में नए घरों की कीमतों में पिछले महीने की तुलना में 0.4% की गिरावट आई है - जो 11 महीनों में सबसे तेज़ मासिक गिरावट है।

बीजिंग और शेन्ज़ेन जैसे प्रथम श्रेणी के शहरों से लेकर निम्न श्रेणी के शहरों तक, मंदी व्यापक रूप से फैली हुई है। गोल्डमैन सैक्स ने कहा कि छोटे शहरों को "कमज़ोर विकास की बुनियादी बातों और अत्यधिक आपूर्ति" के कारण बढ़ती कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मामले में, स्थिति और भी बदतर है। 2024 में चीन भर में कार्यालयों के लिए रिक्तियों की दर लगभग 25% तक पहुँच गई, जो अब तक का सबसे उच्च स्तर है। भवन मालिक एक भयंकर "छूट युद्ध" में फँस गए हैं, जिसके कारण औसत किराए में 6.9% की गिरावट आई है, जो अब तक की सबसे तीव्र वार्षिक गिरावट है। सीबीआरई का अनुमान है कि शंघाई का बाज़ार 2028 से पहले सभी नई आपूर्ति को समाहित नहीं कर पाएगा।

चीन की वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए "खोया हुआ दशक" की चेतावनियाँ पहले से कहीं अधिक स्पष्ट हैं (फोटो: गेटी)।

घरेलू लोगों द्वारा अपने घरों को बचाने की कोशिश करने और अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय संस्थानों द्वारा चीन में अपनी संपत्तियां बेचने की कहानियां, हालांकि विपरीत हैं, लेकिन दोनों एक ही बीमारी के लक्षण हैं: विश्वास का पतन और आपूर्ति और मांग में गंभीर असंतुलन।

"घर बचाव" योजना चाहे कितनी भी चतुर और अनोखी क्यों न हो, यह केवल एक अस्थायी समाधान है, घाव भरने के बजाय उसे ढकने का एक तरीका है। यह मूल समस्या का समाधान नहीं करता: घरों की कीमतें बहुत गिर गई हैं और लोगों की आय अब सुरक्षित नहीं रही।

इस बीच, विदेशी निवेशकों का पलायन बाज़ार की सुधार संभावनाओं में अविश्वास का स्पष्ट संकेत है। उन्हें अब चीनी रियल एस्टेट की विकास कहानी पर भरोसा नहीं रहा।

ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स के निकोलस विल्सन ने चेतावनी देते हुए कहा, "2030 तक, इमारतों का नाममात्र मूल्य 2020 की तुलना में कम हो सकता है", उन्होंने आगे कहा कि चीन की वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए "खोया दशक" की संभावना एक वास्तविकता बन रही है।

स्पष्ट रूप से, इस संकट का समाधान वित्तीय चालबाज़ियों या घबराहट में की गई बिक्री में नहीं है। इसके लिए एक अधिक व्यापक समाधान की आवश्यकता है, जो आर्थिक सुधार, रोज़गार स्थिरता और सबसे महत्वपूर्ण, नागरिकों और निवेशकों, दोनों के बीच विश्वास के पुनर्निर्माण पर आधारित हो।

स्रोत: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm