चीन में रियल एस्टेट संकट के बीच "घर बचाव" सेवाएं उभर कर सामने आई हैं।

(दान त्रि अखबार) - दिवालियापन की लहर के बीच एक अवैध कारोबार फल-फूल रहा है, जबकि अरबों डॉलर के फंड बड़े पैमाने पर पूंजी निकाल रहे हैं। ये दो चरम स्थितियां चीन के रियल एस्टेट बाजार में बढ़ती गहरी दरारों को उजागर करती हैं।

चीन के रियल एस्टेट बाजार में चार साल से चल रही मंदी के बीच, सोशल मीडिया पर एक विचित्र कहानी वायरल हो रही है। लाखों मकान मालिकों को "नकारात्मक इक्विटी" (उनके घर का मूल्य उनके शेष बंधक से कम हो जाना) और अपनी संपत्ति पूरी तरह खोने के खतरे का सामना करना पड़ रहा है, ऐसे में एक अप्रत्याशित समाधान सामने आया है: भले ही आपके घर की नीलामी हो जाए, फिर भी आप कानूनी रूप से उसके मालिक बने रह सकते हैं।

जिज्ञासावश, लियान्हे ज़ाओबाओ के एक पत्रकार ने इस मामले की जांच शुरू की। एक पोस्ट पर टिप्पणी करने के कुछ ही दिनों बाद, उन्हें "विशेषज्ञों" के एक दर्जन से अधिक संदेश मिले, जिनमें सभी ने दावा किया कि वे "घर को बचाने" में मदद कर सकते हैं।

यह एक संदिग्ध व्यवसाय का प्रवेश द्वार है, एक अनूठी सेवा जो बाजार की हताशा से ही पैदा हुई है।

चीन के ठप पड़े रियल एस्टेट बाजार के बीच, एक संदिग्ध गृह-बचाव व्यवसाय खूब पैसा कमा रहा है क्योंकि नकारात्मक इक्विटी वाले मकान मालिक अपने खराब ऋणों को वापस खरीदकर अपनी संपत्तियों को बनाए रखने की कोशिश कर रहे हैं (फोटो: रॉयटर्स)।

घर में बचाव की अनूठी रणनीतियाँ

"आप सिर्फ अपना घर ही नहीं खो रहे हैं; आप दूसरों की तुलना में एक दशक पीछे रह जाएंगे। नया घर खरीदना एक दूर का सपना बन जाएगा," एक महिला विशेषज्ञ ने फोन पर चेतावनी दी, आधे घंटे तक कर्ज का भुगतान रोकने के गंभीर परिणामों का विश्लेषण करने के बाद।

ग्राहक को चिंता में डालने के बाद, उसने अपनी पहली रणनीति अपनाई: मासिक किस्त कम करने के लिए ऋण का पुनर्गठन करना, जिससे मकान मालिक को इस कठिन दौर से अस्थायी रूप से निकलने में मदद मिल सके। उसने आत्मविश्वास से कहा, "बस कुछ और साल इंतज़ार कीजिए, और मकानों की कीमतें निश्चित रूप से फिर से बढ़ेंगी।"

लेकिन असली रहस्य तभी सामने आता है जब ग्राहक हिचकिचाहट दिखाता है। यह प्रक्रिया कहीं अधिक जटिल और जोखिम भरी है।

यह जानबूझकर की गई चूक है। ऐसे में, मकान मालिक किश्तों का भुगतान करना बंद कर देता है, जिससे बैंक को संपत्ति जब्त करने और उसे नीलाम करने का अधिकार मिल जाता है।

ऐसे में "रिश्तेदार" दखल देते हैं। कोई भरोसेमंद रिश्तेदार या दोस्त, किसी "होम रेस्क्यू कंपनी" की मदद से, नीलामी में हिस्सा लेता है और घर को वापस खरीद लेता है, अक्सर बाजार मूल्य के आधे दाम पर। कागजों पर मालिकाना हक बदल जाता है, लेकिन असल में, पिछले मालिक के पास ही घर के इस्तेमाल के पूरे अधिकार बने रहते हैं।

इसमें अपना ही कर्ज चुकाना भी शामिल है। नीलामी में कम कीमत मिलने के कारण बैंक का कर्ज बकाया रह जाता है। बैंक शेष राशि की वसूली जारी रखेगा। हालांकि, अगर मकान मालिक के पास जब्त करने लायक कोई अन्य संपत्ति नहीं है, तो बैंक "वसूली बंद कर देगा" और बकाया कर्ज को किसी एसेट मैनेजमेंट कंपनी (AMC) को काफी कम कीमत पर बेच देगा, आमतौर पर मूल कीमत का केवल 30%। इस स्थिति में, मध्यस्थ कंपनी के माध्यम से, बकायादार अपना कर्ज बहुत कम कीमत पर वापस खरीद सकता है।

इसका नतीजा यह हुआ कि दुष्चक्र पूरी तरह टूट गया। मकान मालिक ने न केवल अपना घर बचा लिया बल्कि अपने कर्ज का एक बड़ा हिस्सा भी चुका दिया। बेशक, यह "चमत्कार" मुफ्त में नहीं मिला।

"होम रेस्क्यू" सेवाएं - दिवालियापन के दर्द से मुनाफा कमाना।

"घरेलू सहायता कंपनियों" का उदय, सबसे विकट परिस्थितियों में भी, मांग और आपूर्ति के नियम का सबसे स्पष्ट प्रमाण है। जब लाखों लोग एक ही समस्या का सामना करते हैं, तो उसे हल करने के लिए एक नया सेवा उद्योग उभर कर सामने आता है।

उनका व्यापारिक मॉडल कानूनी खामियों और ग्राहकों की अज्ञानता का फायदा उठाने पर आधारित है। सेवा शुल्क काफी अधिक है, जो प्रारंभिक ऋण राशि का 5% या शेष राशि का 8% से 20% तक होता है। लाखों युआन के ऋणों के लिए यह एक बहुत बड़ी रकम है।

"हम आपका पैसा नहीं ले रहे हैं। हम केवल बैंक को आपके द्वारा देय मूलधन ले रहे हैं," एक महिला विशेषज्ञ ने समझाया। यह तर्क, हालांकि कुछ हद तक भ्रामक था, लेकिन संकट में फंसे लोगों को प्रभावित कर गया: संपत्ति को बचाए रखने और कर्ज कम करने के लिए बड़ी रकम चुकाना, सब कुछ खोने से बेहतर है।

इस बाजार का आकार तेजी से बढ़ रहा है। रेडनोट प्लेटफॉर्म पर "मॉर्गेज डिफॉल्ट" विषय को लगभग 6 करोड़ बार देखा जा चुका है। कंपनियां दावा करती हैं कि उन्हें अपार्टमेंट, ऑफिस, होटल और फैक्ट्रियों सहित सभी प्रकार की संपत्तियों के बैड डेट्स को संभालने का अनुभव है और अब वे पूरे देश में सेवाएं दे रही हैं।

आंकड़े भी आंशिक रूप से इसकी पुष्टि करते हैं। गुओक्सिडा के आंकड़ों से पता चलता है कि अकेले 2024 में 658,000 संपत्तियों की न्यायिक नीलामी हुई, जो पिछले वर्ष की तुलना में 51.69% अधिक है। अन्य शोध संस्थान तो इससे भी अधिक आंकड़े बताते हैं, जो 16 लाख संपत्तियों तक हैं।

हालांकि, विश्लेषकों का कहना है कि गृह बचाव सेवाएं केवल अस्थायी राहत हैं और मूल कारण का इलाज नहीं कर सकतीं। इस प्रक्रिया में शामिल होने वाले गृहस्वामी खुद को कानूनी उलझन में डाल रहे हैं, जिससे भविष्य में जटिल मुकदमों और गंभीर क्रेडिट संकट में फंसने का खतरा है।

व्यापक स्तर पर, जिस तरह से खराब ऋणों को "हेरफेर" किया जा रहा है और इधर-उधर स्थानांतरित किया जा रहा है, वह चीन की पहले से ही नाजुक वित्तीय प्रणाली में एक और टाइम बम लगाने के बराबर है।

अंतर्राष्ट्रीय निवेशक एक बार फिर रिकॉर्ड तोड़ नुकसान पर 140 अरब डॉलर की संपत्तियां धड़ल्ले से बेच रहे हैं। तस्वीर में चीन के किदोंग शहर में ओकट्री कैपिटल मैनेजमेंट द्वारा नियंत्रित एक परियोजना में लगभग खाली पड़े दो आवासीय भूखंड दिखाए गए हैं (फोटो: ब्लूमबर्ग)।

एक विनाशकारी पलायन: 140 अरब डॉलर मूल्य की वाणिज्यिक अचल संपत्ति "गायब" हो गई।

नागरिकों द्वारा अपनी संपत्ति को बचाए रखने के प्रयासों के बिल्कुल विपरीत, अंतरराष्ट्रीय निवेशक बड़े पैमाने पर और विनाशकारी पलायन कर रहे हैं। पिछले 15 वर्षों में उन्होंने चीन में कार्यालयों, शॉपिंग मॉल और गोदामों में लगभग 140 अरब डॉलर का निवेश किया था, जो अब एक भारी बोझ बन गया है।

वैश्विक वित्तीय मानचित्र पर ब्लैक रॉक, कार्लाइल ग्रुप, एचएसबीसी और स्टैंडर्ड चार्टर्ड जैसी प्रमुख कंपनियां भारी नुकसान पर संपत्तियों को बेचने सहित बाहर निकलने के तरीकों की तलाश कर रही हैं।

ब्लूमबर्ग इंटेलिजेंस के अनुसार, चीन में संकटग्रस्त संपत्तियों की बिक्री का कुल मूल्य 2023 और 2024 के बीच 16 अरब डॉलर तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष के कुल लेनदेन का 22% था – यह एक अभूतपूर्व दर है। बैंकरों और निवेशकों का अनुमान है कि बीजिंग और शंघाई में ग्रेड ए कार्यालय भवनों का पूंजी मूल्य 2019 में अपने चरम स्तर की तुलना में कम से कम 40% तक गिर गया है।

वित्तीय जगत में "जहाज छोड़कर भागने" जैसे क्लासिक सौदे व्यापक रूप से प्रचलित कहानियाँ बन गए हैं।

ब्लैकरॉक का सफाया: 2024 के अंत में, वाटरफ्रंट प्लेस कॉम्प्लेक्स (शंघाई) में दो कार्यालय भवनों को बेचने में विफल रहने के बाद, ब्लैकरॉक के फंड ने संपत्तियों को छोड़ने का फैसला किया, जिससे 780 मिलियन युआन के ऋण का प्रबंधन स्टैंडर्ड चार्टर्ड बैंक को सौंप दिया गया। इस कदम से उनका 420 मिलियन युआन का इक्विटी निवेश पूरी तरह से समाप्त हो गया।

कार्लाइल का 50% घाटे का सौदा: शंघाई में ही, कार्लाइल ग्रुप के फंड ने द क्रेस्ट बिल्डिंग को 826 मिलियन युआन में बेच दिया, जो कि उस कीमत का केवल 57% है जिस पर उन्होंने इसे लगभग एक दशक पहले खरीदा था, और यह 1 बिलियन युआन के बंधक ऋण से भी कम है।

ओकट्री का "पूर्व का वेनिस": ओकट्री कैपिटल जैसी "गिद्ध" निधि, जो दुर्लभ संपत्तियों की खोज में माहिर है, भी एवरग्रांडे वेनिस रिसॉर्ट मेगा-प्रोजेक्ट से जूझ रही है, जिसे उन्होंने एवरग्रांडे से हासिल किया था। वहां घरों की कीमतें अपने चरम से आधे से भी अधिक गिर चुकी हैं।

ई-कॉमर्स की तेज़ी के चलते कभी उज्ज्वल माने जाने वाले लॉजिस्टिक्स क्षेत्र भी अतिआपूर्ति से अछूता नहीं है। खबरों के अनुसार, सबसे बड़े खिलाड़ियों में से एक, ब्लैकस्टोन को ग्राहकों को बनाए रखने के लिए किराये की दरों में औसतन 25% की कमी स्वीकार करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

इसका समाधान केवल "घर को बचाना" या "संपत्तियों को बेचना" नहीं हो सकता।

व्यापक आर्थिक आंकड़ों पर नजर डालने से स्थिति और भी खराब हो जाती है। चीन के राष्ट्रीय सांख्यिकी ब्यूरो (एनबीएस) द्वारा 20 अक्टूबर को जारी नवीनतम रिपोर्ट से पता चलता है कि सितंबर में नए घरों की कीमतों में पिछले महीने की तुलना में 0.4% की गिरावट आई है - जो पिछले 11 महीनों में सबसे तेज मासिक गिरावट है।

बीजिंग और शेन्ज़ेन जैसे शीर्ष श्रेणी के शहरों से लेकर निचले स्तर के शहरी क्षेत्रों तक, हर जगह गिरावट देखी जा रही है। गोल्डमैन सैक्स का कहना है कि "कमजोर विकास आधारभूत संरचना और अत्यधिक आपूर्ति" के कारण छोटे शहरों को और भी अधिक कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लिए स्थिति और भी बदतर है। 2024 में पूरे चीन में कार्यालयों की रिक्ति दर लगभग 25% तक पहुंच गई, जो इतिहास में सबसे उच्च स्तर है। भवन मालिक एक भयंकर "मूल्य युद्ध" में फंस गए, जिसके कारण औसत किराए में 6.9% की गिरावट आई - जो अब तक की सबसे तेज वार्षिक गिरावट है। CBRE का अनुमान है कि शंघाई बाजार 2028 से पहले सभी नई आपूर्ति को अवशोषित करने में सक्षम नहीं होगा।

चीनी वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लिए "खोए हुए दशक" की चेतावनी पहले से कहीं अधिक स्पष्ट होती जा रही है (फोटो: गेटी)।

चीन के नागरिकों द्वारा अपने घरों को बचाने के लिए बेताब कोशिशों और अंतरराष्ट्रीय वित्तीय संस्थानों द्वारा चीन में संपत्तियों को बेचने की विरोधाभासी कहानियां, दोनों एक ही बीमारी के लक्षण हैं: विश्वास का पतन और आपूर्ति-मांग का गंभीर असंतुलन।

चाहे "आवास बचाव" योजना कितनी भी चतुराई भरी या अनूठी क्यों न हो, यह केवल एक अस्थायी समाधान है, एक नासूर को भरने के बजाय उसे ढकने का एक तरीका है। यह मूल समस्या का समाधान नहीं करती: आवास की कीमतें बहुत कम हो गई हैं और लोगों की आय अब सुरक्षित नहीं है।

इस बीच, विदेशी निवेशकों का पलायन बाजार की रिकवरी की संभावनाओं में अविश्वास का स्पष्ट संकेत है। उन्हें अब चीनी रियल एस्टेट के विकास की कहानी पर भरोसा नहीं रहा।

ऑक्सफोर्ड के अर्थशास्त्र विशेषज्ञ निकोलस विल्सन ने एक चेतावनीपूर्ण आकलन जारी किया: "2030 तक, इमारतों का नाममात्र मूल्य 2020 की तुलना में भी कम हो सकता है।" उनके अनुसार, चीनी वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए "खोए हुए दशक" की संभावना धीरे-धीरे वास्तविकता बनती जा रही है।

स्पष्ट है कि इस संकट का समाधान वित्तीय हथकंडों या घबराहट में की गई बिक्री में नहीं निहित है। इसके लिए एक अधिक व्यापक समाधान की आवश्यकता है, जो आर्थिक सुधार, रोजगार स्थिरता और सबसे महत्वपूर्ण रूप से, जनता और निवेशकों दोनों के बीच विश्वास का पुनर्निर्माण करने पर आधारित हो।

स्रोत: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm