हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क हटाना

हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 100 वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजनाएं वित्तीय दायित्वों की अधिसूचना की प्रतीक्षा में हैं।

पिछले सप्ताह के अंत में हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष गुयेन वान डुओक और संबंधित विभागों के साथ एक कार्य सत्र में, थू थिएम इको स्मार्ट सिटी परियोजना (एन खान वार्ड) के निवेशक - लोट्टे प्रॉपर्टीज एचसीएमसी कंपनी लिमिटेड (लोट्टे, कोरिया) के महानिदेशक श्री जुन सुंग हो ने परियोजना को लागू करना जारी रखने की इच्छा व्यक्त की, यदि हो ची मिन्ह सिटी निवेश बाधाओं को दूर करता है, विशेष रूप से परियोजना के अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क 5.4%/वर्ष से छूट।

वित्तीय दायित्वों वाली 100 परियोजनाएँ

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष गुयेन वान डुओक ने उद्यमों की सिफारिशों को स्वीकार किया है और कहा है कि वे उचित समाधानों पर विचार के लिए केंद्र सरकार को रिपोर्ट करेंगे। शहर के नेता लोटे का स्वागत करते हैं कि वे आगे भी साथ देते रहेंगे, कठिनाइयों को साझा करेंगे और परियोजना को समय पर लागू करेंगे।

दरअसल, लोटे द्वारा उठाई गई समस्या कोई अकेला मामला नहीं है। इससे पहले, एम्पायर सिटी परियोजना के निवेशक - इंपीरियल सिटी जॉइंट वेंचर - ने भी हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को एक दस्तावेज़ भेजकर उत्पन्न वित्तीय दायित्वों की समीक्षा करने का अनुरोध किया था।

इस इकाई के अनुसार, 2017 से, उद्यम ने लगभग 3,600 बिलियन वीएनडी के अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है और शहर के भूमि आवंटन निर्णय में यह भी स्पष्ट रूप से कहा गया है कि उद्यम को एकमुश्त भूमि पट्टे के भुगतान से भूमि उपयोग शुल्क संग्रह के साथ भूमि आवंटन पर स्विच करते समय "अधिक भुगतान नहीं करना पड़ता है"।

इस आधार पर, परियोजना ने लगभग 1,200 अपार्टमेंट के बराबर, तीन क्लस्टर निर्माण कार्य पूरे करके निवासियों को सौंप दिए हैं। हालाँकि, अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना एक "बड़ा बोझ" माना जाता है, जो पूँजी प्रवाह और व्यावसायिक योजनाओं को गंभीर रूप से प्रभावित करता है।

एम्पायर सिटी परियोजना का एक कोना प्रक्रियागत कठिनाइयों का सामना कर रहा है। फोटो: होआंग ट्रियू

इसी तरह, हो ची मिन्ह सिटी कर प्राधिकरण ने हाल ही में एक दस्तावेज़ जारी कर हंग लोक फाट रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी से ग्रीन स्टार स्काई गार्डन परियोजना के लिए अतिरिक्त 400 बिलियन वियतनामी डोंग का भुगतान करने का अनुरोध किया है। हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अनुसार, शहर में वर्तमान में लगभग 100 वाणिज्यिक रियल एस्टेट परियोजनाएँ वित्तीय दायित्वों की अधिसूचना की "प्रतीक्षा" कर रही हैं, जिनमें नोवालैंड , हंग थिन्ह लैंड और टीटीसी लैंड जैसे उद्यमों की कई बड़े पैमाने की परियोजनाएँ शामिल हैं।

होआरईए के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि एसोसिएशन ने बार-बार उन मामलों में अतिरिक्त 5.4% कर वसूलने के नियम को पूरी तरह से समाप्त करने का प्रस्ताव रखा है जहाँ उद्यमों की कोई गलती नहीं है। उनके अनुसार, "वित्तीय दायित्वों के निर्धारण में देरी मुख्यतः प्रशासनिक प्रक्रियाओं के कारण होती है, निवेशकों की गलती के कारण नहीं।"

श्री चाऊ के अनुसार, इस तंत्र के कारण न केवल व्यवसायों को नुकसान होता है, बल्कि बजट राजस्व की भी हानि होती है, क्योंकि भूमि उपयोग शुल्क "निलंबित" हो जाता है और समय पर भुगतान नहीं किया जा सकता है, जबकि कई परियोजनाओं को अस्थायी रूप से निर्माण रोकना पड़ता है, जिससे भूमि निधि की बर्बादी होती है।

उनका मानना ​​है कि यदि सरकार इस समस्या का समाधान कर सकती है, तो "निलंबित" परियोजनाएं शीघ्र ही अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा कर लेंगी, जिससे रियल एस्टेट बाजार के लिए हजारों अरबों डाँग के पूंजी प्रवाह को रोका जा सकेगा।

उन्होंने ज़ोर देकर कहा, "भूमि उपयोग शुल्क आवास आपूर्ति बहाल करने और आर्थिक विकास को बढ़ावा देने की कुंजी है। जब यह मुद्दा पूरी तरह से हल हो जाएगा, तो यह वियतनाम के निवेश वातावरण के लिए भी एक महत्वपूर्ण गारंटी होगी।"

सबसे बड़ी गाँठ

वियतनाम युवा उद्यमी संघ (वीवाईईए) के अध्यक्ष और साइगॉन थुओंग टिन रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (टीटीसी लैंड) की संस्थापक परिषद के अध्यक्ष श्री डांग होंग आन्ह ने कहा कि भूमि वित्तीय दायित्वों से संबंधित समस्याएं हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट बाजार के विकास में बाधा डालने वाली "सबसे बड़ी अड़चन" हैं।

उन्होंने कहा, "2024 के भूमि कानून और डिक्री 103/2024/एनडी-सीपी के प्रावधानों के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क उस समय के अनुसार निर्धारित किया जाता है जब राज्य भूमि आवंटन का निर्णय जारी करता है। लेकिन वास्तव में, कई बड़ी परियोजनाएँ चरणों में क्रियान्वित की जाती हैं, और हर बार भूमि आवंटित होने पर एक नई कीमत निर्धारित करनी पड़ती है, जिससे असुविधा होती है।"

उन्होंने कई परियोजनाओं का उदाहरण दिया जिनमें शहर ने निवेशकों को निर्माण शुरू करने के लिए पहले चरण के लिए अस्थायी रूप से ज़मीन आवंटित की, जबकि बाकी परियोजनाओं को मुआवज़ा मिलने और साइट की मंज़ूरी मिलने का इंतज़ार करना पड़ा। जब पहले चरण की ज़मीन आवंटित करने का फ़ैसला हुआ, तो कंपनी ने विस्तृत योजना के आधार पर पूरी परियोजना के लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया।

हालांकि, जब शेष भूमि आवंटित की गई, तो अधिकारियों ने नई भूमि की कीमत के अनुसार अतिरिक्त वित्तीय दायित्वों का निर्धारण किया, जिससे उद्यम को सैकड़ों अरबों डोंग अधिक भुगतान करने के लिए मजबूर होना पड़ा, भले ही वह क्षेत्र पिछले भुगतान में शामिल था।

श्री होंग आन्ह के अनुसार, यह स्थिति न केवल निवेश लागत बढ़ाती है और कार्यान्वयन की प्रगति में देरी करती है, बल्कि आवास बाजार की संपूर्ण मूल्य श्रृंखला को भी प्रभावित करती है। उन्होंने कहा, "किसी परियोजना में देरी से न केवल व्यवसायों को नुकसान होता है, बल्कि इसके कई परिणाम भी होते हैं: घर खरीदारों को इंतज़ार करना पड़ता है, बैंकों को ऋणों का पुनर्गठन करना पड़ता है, आपूर्ति अवरुद्ध हो जाती है, और बाजार में तरलता कम हो जाती है।"

श्री डांग होंग आन्ह के अनुसार, अस्थायी भूमि आवंटन परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित वित्तीय दायित्वों का मुद्दा लंबे समय से व्यापारिक समुदाय द्वारा उठाया जा रहा है। हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने भी वित्त मंत्रालय और कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय को समाधान सुझाने के लिए कई दस्तावेज़ भेजे हैं, लेकिन अब तक कोई विशेष निर्देश नहीं मिले हैं।

परिणामस्वरूप, कई उद्यमों ने दशकों पहले पूरी परियोजना के लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया था, और अब उन्हें आवंटित अतिरिक्त क्षेत्र के लिए और भी अधिक भुगतान करना पड़ रहा है, जबकि वर्तमान भूमि की कीमतें कई गुना अधिक हैं। यह एक बहुत बड़ा वित्तीय बोझ है, जिससे उद्यमों को नुकसान हो रहा है, व्यावसायिक योजनाओं पर गंभीर प्रभाव पड़ रहा है, जिससे कई परियोजनाएँ ठप हो रही हैं और अप्रत्यक्ष रूप से हो ची मिन्ह शहर में आवास की आपूर्ति कम हो रही है।

श्री डांग होंग आन्ह ने सुझाव दिया कि इस मुद्दे को निष्पक्ष और उचित तरीके से निपटाने के लिए एक विशिष्ट व्यवस्था होनी चाहिए। "हम अनुशंसा करते हैं कि वित्त मंत्रालय और कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय जल्द ही सरकार को एक ऐसी व्यवस्था प्रस्तुत करें जो उन परियोजनाओं के लिए, जिन्होंने विस्तृत योजना 1/500 के अनुसार संपूर्ण भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान कर दिया है, लेकिन अभी तक भूमि आवंटन पूरा नहीं किया है, क्षेत्र के अनुसार उद्यमों द्वारा पूर्व में किए गए वित्तीय दायित्वों की कटौती और प्रतिपूर्ति की अनुमति दे।"

इससे निष्पक्षता और पारदर्शिता सुनिश्चित होती है, साथ ही राज्य और उद्यमों के वैध अधिकारों की रक्षा होती है। तभी हम बजट राजस्व का सख्ती से प्रबंधन कर पाएँगे और साथ ही उद्यमों को आत्मविश्वास से निवेश करने के लिए प्रोत्साहित कर पाएँगे, सामाजिक-आर्थिक विकास में योगदान दे पाएँगे और हो ची मिन्ह शहर के निवासियों की आवास संबंधी ज़रूरतों को पूरा कर पाएँगे," उन्होंने ज़ोर देकर कहा।

5.4% विनियमन को पूरी तरह से हटाने का प्रस्ताव

हाल ही में एक सामाजिक-आर्थिक प्रेस कॉन्फ्रेंस में, हो ची मिन्ह सिटी के कृषि और पर्यावरण विभाग के एक प्रतिनिधि ने कहा कि सिटी पीपुल्स कमेटी ने आधिकारिक तौर पर प्रस्ताव दिया है कि प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और वित्त मंत्रालय अनिर्धारित वित्तीय दायित्वों की अवधि के दौरान भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए का अतिरिक्त 5.4% एकत्र करने के विनियमन को समाप्त करने पर विचार करें।

शहर के स्पष्टीकरण के अनुसार, यह विनियमन "राज्य और जनता के बीच वित्तीय ज़िम्मेदारी साझा करने" के लक्ष्य से निर्धारित किया गया था, लेकिन वास्तव में, देरी मुख्य रूप से प्रबंधन एजेंसी की ओर से होती है। इसलिए, व्यवसायों और लोगों को यह अतिरिक्त खर्च वहन करने के लिए मजबूर करना असंभव है।

शहर ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि कोविड-19 महामारी के बाद सामाजिक-आर्थिक सुधार के संदर्भ में, उपरोक्त विनियमन को हटाने से लागत दबाव कम करने, निवेश को प्रोत्साहित करने और विकास को बढ़ावा देने में मदद मिलेगी। वर्तमान में, कानून 5.4% की अतिरिक्त संग्रह दर निर्धारित करता है, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए पर डिक्री 103 के मसौदा संशोधन में, वित्त मंत्रालय दो विकल्प प्रस्तावित कर रहा है: इसे घटाकर 3.6% करना या इसे पूरी तरह से हटाना।

हालाँकि, पूर्ण उन्मूलन केवल तभी लागू किया जा सकता है जब इसे भूमि कानून में सीधे तौर पर निर्धारित किया गया हो, इसलिए वित्त मंत्रालय ने यह भी सिफारिश की है कि कृषि और पर्यावरण मंत्रालय इसका अध्ययन करें और आगामी कानून संशोधन प्रक्रिया में इसे शामिल करें।

कई विशेषज्ञों और व्यवसायों के अनुसार, वास्तव में, वित्तीय दायित्वों के निर्धारण में देरी अक्सर जटिल प्रशासनिक प्रक्रियाओं के कारण होती है, जबकि व्यवसाय पहले ही भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने के अपने दायित्वों को पूरा कर चुके होते हैं। अतिरिक्त संग्रह के कारण निवेश लागत बढ़ जाती है, जिससे रियल एस्टेट उत्पादों की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिसका सीधा असर घर खरीदारों पर पड़ता है और आवास की सुलभता कम हो जाती है।

कुछ विशेषज्ञों का यह भी मानना ​​है कि अगर अतिरिक्त शुल्क लगाया भी जाए, तो उसे केवल उन्हीं परियोजनाओं पर लगाया जाना चाहिए जिन्होंने ज़मीन पर काम शुरू कर दिया है और मुनाफ़ा कमा रही हैं, ताकि उद्यमों द्वारा "ज़मीन पर कब्ज़ा करके सही समय का इंतज़ार" करने की स्थिति से बचा जा सके। हालाँकि, ऐसे मामलों में जहाँ निवेशक की कोई गलती नहीं है, अतिरिक्त शुल्क वसूलना अनुचित है।

विशेषज्ञों के अनुसार, सबसे बुनियादी समाधान यह है कि 5.4% विनियमन को पूरी तरह से हटा दिया जाए, और साथ ही पारदर्शिता और स्थिरता बनाने के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना के समय पर एक स्पष्ट तंत्र जारी किया जाए, जिससे रुकी हुई परियोजनाओं की एक श्रृंखला को खोला जा सके और रियल एस्टेट बाजार में विश्वास बहाल हो सके।

अधिक स्पष्टीकरण की आवश्यकता है

होआरईए के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई नीतिगत तंत्रों का प्रावधान करने वाले मसौदा प्रस्ताव में अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क से निपटने के लिए स्पष्ट नियम होने चाहिए। श्री चाऊ ने विश्लेषण करते हुए कहा, "सरकार को उन मामलों में, जहाँ भूमि उपयोगकर्ताओं की कोई गलती नहीं है, भूमि उपयोग शुल्क या भूमि किराया की गणना न होने की अवधि के लिए उद्यमों द्वारा भुगतान की गई राशि की कटौती को विशेष रूप से विनियमित करने की आवश्यकता है। लोटे के इको स्मार्ट सिटी या एम्पायर सिटी जैसी परियोजनाओं को संभालने के लिए यह एक आवश्यक कानूनी आधार है, जिससे उद्यमों के साथ अन्याय होने की स्थिति से बचा जा सके।"

स्रोत: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm