आवास की मांग बढ़ रही है।
बाजार अनुसंधान संगठनों के सर्वेक्षण आंकड़ों से पता चलता है कि हाल के वर्षों में, 45-70 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले अपार्टमेंटों की संख्या तेजी से कम होती जा रही है। कई नई परियोजनाएं लाभ को अधिकतम करने के लिए उच्च विक्रय मूल्य वाले बड़े आकार के अपार्टमेंट विकसित करने पर ध्यान केंद्रित करती हैं, जिससे युवाओं, सरकारी कर्मचारियों, बुद्धिजीवियों और छोटे परिवारों के लिए आवास प्राप्त करना मुश्किल हो जाता है।
एक प्रमुख कारण परियोजनाओं में जनसंख्या नियंत्रण संबंधी नियम हैं। तदनुसार, योजना को मंजूरी देते समय, प्रबंधन एजेंसी अक्सर निर्माण के पैमाने, तकनीकी अवसंरचना, सामाजिक अवसंरचना और जनसंख्या घनत्व को निर्धारित करने के लिए जनसंख्या लक्ष्यों को आधार बनाती है। इसलिए, कई निवेशकों को जनसंख्या लक्ष्य को स्वीकृत सीमा के भीतर रखने के लिए छोटे आकार के अपार्टमेंटों की संख्या कम करने और बड़े अपार्टमेंटों का आकार बढ़ाने के लिए मजबूर होना पड़ता है।
गौरतलब है कि कई इलाकों में अपार्टमेंट भवनों में जनसंख्या निर्धारित करने की वर्तमान विधि अभी भी मुख्य रूप से एक सामान्य मानक के बिना, प्रति अपार्टमेंट लोगों की औसत संख्या निकालकर यांत्रिक दृष्टिकोण अपनाती है। उदाहरण के लिए, हनोई में, 1 अप्रैल, 2026 के निर्णय संख्या 39/2026/QD-UBND के आधार पर, जो 27 मई, 2024 के निर्णय संख्या 34/2024/QD-UBND के कुछ अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करता है, शहर ने निर्धारित किया है: 25-45 वर्ग मीटर के उपयोग योग्य क्षेत्र वाले एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट को 1 व्यक्ति के रूप में गिना जाता है; 40-55 वर्ग मीटर से अधिक के उपयोग योग्य क्षेत्र वाले दो या तीन बेडरूम वाले अपार्टमेंट को 2 लोगों के रूप में गिना जाता है; 55-70 वर्ग मीटर से अधिक के उपयोग योग्य क्षेत्र वाले अपार्टमेंट को 3 लोगों के रूप में गिना जाता है; और 70-77 वर्ग मीटर से अधिक के उपयोग योग्य क्षेत्र वाले अपार्टमेंट को 4 लोगों के रूप में गिना जाता है।
हो ची मिन्ह सिटी में, 9 जनवरी, 2026 से प्रभावी निर्णय संख्या 32/2025/QD-UBND के अनुसार, नियमों में यह निर्धारित किया गया है: 1 बेडरूम वाले अपार्टमेंट का क्षेत्रफल 25-56 वर्ग मीटर , 2 बेडरूम वाले अपार्टमेंट का क्षेत्रफल 56-96 वर्ग मीटर और 3-4 बेडरूम वाले अपार्टमेंट का क्षेत्रफल 96-160 वर्ग मीटर या उससे अधिक होगा।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष ले होआंग चाउ के अनुसार, पिछले 10 वर्षों में, "परिवारों में सदस्यों की संख्या बढ़कर 1-3 होने की प्रवृत्ति, जिसका मुख्य कारण शादी करने और बच्चे पैदा करने में अनिच्छा, जीवन के दबाव और उच्च जीवन लागत है, के चलते 2024 में प्रति महिला प्रजनन दर केवल 1.91 बच्चे रह गई है, जो प्रति महिला 2.1 बच्चों के प्रतिस्थापन स्तर से कम है। इसके साथ ही, लोगों की बढ़ती उम्र की प्रवृत्ति के कारण जनसंख्या में तेजी से वृद्धावस्था देखी जा रही है।"
जहां 2009 में देश में 74.5 करोड़ बुजुर्ग लोग थे, वहीं अनुमान है कि 2025 की शुरुआत तक यह संख्या बढ़कर 161 करोड़ हो जाएगी, जो राष्ट्रीय जनसंख्या का 16% से अधिक होगी। इसके साथ ही, एक ही क्षेत्र या परियोजना में अलग-अलग स्थानों, घरों या अपार्टमेंटों में एक साथ रहने वाले "संयुक्त परिवारों" का चलन बढ़ रहा है; और अकेले रहने वाले लोगों, बिना बच्चों वाले युवा जोड़ों या कम पीढ़ियों वाले छोटे परिवारों की संख्या में भी उल्लेखनीय वृद्धि हो रही है।
"इसलिए, अपार्टमेंट भवनों में जनसंख्या का निर्धारण करने के लिए एक कठोर जनसंख्या गणना पद्धति का उपयोग करने से नई परियोजनाओं में 'बड़े अपार्टमेंट' की संख्या बढ़ जाएगी, जो केवल उच्च आय वर्ग के लोगों की जरूरतों के लिए ही उपयुक्त होंगे। मध्यम श्रेणी की अपार्टमेंट परियोजनाओं पर लागू होने पर, कई 'बड़े अपार्टमेंट' होना औसत और कम आय वाले अधिकांश लोगों और अपने करियर की शुरुआत करने वाले युवाओं की जरूरतों और वित्तीय क्षमताओं के लिए उपयुक्त नहीं है," श्री ले होआंग चाउ ने विश्लेषण किया।
हमें एक लचीले और व्यावहारिक दृष्टिकोण की आवश्यकता है।
विशेषज्ञों के अनुसार, अपार्टमेंटों की संख्या के आधार पर जनसंख्या की गणना करने के बजाय, एक अधिक वैज्ञानिक जनसंख्या डेटा प्रणाली और पूर्वानुमान मॉडल विकसित किया जाना चाहिए। जनसंख्या का निर्धारण अपार्टमेंट के आकार, बेडरूमों की संख्या, निवास के प्रकार, क्षेत्रीय विशेषताओं और जनसांख्यिकीय रुझानों जैसे कई कारकों पर आधारित होना चाहिए। इससे व्यवसायों को उचित जनसंख्या आकार सुनिश्चित करते हुए अधिक किफायती उत्पाद विकसित करने में मदद मिलेगी।
कुछ विशेषज्ञ वास्तविक उपयोग के आधार पर जनसंख्या गणना पद्धति अपनाने का सुझाव देते हैं। उदाहरण के लिए, एक स्टूडियो अपार्टमेंट या एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट की गणना 1-2 लोगों के लिए की जा सकती है; दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की गणना 3-4 लोगों के लिए की जा सकती है; और बड़े अपार्टमेंट के लिए उच्च गुणांक लागू किया जा सकता है।
इसके अलावा, जनसंख्या घनत्व को क्षेत्र की अवसंरचना क्षमता से जोड़ा जाना चाहिए। यदि क्षेत्र में अच्छी परिवहन व्यवस्था, स्कूल, स्वास्थ्य सुविधाएं और सार्वजनिक स्थान हैं, तो अपार्टमेंट संरचना में अधिक लचीलापन हो सकता है।
वियतनाम शहरी नियोजन और विकास संघ के अध्यक्ष ट्रान न्गोक चिन्ह ने कहा, "यह जरूरी है कि हम 'जनसंख्या घनत्व कम करने के लिए छोटे अपार्टमेंटों पर प्रतिबंध लगाने' की मानसिकता से हटकर शहरी बुनियादी ढांचे के व्यापक विकास की मानसिकता अपनाएं। क्योंकि अगर बुनियादी ढांचे में सही ढंग से निवेश किया जाए, तो छोटे और मध्यम आकार के अपार्टमेंटों की संख्या बढ़ाने से शहर पर ज्यादा दबाव डाले बिना अधिकांश लोगों की आवास समस्या को हल करने में मदद मिलेगी।"
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका मानना है कि क्षेत्रफल और कार्य के आधार पर अपार्टमेंटों के वर्गीकरण के लिए मानदंडों का एक समूह विकसित करना आवश्यक है ताकि अधिक उपयुक्त जनसंख्या गुणांक लागू किया जा सके; और जनसंख्या पूर्वानुमान को अधिक सटीक बनाने के लिए निर्माण, योजना और पुलिस क्षेत्रों के बीच परस्पर जुड़े जनसंख्या और आवास डेटाबेस को शीघ्रता से पूरा किया जा सके।
इसके आधार पर, स्थानीय निकाय प्रत्येक क्षेत्र के लिए उपयुक्त जनसंख्या लक्ष्य निर्धारित कर सकते हैं, जिससे सभी परियोजनाओं पर एक ही सूत्र लागू करने की स्थिति से बचा जा सके। इसके अलावा, छोटे आकार के अपार्टमेंट के विकास के साथ-साथ डिज़ाइन, जीवन की गुणवत्ता और सार्वजनिक सुविधाओं के संबंध में सख्त मानकों का पालन करना आवश्यक है, ताकि सामुदायिक जीवन स्थान की कमी वाले उच्च घनत्व वाले आवासीय क्षेत्रों के निर्माण के जोखिम से बचा जा सके।
साथ ही, सरकार को भूमि, ऋण, निवेश प्रक्रियाओं आदि पर रियायती नीतियों के माध्यम से व्यवसायों को मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट विकसित करने के लिए प्रोत्साहित करने हेतु तंत्रों का निर्माण जारी रखने की आवश्यकता है, क्योंकि आज बाजार में सबसे अधिक मांग मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए किफायती अपार्टमेंट की है। इस श्रेणी में आपूर्ति बढ़ाने के लिए, कानूनी, नियोजन और जनसंख्या-निर्धारण संबंधी बाधाओं को एक साथ दूर करना आवश्यक है।
स्रोत: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
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