Aggodalmak az ingatlanügyletek szigorítására vonatkozó javaslattal kapcsolatban

Az a szabályozás, hogy minden ingatlanügyletnek egy államilag kezelt szinten kell keresztülmennie, hatással lesz a piac fejlődésére.

Az Építésügyi Minisztérium véleményeket kér a minisztériumoktól és az ágazatoktól az ingatlanárak ellenőrzésének és megfékezésének mechanizmusáról szóló kormányhatározat-tervezet tartalmával kapcsolatban. A szakértők szerint azonban a javaslatokat újra kell gondolni, hogy elkerülhető legyen az a helyzet, amikor az elhamarkodott alkalmazás negatívan befolyásolja az ingatlanpiacot és a gazdaságot.

Az emberek érdekeire kell összpontosítani

Az árak csökkentéséhez és az ingatlanspekulációk szigorításához való hozzájárulás érdekében a tervezet három tényezőt emel ki, amelyek megkövetelik az ingatlanügyletek szabályozását, valamint a tranzakciók nyilvánossá és átláthatóvá tételét egy államilag létrehozott ingatlanügyleti központ létrehozásán keresztül.

Különösen fontos a második és harmadik otthon vásárlásához nyújtott hitelek „szigorítására” irányuló szakpolitikai javaslat, amelynek értelmében a vevők második otthon vásárlásakor csak a hitelösszeg 50%-át, harmadik otthon vásárlásakor pedig legfeljebb 30%-át vehetik fel; a jelenlegi 70–80%-os hitelkamatláb alkalmazása helyett. Ezenkívül az Építési Minisztérium azt javasolta, hogy a kormány kötelezze ki, hogy a tartományok és városok népi bizottságai a 2026–2030 közötti időszakban várhatóan megvalósuló kereskedelmi lakásépítési projektek legalább 30%-át megfizethető kereskedelmi lakások építésére tartsák fenn.

A C-Holdings Company lakásokat adott át a The Maison projekt lakóinak (Thu Dau Mot negyed, Ho Si Minh-város). Fotó: THAO NGUYEN

A fenti problémákkal szembesülve Nguyen Tri Hieu pénzügyi és banki szakértő szerint az Építési Minisztérium javaslata, amely korlátozza a kereskedelmi bankok hitelezését második és harmadik otthonok vásárlóinak, ésszerűtlen, mivel a hitelezési tevékenység mindig a kereskedelmi bankok kockázatvállalási hajlandóságától és az ügyfelek visszafizetési képességétől függ. Az Építési Minisztérium beavatkozása a bankok hitelpolitikájába, amely a monetáris politika területéhez tartozik, problémákat okozhat. Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetgazdaságtan Intézetének igazgatója szerint a rendelettervezet, amely előírja, hogy minden ingatlanügyletnek az állam által kezelt szinten kell keresztülmennie, nem felel meg funkciójának, és befolyásolja az ingatlanpiac fejlődését, mivel a tranzakciók sorrendje és eljárásai korlátozottak. Dr. Pham Viet Thuan szerint a föld termelési eszköz, nem pedig szokásos tranzakciós áru, azzal a kritériummal, hogy a földhasználóknak hatékonyan kell használniuk a földet. Ezért olyan konkrét politikára van szükség, amely a településeken olyan földárlistát állít fel, amely idővel csökken, és amely meghatározza, hogy az emberek érdekei mindenek felett állnak.

Tran Thi Cam Tu, az Exim Ingatlan Zrt. (EximRS) vezérigazgatója elmondta, hogy a banki hitelek korlátozása meglehetősen érzékeny az ingatlanpiacra. A túl elhamarkodott végrehajtás a „befagyás” kockázatát hordozza magában az ingatlanpiacon. Tu asszony szerint valójában a közelmúltban a luxus ingatlanpiacon egyértelműen csökkent a tranzakciók száma. Eközben az alacsony költségű kereskedelmi lakásprojektekben nincs kínálat. Ezért, ha szigorítást alkalmaznak a hitelezési feltételeken, a befektetők nem tudnak majd több projektet megvalósítani. Ez nagyban befolyásolja majd az egész piacot, átfogó kínálat nélkül a családon belüli generációk lakásvásárlási keresletét.

Fenntartható megoldásokra van szükség

Nguyễn Tri Hieu úr elmondta, hogy az Építésügyi Minisztérium javaslata átmeneti lehet, de a probléma megoldásához hosszú távú, fenntarthatóbb megoldásokra van szükség.

Pontosabban, magas adókat vetnek ki a második, harmadik vagy befektetési célú ingatlanokra. Ez csökkenti a spekuláció ösztönzését, ezáltal csökkentve az ingatlanárakat. Az adózás önmagában azonban nem elegendő. Szükség van egy piaci mechanizmusra, azaz a kínálat és a kereslet találkozásának biztosítására. Ha az ingatlankínálat annyira megnő, hogy kielégíti a keresletet, az ingatlanárak csökkenni fognak. Ezért a hosszú távú politikák mellett elő kell mozdítani a kínálatot, hogy az embereknek lehetőségük legyen lakást vásárolni, ezáltal hozzájárulva a lakásárak csökkentéséhez. Az államnak vezető szerepet kell játszania a földalapok biztosításában, a földdel és a hitellel kapcsolatos adminisztratív eljárások és politikák lebonyolításában. Vietnámban a mai probléma az, hogy az ingatlankínálat túlzsúfolt, miközben a kereslet nagyon magas. A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány indokolatlan szintre emelte az ingatlanárakat.

Ugyanezen a véleményen volt Dr. Le Xuan Nghia, a Nemzeti Pénzügyi Felügyeleti Bizottság korábbi alelnöke is, aki azt nyilatkozta, hogy a hitelintézetekről szóló törvény rendelkezései szerint a kormány nem avatkozhat be a kereskedelmi bankok hiteltevékenységébe. Az ilyen beavatkozás sértené a bankok üzleti szabadságát, befolyásolva a hiteltevékenység függetlenségét és átláthatóságát.

Továbbá a vevő „első otthona” és „második otthona” közötti különbségtétel rendkívül bonyolult és nehezen megvalósítható. A kereskedelmi bankoknak nincs meg a feladatkörük vagy erőforrásaik ennek a feladatnak az elvégzéséhez, mivel ez nem a bankok alapvető felelőssége a lakáshitelek korlátozása és a lakásárak csökkentése.

Dr. Le Xuan Nghia szerint az elmúlt évtizedekben az Állami Bank magas, 150% és 250% közötti hitelkockázati arányok alkalmazásával szabályozta az ingatlanhitelezési tevékenységet. Például, ha egy kereskedelmi bank 100 milliárd VND-t hitelez ingatlanokra, az Állami Bank 150-250 milliárd VND közötti kockázatot számol. Ez arra kényszeríti a bankokat, hogy nyereségüket a megfelelő szintű kockázati tartalékok képzésére fordítsák, ezáltal közvetve korlátozva az ingatlanhitelezést. Dr. Le Xuan Nghia úgy véli, hogy a vietnami ingatlanpiac alapvető kérdése az egyes keresleti szegmensek számára megfelelő lakástermékek fejlesztése. Az államnak az alacsony költségű lakások kínálatának növelése érdekében jogi akadályok elhárítására kell összpontosítania, miközben politikákat kell végrehajtania a lakásvásárlók, különösen az alacsony jövedelműek támogatására. Példaként hozta fel Szingapúrt, ahol a szegények 2,5%-os fix kamatlábbal kapnak lakáshitelt, és a kormány kompenzálja a bankokat az ezen szint feletti kamatlábért. Az ilyen megoldások sokkal hatékonyabbak lehetnek, mint a bankok hitelpolitikájába való közvetlen beavatkozás.

Dr. Pham Viet Thuan szerint a spekuláció korlátozása a regisztrációkor alkalmazott tranzakciós időn alapuló adókulcsokkal – az online felületeken keresztül történő ügyintézés helyett – segít az ingatlanok stabil kezelésében. Ennek megfelelően a spekuláció elkerülése érdekében Vietnam alkalmazhatja a tranzakciós adóeszközöket, amelyek nagyon hatékonyak. Például a 12 hónapon belüli ingatlanügyletekre az eladási ár 20%-a, a 36 hónapon belüliekre 10%, a 60 hónapon belüliekre pedig 5% adó vonatkozik. A többi tranzakcióra a jelenlegihez hasonlóan 2%-os adó vonatkozik... „A spekuláció csökkentése és az éves földárak csökkentése hatékony eszköz lesz a földárak szabályozására, segítve az embereket abban, hogy a jövőben házat vásárolhassanak, a társadalombiztosítás megteremtése pedig olyan dolog, amit már most ki kell számolni” – osztotta meg Dr. Thuan.

Nem felel meg a nemzetközi gyakorlatnak

Dr. Le Xuan Nghia szerint jelenleg a világon egyetlen ország sem szabályozza az ingatlanárakat a lakásvásárlóknak nyújtott hitelek korlátozásával. Ezért a második vagy többlakásos ingatlanok hitelkeretének csökkentésére irányuló intézkedés alkalmazása nem felel meg a nemzetközi gyakorlatnak, és negatív hatással lehet a piacra.

Forrás: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm