Új földárlista: Ellenőrizni kell, hogy elkerüljük a piac „sokkolás” okozását

Az elkövetkező időszakban azonban, amikor a települések új földárlistákat dolgoznak ki, a földárak régiónként nagy amplitúdóval fognak ingadozni, közvetlenül befolyásolva a lakásárakat és az ingatlanpiacot általában.

Képaláírás — A földárak meghatározásában alkalmazott decentralizációs politika fokozatosan mutatja hatékonyságát. Illusztratív fotó: Tuan Anh/VNA

Figyelmeztetés erős ingadozásokra

A 2024-es földtörvény szerinti földárlisták egyidejű kiadása várhatóan jelentős ingadozásokat fog okozni a földárakban számos településen, ami jelentős hatással lesz az ingatlanpiacra, a beruházási költségekre és az emberek lakhatáshoz való hozzáférésére.

Dr. Pham Anh Tuan, a Hanoi Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Egyetem Földgazdálkodási Tanszékének vezetője megjegyezte, hogy a módosított földárlista valószínűleg emelkedni fog a jelenlegi árlistához képest. Ez előnyös lehet azoknak, akiknek a földjét visszanyerik, és növelheti a helyi költségvetési bevételeket, ugyanakkor növelheti a beruházási költségeket, különösen a fejlesztési projektek területrendezési költségeit; többdimenziós hatással lesz az ingatlanpiacra és az emberekre.

A földárak emelkedése nagymértékben befolyásolja majd a földbevételeket, mint például a földhasználati díjakat, adókat és illetékeket, de a beruházási költségeket is növeli, ami hatással lesz az ingatlanpiaci árakra. Pham Anh Tuan úr figyelmeztetett, hogy túlzott kiigazítás esetén az ingatlanprojektek beruházási költségei megnőnek, ami nehézségeket okoz mind a hazai befektetők, mind a külföldi vállalkozások számára.

Az emberek számára a növekvő földárak azt jelentik, hogy az olyan eljárások, mint a földhasználati célok megváltoztatása és a földhasználati jogok igazolásának kiadása, drágábbak lesznek. Különösen a mezőgazdasági földterület lakóterületté alakításakor okozhat nehézséget a földhasználati díjak meredek emelkedése azoknak a háztartásoknak, akiknek legalizálniuk kell a földet.

Szakértői szempontból Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese hangsúlyozta egy központi ellenőrzési mechanizmus szükségességét a földárlisták összeállításának következetességének és ésszerűségének biztosítása érdekében. Dang Hung Vo úr szerint, mivel a jelenlegi földárlistát tartományi szinten adják ki, minden település másképp közelítheti meg és építheti fel azt, ami könnyen indokolatlan különbségekhez vezethet, különösen a határ menti területeken.

Dang Hung Vo professzor azt javasolta, hogy a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumnak legyen szerepe a földárlista jóváhagyás előtti értékelésében és ellenőrzésében, hogy megakadályozza az árkülönbségek személyes haszonszerzésre való kihasználását. A legfontosabb alapelv, hogy a földárlistának összhangban kell lennie a piaci árral. A szakértő azonban azt mondta, hogy Vietnamnak még mindig nincs egyértelmű meghatározása a „piaci ár” fogalmára, valamint egy konkrét jogi keretrendszere ennek az árnak a tudományos meghatározására.

A községi szintű tisztviselők földárlisták kidolgozásában való részvételével kapcsolatban Vo úr elmondta, hogy erre azért van szükség, mert ismerik a tényleges földértéket a helyszínen. Ugyanakkor világos érveket kell felhozni annak megállapítására, hogy a javasolt ár valóban tükrözi-e a piaci árat vagy sem.

Az „árláz” kockázata, ha nem megfelelően kontrollálják

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség alelnöke, Tran Quoc Dung elemzése szerint a jelenlegi földárlista gyakran 30-60%-kal alacsonyabb a piaci árnál, ami állami bevételkieséshez és az emberek megfelelő kártalanításához vezet. Ezért a 2024-es földtörvény előírja a települések számára, hogy az árlistát a valósághoz közelebb igazítsák. Ez azonban következményekkel járhat, ha nem ellenőrzik szigorúan.

Az első megjegyzendő tényező, hogy a földárlista túl magasra emelése nehézségeket okozhat az állami beruházási projektek számára a földterület-eltakarítási költségek hirtelen növekedése miatt. Ugyanakkor az emberek akadályokkal szembesülnek majd a lakhatáshoz való hozzáférés során, különösen olyan szegmensekben, mint a szociális lakások vagy a középkategóriás lakások. Ezek a hatások „blokkolhatják” a befektetési tőke áramlását, és helyi ingatlanbuborék kockázatát hordozhatják magukban. Ez a valóság megoldást igényel egy harmonikus és fenntartható földárlista kidolgozására.

Tran Quoc Dung úr a közjegyző által hitelesített szerződésekből és a tőzsdékről származó frissített földár-adatok digitalizálását javasolta a pontosság és az átláthatóság javítása érdekében. Ezenkívül szükséges az ellenőrzés megerősítése és az árinfláció, a spekuláció és a virtuális hullámok létrehozásának kezelése, különösen az új földárlisták készítésének folyamatában lévő településeken.

Egy másik megoldás, amelyre összpontosítani kell, annak biztosítása, hogy a földár-értékelési tanácsban független felek, például szakértők, vállalkozások, valamint a részlegek és fióktelepek képviselői is részt vegyenek, hogy objektív visszajelzést lehessen létrehozni és elkerülhető legyen a „belső árrögzítés”.

Azokon a területeken, ahol a földárak erősen ingadoznak, a helyi hatóságok rövid távú intézkedéseket alkalmazhatnak, mint például az övezeti besorolás, az átruházási engedélyek ideiglenes felfüggesztése vagy a régi kompenzációs ár változatlanul hagyása a piac stabilizálása érdekében, miközben új árlistát építenek fel.

A szakértők azt is javasolták, hogy központi szinten egységes, a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium, valamint a Pénzügyminisztérium között koordinált iránymutatási keretrendszerre legyen szükség, amely kritériumokat határoz meg a valóságnak megfelelő földárlista összeállításához, miközben biztosítja az ésszerű emeléseket a piac sokkolásának elkerülése érdekében.

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594