Az ingatlanárak csökkennek, a befektetőknek nem szabad sietniük a piacról való kivonulással.

2022-ben az ingatlanpiac nehéz időszakon ment keresztül, amikor mind a kínálat, mind a kereslet csökkent, ami a piaci likviditás zuhanását okozta. Sok befektető azonban arra számít, hogy 2023-ban az ingatlanpiac erős növekedést fog mutatni.

Troy Griffiths úr, a Savills Vietnam ügyvezető igazgatóhelyettese.

A Journalist and Public Opinion Newspaper újságíróival beszélgetve Troy Griffiths, a Savills Vietnam ügyvezető igazgatóhelyettese elmondta, hogy a globális ingatlanpiac várható lassulásával összefüggésben Vietnamnak is nehéz lesz elkerülnie a hatásokat.

A piac erős tisztítási folyamata és városi fejlesztési tere azonban továbbra is vonzza a befektetők figyelmét.

A vállalati kötvények szigorítása elkerülhetetlen

Egy nehéz év után hogyan értékeli a vietnami ingatlanpiacot 2022-ben?

- Szerintem sok változás zajlik, amelyek hatással vannak az ingatlanpiacra. Pontosabban, a tőzsde értéke 30%-kal csökkent, a legtöbb tőzsdén jegyzett ingatlancég értéke csökkent. Ez sok nehézséget okoz a tőzsdén jegyzett vállalatoknak, amikor részvényekből vonnak be tőkét.

Ezzel párhuzamosan vizsgálatokat is végeznek a vállalati kötvénypiac megtisztítására és átláthatóságának növelésére. Nyilvánvaló, hogy ennek nagy hatása lesz a gazdaságra általában, valamint a befektetők adósságszerkezetére.

A piacnak azonban még mindig sok fénypontja van. Ha megnézzük az egyes ingatlanokat, egyértelműen látható az erős növekedés számos szegmensben az elmúlt évben.

Például az ipari földterületek esetében 30-40%-os áremelkedés volt tapasztalható olyan településeken, mint Dong Nai, Long An , Binh Duong, Bac Giang, Hung Yen... a világ minden tájáról érkező befektetők érdeklődésének köszönhetően.

A Savills Vietnam adatai szerint Ho Si Minh-város lakásépítési szegmensében egyensúlyhiány mutatkozott az új termékek piacra kerülésének kínálata és a lassuló növekedési ütem között.

Ez a csökkenés több okból is adódik, először is, az új kínálat a piacon nagyon kicsi, 82%-kal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában, mintegy 2500 lakás.

Az abszorpciós ráta mindössze 20% volt a korábbi szokásos 60-70%-os szinttel szemben. Az előző évek magas abszorpciós rátáját a megfizethető C osztályú lakások kínálata vezérelte.

Ez a trend azonban mára megváltozott, a kínálat 80%-a az A és B osztályú szegmensekből származik, és csak 20%-a C osztályú lakás, amely megfelel a piac főbb igényeinek.

2022-ben az ingatlanpiacra áramló tőke, különösen a kötvényekből származó tőkemobilizációs csatorna, erőteljesen meg fog rázkódni. Véleménye szerint jelenleg szigorítanunk kellene az ingatlanokkal foglalkozó vállalati kötvények piacát, vagy sem?

– Kétségtelen, hogy a kötvénykibocsátások és a kapcsolódó vizsgálatok hatással vannak az ingatlanpiacra. Ugyanakkor kijelentem, hogy a világ bármely más feltörekvő országához hasonlóan Vietnamnak is át kell esnie ezen a folyamaton, szigorúbb szabályozásokra van szükségünk a befektetők védelme érdekében. Tehát így kell működnie a dolgoknak.

Arra számíthatunk, hogy a kiigazítási folyamat javítani fogja az üzleti befektetési környezetet az átláthatóság és az erősebb fejlődés irányába. Sok más ország is hasonló folyamaton ment keresztül, így minden bizonnyal problémákat okoz majd az adósságok lejáratával és a vállalkozások visszafizetési folyamatával kapcsolatban.

A vállalkozásoknak közép- és rövid távon más tőkeforrások után kell nézniük. Ez a hatás azonban csak átmeneti, és végül az egész piac javára oldódik meg, mivel átláthatóbb, szabályozottabb és ezáltal kevésbé problémás lesz.

A Savills Vietnam nagyon optimista a szegmens 2023-as fejlődését illetően.

Nagy probléma ez azoknak a befektetőknek, akiknek nincs hosszú távú fejlesztési tervük vagy jövőbeli projektjeik. Amikor nem tudnak új projekteket kidolgozni, a befektetőknek problémáik lesznek az üzleti cash flow-val.

Pozitívumként említhető az elmúlt évből, hogy Vietnámban tartományokra kiterjedő tervezés, az állam által erősen koordinált és irányított főtervezés zajlott. Ez elősegíti majd, hogy az ingatlankereslet a nagyvárosokon kívül a szomszédos tartományokba helyeződjön át.

Láttuk ezt a folyamatot Ho Si Minh-városban, Binh Duongban, Dong Naiban vagy Hanoiban, Hung Yenben, Bắc Giangban… Tehát sok pozitív dolog vár ránk az elkövetkező időszakban.

Érdekességek a vietnami ingatlanpiacon

Mi a véleményed a vietnami ingatlanpiacról 2023-ban?

-Általánosabb szinten a globális ingatlanpiac 2023-ban lelassul. A magas kamatlábak „szelleme” világszerte fékezni fogja az inflációt. Ez azt jelenti, hogy az ingatlankereslet általában csökkenni fog, és Vietnam sem kivétel ez alól a tendencia alól.

Vietnám érdekessége azonban, hogy 47%-os urbanizációs rátánknak köszönhetően megelőzzük a többi piacot. A befektetők szemében Vietnamnak még hosszú utat kell megtennie az urbanizáció terén.

A középosztály és a tehetős lakosság növekszik, miközben a C osztályú lakások kínálata hiányzik, mivel a fejlesztők a magasabb szegmensbe irányuló termékeket keresik. Ezért a C osztályú lakások iránti kereslet minden bizonnyal még hosszú távon növekedni fog.

Különösen az ipari ingatlanok szegmense fog tovább növekedni, mivel a Savills számos gyártási projekt építését és az árak emelkedését tapasztalja ebben a szektorban.

Ugyanakkor az ország egész területén kiépített infrastruktúra-rendszer számos településen segít növelni az ipari ingatlanprojektek értékét.

Egy réspiaci terület a logisztika és a hűtőtárolási szolgáltatások, amelyek feltörekvőben vannak, és a kiskereskedelmi szektor növekedése miatt érdekesek lesznek. Az adattudományi iparág is gyorsan növekszik, az adatközpontok iránti nagy kereslet miatt.

Mindezen tényezőket figyelembe véve nagyon optimista vagyok a szegmens 2023-as növekedését illetően.

Az ipari ingatlanpiac továbbra is élénken mutatja magát.

Mit javasol a befektetőknek 2023-ban?

-Az egyéni befektetők számára az év első 6 hónapja fontos időszak lesz a döntéshozatal előtti megfigyelésre. A globális gazdasági bizonytalanságok enyhülésével összefüggésben úgy véljük, hogy a befektetőknek nem szabad sietniük a piacról való kivonulással.

Vietnámban az állami bank nagyon jól tartja a VND árfolyamát más valutákkal szemben.

Az ingatlan hosszú távú befektetés. Azoknak a befektetőknek, akik bizonytalanok az 1-2 éves kockázatok miatt, megfelelőbb befektetési csatornát kell találniuk, mert ha összességében nézzük a képet, a vietnami ingatlanpiac nagyon jó helyzetben van.

Köszönöm szépen!

Forrás: https://www.congluan.vn/chuyen-gia-mach-nuoc-bat-dong-san-sut-giam-nha-dau-tu-cho-voi-va-rut-khoi-thi-truong-post230550.html