A „föld utáni vágy” megnyilvánulása vagy csak „virtuális láz”?

2024. augusztus 19-én éjjel, augusztus 20-án kora reggel zárult 19 telek árverése a Hoai Duc kerület Tien Yen községében, a „végleges” telekár 133 millió VND/m2 lett, ami 30-szorosa a kikiáltási árnak.

Hanoi külvárosában található telkek árverése 18 órán át tartott, ami nagy port kavart a közösségi oldalakon, miután több száz befektető képei sorban álltak és nyüzsögtek, hogy regisztrálhassanak az aukción való részvételre.

A földárverés 2024. augusztus 20-án majdnem hajnali 4 óráig tartott (Fotó: Huu Thang).

Az ezen az aukción a két legalacsonyabb nyertes árú telek ára 91,3 millió VND/m2 volt, de ez még mindig 12,5-szer magasabb volt a kikiáltási árnál.

Ez a kép nem is olyan új, mivel alig fél hónappal ezelőtt a Thanh Oai-i földárverés „tűzserpenyője” új árszintet határozott meg a külvárosi földszegmens számára is.

A múlt hétvégén Hanoi Thanh Oai kerületében tartott földárverésen ezrek vettek részt. Több mint 100 millió VND/m2 volt a legmagasabb nyertes ár, ami nyolcszorosa a kezdeti, mindössze 8,6 millió VND/m2-es kikiáltási árnak, így 12,5 millió VND/m2 volt a licit.

A brókerek közvetlenül az árverés után átruházzák a földet (Fotó: Huu Thang).

Ennek megfelelően a Thanh Oai kerület a közelmúltbeli aukción összesen 404,6 milliárd VND-t gyűjtött be, a kikiáltási ár és a vételár közötti különbség pedig 349 milliárd VND volt, ami körülbelül nyolcszorosa az eredeti kikiáltási árnak.

Ami a Hoai Ducot illeti, ez a kerület több mint 186 milliárd VND bevételre számít az aukción, ami több mint 11-szerese a kikiáltási árnak.

Külvárosi telekpiac árverés előtt, eladó telkek 20-30 millió VND/m2-től

A Nguoi Dua Tin tényleges piacfelmérése és néhány elektronikus kereskedési platform, például a Batdongsan.com.vn összefoglaló jelentése szerint a Thanh Cao községben (Thanh Oai kerület, Hanoi) a földek eladási ára az elmúlt években valójában emelkedő tendenciát mutatott.

Azonban az átlagos telekárak ebben a környéken az elmúlt 4 évben mindössze mintegy 80%-kal emelkedtek – a 2020-as átlagos 15 millió VND/m2-es szintről 2024-re 27 millió VND/m2-re – anélkül, hogy hirtelen, több tucatszorosára emelkedett volna, mint a fenti aukción.

A Hoai Duc-i árverésen a nyertes földár 2-3-szor magasabb az átlagos árszintnél (Fotó: Huu Thang).

Így a 2024 második negyedévében érvényes 27 millió VND/m2-es szokásos eladási árhoz képest a Thanh Cao községben található telkek 2024. augusztus 10-i árverésén elért 63-100 millió VND/m2-es nyertes árverési ára 2,3-3,7-szer magasabb.

A Thanh Oai kerület szomszédos területein az árak szintén 20-30 millió VND/m2 között ingadoznak.

A Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi környékén a telek szegmens legnépszerűbb eladási ára 2024 második negyedévében mindössze 43 millió VND/m2 volt, a legutóbbi évben a növekedési ütem mintegy 48% felett volt.

Az utolsó ülésen az árverésen elnyert földár azonban még mindig 2-3-szor magasabb volt a szokásos árszintnél.

A Hoai Duc kerület szomszédos területein az ár mindössze 22 és 62 millió VND/m2 között mozog 2024 második negyedévében.

Az egekbe szökő földárak a piaci "szomjúság" megnyilvánulásai.

A fenti helyzettel kapcsolatban Nguyen Quoc Anh úr, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy 2025 második negyedévétől kezdődően a földterületek piaca kezdi meg a fellendülés fő trendjét. A jelenlegi hullámok csak lokálisak, egyes területeken.

A Batdongsan.com.vn adatai azt is mutatják, hogy a telkek iránti kereslet országszerte 2024 második negyedévében 33%-kal nőtt 2024 első negyedévéhez képest.

A szakértő azonban úgy értékelte, hogy ez csak részleges javulás egyes területeken, különösen az északi tartományokban. Hanoiban 75%-kal nőtt a telkek iránti érdeklődés.

„Különösen Hanoi külvárosi területein tapasztalható érdeklődés és áremelkedés a tervezési tényezőknek és az aukciós tevékenységeknek köszönhető” – mondta Quoc Anh úr.

Nguyen Quoc Anh úr – a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese.

Pontosabban, 2024 első felében Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That és Quoc Oai településeken 48%-104%-os növekedést regisztráltak a keresések számában, ami a földárak 4%-24%-os emelkedéséhez vezetett ezekben a külvárosi kerületekben 2023 második feléhez képest.

Nguyễn Quốc Anh úr elmondta, hogy három fő tényező befolyásolja nagymértékben a földpiacot, beleértve a regionális gazdaságot , vagy akár makrogazdasági szempontból a nemzetgazdaságot; az infrastruktúra-tervezés és a népesség, valamint a más településekkel való összeköttetés.

„A hagyományos piacokon kívül számos új piacon, ahol bejelentik az infrastrukturális tervezési információkat, az árak általában 10-30%-kal emelkednek, egyes helyeken pedig a telekárak rövid idő alatt 2-3-szorosára is emelkednek.

„Jelenleg a tervezési információkat elég nagy mennyiségben és nagy léptékben hozzák nyilvánosságra, az egész ország olyan, mint egy nagyszabású projekt, amelyet szinkron tervezéssel hajtanak végre. Ez a pozitív információ szárnyakat ad a földterület likviditásának és árának” – elemezte a szakértő.

Quoc Anh úr azonban a kockázatok elemzése során azt is hangsúlyozta, hogy az infrastrukturális információk alapján vannak olyan helyek, ahol a földárak a kereslet és a potenciál alapján emelkednek, de vannak olyan helyek is, ahol a pletykák miatt emelkednek az árak, és negatív hatással lehetnek a piacra.

Nguyen Van Dinh úr szerint a magas telekárak az ingatlanpiac szomjazását mutatják.

Más szemszögből Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke elmondta, hogy a földárverések sok résztvevő figyelmét felkeltik, és az árak hirtelen emelkedése egyértelműen mutatja az emberek föld utáni „szomját”.

Az utóbbi években rendkívül kevés a „tiszta” jogi dokumentumokkal rendelkező projekt, telkek és ingatlantermékek száma, nagyon kis mennyiségben kerülnek piacra, és szinte nem is léteznek.

Ezért egy olyan projekt elindítása, amelyet jogilag az állam kezel, nagy figyelmet fog kelteni a befektetők részéről, akik hajlandóak hatalmas összegeket fizetni a föld „megtartásáért”.

Rejtett kockázatok a föld „öleléséből”

Bár úgy véli, hogy a magas földárak részben a piac „szomjának” tudhatók be, Dinh úr arra is emlékezteti a befektetőket, hogy legyenek óvatosak, mert bár a földügyletek felkapott területté váltak, még mindig nem igazán erős likviditású szegmens. Egyes területek valóban felkapottak, de vannak olyanok is, ahol az árak inflációja jelenik meg a piac manipulálásának szándékával.

„Teljesen lehetséges, hogy a befektetők összejátszanak az aukciókon való részvételben, ezáltal a szomszédos területeken a földárakat közelebb taszítják az új árszinthez, hogy profitot termeljenek. Nem is beszélve arról, hogy Hanoi egy kulcsfontosságú városi terület, amelyet a szűkös földterület és a sűrűn lakottság jellemez, az ingatlankínálat mindig nem elegendő a kereslet kielégítésére, így teljesen lehetséges, hogy a befektetők ezt a pszichológiát kihasználják a profit érdekében.”

„Akár valóban ilyen magas a föld ára, akár nem, foglalkoznunk kell azzal, hogy a nyertes befektetők valóban fizetnek-e a jövőben. A Thu Thiem-i előleg nélküli árverés története továbbra is fennáll, hogy reálisabb képet kapjunk erről a földlázról” – mondta Dinh úr.

A szakértők aggodalmukat fejezték ki a föld „öleléséből” eredő lehetséges kockázatokkal kapcsolatban (Fotó: Huu Thang).

Nguyễn Quốc Anh úr, hozzátéve, hogy az ilyen magas árak miatt az új projektek telekmegtisztításának költségei megnőnek, aggódik amiatt is, hogy mivel a nyertes aukciós ár 2-3-szor magasabb az átlagárnál, a környező területek földtulajdonosai hajlamosak lesznek megemelni földjeik eladási árát.

A hirtelen megemelkedett földárak földspekulációt is eredményezhetnek, mivel sokan sietve vásárolnak földet abban a reményben, hogy profitálnak a földárak folyamatos emelkedéséből.

Ez azonban ahhoz vezethet, hogy a pénz stagnál a földben, ahelyett, hogy más gazdasági tevékenységekben forogna.

A szakértő szerint a nehéz piaci időszak után az ingatlanvásárlók és befektetők általános pszichológiája óvatosabb lesz, mint korábban.

Ezért azt javasolja, hogy a vevők és a befektetők alaposan kutassák fel a piacot, és objektív információforrásokból tájékozódjanak az áringadozásokról, mielőtt bármilyen termékbe fektetnének pénzt.

A Thanh Oai-i földárverés teljesen átlátható és a helyes eljárást követi.

Az ellentmondásos információkra válaszul, miszerint a Thanh Oai kerület Thanh Than falujában, Ngo Ba térségében, Thanh Than faluban, Thanh Cao községben található 68 telek földhasználati jogának augusztus 10-i árverésének megszervezése, a projekt megvalósítása, a kikiáltási ár meghatározása és a földhasználati jogok árverésének megszervezése nem volt átlátható, a Thanh Oai kerület Népi Bizottsága jelentést küldött a Hanoi Népi Bizottságnak a fenti kérdésben.

A jelentés kimondta, hogy az árverést a 2024. évi földtörvény, a 2016. évi árverési törvény, valamint a Hanoi Népi Bizottságának a Hanoiban földhasználati díjjal járó földterületek vagy bérleti díjjal történő kiosztására vonatkozó földhasználati jogok árveréséről szóló rendeletek kihirdetésével kapcsolatos határozataival összhangban szervezték.

A felülvizsgálat kimutatta, hogy összesen 1550 ügyfél nyújtott be regisztrációs dokumentumot az aukción való részvételhez, ami 4201 dokumentumnak felel meg. Közülük 1439 ügyfél volt jogosult részt venni az aukción, ami 3923 dokumentumnak felel meg.

A dokumentumok és a jelenlegi útmutatók ellenőrzése és áttekintése révén a Thanh Oai Kerületi Népi Bizottság megállapította, hogy a végrehajtási folyamat szakaszai az utasításoknak megfelelően történtek, biztosítva az objektivitást, az átláthatóságot és a jogszabályok betartását, földfelhalmozás, áremelés és haszonszerzés nélkül a Thanh Cao községben nemrégiben lezajlott árverésen.

A Thanh Oai Kerületi Népi Bizottság megerősítette, hogy a projekt létrehozásának megszervezése és végrehajtása, a földszerzés, a terület megtisztítása, az infrastruktúra kiépítése, a kikiáltási ár meghatározása és az árverési szervező kiválasztása; a dokumentumok kifüggesztése és a földhasználati jogok árverésének megszervezése a törvényi rendelkezésekkel összhangban történt; az árverést becsületesen, nyilvánosan, átláthatóan, tisztességesen és objektíven szervezték meg.

Az ügyfelek a kereslet és a piaci körülmények szerint licitálnak. Az aukció az eljárásoknak megfelelően zajlik, a bűnüldöző szervek és a lakosság felügyelete alatt.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm