Ez egy valódi „szárazföldi láz”, vagy csak egy „spekulatív buborék”?

2024. augusztus 19-én éjjel és augusztus 20-án kora reggel zárult le 19 telek árverése a Hoai Duc kerület Tien Yen községében, a végső telekár 133 millió VND/m2 lett, ami 30-szorosa a kikiáltási árnak.

A Hanoi külvárosában található telkek árverése akár 18 órán át is tartott, ami szenzációt keltett a közösségi médiában, miután több száz befektető képei láthatók, akik sorban állnak és igyekeznek regisztrálni az aukción való részvételre.

A földárverés 2024. augusztus 20-án majdnem hajnali 4 óráig tartott (Fotó: Huu Thang).

Az aukción a két legalacsonyabb árat elérő telek 91,3 millió VND/m2-ért kelt el, de még így is 12,5-szer magasabb volt a kikiáltási árnál.

Ez a helyzet nem teljesen új, mivel kevesebb mint fél hónappal ezelőtt a Thanh Oai-i földárverések „gócpontja” új árszintet határozott meg a külvárosi telkek esetében is.

A múlt hétvégén Hanoi Thanh Oai kerületében tartott földárverésen több ezer résztvevő vett részt. A legmagasabb nyertes ajánlat több mint 100 millió VND/m2 volt, ami nyolcszorosa a kezdeti, mindössze 8,6 millió VND/m2-es kikiáltási árnak, és 12,5 millió VND/m2 között mozgott.

A földügynökök az árverés után azonnal továbbértékesítik a földet (Fotó: Huu Thang).

Ennek megfelelően a Thanh Oai kerület a közelmúltbeli aukción összesen 404,6 milliárd VND-t gyűjtött be, ami 349 milliárd VND-val különbözik a kikiáltási ártól, és körülbelül nyolcszorosa a kezdeti kikiáltási árnak.

Hoai Duc kerületben az aukció bevétele várhatóan meghaladja a 186 milliárd VND-t, ami több mint 11-szerese a kikiáltási árnak.

A külvárosi területek földpiacán a földárverés előtt 20-30 millió VND/m2 között mozogtak az árak.

A Nguoi Dua Tin által végzett piacfelmérés és számos online ingatlanplatform, például a Batdongsan.com.vn összefoglaló jelentése szerint a Thanh Cao községben (Thanh Oai kerület, Hanoi) található telkek vételára az elmúlt években valójában emelkedő tendenciát mutatott.

Azonban a földterületek átlagos kikiáltási ára ezen a területen az elmúlt négy évben mindössze mintegy 80%-kal emelkedett – a 2020-as 15 millió VND/m2-es átlagos árról 2024-re 27 millió VND/m2-re –, és nem volt olyan hirtelen, több tízszeres áremelkedés, mint a fent említett aukción.

A Hoai Duc-i árveréseken a földárak 2-3-szor magasabbak voltak az uralkodó piaci árnál (Fotó: Huu Thang).

Így a 2024 második negyedévében érvényes 27 millió VND/m2-es szokásos kikiáltási árhoz képest a Thanh Cao községben található telkek 2024. augusztus 10-i árverésén a nyertes ajánlati árak, amelyek 63-100 millió VND/m2 voltak, 2,3-3,7-szer magasabbak voltak.

A Thanh Oai kerület szomszédos területein az árak szintén 20-30 millió VND/m2 között ingadoznak.

Hanoi Hoai Duc kerületének Tien Yen részén a telkek leggyakoribb kikiáltási ára 2024 második negyedévében mindössze 43 millió VND/m2 volt, az elmúlt évben több mint 48%-os növekedési ütemmel.

A legutóbbi árverésen azonban a földárak még mindig két-háromszor magasabbak voltak az uralkodó piaci árnál.

A Hoai Duc kerület szomszédos területein az árak szintén mindössze 22 és 62 millió VND/m2 között mozogtak 2024 második negyedévében.

Az egekbe szökő földárak a piaci "szomjúság" jelei.

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese a helyzettel kapcsolatban elmondta, hogy 2025 második negyedévétől kezdődően a földárak fő fellendülési trendje megkezdődik. A jelenlegi áremelkedések csak bizonyos területeken lokalizáltak.

A Batdongsan.com.vn adatai azt is jelzik, hogy az országos telkek iránti kereslet 33%-kal nőtt 2024 második negyedévében az első negyedévhez képest.

A szakértő azonban ezt csak bizonyos területeken, különösen az északi tartományokban tapasztalható lokális javulásnak értékelte. Hanoiban 75%-kal nőtt a telkek iránti érdeklődés.

„Különösen a Hanoi környéki területeken tapasztalható megnövekedett érdeklődés és az emelkedő árak a tervezési tényezőknek és az aukciós tevékenységeknek köszönhetők” – jelentette ki Quoc Anh úr.

Nguyen Quoc Anh úr – a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese.

Pontosabban, 2024 első felében a Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That és Quoc Oai kerületekben található telkek keresési volumene 48% - 104%-os növekedést mutatott, ami a telkek vételárának 4% - 24%-os emelkedéséhez vezetett ezekben az elővárosi kerületekben 2023 második feléhez képest.

Nguyễn Quốc Anh szerint három fő tényező van, amelyek jelentősen befolyásolják a földpiacot: a regionális gazdaság , sőt makroszinten a nemzetgazdaság is; az infrastruktúra-tervezés; valamint a népességnövekedés, valamint a más településekkel való összeköttetés.

„A hagyományos piacokon kívül számos új piacon, ahol bejelentették az infrastrukturális tervezési információkat, az árak általában 10-30%-kal emelkednek, és egyes helyeken a telekárak rövid idő alatt megduplázódtak vagy megháromszorozódtak.”

„Jelenleg a tervezési információkat meglehetősen széles körben, országszerte teszik közzé, például egyetlen nagyszabású projektet valósítanak meg szinkronizált tervezéssel. Ez a pozitív információ növeli a likviditást és az árakat a telekpiacon” – elemezte a szakértő.

A kockázatok elemzése során azonban Quoc Anh úr azt is hangsúlyozta, hogy míg a földárak az infrastrukturális információk alapján emelkednek, egyes területeken a kereslet és a potenciál által vezérelt áremelkedés tapasztalható, míg máshol a pletykák által táplált felfújt árak tapasztalhatók, ami potenciálisan negatívan befolyásolhatja a piacot.

Nguyen Van Dinh úr úgy véli, hogy a magas telekárak az ingatlanpiac szomjazását tükrözik.

Más szemszögből nézve Dr. Nguyen Van Dinh - a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke - úgy véli, hogy a széles körű érdeklődést kiváltó földárverések és az árak hirtelen megugrása egyértelműen tükrözi az emberek föld utáni „szomját”.

Az elmúlt években rendkívül kevés, jogilag nem dokumentált projekt, telkek és ingatlantermék jelent meg a piacon, ezek nagyon kis mennyiségben, sőt vitathatatlanul szinte egyáltalán nem léteznek.

Ezért egy jogilag megfelelő, állam által irányított projekt elindítása jelentős érdeklődést fog felkelteni a befektetők részéről, akik hajlandóak hatalmas összegeket fizetni a földterület megszerzéséért.

A föld „felhalmozásának” rejtett kockázatai.

Bár elismerte, hogy a földárak emelkedése részben a piaci keresletnek köszönhető, Dinh úr arra is emlékeztette a befektetőket, hogy legyenek óvatosak, mert annak ellenére, hogy a földügyletek felkapott területté váltak, még nem tartozik a likviditás szempontjából erős szegmensek közé. Míg egyes területeken fellendülés tapasztalható, vannak olyanok is, ahol ármanipuláció zajlik a piac manipulálása céljából.

„Teljesen lehetséges, hogy a befektetők összejátszottak az aukción, ezáltal a környező területen a földárakat az új árszint közelébe hajtották fel, hogy profitot termeljenek. Nem is beszélve arról, hogy Hanoi egy kulcsfontosságú városi terület, nagy népsűrűséggel és korlátozott földterülettel, ahol az ingatlankínálat mindig elmarad a kereslettől, így teljesen lehetséges, hogy a befektetők kihasználják ezt a helyzetet a haszonszerzés érdekében.”

„Az, hogy a földárak valóban elérték-e ilyen magas szinteket, attól függ, hogy az aukciókat megnyerő befektetők valóban teljesítik-e a kifizetéseket a jövőben. A Thu Thiem aukción elvetett ajánlatok története továbbra is fennáll, ami reálisabb képet ad a földárak emelkedéséről” – jelentette ki Dinh úr.

A szakértők aggodalmukat fejezik ki a földfelhalmozás lehetséges kockázataival kapcsolatban (Fotó: Huu Thang).

Megjegyezve, hogy a földterület magas aukciós árai még drágábbá teszik az új projektek földterület-megtisztítási költségeit, Nguyễn Quốc Anh úr aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy a piaci átlagár 2-3-szorosa nyertes ajánlatok miatt a környező területeken földtulajdonosként tevékenykedők hajlamosak lehetnek ennek megfelelően megemelni földjük eladási árát.

A földárak hirtelen emelkedése földspekulációt is eredményezhet, mivel sokan sietve vásárolnak földet, abban a reményben, hogy profitálhatnak az árak folyamatos emelkedéséből.

Ez azonban olyan helyzethez vezethet, ahol a pénz a földhöz kötődik, ahelyett, hogy más gazdasági tevékenységekben forogna.

A szakértő szerint a piaci nehézségek időszakát követően az ingatlanvásárlók és befektetők körében az általános hangulat óvatosabb lesz, mint korábban.

Ezért azt javasolja, hogy a vevők és a befektetők alaposan kutassák fel a piacot, és objektív információforrásokon keresztül értsék meg az áringadozásokat, mielőtt bármilyen termékbe fektetnének be.

A Thanh Oai-i földárverés teljesen átlátható volt, és a megfelelő eljárásokat követte.

Miután ellentmondásos jelentések láttak napvilágot, amelyek szerint a projekt megvalósítása, a kikiáltási ár meghatározása és a Thanh Oai kerület Thanh Than falujában, Thanh Cao községben, Ngo Ba környékén található 68 telek földhasználati jogának árverésének augusztus 10-i megszervezése nem volt átlátható, a Thanh Oai kerület Népi Bizottsága jelentést nyújtott be Hanoi város Népi Bizottságának az ügyben.

A jelentés kimondja, hogy az árverést a 2024. évi földtörvénynek, a 2016. évi árverési törvénynek, valamint a Hanoi Népi Bizottságnak a földhasználati jogok Hanoiban történő földhasználati díjjal vagy földbérlettel történő árverezésére vonatkozó rendeletek kiadásáról szóló határozataival összhangban bonyolították le.

A felülvizsgálat során kiderült, hogy összesen 1550 ügyfél nyújtott be jelentkezést az aukción való részvételre, ami 4201 jelentkezésnek felel meg. Közülük 1439 ügyfelet, ami 3923 jelentkezésnek felel meg, jogosultnak ítélték a részvételre.

A nyilvántartások és a jelenlegi irányelvek áttekintése után a Thanh Oai kerület Népi Bizottsága megállapította, hogy a végrehajtási folyamat minden szakaszát az irányelveknek megfelelően hajtották végre, biztosítva az objektivitást, az átláthatóságot és a törvények betartását. Nem volt bizonyíték földfelhalmozásra, ármanipulációra vagy haszonszerzésre a Thanh Cao községben a közelmúltban lezajlott árverésen.

A Thanh Oai Kerület Népi Bizottsága megerősíti, hogy a projekt megszervezése és megvalósítása, a földszerzés, a terület megtisztítása, az infrastruktúra kiépítése, a kikiáltási ár meghatározása és az árverés szervezőjének kiválasztása; a dokumentumok kifüggesztése és a földhasználati jog árverésének megszervezése a törvényeknek megfelelően történik; az árverést becsületesen, nyíltan, átláthatóan, tisztességesen és objektíven bonyolítják le.

Az ügyfelek igényeik és a piaci körülmények szerint licitálnak; az aukciót a megfelelő eljárások szerint, a bűnüldöző szervek és a nyilvánosság felügyelete alatt bonyolítják le.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm