Blokkolja a földspekulációt, a „felfüggesztett” projekteket

2024. augusztus 1-jétől a határidő előtt késedelemben lévő projekteket kártérítés nélkül visszavonják. Ez a szabályozás „megtisztítást” hoz létre a befektetők körében, megakadályozza a földspekulációt, és foglalkozik a „felfüggesztett” projektekkel.

Az IFC One Saigon projekt (1. kerület, Ho Si Minh-város) 17 év után még mindig nem fejeződött be.

Szigorú intézkedések a földspekuláció és a „felfüggesztett” projektek megállítására

Az IFC One Saigon projekt (korábban Saigon One Tower) egy „aranyföldön”, a Ham Nghi és a Ton Duc Thang utca sarkán (Ho Si Minh-város 1. kerülete) található, rövid nyüzsgő újraindítás után még mindig befejezetlen.

A 6672 m2-es telken épült, 5 pincével, 3 műszaki szinttel és 41 emelettel rendelkező IFC One Saigon építése 17 évvel ezelőtt kezdődött, de 5 év lassú megvalósítás után, 2011-ben hivatalosan leállították a projektet. Számos tulajdonosváltás után az IFC One Saigon nem tudta befejezni. Ez a projekt sokszor szerepelt a várost rossz színben feltüntető projektek listáján.

A Ben Thanh piaccal (HCMC) szemben, közvetlenül a nyüzsgő 1-es metróállomásnál áll egy One Central Saigon (korábban Saigon szelleme) nevű nyers betontömb. Ez egy kereskedelmi központok, irodák, apartmanok, szuperapartmanok és 6 csillagos szállodák komplexuma, összesen több mint 8500 m2-es területtel, a Ben Thanh négyszögben, kiváló helyen, az 1. kerület központjában, 4 homlokzattal. Ez a projekt is sok tulajdonoson ment keresztül, de még nem fejeződött be.

Hasonlóképpen, a Trung Thuy Lancaster Company Limited által finanszírozott Lancaster Lincoln projekt (4. kerület) 2017-ben indult, de a földalatti építkezés után "inaktív" volt. Eközben a DHA Company D-One Saigon projektjét (Go Vap kerület) 2016-ban hagyták jóvá, de a mai napig csak egy üres telek.

A 2024-es földtörvény egyik új pontja a szankciók alkalmazása a célváltoztató, a földhasználati jogokat elismerő és átruházó projektekre, míg a korábbi törvény csak a földet vagy bérbe adott projektekre vonatkozott a jogsértések miatti visszavonásra.

Ezek csak néhány példa azokra a projektekre, amelyeket Ho Si Minh-városban évek óta „felfüggesztettek”. A 2013-as földtörvény kimondja, hogy miután a projektet befektetési politikára jóváhagyták, 12 hónap áll rendelkezésre a megvalósítására, vagy meghosszabbítás esetén 24 hónap. Ha ezt az időszakot nem hajtják végre, a projektet visszavonják. Ezeknek a projekteknek a visszavonása azonban nem egyszerű, különösen akkor, ha a vállalkozás alapvető beruházásokat hajtott végre az adott földterületen.

A 2024-es földtörvény (amely 2024. augusztus 1-jétől lépett hatályba) számos szigorúbb szabályozást tartalmaz. Például egy olyan beruházási projektet, amelyet az átadás-átvételtől számított 12 egymást követő hónapban nem használnak, vagy amelynek földhasználati előrehaladása 24 hónappal elmarad a beruházási döntésben rögzített előrehaladástól, visszavonnak.

Amennyiben a földterületet nem helyezik használatba, vagy a megvalósítás késik a tervezettel, a befektető legfeljebb 24 hónapos hosszabbítást kap, és további összeget kell fizetnie az államnak. A hosszabbítási időszak lejárta után, ha a földterületet továbbra sem helyezik használatba, az állam kártalanítás nélkül visszaszerzi azt a földterületért, a földterülethez kapcsolódó vagyontárgyakért és a földterületen felmerülő beruházási költségekért.

Figyelembe kell venni a „vis maior” esetét

A földterületek regenerálására irányuló felfüggesztett projektek helyreállítása rendkívül fontos, de a szakértők szerint figyelembe kell venni a vis maior eseteit, például az évekig tartó jogi eljárásokat. Mivel maguk a vállalkozások is a lehető leghamarabb le akarják zárni a jogi eljárásokat, hogy újraindíthassák az építkezést, az értékesítést és visszaszerezhessék a tőkéjüket.

A Dau Tu újság újságíróinak nyilatkozva Angus Liew úr, a Gamuda Land Vietnam igazgatótanácsának elnöke úgy értékelte, hogy a 2024-es földtörvényben szereplő, a hosszabbítási időszak lejárta után meg nem valósult projektek rekultivációjára vonatkozó szabályozás célja a földerőforrások pazarlásának elkerülése. Bizonyos esetekben azonban a hosszabbítási időszak hosszabb is lehet, például a Covid-19 világjárvány idején.

Le Huu Nghia úr, a Le Thanh Építőipari Vállalat Kft. vezérigazgatója üzleti tapasztalatai alapján elmondta, hogy a valóságban számos vis maior eset fordul elő. Például a vállalkozások a hatóságokkal kapcsolatos lassú eljárások miatt nem tudnak projekteket megvalósítani. Ezért Nghia úr szerint a Földtörvényt irányító rendeletnek ki kell egészítenie és pontosítania kell ezt a tartalmat, különben sok esetben a vállalkozásokat "igazságtalanul" fogják megölni.

„Amint benyújtottuk a projektdokumentációt, le kellett írnunk egy ütemtervet, de a beruházás jóváhagyása után sem tudtuk azonnal megvalósítani, mivel a beruházási engedély megszerzése és egyéb eljárások évekig tartottak” – osztotta meg Mr. Nghia.

A vállalkozások számára, amelyek a projektek megvalósítását akkor is folytatni kívánják, ha a haladás ütemtervtől elmarad, a kiindulópont az, hogy a törvény feltételeket szab a vis maior okok, például természeti katasztrófák, ellenséges támadások miatti lassú megvalósításra, és ha bizonyítható, hogy a projekt az illetékes hatóságok vagy a közfeladatokat ellátó személyek hibája miatt késik, akkor azt nem vonják vissza. A vállalkozások azonban azt is javasolják, hogy az irányadó rendeletekben részletesebb szabályozások és konkrét szankciók szerepeljenek azokkal a személyekkel és szervezetekkel szemben, akik közvetve okozzák a projekt ütemtervtől való elmaradását.

A 2024-es földtörvény szigorodó szabályozásai mellett a 2023-as ingatlanügyi törvény számos változást hozott a befektetők pénzügyi helyzetével kapcsolatban. Például az ingatlanüzletágoknak a 20 hektárnál kisebb földhasználati léptékű projektek esetében a teljes befektetési tőke legalább 20%-át, a 20 hektárnál nagyobb földhasználati léptékű projektek esetében a teljes befektetési tőke legalább 15%-át kitevő saját tőkével kell rendelkezniük, és biztosítaniuk kell a tőkemobilizálás képességét a beruházási projektek megvalósításához.

Amennyiben egy ingatlanüzletág egyszerre több projektet valósít meg, elegendő saját tőkével kell rendelkeznie ahhoz, hogy az egyes projektek esetében a fenti arány minden projekt megvalósításához elegendő legyen. Ezenkívül a 2023-as ingatlanüzleti törvény olyan feltételeket is előír, mint a hitelkeret, a vállalati kötvények...

Ilyen szigorú szabályozások mellett a vállalkozásoknak gondosan kell kalkulálniuk egy projekt megkezdése előtt, hogy elkerüljék a nem hatékony beruházásokat, a projekt stagnálását és az erőforrások pazarlását.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html