A földspekulációk és az elakadt projektek blokkolása.

2024. augusztus 1-jétől a késedelemben lévő projekteket kártérítés nélkül visszavonják. Ez a szabályozás „megtisztítja” a befektetőket, megakadályozza a földspekulációt, és foglalkozik a leállt projektekkel.

Az IFC One Saigon projekt (1. kerület, Ho Si Minh-város) 17 év után is befejezetlen maradt.

Tegyen határozott intézkedéseket a földspekulációk és az elakadt projektek megfékezésére.

A Ham Nghi és a Ton Duc Thang utcák sarkán (Ho Si Minh-város 1. kerülete) található, kiváló ingatlanon található IFC One Saigon projekt (korábban Saigon One Tower néven ismert) a rövid, nagy horderejű újraindítási időszak ellenére is befejezetlen maradt.

Az IFC One Saigon egy 6672 m2-es telken épült, 5 pinceszinttel, 3 műszaki szinttel és 41 föld feletti emelettel. Az építkezés 17 évvel ezelőtt kezdődött, de 5 év lassú megvalósítás után a projektet 2011-ben hivatalosan leállították. A többszöri tulajdonosváltás ellenére az IFC One Saigon a mai napig befejezetlen. Az épületet többször is megemlítették a város megjelenését rontó projektek listáján.

A Ben Thanh piaccal szemben (Ho Si Minh-város), közvetlenül a nyüzsgő 1-es metróvonal állomása mellett áll a One Central Saigon (korábban Saigon szelleme) nevű durva betonépítmény. Ez egy vegyes funkciójú komplexum, amely egy bevásárlóközpontot, irodákat, apartmanokat, luxuslakásokat és egy 6 csillagos szállodát foglal magában, összesen több mint 8500 m2-es területen. Kiváló helyen található az 1. kerület szívében, négy utcafronttal. A projekt többször is gazdát cserélt, de a befejezés dátuma még nem látható.

Hasonlóképpen, a Trung Thuy Lancaster Co., Ltd. által finanszírozott Lancaster Lincoln Projekt (4. kerület) 2017-ben indult, de a földalatti építkezés befejezése után elakadt. A DHA Company által 2016-ban jóváhagyott D-One Saigon Projekt (Go Vap kerület) pedig a mai napig csak egy üres telek maradt.

A 2024-es földtörvény egyik újdonsága a szankciók alkalmazása a földhasználat átalakításával, a földhasználati jogok elismerésével és a földhasználati jogok átruházásával kapcsolatos projektekre, míg a korábbi törvények csak a földterület-rekultivációt alkalmazták azokban a projektekben elkövetett jogsértések esetén, ahol a földet kiosztották vagy bérbe adták.

A fentiek csak néhány példa azokra a projektekre, amelyek Ho Si Minh-városban évek óta elakadnak. A 2013-as földtörvény kimondja, hogy a beruházási politikai döntés jóváhagyása után a projektnek 12 hónapja van a megvalósításra, vagy 24 hónapja, ha meghosszabbítják. Ha a projektet ezen időszakon belül nem hajtják végre, a projektet visszavonják. Ezeknek a projekteknek a visszavonása azonban nem egyszerű, különösen akkor, ha a vállalkozás már alapvető beruházásokat hajtott végre a földterületen.

A 2024. augusztus 1-jétől hatályos 2024. évi földtörvény szigorúbb szabályokat tartalmaz. Például azokat a beruházási projekteket, amelyeket az átadás dátumától számított 12 egymást követő hónapon keresztül nem használnak, vagy amelyek földhasználati előrehaladása a beruházási döntésben foglaltak szerint 24 hónappal elmarad a tervezetttől, visszavonják.

Azokban az esetekben, amikor a földterületet nem helyezik használatba, vagy a projekt ütemterve késik, a befektető legfeljebb 24 hónapos hosszabbítást kaphat, és a hosszabbítási időszaknak megfelelő további összeget kell fizetnie az államnak. A hosszabbítási időszak lejárta után, ha a földterületet továbbra sem helyezik használatba, az állam kártalanítás nélkül visszaszerzi azt a földterületért, a földterülethez kapcsolódó vagyontárgyakért és a beruházási költségekért.

Figyelembe kell venni a „vis maior” lehetőségét.

A földterületek revitalizálása érdekében elakadt projektek visszaszerzése elengedhetetlen, de a szakértők úgy vélik, hogy figyelembe kell venni a vis maior körülményeket, például a hosszadalmas jogi eljárásokat. Ennek az az oka, hogy maguk a vállalkozások a lehető leggyorsabban le akarják zárni a jogi eljárásokat az építkezés, az értékesítés és a tőkevisszanyerés megkezdéséhez.

Az Investment Newspaper egyik riporterével nyilatkozva Angus Liew úr, a Gamuda Land Vietnam igazgatótanácsának elnöke úgy értékelte, hogy a 2024-es földtörvényben szereplő, a hosszabbítási időszak lejárta után meg nem valósult projektek rekultivációjára vonatkozó szabályozás célja a földerőforrások pazarlásának elkerülése. Bizonyos esetekben azonban a hosszabbítási időszak hosszabb is lehet, például a Covid-19 világjárvány idején.

Le Huu Nghia úr, a Le Thanh Construction Co., Ltd. vezérigazgatója üzleti tapasztalataira támaszkodva elmondta, hogy a valóságban számos vis maior eset fordul elő. Például a vállalkozások nem tudják megvalósítani a projekteket az illetékes hatóságokkal kapcsolatos eljárások késedelme miatt. Ezért Nghia úr szerint a Földtörvényt irányító rendeletnek ki kell egészítenie és pontosítania kell ezt a tartalmat; ellenkező esetben sok esetben a vállalkozásokat igazságtalanul „meg fogják ölni”.

„Amint benyújtottuk a projektkérelmet, meg kellett határoznunk egy ütemtervet, de még a befektetés jóváhagyása után sem tudtuk azonnal elkezdeni a megvalósítást, mivel a beruházási engedélyek megszerzése és egyéb eljárások évekig tartanak” – osztotta meg Nghia úr.

Pozitív fejlemény a projektek megvalósítását késedelmek esetén folytatni kívánó vállalkozások számára, hogy a törvény feltételeket biztosít a vis maior események, például természeti katasztrófák vagy háború miatti késedelmekre. Továbbá, ha bizonyítható, hogy a késedelem a hatóságok vagy a törvény végrehajtásáért felelős személyek hibájából eredt, a projektet nem vonják vissza. A vállalkozások ugyanakkor azt is javasolják, hogy az irányadó rendeletek részletesebb szabályozást és konkrét szankciókat tartalmazzanak a projekt késedelméért közvetve felelős személyek és szervezetek számára.

A 2024-es földtörvény szigorúbb szabályozásai mellett a 2023-as ingatlanügyi törvény számos változást vezet be a befektetők pénzügyi követelményeivel kapcsolatban. Például az ingatlanüzletágoknak a 20 hektárnál kisebb földterületű projektek esetében a teljes befektetési tőke legalább 20%-át, a 20 hektárnál nagyobb földterületű projektek esetében pedig a teljes befektetési tőke legalább 15%-át kitevő saját tőkével kell rendelkezniük, és biztosítaniuk kell a beruházási projekt megvalósításához szükséges tőkebevonási képességet.

Azokban az esetekben, amikor egy ingatlanvállalkozás egyszerre több projektet is megvalósít, elegendő saját tőkével kell rendelkeznie ahhoz, hogy minden projekt esetében biztosítsa a fent említett arányt az összes projekt befejezéséhez. Továbbá a 2023-as ingatlanüzleti törvény olyan feltételeket is előír, mint a hitelkeretek, a vállalati kötvények stb.

Ilyen szigorú szabályozások mellett a vállalkozásoknak gondosan mérlegelniük kell minden tényezőt, mielőtt belefognának egy projektbe, elkerülve a nem hatékony és szétszórt beruházásokat, amelyek projekt késedelmekhez és erőforrás-pazarláshoz vezethetnek.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html