A szakértők „őszintén beszélnek és tisztán látják” a 2024-es ingatlanpiaci helyzetet

[hirdetés_1]

A szociális lakásépítésnek szüksége van az állam segítségére

PV: 2023 számos nehézséggel és kihívással teli év volt a vietnami gazdaság számára általában, és különösen az ingatlanszektor számára. A kormány számos intézkedést hozott a piac megsegítésére. Hogyan értékeli az ingatlanpiacnak nyújtott intézkedések „támogatását” az utóbbi időben?

Nguyen Van Duc úr: Az utóbbi időben a kormány által kiadott intézkedések pozitív hatással voltak az ingatlanpiacra. A kormány által kiadott intézkedések azonban csak a lelkek megnyugtatására szolgáltak, nem pedig a mélyreható, közvetlen és alapos beavatkozásra, ami az ingatlanpiacon részt vevő alanyok egészségét károsítaná.

Ingatlanpiac - A szakértők — Ingatlanszakértő, Nguyen Van Duc.

Véleményem szerint azonban az ingatlanpiac „betegsége” nem a politikákban, hanem magukban a vállalkozásokban rejlik (rossz szegmensbefektetés, rossz célbefektetés, a vállalkozások „csirkéket terelnek” - PV). Amikor a befektetés rossz, a vállalkozások sokat kölcsönöznek a bankoktól, és nem képesek megoldani a problémát… akkor semmilyen politika nem tudja őket „megmenteni”. Ráadásul a politikáknak vagy törvényeknek van egy bizonyos késleltetésük, így nem tudnak egyik napról a másikra hatni.

PV: Sok vélemény szerint a (módosított) lakástörvény megszüntette a szociális lakások szűk keresztmetszetét. Ön mit gondol erről?

Nguyen Van Duc úr: A szociális lakások célja, hogy segítsenek a szegényeknek lakhatáshoz jutni. Ez egy jó politika, de a fontos az, hogy hogyan valósítják meg.

A módosított Lakástörvény új szabályozása nyitottabb, segítve a szegényeket abban, hogy feltételeket teremtsenek a szociális lakásokhoz való hozzáféréshez. Személyes véleményem szerint azonban a szociális lakásokhoz az állam segítségére van szükség, ahelyett, hogy a vállalkozásokra támaszkodnának.

Valójában sok vállalkozás, köztük mi is, fektetett be szociális lakásokba, de egy idő után nem tudtak túlélni. Abban az időben a szociális lakások építésekor adminisztratív eljárások, emelkedő árak, banki kamatlábak és hosszú építési idők voltak, ami miatt a vállalkozások kétszeres veszteséget szenvedtek el. Ezért ma nagyon kevés vállalkozás fektet be szociális lakásokba.

Célul tűztük ki, hogy 2030-ra 1 millió szociális lakással rendelkezzünk, de nincs meg hozzá a tőkénk vagy a mechanizmusunk. Véleményem szerint nehéz lesz a tervek szerint elérni a célt.

Véleményem szerint fejlesztenünk kellene a bérlakásokat, és rendeletekkel, szabványokkal kellene rendelkeznünk ennek a szegmensnek a fejlesztésére. A bérlakások nem igényelnek olyan magas minőséget, mint a kereskedelmi lakások, így a szegények könnyebben hozzáférhetnek a megfizethető lakhatáshoz.

Vajon az ingatlanpiac megússza a pangást?

PV: Sok vélemény szerint az ingatlanpiac számos pozitív tényezőt kap, és jelenleg elegendő jó információ áll rendelkezésre egy új ciklus elindításához. Mi a véleménye az ingatlanpiac helyzetéről 2024-ben?

Nguyen Van Duc úr: Az ingatlanpiac 2022 óta romlik, és ez a folyamat 2023 végéig tart, és sokan úgy vélik, hogy 2023 végére újra fellendül. A piac számára azonban borús év volt, amit az is bizonyít, hogy sokan mentek csődbe, cégek mentek csődbe, és számláikat zárolták...

Véleményem szerint 2023 egy „sötét” év az ingatlanpiac számára. Ez a nehéz helyzet arra készteti az ingatlanpiaci vállalkozásokat, hogy folyamatosan petíciókat nyújtsanak be a hatóságokhoz „mentésért”, hogy elkerüljék a piac befagyását és összeomlását.

Ingatlanpiac – A szakértők „őszintén beszélnek és őszintén látják a helyzetet” a 2024-es ingatlanpiaci helyzettel kapcsolatban (2. kép). — A szakértők szerint az ingatlanpiac 2024-ben is borús marad.

Az elmúlt években a Covid-19 hatása miatt sokan „szorongtak”, sőt, még a megtakarításaikat is el kellett költeniük az életük leéléséhez. Nincsenek megtakarításaik, nincs pénzük házat venni.

Szembe kell néznünk azzal a ténnyel is, hogy miközben az emberek továbbra is küzdenek a mindennapi élettel, az ingatlanpiac továbbra is borús marad, és nehéz lesz élénkebb színre váltani. Ennek megfelelően, az én szemszögemből nézve, 2024-ben az ingatlanpiac nem fog úgy virágozni, ahogy vártuk, őszintén mondom, hogy a piac továbbra is borús marad.

PV: Miért hozod fel azt a nézőpontodat, hogy az ingatlanpiac sem szabadult meg a borús helyzettől?

Nguyen Van Duc úr: Az ingatlanpiaci vállalkozások évek óta a luxustermékekbe való befektetésre összpontosítanak. Drága villákat, üzletházakat, üdülőhelyeket stb. építenek, amelyek értéke rövid idő alatt több tízmilliárd donggal nő. A gazdagoknak gyártanak termékeket, amelyeket csak az mágnások engedhetnek meg maguknak, anélkül, hogy figyelmet fordítanának az alacsony jövedelmű embereknek szánt termékekre.

Ez a valóság nemcsak Ho Si Minh-városban és Hanoiban történik, hanem sok más településen is. A tömegesen megnyitott projektek nem a közösség vagy a társadalom javát szolgálják, hanem azért, hogy megmentsék magukat. Az ingatlanvállalkozások erőteljesen fejlesztenek villákat, üdülőhelyeket, üzletházakat stb. a profit reményében. Ezek a projektek azonban nagyszabásúak, banki hiteleket és széles körű kötvénykibocsátást igényelnek.

A nehéz gazdasági környezetben azonban a vállalkozások veszélyben vannak, mivel ennek a szegmensnek a kihasználása nem magas hatékonyságú, sőt sok helyet felépítenek és üresen hagynak, 1-2 éven belül 0 VND-ért adják bérbe; a gyenge likviditás, a magas kamatlábak és a nagy lejárati nyomás miatt a vállalkozások küzdenek. Képletesen szólva, a luxus ingatlanpiac „halott” állapotban van, sok projekt kudarcot vallott, a befektetők nem tudják visszakapni a pénzüket. A tényleges kontextust tekintve azt mutatja, hogy az ingatlanpiac nehéz időket ment keresztül, de még mindig sok a „sötét felhő”.

Továbbá az állam hamarosan azonosítani fogja a házakat és megadóztatja a második otthonok tulajdonosait – ez végzetes csapás a spekulánsokra és az ingatlanokon keresztül pénzmosókra. Ennek megfelelően azok, akik „birtokolnak” ingatlant, kénytelenek lesznek eladni és elmenekülni.

Ezenkívül az állam a közelmúltban szigorította a hitelezést, ami miatt a vállalkozások küzdenek. Véleményem szerint azonban ez a politika nagyon is helyes. Példaként említem a Van Thinh Phat esetét, ahol több száz vállalkozás vett fel tőkét hitelként, ami számos következménnyel járt. Az ilyen jellegű kötvénykibocsátás és banki hitelezés szigorítása szükséges.

2024-ben a banki lejáratok a vállalkozások számára is terhet jelentenek. Sok ingatlannal foglalkozó vállalkozásnak le kell járnia a banki és kötvényes hiteleknek, miközben számos cash flow nem áll rendelkezésre, és jelenleg, amennyire én tudom, vannak olyan vállalkozások, amelyek egyetlen dongot sem tudnak behajtani. Mert sokat fektetnek be a felső kategóriás szegmensbe, de ki költ még pénzt árukra? Sok vállalkozás "megnyújtja a lélegzetét" azzal, hogy azt tanácsolja az embereknek, hogy hosszabbítsanak még 1-2 évvel, vagy térjenek át a felesleges termékekre. Mindezek a valóságok részben megrajzolták az ingatlanpiac képét.

PV: Ennek ellenére az ingatlanpiac 2024-ben is számos kihívással néz szembe. Szükséges-e „megmenteni” az ingatlanpiaci vállalkozásokat, uram?

Nguyen Van Duc úr: Valójában az utóbbi időben számos vállalkozás spekulatív és opportunista módon működött, megzavarva a piacot. Spekulatív és hatástalan termékeket árulnak, és ha „megmentjük” őket, az igazságtalan lesz más iparágakkal szemben.

Miért kell „megmentenünk” az ingatlancégeket, amikor spekulatív céllal működnek anélkül, hogy a közösségnek hasznot hoznának? Véleményem szerint azokat kell megmenteni, amelyek hatékonyan működnek, jó projektekkel rendelkeznek, és az alacsony jövedelmű emberek lakhatásának fejlesztését célozzák. Azokat, akik nem megfelelően működnek, a piacra kell bízni a döntésben.

PV: Köszönöm az interjút!

Ngan Giang

[hirdetés_2]
Forrás