A vietnami ingatlanpiac kiemelkedő eseményei 2024-ben

A vietnami ingatlanpiac kiemelkedő eseményei 2024-ben

A vietnami ingatlanpiac fordulópontját három új ingatlantörvény jelenléte jelzi. Emellett a piac példátlan ingadozásokat tapasztalt a lakások és az árverési telkek szegmensében is…

Az Országgyűlés három ingatlanügyi törvényt fogadott el

Az elmúlt év legkiemelkedőbb ingatlanpiaci eseménye az Országgyűlés földtörvényének, lakástörvényének és ingatlanüzleti törvényének jóváhagyása volt. Ez fontos előfeltétele annak, hogy a piac a „növekedés korszaka” felé haladjon.

Az új ingatlantörvények hármasa szilárd alapot teremt majd az ingatlanpiac fejlődésének előmozdításához. Fotó: Országgyűlés

Összesen 420 felülvizsgálandó rendelkezéssel a hivataloknak teljes kapacitással kellett dolgozniuk, hogy ezeket a fontos törvényeket már 2024. augusztus 1-jétől hatályba léptethessék, 5 hónappal korábban, mint az eredeti tervben szerepelt.

Különösen a 2024-es földtörvény várhatóan megoldja a földkiosztási eljárásokkal, a földértékeléssel, a területrendezéssel stb. kapcsolatos szűk keresztmetszeteket. Egy szilárd jogi keretrendszer kiindulópontként szolgál majd a projektek végrehajtásának felgyorsításához, ezáltal szabaddá téve a kínálatot a piac számára.

A felülvizsgált Lakástörvény fénypontja a nyílt szabályozás, amely feltételeket teremt a szociális lakások szegmensének előmozdításához, hozzájárulva a társadalombiztosítás problémájának megoldásához. Az Ingatlanüzletágról szóló törvény tekintetében az új szabályozás erős csapást jelent a földterületek felosztására és értékesítésére, korlátozza a spekulációt és az árinflációt, biztosítva a piac egészséges fejlődését...

Általánosságban elmondható, hogy a három módosított ingatlantörvény megléte nemcsak a jogrendszer tökéletesítésében fontos lépés, hanem számos új lehetőséget is nyit a vietnami ingatlanpiac számára, miközben hozzájárul a gazdaság általános fejlődéséhez.

Új földárlista "megjelent", az árak több tucatszorosára emelkedtek

2024 negyedik negyedéve az az időszak, amikor sok település frissíti az új földárlistáját. Különösen Ho Si Minh-város és Hanoi van a figyelem középpontjában, ahol a földárak a kiigazítás után több tucatszorosára emelkedtek.

A Ho Si Minh-városban érvényes új telekárak listájával a legmagasabb feljegyzett ár 687,2 millió VND/m2, amelyet a Nguyễn Huế, Dong Khoi és Le Loi utcákban (1. kerület) alkalmaztak. Így, ha a K-együtthatót nem számítjuk, ez az ár 4,2-szerese a régi telekárak listájának.

Ez az emelkedés azonban még mindig nem összehasonlítható az elővárosi kerületek árával. Pontosabban, a Song Hanh Highway 22 (Hoc Mon kerület) legmagasabb ára 32 millió VND/m2, ami 23-szoros növekedést jelent. A Dang Cong Binh utca (Hoc Mon kerület) esetében az új ár 18,5 millió VND/m2, ami körülbelül 12-szeres növekedést jelent.

Jelenleg a Hang Dao utca Hanoi egyik legmagasabb földáraival rendelkező helye. Fotó: Thanh Vu

A hanoi ingatlanpiac a viharos 2024-es évet is a telekárak „felülvizsgálatával” zárta. A Dong Da kerületben a Cat Linh úton a telekárak 3,45-szörösére emelkedtek, elérve a 264,13 millió VND/m2-t. Nem sokkal lemaradva, a Banki Akadémiához kapcsolódó Chua Boc utcában is akár 240,12 millió VND/m2-es árat is elérhettek, ami 3,45-szöröse a régi árnak.

A Hai Ba Trung kerületben a Nguyen Quyen utca frissített telekára 206,31 millió VND/m2, ami nyolcszoros növekedést jelent. Hasonlóképpen, a Giai Phong utca - amely számos nagy egyetemhez vezető út - telekára szintén 7,8-szorosára emelkedett, elérve a 188,09 millió VND/m2-t.

A fent felsorolt ​​számok, bár viszonylag magasak, még mindig nem hasonlíthatók össze a Hoan Kiem kerület telekáraival. A Tran Hung Dao utcában (Tran Thanh Tongtól Le Duanig) a legmagasabb telekárak mindössze 114 millió VND/m2 voltak. Most azonban az ár 695,3 millió VND/m2-re ugrott, ami hatszoros növekedést jelent. Hasonlóképpen, a Nha Tho utca ára is 5,5-szeresére emelkedett, 125,4 millió VND/m2-ről 695,3 millió VND/m2-re.

Az ipari ingatlanok továbbra is vonzerejüket tartják

Az északi és déli kulcsfontosságú gazdasági régiók ipari ingatlanpiaca továbbra is vonzó a befektetések szempontjából. A jelentésekből összeállított adatok szerint 2024 harmadik negyedévére az ipari parkok kihasználtsági aránya elérte a 77%-ot.

Olyan települések, mint Ho Si Minh-város, Dong Nai, Binh Duong… versenyeznek új ipari parkok létrehozásáért. Fotó: Le Toan

Ezen belül az északi régióban az ipari ingatlanok bérleti díjai éves szinten 5,7%-kal emelkedtek, elérve az átlagosan 130 USD/m2/bérleti ciklus értéket. Délen az átlagos bérleti díj elérte a 176 USD/m2/bérleti ciklus értéket, ami 5,6%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest.

Figyelemre méltó, hogy a 2020 és 2024 szeptembere közötti időszakban az ipari ingatlanok voltak a vezető típus az ingatlanszektorban az M&A (fúziók és felvásárlások) tranzakciók teljes értékében, akár 40%-os arányban.

Az ipari ingatlanszektor stabil teljesítményét a külföldi működőtőke-befektetések növekedése támogatja. Számos nagyvállalat, különösen a high-tech szektorban, újraértékeli Vietnam fejlődési potenciálját az egyre szélesebb körben elterjedt „Kína + 1” stratégia kontextusában.

De nem állunk meg itt, ez a szegmens a banki hitelforrásokhoz való könnyű hozzáférésből is profitál, mivel az ilyen típusú kockázati együttható 200%-ról 160%-ra csökkent. A fenti, az Állami Bank általi kiigazítás arra ösztönzi a kereskedelmi bankokat, hogy aktívan hitelezzenek tőkét ipari parkok ingatlanprojektjeinek megvalósításához, ezáltal több „nagyágyút” vonzva a piacra.

A szociális lakások fejlesztése továbbra is lassú.

A több mint 1 millió szociális lakás létrehozását célzó projektben az ország 130 000 lakás befejezését tervezi 2024-re. Az Építési Minisztérium jelentése szerint azonban a tartományok és városok csak mintegy 21 000 lakást fejeztek be, ami a terv több mint 16%-ának felel meg.

A szociális lakások jelenlegi száma továbbra sem képes kielégíteni az emberek lakhatási igényeit. Fotó: Thanh Vu

Ho Si Minh-város és Hanoi, a két vezető építési város, a tervnek csak 21%-át, illetve 37%-át teljesítette. Ez a helyzet hasonló más településekhez, mint például Binh Duong (37%) és Dong Nai (16%). Néhány helyen még egyetlen befejezett projekt sem volt. Ilyen például Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Bến Tre, Bếc Lieu és Ca Mau.

2021-től napjainkig az egész országban 644 szociális lakásépítési projektet valósítottak meg, amelyek összmérete 580 109 egység. Ezek közül csak 96 projekt fejeződött be, amelyek összmérete meghaladja az 57 620 egységet. 133 projekt építése kezdődött meg, több mint 110 200 egységet hozva létre. A fennmaradó 415 projekt beruházását hagyták jóvá, amelyek befejezésük esetén több mint 412 200 egységet biztosítanak.

A 120 000 milliárd VND hitelcsomag folyósításának előrehaladása sem optimistább. Az Építésügyi Minisztérium szerint 2024 októberének végére a folyósítási arány mindössze 1,5% volt, ami körülbelül 1783 milliárd VND-nek felel meg. Ebből a csomag a lakásvásárlók csoportjának mindössze körülbelül 150 milliárd VND-t folyósított.

Gyorsan emelkednek a hanoi lakásárak

2024-ben Hanoiban szédítő ütemben emelkedtek a lakásárak. Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke szerint 2024 harmadik negyedévében a hanoi lakásárindex 64%-kal emelkedett 2019 második negyedévéhez képest, míg Ho Si Minh-városban ennek csak a fele volt.

A hanoi lakásárak egyszerre emelkedtek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. Fotó: Thanh Vu

Piackutató cégek adatai szerint Hanoiban az új lakások átlagos eladási ára jelenleg 70 millió VND/m2, ami körülbelül 28%-os növekedést jelent a tavalyi évhez képest. Az elsődleges piacról érkező „hő” a régi lakások árának ugrásszerű növekedését is okozta. A másodlagos lakások átlagára jelenleg 50 millió VND/m2 körül van, ami több mint 40%-os növekedést jelent a tavalyi évhez képest.

A hanoi lakásárak elmúlt évben tapasztalt meredek emelkedésének oka a közép- és alsó kategóriás lakáskínálat szűkössége. Bár az új, eladó projektek száma javult, az új termékek 75%-a a felső kategóriás szegmensben található. Emellett a telek, az építőanyagok és a munkaerő költségei is emelkedtek, ami jelentősen befolyásolta a termékek árát.

Zavarok a földárveréseken Hanoi külvárosában

2024 eleje óta az ingatlanbefektetőknek újra kellett értékelniük Hanoi külvárosainak árverési földpiacát. Az olyan kerületi hatóságok, mint a Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh stb. folyamatosan „nagyot nyertek” a több száz vagy akár több ezer résztvevőt vonzó árveréseknek köszönhetően, akár több százmilliárd VND bevételt is elérve.

Számos csoport „felkavarta” Hanoi külvárosában az árverésen értékesített földek piacát. Fotó: Thanh Vu

És nem állunk meg itt, számos telek esetében „példátlanul” magas nyerési árak is vannak. Például a Hoai Duc kerületben a Long Khuc környékén található LK03-12 saroktelkek nyerési ára eléri a 133,3 millió VND/m2-t. A Thanh Oai kerületben a Ngo Ba környékén található LK03-10 telek nyerési ára meghaladja a 100,5 millió VND/m2-t. Ha Dongban a „szépségkirálynő” 1A-03 telek nyerési ára elérte a 262 millió VND/m2-t...

Az Építésügyi Minisztérium szerint a fenti rekordszámok az aukció rossz lebonyolításának és lebonyolításának köszönhetők. Egyes helyeken a befektetők csoportokat alkottak, és összejátszottak, hogy a kikiáltási ár sokszorosát kifizessék. Ezután, miután megnyerték az aukciót, "elhagyták a foglalót", azzal a céllal, hogy egy virtuális árszintet alakítsanak ki a profit elérése érdekében.

Ez a „láz” azonban nem tartott sokáig. 2024 negyedik negyedévétől kezdve számos telek nyerési ára 20-50%-kal csökkent az év elejéhez képest. Ráadásul az árverésre bocsátott földek megítélése a külvárosokban is súlyosan romlott a Soc Son kerület Quang Tien községében „kiabáló”, 30 milliárd VND/m2-es négyzetméterár miatt. Mindössze 4 nappal az incidens után a Hanoi Városi Rendőrkapitányság - Nyomozó Ügynökség - 5 személyt vizsgált meg az ingatlanárverési tevékenységekre vonatkozó szabályok megsértése miatt.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html