A földjoggal kapcsolatos akadályok elhárítása.

A Bui Van Cuong, a Nemzetgyűlés főtitkára által a küldötteknek nemrégiben benyújtott, a felvetett kérdésekről szóló összefoglaló jelentés úgy értékelte, hogy a kormány számos intézkedést tett és számos dokumentumot adott ki a piacon tapasztalható nehézségek kezelésére, például a miniszterelnök táviratait és irányelveit, amelyekben a minisztériumokat és a helyi önkormányzatokat sürgetik az ingatlanpiac átalakítására. Ez a piac, beleértve az ingatlanpiacot is, azonban továbbra is nehézségekkel és szűk keresztmetszetekkel néz szembe, amelyek a jogi eljárásokból, a földterületek elérhetőségéből és a befektetési tőkéből adódnak.

A kérelmet „lakótelkek” hiánya miatt elutasították.

A befektetésekkel kapcsolatos egyes adminisztratív eljárások nehézkesek és akadályokat gördítenek eléjük; a piaci szegmensek továbbra is kiegyensúlyozatlanok; és a befektetési hitelek ezen a piacon továbbra is számos kockázattal járnak. Ezen nehézségek miatt az ingatlanvállalkozásoknak le kell állítaniuk a beruházásokat és az építési projekteket, ami nehézségeket okoz a vállalkozóknak, az anyagbeszállítóknak és számos más iparágnak is. „A földterületekkel kapcsolatos jogi akadályok, mint például a földárak meghatározása, a földhasználati díjak, a földterület-megtisztítás, vagy a befektetők kiválasztására vonatkozó, a befektetésekre, a licitálásra és a földterületekre vonatkozó szabályozásokkal átfedésben lévő szabályozások... jelentős akadályt jelentenek az ingatlanpiac fellendülése és fejlődése szempontjából” – értékelte a felülvizsgáló ügynökség.

Ho Si Minh-városban a több mint 100, jelenleg megoldási lehetőségeket vizsgáló ingatlanprojekt mellett a Tervezési és Beruházási Osztály a közelmúltban jelentést tett a Városi Népi Bizottságnak a térség ingatlanprojektjeire vonatkozó beruházási politikák jóváhagyásának állapotáról.

Ennek megfelelően a hivatal által jelenleg feldolgozott 117, befektetési politikák jóváhagyását kérő projektdokumentációból 62 projekt nem felel meg a kereskedelmi lakásépítési projekt befektetőjévé válás feltételeinek, mivel nem rendelkeznek lakótelekkel, vagy nem szerezték meg a teljes lakótelket a 2014. évi lakásügyi törvényben foglaltak szerint.

Ezért a Tervezési és Beruházási Minisztérium azt javasolta, hogy Ho Si Minh-város Népi Bizottsága ne hagyja jóvá a beruházási tervet, mivel az nem felel meg a Beruházási Törvény és a Lakásügyi Törvény előírásainak. Ez aggodalmat keltett az ingatlanpiaci vállalkozások körében, mivel megakaszthatja a projekt megvalósítási folyamatát.

A jogi akadályok elhárítása megkönnyíti az ingatlanprojektek megvalósítását és fellendíti a piac fejlődését. (Fotó: HOANG TRIEU)

A mesterdiplomás Nguyen Nhat Khanh, a Ho Si Minh-városi Vietnámi Nemzeti Egyetem Közgazdaságtudományi és Jogi Karának oktatója szerint jogi szempontból teljesen helyénvaló a 62 projekt befektetési politikájának elutasítása. A gazdasági perspektívát és az ingatlanpiaci fejleményeket figyelembe véve azonban ennek a döntésnek számos olyan aspektusa van, amelyek nem teljesen helyénvalóak.

Mivel egy kereskedelmi lakásépítési projekt megvalósításához a vállalkozásoknak kellően nagy földterülettel kell rendelkezniük, a valóságban a 100%-ban vagy részben lakóterülettel rendelkező projektek száma a piacon lévő összes kereskedelmi lakásépítési projektnek legfeljebb 5%-át teszi ki.

Ezért a fent említett, a földhasználati típusokra vonatkozó szigorú szabályozások számos nehézséget okoznak a szociális lakásépítési projekteket építeni kívánó vállalkozások számára. Ha ezeket az akadályokat nem szüntetik meg, akkor a projektekbe fektetett több százezer milliárd dong „megrekedhet”, ami pazarló befektetési tőkéhez és a lakáskínálati probléma megoldásának elmaradásához vezethet.

A fent említett projektek megoldásához a mesterdiplomás Nguyen Nhat Khanh szerint jogi és vezetési megoldásokra is szükség van. Jogi szempontból a Nemzetgyűlésnek haladéktalanul meg kell vizsgálnia és módosítania kell a Lakástörvény szociális lakásprojektek megvalósításához szükséges földhasználati formákra vonatkozó szabályozását, a jelenlegi lakóterület helyett a projektek földhasználati formáinak korlátozása helyett, hanem a helyi földhasználati és építési tervezéssel való összhang biztosítása felé.

„Vezetési szempontból a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kezdetben támogathatja e 62 projekt befektetőit földhasználati projektpályázatok szervezésével, hogy kiválassza azokat a befektetőket, akik megfelelnek a szociális lakásprojekt megvalósításához szükséges feltételeknek (ha megnyerik a pályázatot, az állam földet biztosít vagy bérbe ad nekik a szociális lakásprojekt megvalósításához), vagy a szociális lakás célját szociális lakássá alakítva, hogy ne kötelezzék őket a földhasználati szabályozások” – jelentette ki Khanh asszony.

Sok rendeletet módosítani kell.

A Nemzetgyűlésnek küldött hivatalos levélben, melynek címe: „Javaslat a földtörvény tervezetének (módosított) 128. cikkelye b) pontjának 1. záradékának a) alpontjának 4. és 6. záradékának módosítására annak érdekében, hogy a befektetők megállapodhassanak a szociális lakásépítési projektek megvalósítására vonatkozó tervezésnek megfelelő földtípusok földhasználati jogainak megszerzésében”, Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-város Ingatlanszövetségének elnöke azt javasolta, hogy módosítsák a földtörvény tervezetének (módosított) 128. cikkelye b) pontjának 1. záradékának a) pontjának 4. és 6. záradékát annak érdekében, hogy a vállalkozások és a befektetők megállapodhassanak a földhasználati jogok vagy meglévő földhasználati jogok megszerzésében a szociális lakásépítési projektek megvalósítására vonatkozó tervezésnek megfelelő földtípusok esetében.

Chau úr rámutatott arra is, hogy a módosított Földtörvény tervezetének 128. cikkelyének b) pontjában szereplő szabályozás csak lakótelekhez kapcsolódó földhasználati jogok megszerzésére vonatkozó megállapodásokat tesz lehetővé, vagy meglévő földhasználati jogokat ír elő lakótelekhez, illetve lakótelekhez és egyéb földekhez. Ezért hatálya szűkebb, mint a 2013-as Földtörvény jelenlegi szabályozása, így nem könnyíti meg a befektetők földhöz jutását, és nem biztosítja a jelenlegi földhasználók jogos jogait és érdekeit.

Chau úr szerint, ha ezt a szabályozást elfogadják, a következő 10 évben a befektetők többé nem "tárgyalhatnak lakó- és egyéb földterületek földhasználati jogainak megszerzéséről" szociális lakásprojektek megvalósítása érdekében, és ezért egyetlen befektető sem lesz képes teljesíteni a módosított földtörvény tervezetének 128. cikkének 6. záradékában foglalt "meglévő lakó- és egyéb földterületek földhasználati jogainak megszerzése" feltételét.

Az építés alatt álló lakásépítési projektekkel kapcsolatos nehézségekkel kapcsolatban a Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottsága és az Építési Minisztérium által szervezett, az Ingatlankereskedelmi Törvény módosításainak tervezetéről szóló workshopon Bui Xuan Cuong, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának alelnöke kijelentette, hogy a városban számos probléma merül fel az építés alatt álló lakásépítési projektek üzleti forgalomba hozatalakor. Konkrétan a hatóságoknak írásbeli engedélyeket kell kiadniuk azokhoz a projektekhez, amelyek megfelelnek az építés alatt álló lakások értékesítésének feltételeinek, ami számos bonyodalomhoz vezet, különösen a kereskedelmi ingatlanok vásárlóinak kiadott tulajdonjogi igazolások tekintetében, a Földtörvény rendelkezéseire hivatkozva.

Bui Xuan Cuong úr szerint az Ingatlanüzleti Törvénytervezet (módosított) 25. cikkének 2. záradéka előírja azokat a feltételeket, hogy a jövőbeni lakásépítési és építési projektekhez a következő földhasználati dokumentumok valamelyikével kell rendelkezni (földkiosztásról szóló határozat, földbérlet; földbérleti szerződés; földhasználati jog igazolása; lakástulajdonlás és földhasználati jog igazolása; földhasználati jog, lakástulajdonlás és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyak igazolása...).

Eközben a jelenlegi földtörvény szerint a földhasználók jogosultak földhasználati jogokat átruházni, bérbe adni, albérletbe adni, ajándékozni, jelzáloggal megterhelni és tőkévé tenni, ha rendelkeznek földhasználati engedéllyel.

Azokban az esetekben, amikor a földhasználók haladékot kapnak pénzügyi kötelezettségeik teljesítésére, vagy pénzügyi kötelezettségeiket tartozásként tartják nyilván, ezeket a kötelezettségeket jogaik gyakorlása előtt teljesíteniük kell. Ez azt jelenti, hogy ha egy befektető földet kap, de nem teljesíti a földhasználati díjakkal kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeit, akkor nem gyakorolhatja a földhasználati törvényben foglalt földhasználói jogokat, beleértve a földhasználati jogok átruházásának jogát is.

Ezért a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága azt javasolja, hogy a szerkesztőbizottság kutassa fel és igazítsa ki az üzleti célú lakásépítési és építési projektek engedélyezési eljárásának földviszonyokra vonatkozó tartalmát oly módon, hogy az kimondja, hogy „a befektetőnek teljesítenie kell minden pénzügyi kötelezettségét, és rendelkeznie kell földhasználati jogról szóló tanúsítvánnyal”. Ennek célja a jogi problémák előfordulásának korlátozása a későbbi lépésekben, különösen a lakosoknak szóló tanúsítványok kiadásakor.

Lehetővé teszi a tulajdonjog átruházása utáni tervezési módosításokat.

Bui Xuan Cuong, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának alelnöke kijelentette, hogy az ingatlanüzletről szóló törvénytervezet, amely kimondja, hogy az ingatlanprojektek átruházásának alapelve – miszerint a projekt egészének vagy egy részének átruházásakor biztosítani kell a projekt célkitűzéseinek és tervezésének változatlanságát – „kedvezőtlen”. Azt állította, hogy sok befektetőnek a projekt megszerzése után módosítania kell a tervezést a fejlesztés érdekében. Bui Xuan Cuong úr szerint a projektmódosítások célja a projekt optimalizálása, végső soron a földhasználati együttható növelése és a városrendezési törvénynek való megfelelés. A befektetők a szabályozásoknak megfelelően végeznek módosításokat, további pénzügyi kötelezettségeket vállalva. A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága a szabályozás módosítását javasolta, hogy elkerülje a városrendezési törvénnyel való ütközéseket a végrehajtás során, mivel az negatívan befolyásolná a projekt előrehaladását a megszerzés után.

Szeminárium "Ingatlanpiaci jogi akadályok elhárítása"

November 9-én a Nguoi Lao Dong újság szemináriumot szervezett „Az ingatlanpiac jogi akadályainak eltávolítása” címmel, hogy meghallgassa és összegyűjtse a vendégek véleményét, ezáltal megoldásokat találjon a szűk keresztmetszetek elhárítására, az ingatlanpiac áramlásának megnyugtatására, valamint a stabil és fenntartható gazdasági növekedés előmozdítására.

(*) Lásd a Nguoi Lao Dong újság november 8-i számát.

Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm