Földjogi kérdések megoldása

A Nemzetgyűlés főtitkára, Bui Van Cuong által a küldötteknek küldött interpelláció kérdéseivel foglalkozó összefoglaló jelentés a közelmúltban úgy értékelte, hogy a kormány számos lépést tett és számos dokumentumot adott ki a piac nehézségeinek elhárítása érdekében, például táviratokat és dokumentumokat, amelyekben a miniszterelnököt arra sürgeti, hogy kérje fel a minisztériumokat és a helyi önkormányzatokat az ingatlanpiac átalakítására. Ez a piac, beleértve az ingatlanpiacot is, azonban továbbra is nehézségekkel és torlódásokkal küzd a jogi eljárások, a földalapok és a befektetési tőke miatt.

Nem jóváhagyott "lakótelkek" hiánya miatt

Egyes befektetésekkel kapcsolatos adminisztratív eljárások nehézkesek és akadályokat okoznak, a piaci szegmensek továbbra is torzultak, és az ebbe a piacba fektetett hiteltőke továbbra is számos potenciális kockázatot rejt magában. A nehézségek miatt az ingatlanvállalatoknak le kell állítaniuk a beruházásokat és a projektek kivitelezését, ami nehézségeket okoz a vállalkozóknak, az anyagbeszállítóknak és számos más iparágnak is. „A földterületekkel kapcsolatos jogi problémák, mint például a földárak meghatározása, a földhasználati díjak, a telek megtisztítása vagy a befektetők kiválasztására vonatkozó, a befektetésekre, a licitálásra, a földterületekre vonatkozó szabályozásokkal átfedésben lévő szabályozások, jelentős akadályt jelentenek az ingatlanpiac fellendülése és fejlődése szempontjából” – értékelte az értékbecslő ügynökség.

Ho Si Minh-városban a több mint 100 nehézségekkel küzdő ingatlanprojekt mellett, amelyeket már megvizsgáltak és jelenleg is vizsgálnak a megoldás érdekében, a Tervezési és Beruházási Osztály a közelmúltban jelentést tett a Városi Népi Bizottságnak a térség ingatlanprojektjeire vonatkozó beruházási engedélyek végrehajtásáról.

Ennek megfelelően a hivatal által kezelt 117, befektetési politikák jóváhagyását kérő projektdokumentációban 62 projekt nem felel meg a kereskedelmi lakásépítési projektek (NƠM) befektetői feltételeinek, mivel nem rendelkeznek lakótelekkel, vagy nem kapják meg az összes lakótelket a 2014-es lakásügyi törvény rendelkezései szerint.

Ezért a Tervezési és Beruházási Minisztérium azt javasolta, hogy Ho Si Minh-város Népi Bizottsága ne hagyja jóvá a beruházási politikát, mivel az nem felel meg a Beruházási Törvény és a Lakásügyi Törvény rendelkezéseinek. Ez aggodalomra ad okot az ingatlanvállalatoknak, mivel a projekt megvalósítási folyamatának akadályozásához vezethet.

A jogi akadályok elhárítása elősegíti az ingatlanprojektek zökkenőmentes megvalósítását, elősegítve a piac fejlődését. Fotó: HOANG TRIEU

Nguyen Nhat Khanh mester, a Gazdaságtudományi és Jogi Egyetem (VNU-HCM) Jogi Karának előadója szerint jogi szempontból teljesen helyénvaló, hogy nem hagyták jóvá e 62 projekt befektetési politikáját. Gazdasági szempontból és az ingatlanpiac fejlődése szempontjából azonban ennek számos olyan pontja van, amelyek nem igazán helyénvalóak.

Mivel egy új vidéki projekt megvalósításához a vállalkozásoknak kellően nagy földalappal kell rendelkezniük, a valóságban a 100%-ban vagy részben lakóterülettel rendelkező projektek száma a piacon lévő új vidéki projektek teljes számának legfeljebb 5%-át teszi ki.

Ezért a fent említett szigorú földhasználati szabályok számos nehézséget okoznak, amikor a vállalatok NƠTM projekteket terveznek megvalósítani. Ha nem találunk megoldást ezekre a problémákra, akkor a projektek megvalósításába fektetett több százezer milliárd VND „elakadhat”, ami a beruházási tőke pazarlásához vezet, és nem oldja meg a lakáskínálat problémáját sem.

Nguyen Nhat Khanh mester szerint a fent említett projektek megoldásához jogi és vezetési megoldásokra van szükség. Jogi szempontból a Nemzetgyűlésnek hamarosan tanulmányoznia és módosítania kell a földhasználati formákra vonatkozó szabályozást az NƠTM projektek Lakásügyi Törvényben történő megvalósítása érdekében, olyan irányban, hogy ne korlátozzák a projektek földhasználati formáit a jelenlegi lakóterületekre való korlátozás helyett, hanem biztosítsák a helyi földhasználati és építési tervek betartását.

„Vezetési szempontból a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága a közeljövőben támogathatja e 62 projekt befektetőit azáltal, hogy pályázatot szervez földterületet használó projektekre, hogy kiválassza azokat a befektetőket, akik megfelelnek az NƠTM projekt megvalósításának feltételeinek (a pályázat elnyerése esetén az állam földet biztosít vagy bérbe ad az NƠTM projekt megvalósításához), vagy az NƠTM projekt rendeltetését szociális lakássá alakítja át, hogy ne legyen kötve a földhasználat formájához” – fejtette ki véleményét Khanh mester.

Sok szabályozást kell felülvizsgálni

A Nemzetgyűlésnek küldött hivatalos, „A módosított földtörvény-tervezet 128. cikkelyének b) pontja, 1. záradékának, a) pontjának, 4. záradékának és 6. záradékának módosítására irányuló javaslat a befektetők számára a földhasználati jogok megszerzéséről szóló tárgyalások feltételeinek megteremtése érdekében” című közleményében Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-város Ingatlanszövetségének elnöke javasolta a módosított földtörvény-tervezet 128. cikkelyének b) pontja, 1. záradékának, a) pontjának, 4. záradékának és 6. záradékának módosítását annak érdekében, hogy a vállalkozások és a befektetők a földhasználati jogok megszerzéséről, illetve a földhasználati jogok megszerzéséről, illetve a földhasználati jogok megszerzéséről, illetve a földhasználati tervezéssel, a városrendezéssel és az építési tervezéssel összhangban tárgyalhassanak az NƠTM projektek megvalósítása érdekében.

Chau úr rámutatott arra is, hogy a módosított földtörvény tervezetének 128. cikkelyének 1. záradékának b) pontjában foglalt szabályozás csak lakótelkek használati jogának megszerzésére vonatkozó megállapodásokat tesz lehetővé, vagy lakótelkek, illetve lakótelkek és egyéb telkek használati jogával kell rendelkezni, tehát szűkebb jelentéssel bír, mint a 2013-as földtörvény jelenlegi szabályozása, így nem teremt kedvező feltételeket a befektetők számára a földhöz való hozzáféréshez, és nem biztosítja a földet használók törvényes és jogos jogait és érdekeit.

Chau úr szerint, ha ezt a szabályozást elfogadják, a következő 10 évben a befektetők többé nem "állapodhatnak meg lakótelkek és egyéb földterületek használati jogának átvételében" az Új Vidékfejlesztési projekt megvalósításához, így nem lesz olyan eset, amikor bármely befektető megfelel a földtörvény tervezetének (módosított) 128. cikkének 6. pontjában előírt "lakótelkek és egyéb földterületek használati jogának megszerzésében" foglalt feltételnek.

A jövőbeli lakásokkal kapcsolatos problémákkal kapcsolatban a Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottsága és az Építési Minisztérium által szervezett, az Ingatlankereskedelmi Törvény (módosított) tervezetéről szóló, a közelmúltban tartott workshopon Bui Xuan Cuong, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának alelnöke elmondta, hogy a városban az utóbbi időben számos probléma merült fel a jövőbeli építési projektek üzleti célú lakásépítése során. Ennek megfelelően az illetékes hatóságnak rendelkeznie kell egy olyan dokumentummal, amely jóváhagyja a projektet, és amely lehetővé teszi a jövőbeli lakások értékesítését, ami számos következménnyel jár, különösen a földtulajdonosi igazolások kiállításával a földtörvény rendelkezéseire hivatkozva.

Bui Xuan Cuong úr szerint az Ingatlanüzleti Törvénytervezet (módosított) 25. cikkének 2. záradéka előírja, hogy a jövőben épülő házaknak és építményeknek rendelkezniük kell a következő földhasználati dokumentumok valamelyikével (földkiosztási határozat, földbérlet; földbérleti szerződés; földhasználati jog igazolása; háztulajdon és földhasználati jog igazolása; földhasználati jog, háztulajdon és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyon igazolása...).

Eközben a jelenlegi földtörvény szerint a földhasználók jogosultak a földhasználati jogok átruházására, bérbeadására, albérletbe adására, ajándékozására, jelzáloggal való megterhelésére és tőkével való hozzájárulására, amennyiben rendelkeznek erre vonatkozó tanúsítvánnyal.

Amennyiben a földhasználó elhalaszthatja a pénzügyi kötelezettségek teljesítését, vagy pénzügyi kötelezettségekkel tartozhat, a jogok gyakorlása előtt teljesítenie kell a pénzügyi kötelezettségeket. Vagyis, amennyiben a befektető földet kap, de nem teljesíti a földhasználati díjakkal kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeit, nem gyakorolhatja a földhasználati törvény rendelkezései szerinti földhasználói jogokat, beleértve a földhasználati jogok átruházásának jogát sem.

Ezért a HCM Városi Népi Bizottsága azt javasolja, hogy a szerkesztőbizottság tanulmányozza és igazítsa ki a földhasználati feltételekre vonatkozó tartalmat a jövőbeni lakásépítések és építési munkálatok engedélyezési eljárásához, mivel „a befektető teljesítette a pénzügyi kötelezettségeit és rendelkezik földhasználati joggal”. Ez a következő lépésben, különösen az igazolások kiadásakor felmerülő jogi problémák korlátozását szolgálja.

Tervezési módosítás engedélyezése az átadás után

Bui Xuan Cuong, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának alelnöke elmondta, hogy az ingatlanüzletről szóló törvénytervezet kimondja, hogy az ingatlanprojektek átadásának alapelve az, hogy a projekt egészének vagy egy részének átadásakor biztosítani kell a projekt célkitűzéseinek és tervezésének változatlanságát, ami „nem kedvező”, mivel sok befektetőnek a projekt átvétele után módosítania kell a tervezést a projekt jobbá tétele érdekében. Bui Xuan Cuong úr szerint a projekt módosítása a projekt optimalizálását célozza, a végső kulcs pedig a földhasználati együttható növelése és a városrendezési törvény rendelkezéseinek betartása. A befektetők a szabályozásoknak megfelelően alkalmazkodnak, és további pénzügyi kötelezettségeket vállalnak. A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága azt javasolta, hogy vizsgálják felül ezt a szabályozást, hogy a megvalósítási folyamat során ne ütközzön a városrendezési törvény rendelkezéseivel, különben az a projekt átvétele utáni megvalósítási folyamatot is befolyásolná.

Szeminárium "Ingatlanpiaci jogi akadályok elhárítása"

November 9-én a Lao Dong Újság vitát szervezett az „Ingatlanpiaci jogi akadályok elhárítása” témában, hogy meghallgassa és befogadja a vendégek véleményét, ezáltal megoldásokat találjon a szűk keresztmetszetek megszüntetésére, az ingatlanpiac áramlásának megnehezítésére, a stabil és fenntartható gazdasági növekedés előmozdítására...

(*) Lásd a Lao Dong újságot a november 8-i számban

Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm