A saját otthonról szőtt álom megvalósítása - 3. rész: A hitel „szűk keresztmetszetének” akadályai

A legalább 1 millió szociális lakás 2030-ra történő megépítésének célkitűzését erőteljesen támogatják.

Paradox módon azonban a szektornak elkülönített 145 billió VND hitelcsomagból csak mintegy 3400 milliárd VND-t folyósítottak, ami a program méretének kevesebb mint 3%-át teszi ki. Amikor a vállalkozások bürokratikus akadályokkal szembesülnek, az emberek pedig nehezen jutnak hitelhez, a kedvezményes források nem igazán jutnak el azokhoz, akiknek a legnagyobb szükségük van lakhatásra.

Ügyfelek tranzakciókat bonyolítanak le a Vietcombank hanoi központjában. (Szemléltető fotó: Tran Viet/TTXVN)

A tőke megvan, de még nem áramlott erősen.

A hosszú, lassú növekedési időszak után a szociális lakások szegmense a felgyorsult fejlődés új szakaszába lép.

A 2026-2030 közötti időszakra vonatkozó szociális lakásfejlesztési célok településekre történő kitűzéséről szóló 07/NQ-CP számú kormányhatározat szerint az egész országnak több mint 158 ​​700 lakást kell befejeznie csak 2026-ban. Az év első négy hónapjában további 40 szociális lakásprojekt indult, amelyek nagyságrendileg körülbelül 36 590 lakást tesznek ki.

Az Építési Minisztérium szerint országszerte összesen jelenleg 226 projekt építése kezdődött meg, körülbelül 228 725 lakással, ami a kitűzött cél 144%-ának felel meg. Ugyanakkor mintegy 5426 lakás készült el és került használatba; 25 település elérte vagy túlszárnyalta az idei kezdési célkitűzéseit.

A kínálat támogatása érdekében a bankszektor kedvezményes hitelprogramot indított a szociális lakások fejlesztésére, amelynek jelenlegi értéke körülbelül 145 000 milliárd VND. Ez a lakhatási biztonság céljának elérését szolgáló egyik fontos pénzügyi eszköznek tekinthető.

A tényleges kifizetések azonban nem tartották a várakozásokat. A mai napig a 63 településből csak 38 tette közzé a hitelre jogosult projektek listáját. Összesen körülbelül 100 projekt jogosult a programhoz való hozzáférésre, amelyek tőkeigénye körülbelül 70 000 milliárd VND.

A teljes kifizetett tőke azonban csak körülbelül 3400 milliárd VND-t ért el, ami a program teljes méretének kevesebb mint 3%-át teszi ki. Ebből körülbelül 2940 milliárd VND-t folyósítottak a befektetőknek 21 projektben; a lakásvásárlók mindössze 19 projektben jutottak hozzá mintegy 460 milliárd VND-hez.

Szakértők szerint a hitelcsomag nagysága és a kifizetett tőke összege közötti nagy különbség a piac továbbra is alacsony tőkefelvevő képességét tükrözi.

Dr. Can Van Luc, a Vietnami Befektetési és Fejlesztési Bank (BIDV) vezető közgazdásza úgy véli, hogy mivel a banki hitelek egyre inkább az ingatlanpiac lakáskeresletére összpontosítanak, a piac fenntarthatóbb irányba fog fejlődni. Ahhoz azonban, hogy a tőkeáramlás hatékony legyen, egyidejűleg kell kezelni a kínálat, a jogi keretrendszer és a lakásárak kérdését.

Ezek a szűk keresztmetszetek különös aggodalomra adtak okot To Lam főtitkár és elnök számára a pártbizottsággal, a kormánnyal és az illetékes szervekkel a szociális lakások fejlesztéséről folytatott közelmúltbeli munkamegbeszélésen. Ennek megfelelően a legális lakhatáshoz való jog a polgárok alapvető joga, és az állam lakásfejlesztési politikája célja, hogy mindenkinek legyen hol laknia. E cél megvalósítása érdekében egyszerűsíteni kell a beruházásokkal, tervezéssel, földterület-kiosztással, építési engedélyekkel és a kedvezményes hitelekhez való hozzáféréssel kapcsolatos eljárásokat, biztosítva a kényelmet, az egyértelmű határidőket és az egyéni elszámoltathatóságot.

Az egyik legnagyobb jelenlegi szűk keresztmetszet a projektek megvalósításának elhúzódó folyamata, amely az átfedésben lévő eljárások miatt alakul ki. Sok projekt esetében évekbe telik, mire lezajlanak a tervezéssel, a földterületek kiosztásával, az eladási árak meghatározásával, a jogosult lakásvásárlók jóváhagyásával és a befektetési eljárásokkal kapcsolatos eljárások.

„A kínálat növelése és a lakásárak csökkentése érdekében először is javítanunk kell az engedélyezési folyamatot, egyszerűsíteni kell az adminisztratív eljárásokat és lerövidíteni a projektek megvalósítási idejét” – hangsúlyozta Dr. Can Van Luc.

Ugyanezen a véleményen van Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke is, aki úgy véli, hogy ha a tervezési és eljárási akadályokat nem szüntetik meg, még a megnövekedett hitelvolumen mellett is nehéz lesz javítani a hatékonyságot.

Amikor az alacsony jövedelmű egyének nehezen jutnak tőkéhez.

Míg a vállalkozásoknak nehézséget okozhat a projektfejlesztési finanszírozáshoz való hozzáférés, a lakásvásárlók számára a legnagyobb akadály a hosszú távú pénzügyi nyomás.

Miután évekig bérelt lakásban élt Hanoiban, a gépészként dolgozó Le Xuan többször is utánanézett a szociális lakásprojekteknek, hogy felkészüljön a letelepedésre. A több mint 20 éves banki hiteltörlesztési időszak kiszámításakor azonban családja még mindig habozott a végső döntés meghozatalával.

Xuan úr szerint a kezdeti kedvezményes kamatláb pozitív, de sok munkavállalót leginkább a kedvezményes időszak utáni kamatláb aggaszt. Mivel a jövedelem csak a megélhetési költségek és a gyermekek oktatásának fedezésére elegendő, a hitelfelvételi költségek bármilyen ingadozása jelentősen befolyásolhatja a családi költségvetést.

Eközben Nguyen Thi Mai asszony, egy hanoiban élő, önfoglalkoztató vendéglátóipari üzletasszony számára az akadályt a bank hitelkövetelményeinek teljesítése jelenti.

Mai asszony elmondta, hogy családja összegyűjtött némi hozzájárulást, és jogosultak szociális lakások igénylésére. A hitelkérelmi folyamat utánajárva azonban rájött, hogy a stabil jövedelem igazolása egyáltalán nem egyszerű.

„A jövedelmem valós, de ez nem mindig tükröződik a fizetési jegyzékekben vagy a munkaszerződésekben. Kölcsönkérelem benyújtásakor sok dokumentumot többször is be kellett nyújtani, így a jóváhagyási folyamat a vártnál tovább tartott” – mondta Mai asszony.

Ügyfelek tranzakciókat bonyolítanak le az Agribank központjában. Fotó: Tran Viet/TTXVN

A jelenlegi szabályozás szerint a szociális lakáspolitikára való jogosultságon túl a hitelfelvevőknek olyan hitelfeltételeknek is meg kell felelniük, mint például a kötelezettségvállalás szerinti adósság visszafizetésének képessége, érvényes szociális lakás adásvételére vagy lízingelésre vonatkozó szerződéssel való rendelkezés, valamint az előírt hitelfedezeti intézkedések végrehajtása.

Ezek a követelmények a bankok hitelbiztonságát hivatottak garantálni, de a valóságban megnehezítik az alacsony jövedelmű vagy bizonytalan jövedelmű munkavállalók egy részének a hitelekhez való hozzáférést.

Ezeket az aggodalmakat számos szakértő is osztja.

Nguyen Xuan Bac, a Gazdasági Szektorok Hitelügyi Osztályának (Vietnami Állami Bank) igazgatóhelyettese elmondta, hogy rendkívül fontos egy stabil, hosszú távú kamatláb-mechanizmus kiépítése a szociális lakások vásárlói számára.

„A szociális lakások vásárlói jellemzően alacsony vagy közepes jövedelműek és korlátozott pénzügyi erőforrásokkal rendelkeznek. Egy hosszú távú kedvezményes és stabil kamatlábakat biztosító mechanizmus kialakítása segít nekik abban, hogy biztonságosabban vehessenek fel hitelt, és jobban tudják visszafizetni az adósságot” – mondta Bac úr.

Bac úr szerint a 100/2024/ND-CP számú kormányrendelet szerinti hitelprogrammal, amely részletezi a lakástörvény szociális lakások fejlesztésére és kezelésére vonatkozó egyes rendelkezéseit, a lakásvásárlók körülbelül évi 5,4%-os kamatlábbal és legfeljebb 25 éves futamidővel vehetnek fel hitelt.

Sok szakértő azonban úgy véli, hogy az alacsony jövedelmű csoportok számára nemcsak a kedvező kamatlábak, hanem a hitelpolitikák hosszú távú stabilitása is fontos. A havi törlesztőrészletek előrejelzésének képessége segít az embereknek abban, hogy magabiztosabban döntsenek a házvásárlásról.

Más szemszögből nézve Nguyen Van Dinh jogi tanácsadó és ügyvéd azt állítja, hogy a gyakorlatban „eltérés” tapasztalható a politikák között. Sok szociális lakhatási politikára jogosult embernek nincsenek anyagi eszközei lakásvásárláshoz szükséges kölcsön felvételére, míg azok, akik anyagilag képesek rá, nem jogosultak rá.

„Mivel a jövedelem alig elegendő a megélhetésre, az emberek gyakran küzdenek a lakáshiteleik tőketörlesztésével, nem is beszélve a kamatokról. Másrészt az alacsony jövedelem megnehezíti az emberek számára, hogy bizonyítsák az adósság visszafizetésére való képességüket, ami ahhoz vezet, hogy a bankok nem folyósítják a hitelt” – elemezte Dinh úr.

Ez ahhoz a paradoxonhoz vezet, hogy azok, akiknek a legnagyobb szükségük van lakhatásra, egyben azok a csoportok is, amelyek a legkevésbé férnek hozzá a tőkéhez.

Nem hagyatkozhatunk kizárólag a piacra.

Egy nemrégiben kiadott, a lakásfejlesztési orientációról szóló következtetésében To Lam főtitkár és elnök hangsúlyozta: „Az állam nem támogatja a lakhatást, de nem is bízza teljesen a piacra az önszabályozást.”

Szakértők szerint ezt a szellemiséget kell a szociális lakásokra vonatkozó hitelpolitikák kidolgozása során is érvényesíteni. Hoang Van Cuong professzor, az Országgyűlés Pénzügyi és Költségvetési Bizottságának tagja úgy véli, hogy a szociális lakáshitel-programok alacsony kifizetési aránya azt mutatja, hogy hiányosságok vannak a szervezésükben és végrehajtásukban.

„A piaci mechanizmusokat összekeverjük az állami jóléti mechanizmusokkal. A szociális lakhatás a társadalombiztosítási politika része, és mint társadalombiztosítási politika, az államnak a saját eszközeivel kell szabályoznia, de jelenleg piaci eszközöket használunk” – hangsúlyozta Cuong úr.

Szerinte a szociális lakásépítés humanitárius program, ezért szüksége van egy humánus hitelmechanizmusra is, amely a lehető legkedvezőbb feltételeket teremti meg az emberek számára a tőkéhez való hozzáféréshez, a hitelezési eljárásoktól kezdve a kamatlábakig.

Emellett számos szakértő azt javasolja, hogy a Nemzeti Lakásalapot hamarosan működésbe kellene hozni, amely hosszú távú tőkeforrásokat képezne a szociális lakások fejlesztéséhez, ahelyett, hogy elsősorban a kereskedelmi hitelekre támaszkodna.

Figyelemre méltó, hogy a párt és az állam új orientációja is erőteljesen a bérlakások fejlesztése felé tolódik el. To Lam főtitkár és elnök a bérlakások fejlesztésének prioritásként való kezelését kérte, különösen a nagyvárosokban, ipari övezetekben, gazdasági övezetekben és az erős fejlesztési potenciállal rendelkező területeken található bérlakások modelljét.

Nguyen Van Dinh ügyvéd úgy véli, hogy ez a megközelítés összhangban van a munkavállalók gyakorlati igényeivel. A magánvállalkozások vonzása érdekében az államnak erős pénzügyi mechanizmusokra van szüksége a beruházások ösztönzéséhez. „Az állam támogathatna egy olyan hitelcsomagot, amely a teljes projektberuházás 80%-át fedezi, több mint 20 éves futamidővel és évi 3% alatti kedvezményes kamatlábbal” – javasolta Dinh úr.

Az egymillió szociális lakás 2030-ra kitűzött célja a Párt, az állam, valamint a minisztériumok és ügynökségek erős elszántságát mutatja az emberek lakhatáshoz való jogának biztosítása iránt. Ahhoz azonban, hogy ezek a lakások valóban eljussanak az alacsony jövedelműekhez, a preferenciális tőkeáramlásoknak szinkron módon kell áramlaniuk a vállalkozásoktól a lakásvásárlókhoz. A szociális lakások csak akkor tölthetik be teljes mértékben a gazdaság fenntartható társadalombiztosítási pilléreként betöltött szerepüket, ha megszűnnek az eljárások, a kamatlábak és a hitelmechanizmusok szűk keresztmetszetei.

4. cikk: Da Nang szociális bérlakások formájában keres megoldásokat.

Forrás: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm