Bérlakás: Mi a képlete a mindenki számára előnyös helyzetnek?

Az évek során a vietnami ingatlanpiaci vállalkozások többsége inkább eladásra épít házakat, mintsem bérbeadásra.

1. rész: Bérlakás: Jelentős változás a lakhatási gondolkodásban

Eközben a bérlakás-kínálat nagy részét kis családi házak, munkáskollégiumok, diákszállások vagy lakóövezetekben található minilakások adják.

A közepes és alacsony jövedelműek lakhatási igényeinek nagy részét társadalmi források, nem pedig nagyszabású ingatlanprojektek elégítik ki.

Ebből a szempontból a kormány célja ezúttal nem egy új piac létrehozása, hanem egy meglévő, árnyékban működő piac integrálása a hivatalos városfejlesztési stratégiába.

A bérlakás-piac sikere nem egyetlen entitáson múlik, hanem azon, hogy ki lehet-e alakítani egy olyan mechanizmust, amely biztosítja, hogy minden fél lássa az előnyöket. Fotó: Hoang Ha

Ahhoz, hogy megértsük, miért nem lelkesednek igazán a vállalkozások ezen a területen, elég egy egyszerű számítást végezni.

Tegyük fel, hogy egy fejlesztő egy 300 lakásos épületet épít Hanoiban . Ha négyzetméterenként körülbelül 100 millió vietnami dongért adja el, a vállalat körülbelül 2100 milliárd vietnami dong bevételt generálhat, és mindössze néhány év alatt befejezheti a projekt életciklusát.

De ha az egész épületet megtartanák bérbeadási célokra, a történet teljesen más lenne. A jelenlegi bérleti díjak mellett a befektetőnek akár 20-30 évet is várnia kellene a befektetés megtérülésére, nem is beszélve az üzemeltetési és karbantartási költségekről, valamint a piaci kockázatokról ez idő alatt.

Más szóval, az egyik oldal kézzelfogható profitot kínál a vezérigazgató hivatali ideje alatt. A másik oldal egy olyan játék, amely több generációnyi vezetőségen átível.

E két lehetőséggel szembesülve a legtöbb vállalkozás a házak eladását választaná. Ez érthető, hiszen a vállalkozásokat profitszerzésre hozták létre, nem pedig társadalmi problémák megoldására a kormány nevében.

Valójában Vietnam évek óta próbálja megoldani a lakhatási problémát szociális lakások értékesítésével. A végrehajtás azonban a vártnál lassabb volt, részben az alacsony haszonkulcsok, valamint a hosszadalmas eljárások és végrehajtási idők miatt.

Ez azt mutatja, hogy még a szociális lakások esetében is, ha a juttatások kérdése nem oldódik meg, a piac nagyon nehezen fog működni.

Eközben több millió bérlő továbbra is várakozik. Nem igazán törődnek a vállalkozások pénzügyi modelljeivel vagy profitszámításaival. Amire szükségük van, az sokkal egyszerűbb: stabil lakhatás megfizethető áron.

Az állam nem tudja helyettesíteni a piacot.

Ha a piac önmagában megoldaná a bérlakás-problémát, talán több millió munkavállalónak nem kellene szűkös kollégiumokban élnie, mint manapság.

De ha az állam közbelépne és lecserélné a piacot, a költségvetés továbbra is nehezen tudná kielégíteni egy több tízmillió lakosú város igényeit.

Ezért az állam szerepe nem a piac helyettesítése, hanem a feltételek megteremtése ahhoz, hogy a piac a hosszú távú fejlesztési célokat szolgáló módon működhessen.

Ez a szellemiség tükröződik Le Minh Hung miniszterelnök új irányelvében is, amikor a bérlakások fejlesztését olyan módon kérte, hogy az állam ne támogassa, de ne is bízza teljesen a piacra.

Hanoi kiválasztása az első bérlakás-modellek kísérleti helyszínéül nem véletlen. Ez a környék a legnagyobb nyomással néz szembe az urbanizáció, a migráció miatti növekvő népesség, valamint a lakásárak és az emberek jövedelme közötti növekvő szakadék miatt.

Gazdasági szempontból a kormányzat nem a pénz, hanem a földterületek révén tud hozzájárulni a bérlakáspiachoz.

Figyelemre méltó, hogy a kormány ezúttal nemcsak a tőkéről tárgyal, hanem a bérlakás-fejlesztésbe beépítendő állami földek és eszközök felülvizsgálatát is kéri. Ha a vállalkozásoknak piaci áron kell földet vásárolniuk, majd bérlakásokat építeniük, a legtöbb projekt rendkívül megvalósíthatatlan lesz.

De amikor az állam beavatkozik a földek, az infrastruktúra és az intézmények irányításába, a gazdasági egyenlet teljesen megváltozik.

Ki fogja biztosítani a 30 évre szóló anyagi támogatást?

A föld csak a történet fele. A másik fele tőke.

A bérlakás hosszú távú befektetés, évtizedekre szól, míg a jelenlegi bankrendszer tőkéje elsősorban rövid lejáratú. Végső soron nehéz néhány hónap vagy év alatt összegyűjtött forrásokat felhasználni egy olyan eszköz finanszírozására, amelynek megtérülése évtizedekbe telik.

Ez azt jelenti, hogy egy nagyszabású bérlakás-piac kialakításához Vietnamnak megfelelő hosszú távú tőkeforrásokat kell találnia.

Más szóval, ahhoz, hogy Vietnamnak több millió bérlakása legyen, nemcsak a földproblémát, hanem a hosszú távú tőkeproblémát is meg kell oldania.

A legnagyobb kihívás nem az épületekben rejlik.

Vietnámmal összehasonlítva a bérlakásokkal rendelkező fejlett országok között a legnagyobb különbség a jövedelmi és társadalombiztosítási rendszerekben rejlik.

Sok fejlett országban az emberek hajlandóak életük végéig bérelni, mivel továbbra is rendelkeznek más védelmi rétegekkel a jövőre nézve, például nyugdíjalapokkal, társadalombiztosítással vagy közjóléti programokkal.

Eközben Vietnámban a ház gyakran még mindig a család legnagyobb vagyona, az időskori megtakarítás egyik formája, és egyben a legfontosabb biztosítás az élet bizonytalanságai ellen.

Ezért a bérlakások története végső soron nemcsak az építőipartól vagy az ingatlanpiactól függ, hanem a jövedelemnövekedés ütemétől, a foglalkoztatás minőségétől és a társadalombiztosítási rendszer érettségétől is.

Egy politika csak akkor fenntartható, ha mindenkinek a javát szolgálja.

Ha a „Bérlakás: Jelentős változás a lakhatási gondolkodásban” című cikk azt a kérdést tette fel, hogy hol fognak élni emberek milliói egy 15 milliós Hanoiban, akkor ez a cikk egy másik kérdést vet fel: Ki fogja ezeket a lakóegységeket építeni?

A bérlakás-piac sikere végső soron nem egyetlen szereplőtől függ, hanem attól, hogy Vietnam képes-e olyan mechanizmust kidolgozni, amely biztosítja, hogy minden fél előnyöket élvezzen.

De végső soron minden politika célja az emberek.

Egy bérlakáspiac csak akkor igazán sikeres, ha a hétköznapi munkavállalók stabil lakhatást találnak a városban, ahol élhetnek, dolgozhatnak és felnevelhetik gyermekeiket, mert egyetlen vállalkozás sem épít házakat kedvességből.

De egyetlen város sem fejlődhet fenntarthatóan, ha azok az emberek, akik az értékét megteremtik, már nem tudnak ott maradni.

Forrás: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html