HoREA: A földár-manipuláció kockázatának megelőzése az értékelés során

A HoREA szerint az ingatlankezelő ügynökségek, a befektetők, az értékbecslő cégek és a felülvizsgálati szakértők összejátszhatnak a földárak torzítása érdekében, ami negatív dolog, amit a törvény módosításakor meg kell akadályozni.

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) a közelmúltban számos véleményt nyújtott be a Nemzetgyűlés Állandó Bizottságának a földről szóló (módosított) törvénytervezettel kapcsolatban, amelyekben figyelmeztet a földárak meghatározása során az összejátszás kockázatára.

A HoREA szerint négy szervezet vesz részt a tartományi szintű ingatlanprojektek földárainak felmérésében és meghatározásában. Az első az állami ügynökség (Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium, a Pénzügyi Minisztérium igazgatója és a Tartományi Népi Bizottság).

A következő téma az ingatlanprojekt-befektető, akit közvetlenül érintenek a földértékelési tevékenységek. A harmadik az értékbecslési vállalkozás (földértékelési szolgáltatásokat és értékelési jelentéseket vagy tanúsítványokat nyújt). Végül a felülvizsgálót meghívják a Földértékelési Tanácsba; feladata a Tanács értékelési és értékbecslési tevékenységének független felülvizsgálata, mielőtt azt a Tartományi Népi Bizottság elé terjesztené döntésre a földárakról.

Le Hoang Chau úr, a HoREA elnöke elmondta, hogy számos olyan eset van, amikor ezek a szervezetek aktívan összejátszanak egymással a földárak egyeztetése érdekében, ami a földértékelés eredményeinek torzulásához vezet. Elmondta, hogy ezeket a helyzeteket egyértelműen azonosítani kell ahhoz, hogy mechanizmusok és megoldások álljanak rendelkezésre az állami költségvetési bevételek és a közvagyon elvesztésének megelőzésére és leküzdésére, mivel ezek földvagyonok.

Ingatlanok Ho Si Minh-város keleti részén, Thu Thiem környékén. Fotó: Quynh Tran

Chau úr hozzátette, hogy jelenleg az öt földértékelési módszer – beleértve az összehasonlítást, a levonást, a jövedelemalapú módszert, a többletalapú módszert és a földár-korrekciós együtthatót – nem felel meg a pontossági követelményeknek. Ez az öt módszer nem tartalmazza a tömeges értékelési módszert, nem épített ki teljes árbeviteli adatbázist, és nem frissült valós időben, ami megbízhatatlan értékelési eredményekhez vezet.

A régi értékelési módszerek alkalmazása olyan helyzethez vezet, hogy ugyanaz az ingatlanprojekt, ha azt egyetlen értékelő vállalkozás hajtja végre, de két különböző értékelési módszert alkalmaz, két különböző eredményt ad, 17%-os értékkülönbséggel. Ugyanakkor ugyanaz az ingatlanprojekt, de két különböző értékelő vállalkozás által, ugyanazon földértékelési módszerrel végrehajtva, szintén két különböző eredményt ad, körülbelül 17%-os értékkülönbséggel.

A HoREA elnöke felvetette azt a kényes kérdést is, hogy számos, a földügyek és a földfinanszírozás területén dolgozó tisztviselő, köztisztviselő és közalkalmazott fél a feladatai ellátása során felmerülő felelősségtől és a jogi kockázatoktól. Felborítják a dolgokat, körbe-körbe tolják a dokumentumokat, nem mernek javaslatot tenni, nem mernek dönteni, vagy a biztonság kedvéért a piaci árakhoz képest túl magasra szabják a földárakat.

Hasonlóképpen sok értékbecslő cég nem vesz részt a földértékelésben az állami költségvetésbe fizetett földhasználati díjak és földbérleti díjak meghatározása érdekében, mert félnek a földértékelési munka elvégzésével járó felelősségtől és jogi kockázatoktól.

Ezen hiányosságok miatt a HoREA azt javasolja a központi kormánynak, hogy fontolja meg a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága által a kormánynak benyújtott javaslatot a földár-korrekciós együttható módszer alkalmazásának kísérleti bevezetéséről. Ez a javaslat szükségessé teszi egy földár-korrekciós együttható (k4 együttható) kiadását a földhasználati díjak kiszámításához minden kereskedelmi lakásprojekt esetében, függetlenül attól, hogy az érték a Földárlista szerint 30 milliárd VND felett vagy alatt van-e.

Ennek alapján az állam a földhasználati díjakról és a földbérleti díjakról a földkiosztásról, a földbérletről és a földhasználati cél megváltoztatásának engedélyezéséről szóló határozat kiadásának napjától számított legfeljebb 6 hónapon belül dönthet. Ez a pont hasonló ahhoz a szabályozáshoz, amely szerint a földértékelési igazolás legfeljebb 6 hónapig érvényes.

Chau úr elmondta, hogy a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának javaslata formalizálná a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámítását ingatlanprojektek, kereskedelmi lakások és városi területek esetében az átláthatóság biztosítása érdekében. Ebből kiindulva az állam és a vállalatok is előre jelezhetik a földhasználati díjak és a földbérleti díjak összegét, amelyeket az állami költségvetésbe kell fizetni.

„A földfinanszírozási elmaradások felszámolása megmutatja az állam szerepét a piac vezetésében, nem pedig annak követésében, biztosítva a költségvetés számára a megfelelő, helyes és időben történő beszedést, miközben garantálja a projektbefektetők és a lakosság jogait” – hangsúlyozta.

Hűséges

Forráslink: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html