A földárak emelkedésének kockázata "fenyegeti" a fejlesztéseket.

A regionális piac áringadozása a nagy projektek megjelenésekor mesterséges földárakat hozott létre, arra kényszerítve a tanácsadó cégeket, hogy olyan számítási módszereket válasszanak, amelyek biztosítják, hogy a tartomány által a befektetőknek bérbe adott földterület a megfelelő áron legyen. A tartományban ezekre a földárakra váró nagyprojektek összetett problémákat vetnek fel számos különböző szempontból.

Panorámás kilátás a NovaWorld Phan Thiet vidámparkra.

Kritikus fontosságú.

A Phan Thiet város Tien Thanh községében található Ocean Valley Turisztikai Komplexum projekt, más néven NovaWorld Phan Thiet projekt, amelyet a Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd. valósít meg, egy hatalmas, 1000 hektáros projekt, amely 7 km hosszú partszakaszon húzódik. A mai napig az 1. fázis működik, és számos szolgáltatást kínál, mint például az 5 csillagos Movenpick Resort Phan Thiet, a 4 csillagos Radisson Resort Phan Thiet, egy 36 lyukú PGA golfpálya, a Circus Land vidámpark, a Bikini Beach tér és park, sportkomplexum, valamint egy étterem- és kávézólánc. Az elmúlt időszakban közel 150 000 látogatót vonzott szállás, kikapcsolódás és szórakozás céljából. Ennek megfelelően számos, a lakosokat és a turistákat kiszolgáló iparág jelent meg, jelenleg is működik, és a befektetők üzleti tervei szerint az ingatlanok átadása után készülnek megjelenni. Különösen május 19-én a NovaWorld Phan Thiet Gazdasági és Turisztikai Város újraindítása továbbra is vonzó üzleti környezetet teremt, ösztönzi a befektetőket, és egyidejűleg számos munkahelyet teremt a munkavállalók számára. Továbbá, ahogy a Tartományi Népi Bizottság is értékelte, a következő várakozásokkal bír: „Ha a teljes projekt működőképessé válik, nemcsak egy szabványos turisztikai célpontot hoz létre Binh Thuan tartomány számára, hanem a kísérő közlekedési infrastruktúra is segít összekapcsolódni és egy nagy közlekedési rendszert kialakítani a tartomány számára, megkönnyítve a beruházási projektek megvalósítását.”

Ahhoz azonban, hogy az újraindítás a vártnak megfelelően hatékony legyen, a projekt jogi akadályait a lehető leghamarabb el kell hárítani. 2023 májusában a Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company kérte a tartományi vezetéstől, hogy segítsen megoldani a Novaland Binh Thuan-i projektjeit érintő jogi problémákat, mivel azok kritikus helyzetben voltak. Az értékesítési bevételeket és a projekthiteleket a bankok visszatartották a befejezetlen projektjogi eljárások miatt, amelyeket napi akár 50 milliárd VND kamatfizetések is súlyosbítottak. A vállalat konkrétan két kulcsfontosságú kérdés sürgős megoldását kérte: a törvényben foglaltak szerint 50 éven keresztül egy összegben fizesse a földhasználati díjakat, valamint sürgősen meg kell határozni egy ésszerű földárat, hogy a vállalat kifizethesse a földhasználati díjakat, és le tudja zárni a projekt és az értékesítés jogi eljárásait.

A konkrét földárak meghatározása nem új keletű probléma; emlékeztetőül szolgál a projekt 2025 végére, a meghatározott ütemtervnek megfelelően történő befejezésének felgyorsítására. Ugyanakkor ez egy olyan kérdés is, amely miatt a tartományi hatóságok komolyan aggódnak, és összehangolt erőfeszítéseket tesznek a megoldására. Mindazonáltal eltérő vélemények és akadályok merültek fel a szabályozások alkalmazásában, különösen egy olyan nagyszabású és többcélú projekt esetében, mint a NovaWorld Phan Thiet, amelyre példa nincs Binh Thuan tartományban. Ezért 2023 márciusának végén a Tartományi Népi Bizottság dokumentumot küldött a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak, amelyben útmutatást kért a konkrét földárak meghatározásával kapcsolatos nehézségek megoldására az Ocean Valley Turisztikai Komplexum projekt földbérleti díjainak kiszámításához.

Sok akadály

A fenti dokumentum azt jelzi, hogy az Ocean Valley Turisztikai Komplexum projekt számára a Tartományi Népi Bizottság nyolc szakaszban, összesen 963 hektáros földterületet adott bérleti szerződést. Jelenleg a vállalat a kilencedik, 4,74 hektáros földbérleti szakasz kérelmét készíti elő. E folyamat során a Tartományi Népi Bizottság beleegyezett, hogy ideiglenesen a Földár-táblázatban szereplő földár és a földár-korrekciós együttható (K együttható) szorzatát alkalmazzák a bérbe adott földterület bérleti díjának kiszámításához. Ennek megfelelően a vállalat ideiglenesen befizette a földbérleti díjakat a tartományi költségvetésbe, miután levonta a kártérítésre, a megtisztításra és az áttelepítésre kifizetett előlegeket, így 139,33 milliárd VND maradt.

A Tartományi Népi Bizottság által jóváhagyott projekt konkrét földárát azonban még nem határozták meg. Jelenleg a Tartományi Földgazdálkodási Osztály szerződést kötött egy tanácsadó céggel a projekt földárának meghatározására. A projekt méretének és jellegének, valamint az értékelési terület piaci viszonyainak elemzése és értékelése alapján a tanácsadó cég a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 36/2014. számú körlevelének 6. cikkében foglalt többletmódszer alkalmazását javasolta az értékeléshez. Azonban néhány nehézség merül fel. Az egyik az értékelési időpont meghatározása, mivel a 2013. évi Földtörvény 108. cikkének 3. szakasza kimondja: „A földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámításának időpontja az az időpont, amikor az állam dönt a földterület kiosztásáról, bérbeadásáról, a földhasználati cél megváltoztatásának engedélyezéséről vagy a földhasználati jogok elismeréséről.” Eközben a projekt nyolc különböző időpontban kapott földbérleti határozatot a Tartományi Népi Bizottságtól, 2014 és 2021 között. Továbbá a projekt 1/500 méretarányú részletes építési tervét egy meghatározott időpontban hagyták jóvá. Az értékelések különböző időpontokban eltérésekhez vezettek az értékelés dátuma és az 1/500-as méretarányú részletes építési terv jóváhagyásának dátuma között, ami megnehezíti a jogalap alkalmazását és a folyamat bemeneti információinak meghatározását. Ezenkívül a projekt egyes értékelései a 2013-as földtörvény hatálybalépése előtt készültek. Ezért eltérő vélemények vannak az értékelési módszertan jogalapjával, a végrehajtására vonatkozó hatáskörrel és az akkori konkrét földértékeléssel kapcsolatban.

A fenti tartalommal kapcsolatos javasolt iránymutatáson túl a Tartományi Népi Bizottság felkérte a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, hogy adjon konkrét útmutatást a befektetési tőkerátákról; a normákról és az egységárakról; valamint az építési áremelkedés kiszámításának módszereiről azokban az esetekben, amikor a befektetési tőkeráták és a befektetési becslések kibocsátási dátuma nem esik egybe az értékelés dátumával. Továbbá konkrét kritériumokra van szükség az összehasonlítható eszközök közötti hasonlóság mértékének meghatározásához; az összehasonlítható eszközök és az értékelt eszközök közötti hasonlóság bizonyításának módszereire; valamint a hosszú üzleti ciklusú eszközök bérleti és eladási árainak növekedési ütemének meghatározásának alapjára… Ennek az az oka, hogy a projekt nagyszabású, számos összetett befektetési és üzleti tétellel, köztük néhány egyedi üzleti tétellel, amelyek még nem léteznek Binh Thuan tartományban. Ezért, ha hamarosan megoldást találnak a földbérleti díjak kiszámításához szükséges konkrét földárra, és ha a NovaWorld Phan Thiet működését időben elősegítik, az nemcsak a térség vezető vállalkozásának lesz előnyös, hanem egy új és vonzó turisztikai célpont élénkülését is meghatározza, segítve a Binh Thuant abban, hogy vezető pozícióba kerüljön a régió üdülőturizmusában. Továbbá, ez megnyitja a terárképzés egy megfelelő megközelítését, lehetővé téve a nagy ipari övezetek, mint például a Ham Tan-i, építkezésének megkezdését…

A konkrét földárak jóváhagyásának előrehaladásával kapcsolatban a Tartományi Népi Bizottság a 2022. október 26-i 218/BC-UBND számú és a 2022. szeptember 16-i 186/BC-UBND számú jelentésben jelentést tett a Tartományi Pártbizottság Állandó Bizottságának megfontolásra. Ennek megfelelően a Saigon Thai Duong Értékelési és Befektetési Részvénytársaság jelenleg további információkat gyűjt az értékelési eredmények véglegesítéséhez. A tartomány számos vállalkozása együttműködik és információkat szolgáltat a projekt földárának meghatározása érdekében.

Forrás: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-109185.html