Enyhülő hitel a „gyakorlati ingatlanpiaci szegmensek” számára

A szociális lakások és az ipari parkok/exportfeldolgozó övezetek hitelállományának kiszámítási módszerének kiigazítása szükséges lendületet jelent a tőkeáramlások „gyakorlati” szegmensekbe való felszabadításához.

A Vietnami Állami Bank (SBV) a közelmúltban dokumentumot küldött 25 kereskedelmi banknak bizonyos kiemelt ingatlanszektorok, köztük a szociális lakások, az ipari parkok és az exportfeldolgozó övezetek hitelnövekedésének meghatározására szolgáló módszer kiigazításáról.

A szociális lakások és az ipari övezetek profitálnak majd.

Ennek megfelelően 2026. január 1. és december 31. között a fent említett három szektorban fennálló hitelek 2025 végéhez képest fennálló további hitelállományát nem veszik figyelembe az ingatlanhitel-állományban az ágazat hitelnövekedési ütemének meghatározásakor és ellenőrzésekor.

Ez a lépés jelentős kiigazításnak tekinthető a szociális lakások és a termelési infrastruktúra-projektek iránti növekvő tőkeigény összefüggésében. A kiemelt hitelek kizárása az ingatlanhitel-keretekből nagyobb mozgásteret teremt a bankok számára a hitelezés növelésére, ezáltal támogatva a szociális jóléti célokat, az ipari fejlődést és a beruházások vonzását.

Huynh Thi Thu Thao, a Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS) elemzője megjegyezte, hogy a Vietnami Állami Bank egyes kiemelt ingatlanpiaci szegmensek hitelszámítási módszerének enyhítése nemcsak a tőkeáramlást támogatja ezekben az ágazatokban, hanem hozzájárul a teljes piac likviditásának javításához is.

Thao asszony szerint a politika célja a tőke átcsoportosítása a termelést kiszolgáló szegmensek felé, a külföldi közvetlen befektetések (FDI) vonzása és a gyakorlati lakhatási igények kielégítése felé, ahelyett, hogy nagymértékben a kereskedelmi vagy spekulatív ingatlanokba áramlana. Ez pozitív jelnek tekinthető a teljes szektor hitelnövekedésére nehezedő folyamatos nyomás fényében. A bankokat arra ösztönzik, hogy növeljék a szociális lakásokra, ipari parkokra és termelési infrastruktúrára irányuló hitelezést, de továbbra is be kell tartaniuk a Vietnami Állami Bank által ellenőrzött általános hitelnövekedési korlátokat.

A Vietnámi Állami Bank adatai szerint 2026. május 31-ig a teljes rendszerben a hitelállomány 10,4%-kal fog növekedni az előző év végéhez képest, míg a 2025-ös év azonos időszakában mért növekedés mindössze 7,1% lesz. Ennek ellenére a szabályozó testület továbbra is körülbelül 19%-os hitelnövekedést céloz meg az egész évre vonatkozóan, ezáltal teret teremtve a gazdaság számára a tőkéhez való hozzáféréshez a termelés, az üzleti élet és a kiemelt ágazatok számára. „Ez a politika megoldást jelent a tőkére szoruló szegmensek szűk keresztmetszeteinek megszüntetésére, miközben továbbra is biztosítja a kockázatkezelést a kereskedelmi ingatlanok és a spekulatív tevékenységek esetében. Ez a jelenlegi helyzetben megfelelő szabályozási megközelítés” – jegyezte meg Thu Thao asszony.

Üzleti szempontból egy ingatlancég vezérigazgatója, amely jogi bonyodalmak után újraindít egy projektet, úgy véli, hogy ez az információ kezdetben pozitív pszichológiai hatást gyakorolhat a piacra.

A szakértő szerint a közvetlen hatás elsősorban a szociális lakásokat, ipari parkokat és exportfeldolgozó övezeteket fejlesztő vállalkozásokat fogja érinteni – azokat az ágazatokat, amelyek profitálnak az új szabályozásból. Eközben a kereskedelmi lakásépítési projektek egyelőre nem tartoznak a prioritási csoportok közé. „Összességében azonban, amikor a hitelezés aktívabbá válik, szegmenstől függetlenül, az elterjed, és pozitív hatással lesz az egész piacra. Ez továbbra is jó jel az ingatlanpiac számára a jelenlegi időszakban” – jegyezte meg az üzletember.

Egy szociális lakásprojekt Khanh Hoában . (Kis kép: 25 bank listája, amelyek megnövelt hitelt kaptak bizonyos kiemelt ingatlanszektorokra. Fotó: KY NAM)

Ne lépje túl a megadott limitet.

A Nguoi Lao Dong újság egyik riporterének adott interjújában a Vietnami Ipari és Kereskedelmi Bank ( VietinBank ) egyik vezető vezetője elmondta, hogy 2025-ben számos bank szigorította ingatlanhitelezési tevékenységét, és csak a nagy megvalósíthatóságú és egyértelműen hatékony projektekre összpontosított a források kifizetésére, hogy korlátozza a hitelkockázatot, amíg a piac még a fellendülési folyamatban van.

2025 vége óta azonban számos hitelintézet petíciót nyújtott be a Vietnami Állami Bankhoz (SBV), hogy vizsgálja felül az ingatlanhitel-egyenlegek meghatározásának módszerét. A bankok szerint nem teljesen helyénvaló a szociális lakásokba, ipari parkokba és exportfeldolgozó övezetekbe történő beruházásokra szánt hitelek beszámítása a teljes ingatlanhitel-egyenlegbe. Ezek mind olyan ágazatok, amelyeket az állam ösztönöz a társadalmi jóléti célok szolgálata, a befektetési tőke vonzása, a termelés és az üzleti élet előmozdítása, valamint a gazdasági növekedés fellendítése érdekében. „Talán ennek a valóságnak az alapján az SBV 2026-ban módosította irányelveit, hogy a szociális lakásokba, ipari parkokba és exportfeldolgozó övezetekbe nyújtott további hitelegyenleget kizárja az ingatlanhitel-egyenlegcélból” – jegyezte meg a VietinBank egyik vezetője.

Szerinte az új számítási módszer nagyobb mozgásteret biztosít a bankoknak az ingatlanszektorban történő hitelezéshez. Abban az esetben, ha nehézségekbe ütköznek a hitelek más szektorokban történő bővítésében, a bankok fontolóra vehetik a jövedelmező és jó megtérülésű ingatlanprojektek finanszírozását.

Szakértők szerint az ingatlanhitel-állomány kiszámításának ez a kiigazítása nem feltétlenül gyakorol hirtelen hatást a teljes piacra, de azt jelzi, hogy a tőke inkább a gazdaság számára hozzáadott értéket teremtő ágazatok felé irányul. Ez egyben egy lépés a növekedés támogatásának és a kockázatok ellenőrzésének célja közötti egyensúly megteremtése érdekében egy olyan ingatlanpiacon, amely még mindig a fellendülés folyamatában van.

A számítási módszer enyhítése azonban nem jelenti azt, hogy a hitelintézetek korlátlanul bővíthetik a hitelezést. A bankoknak továbbra is szigorúan be kell tartaniuk a Vietnami Állami Bank által az év elején meghatározott általános hitelnövekedési limiteket.

A Vietnámi Állami Bank 2025. december 31-i 11686. számú körlevele szerint minden bank hitelnövekedési célját 1-től 5-ig terjedő minősítési pontszám alapján határozzák meg, megszorozva a 2026-ban alkalmazott 2,6%-os általános együtthatóval. Ez azt jelenti, hogy még bizonyos prioritási szegmensek hitelezési lehetőségeinek bővülése esetén is egy bank teljes fennálló hitelállománya nem haladhatja meg a kiosztott limitet. Például, ha egy banknak 2026-ban 13%-os maximális hitelnövekedési rátát határoztak meg, akkor a teljes fennálló hitelállománya, beleértve az ingatlanhiteleket is, az előző év végéhez képest csak ennek megfelelő 13%-kal növekedhet. Például, ha a fennálló ingatlanhitel-állomány 2025 végén elérte a 100 milliárd VND-t, akkor a maximális limit 2026-ban csak körülbelül 113 milliárd VND lenne. Ez a szabályozás a kockázatok ellenőrzését, az ingatlanpiaci túlzott tőkebeáramlás megakadályozását, valamint a bankrendszer és a pénzügyi piac stabilitásának biztosítását célozza.

Nincs többé tömeges hitelnyújtás.

Nguyen Le Nam, az Asia Commercial Bank (ACB) Lakóügyfél Osztályának igazgatója szerint a Vietnami Állami Bank (SBV) továbbra is szigorú, de rugalmasabb hitelellenőrzést folytat az ingatlanszektorban. Nam úr hangsúlyozta, hogy a jelenlegi piac már nem alkalmas tömeges hitelnyújtásra. Ehelyett a bankok az egyes ügyfélcsoportokra és projektekre szabott hitelcsomagok kidolgozására fognak összpontosítani. Az értékelés a befektetési hatékonyságon, a visszafizetési képességen és a projekt megvalósíthatóságán alapul majd, nem pedig egy általános sablon alkalmazásán. „Az ACB olyan hitelmegoldásokat tervez, amelyek megfelelnek a vállalkozások és a magánszemélyek tényleges igényeinek. A bank a hatékony és a piac valós igényeit kielégítő projekteket részesíti előnyben, ahelyett, hogy mindenáron bővítené a hitelkínálatot” – jelentette ki Nam úr.

Forrás: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm