Hogyan szabályozzák a földértékelés módszerét?

A földértékelés alapelvei, alapjai és módszerei

Vuong Dinh Hue, a Nemzetgyűlés elnöke aláírta a Földtörvény (31/2024/QH15. számú törvény) kihirdetését. A módosított Földtörvény meghatározza a földtulajdonlási rendszert, az állam hatásköreit és felelősségét, amely a teljes nép földtulajdonát és egységes földgazdálkodását képviseli, a földgazdálkodási és -használati rendszert, valamint a polgárok és a földhasználók jogait és kötelezettségeit a Vietnam területén található földekkel kapcsolatban.

Nevezetesen, a 158. cikk meghatározza a földértékelés alapelveit, alapjait és módszereit. Konkrétan a földértékelésnek a következő alapelveket kell biztosítania: a földértékelési módszer a piaci elvek szerint; a földértékelés helyes módszereinek, rendjének és eljárásainak betartása; a becsületesség, az objektivitás, a nyilvánosság és az átláthatóság biztosítása; a földértékelési tanácsadó szervezetek, a Földárlista Értékelési Tanács, a Speciális Földár-értékelési Tanács és a földárakról döntő illetékes ügynökségek vagy személyek közötti függetlenség biztosítása; az állam, a földhasználók és a befektetők közötti érdekek összhangjának biztosítása.

A földértékelés alapja a következőket tartalmazza: A földhasználat célja az értékeléshez; a földhasználat időtartama. Az állam által háztartásoknak és magánszemélyeknek a mezőgazdasági földterület-kiosztási korlát szerint kiosztott mezőgazdasági földterületek esetében, a földátruházási korláton belüli mezőgazdasági földterületek esetében, a földhasználat időtartama nem ezen alapul; a földértékelési módszerek szerinti földértékelés bemeneti adatai; a földárakat befolyásoló egyéb tényezők; a földértékelés időpontjában hatályos jogszabályok.

A földértékelésnek biztosítania kell az őszinteséget, az objektivitást, a nyilvánosságot, az átláthatóságot... (Fotó: Huu Thang).

Az e cikk 2. szakaszának c) pontjában előírt földértékelési módszerek szerinti földértékelés bemeneti adatai a következők: a nemzeti földadatbázisban és a nemzeti áradatbázisban nyilvántartott földárak; a földhasználati jogok átruházási szerződéseiben nyilvántartott földárak; a földhasználati jogok árverésének nyertes ára a pénzügyi kötelezettségek teljesítése után; a vizsgálat és felmérés útján gyűjtött földárak azokban az esetekben, amikor nem áll rendelkezésre az e szakasz a) és b) pontjában előírt földár-információ; a földhasználatból származó bevételekre, kiadásokra és jövedelmekre vonatkozó információk.

A földértékelési módszerek a következők: Az összehasonlító módszert úgy alkalmazzák, hogy az azonos földhasználati célú földterületek árát, a piacon értékesített földárra ható tényezők bizonyos hasonlóságait, a földhasználati jogok árverésének megnyerését olyan esetekben alkalmazzák, ahol az árverés nyertese teljesítette az árverés nyertes döntésében foglalt pénzügyi kötelezettségeit, a földárra ható tényezők elemzésével és összehasonlításával, a földhöz kapcsolódó vagyon értékének (ha van ilyen) kizárásával, az értékelendő földterület árának meghatározása érdekében;

A jövedelemmódszert úgy alkalmazzák, hogy a földterületenkénti átlagos éves nettó jövedelmet elosztják a 12 hónapos lejáratú, vietnami valutában denominált betétek átlagos megtakarítási kamatlábával azoknál a kereskedelmi bankoknál, amelyekben az állam a tartományi területen az alaptőke vagy a szavazati joggal rendelkező részvények teljes számának több mint 50%-ával rendelkezik 03 egymást követő évben a legutóbbi, a földértékelés előtti adatokkal rendelkező negyedév végéig;

A többletmódszert úgy alkalmazzák, hogy a teljes becsült fejlesztési bevételből levonják a telek vagy telekterület teljes becsült fejlesztési költségét a leghatékonyabb földhasználat (terület-használati együttható, beépítési sűrűség, az épület maximális emeletszáma) alapján, az illetékes hatóság által jóváhagyott területfelhasználási terv és részletes építési terv szerint;

A földár-korrekciós együttható módszerét úgy alkalmazzák, hogy a földár-táblázatban szereplő földárat megszorozzák a földár-korrekciós együtthatóval. A földár-korrekciós együtthatót a földár-táblázatban szereplő földár és a piaci földár összehasonlításával határozzák meg.

A földértékelési módszer alkalmazásának eseteit és feltételeit a következőképpen határozzák meg: Az összehasonlító módszert olyan esetekben alkalmazzák az értékelésre, ahol legalább 3 azonos földhasználati rendeltetésű földterület van, a piacon értékesített földárra ható tényezők bizonyos hasonlóságai fennállnak, és a földhasználati jogok árverésének megnyerése esetén az árverés nyertese teljesítette az árverést nyert döntés szerinti pénzügyi kötelezettségeit;

A jövedelemmódszert olyan esetekben alkalmazzák az értékelésnél, amikor a földterület, mezőgazdasági földterület, nem mezőgazdasági földterület nem lakóterület, és az értékelendő földterület, földterület nem felel meg az összehasonlító módszer alkalmazásának feltételeinek, de a földhasználatból származó bevételek és ráfordítások az értékelt földhasználati cél szerint meghatározhatók;

A többletmódszert olyan esetek értékelésére alkalmazzák, amikor a beruházási projekt megvalósításához használt telek vagy földterület nem felel meg az összehasonlító módszer vagy a jövedelemmódszer alkalmazásának feltételeinek, de a projekt teljes fejlesztési bevétele és teljes fejlesztési költsége becsülhető;

A földár-kiigazítási együttható módszerét kifejezetten a kártérítés meghatározására alkalmazzák, amikor az állam visszaszerzi a földet olyan esetekben, amikor sok szomszédos, azonos rendeltetésű földterületet vonnak vissza, amelyek földárait a földárlistában szabályozták, de nem felelnek meg az összehasonlító módszer alkalmazásának feltételeinek.

Az e cikk 5. szakaszában előírt földértékelési módszereket kell alkalmazni a konkrét földárak meghatározására és a földárlisták kidolgozására. Abban az esetben, ha az e cikk 5. szakaszának a), b) és d) pontjaiban foglalt földértékelési módszereket alkalmazzák a konkrét földárak meghatározására, és az eredmények alacsonyabbak, mint a földárlistában szereplő földárak, akkor a földárlistában szereplő földárakat kell alkalmazni.

A földértékelési módszer kiválasztását a földértékelést végző szervezet javasolja, és az adott Földértékelési Tanács dönt.

Földár-szabályozás

A Földtörvény 159. cikke határozza meg a földártáblázatot. Ennek megfelelően a földártáblázatot a következő esetekben kell alkalmazni: Földhasználati díjak kiszámítása, amikor az állam elismeri a háztartások és magánszemélyek lakótelkének használati jogát; háztartások és magánszemélyek földhasználati céljának megváltoztatása; földbérleti díj kiszámítása, amikor az állam bérbe adja a földet és éves földbérleti díjat szed be;

Földhasználati adó kiszámítása; háztartások és magánszemélyek földhasználati jogának átruházásából származó jövedelemadó kiszámítása; földgazdálkodási és -használati díjak kiszámítása; földgazdálkodási ágazatban közigazgatási szabálysértések miatti bírságok kiszámítása; a földgazdálkodásban és -használatban okozott károkért az államnak járó kártérítés kiszámítása.

A telekárak terület és elhelyezkedés szerint vannak összeállítva (Fotó: Huu Thang).

Földhasználati díjak és földjáradék kiszámítása, amikor az állam földhasználati jogokat ismer el háztartások és magánszemélyek számára földhasználati díj beszedésével járó földkiosztás, földbérlet és egyszeri földjáradék beszedésével a bérleti szerződés teljes időtartamára vonatkozóan;

A földhasználati jogok árverezésének kikiáltási árának kiszámítása, amikor az állam földet oszt ki vagy ad bérbe olyan esetekben, amikor telkeket vagy földterületeket fektettek be műszaki infrastruktúrába a részletes építési terv szerint; a földhasználati díjak kiszámítása olyan esetekben, amikor a földet háztartások és magánszemélyek számára földhasználati jogok árverése nélkül osztják ki; a földhasználati díjak kiszámítása olyan esetekben, amikor állami tulajdonú házakat adnak el jelenlegi bérlőknek.

A telekalacsok árlistája terület és elhelyezkedés szerint készül. Digitális kataszteri térképpel és telekalacsokkal rendelkező területeken a telekalacsok árlistája telekalacsokra kerül összeállításra az értékterület és a szabványos telekalacs alapján.

A tartományi szintű Népi Bizottság kidolgozza és benyújtja az azonos szintű Népi Tanácsnak döntésre az első, 2026. január 1-jétől kihirdetendő és alkalmazandó földárlistát. A tartományi szintű Népi Bizottság minden évben felelős azért, hogy a következő év január 1-jétől kihirdetendő és alkalmazandó földárlista kiigazítását, módosítását és kiegészítését a tartományi szintű Népi Tanács elé terjessze döntésre.

Amennyiben az év során a földárjegyzék kiigazítására, módosítására vagy kiegészítésére van szükség, a Tartományi Népi Bizottság feladata, hogy azt döntésre a Tartományi Népi Tanács elé terjessze.

A tartományi földügyi hatóság felelős a tartományi Népi Bizottság segítéséért a földárlista kidolgozásának, kiigazításának, módosításának és kiegészítésének megszervezésében. A végrehajtási folyamat során a tartományi földügyi hatóság jogosult földár-tanácsadó szervezetet megbízni a földárlista kidolgozásával, kiigazításával, módosításával és kiegészítésével .

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html