Illusztratív kép.
A Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) a közelmúltban benyújtott egy dokumentumot, amelyben visszajelzést ad a Nemzetgyűlés határozattervezetének számos aspektusáról, amely mechanizmusokat és politikákat határoz meg a földtörvény végrehajtásával kapcsolatos nehézségek és akadályok kezelésére.
Ennek megfelelően a VNREA öt javaslattal állt elő; beleértve a tervezetben már szereplő három rendelkezés módosítását, valamint két olyan rendelkezés hozzáadását, amelyek még nem szerepelnek a határozattervezetben.
A két további javaslattal kapcsolatban a VNREA a Határozattervezet 5. cikkére hivatkozik, amely előírja a földár-táblázatok alkalmazását a földhasználati díjak és a földbérleti díjak meghatározásához minden projekt esetében, amikor a földet kiosztják, bérbe adják, vagy annak felhasználási célját megváltoztatják, minden esetben.
A VNREA elemzése szerint azonban a valóságban vannak olyan beruházási projektek újonnan fejlesztésű területeken, vagy nagy földhasználati léptékű projektek, amelyekhez nem tartoznak földárlisták, vagy ha léteznek is, azok alkalmazása nem lenne megfelelő. Ilyen esetekben a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámításához a hatályos Földtörvényben előírt földár-meghatározási módszerek szerint kell meghatározni a konkrét földárakat.
A VNREA olyan szabályozások kidolgozását javasolja, amelyek meghatározzák azokat az eseteket, amikor meghatározott földárak vonatkoznak a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámítására olyan projektek esetében, amelyek során az állam földet oszt ki, bérbe ad, vagy megváltoztatja a földhasználati célokat, beleértve a 100 hektáros vagy annál nagyobb földhasználati léptékű projekteket, valamint az újonnan kifejlesztett területeken megvalósuló beruházási projekteket, amelyekhez még nem tartozik földárlista.
Ezenkívül a VNREA javasolja egy szabályozás kidolgozását a földárak meghatározása előtti időszakra vonatkozó kiegészítő díj kiszámítására vonatkozóan. A 2024. évi Földtörvény 257. cikkének 2. szakaszának d) pontja alapján a 103/2024/ND-CP rendelet előírja, hogy azok számára, akik 2024. augusztus 1. előtt kaptak földkiosztási/bérleti határozatot, de akiknek a földárát még nem határozták meg, a kiegészítő díjat a földárak meghatározása előtti időszakra fizetendő földhasználati/földbérleti díj 5,4%-ában (várhatóan 3,6%-ra csökkentve) kell kiszámítani.
Az érvelés szerint a befektetők hasznot húznak a kifizetetlen földhasználati/bérleti díjakból. Ez a nézet helytelen és helytelen – hangsúlyozta a VNREA. Jelenleg a földárak meghatározásának felelőssége az állami szerveké, nem pedig a földhasználóké.
A földhasználók felelősségre vonására irányuló követelés ebben az esetben alaptalan. A VNREA elemzése szerint, amikor a földhasználók nem fizették a földhasználati díjat vagy a földbérleti díjat, nem gyakorolhatják földhasználati jogaikat: a vételi/eladási/átruházási/jelzálogjoggal való jogot... mivel a szabályozás szerint ezeket a jogokat csak a földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeik teljesítése után gyakorolhatják.
Ezért a VNREA javasolja egy olyan záradék beillesztését, amely a konkrét esetek megkülönböztetése alapján szabályozza a többletdíjak kezelését. Azokban az esetekben, amikor a földkiosztásról, a földbérletről, a földhasználati cél megváltoztatásának engedélyezéséről, az éves földbérleti díjakról a teljes bérleti időszakra vonatkozó egyszeri díjakra való áttérés engedélyezéséről, a földhasználat meghosszabbításáról, a földhasználat időtartamának módosításáról vagy a részletes tervezés módosításáról szóló döntéseket a földjoggal és más vonatkozó törvényekkel összhangban e törvény hatálybalépése előtt meghozták, de a föld árát még nem határozták meg, a földbérleti díjak és a földhasználati díjak meghatározását a 2024. évi Földtörvény 257. cikke 2. bekezdésének a), b) és c) pontjai szerint kell elvégezni.
Ezen felül a földhasználóknak pótdíjat kell fizetniük arra az időszakra, amelyre a földhasználati díjat és a földbérleti díjat még nem számították ki, a Földtörvény 257. cikke 2. bekezdésének a), b) és c) pontjaiban foglaltak szerint, ha a földhasználó a földterületet, amelyre földhasználati jogot kapott, hasznosításba, üzleti célú használatba vételbe vagy egyéb célú hasznosításba vonta.
A földhasználóknak nem kell kiegészítő díjat fizetniük arra az időszakra, amelyre a földhasználati díjat vagy a földbérleti díjat nem számították ki a Földtörvény 257. cikkelye 2. szakaszának a), b) és c) pontjaiban foglaltak szerint, ha a földhasználó még nem vonta hasznosításba, üzleti tevékenységbe vagy használatba azt a földterületet, amelyre a földhasználati jogokat megadták. Ha a földhasználó már megfizette a kiegészítő díjakat arra az időszakra, amelyre a földhasználati díjat vagy a földbérleti díjat nem számították ki, a befizetett összeget visszatérítik, vagy az állammal szembeni egyéb pénzügyi kötelezettségekkel szemben elszámolják…
A három javasolt módosítással kapcsolatban a VNREA a következőket idézte: A földszerzésről, kártalanításról, támogatásról és áttelepítésről szóló 3. cikk 7. záradéka kimondja, hogy „A befektető által előlegezett kártalanítási, támogatási és áttelepítési összegeknek a fizetendő földhasználati díjból és földbérleti díjból történő levonását a teljes projektre vonatkozóan a Földtörvény 94. cikkének 2. záradékával összhangban kell kiszámítani.”
A VNREA szerint azonban a földtörvény előírja, hogy azokban az esetekben, amikor a befektetők kártérítést, támogatást és áttelepítési forrásokat előlegeznek, ezek az összegek levonhatók a projekt földhasználati és földbérleti díjaiból. Ha a projektek földhasználati és földbérleti díjainak levonása után még mindig fennmaradó összeg, az beszámítható a projekt teljes befektetési tőkéjébe.
Ezért ez a szabályozás nem garantálja valóban a jogokat, és nem vonzza igazán a befektetőket a kártérítési, támogatási és letelepedési alapok előlegezésébe; különösen az olyan projektek esetében, amelyek mentesülnek a földhasználati díjak és a földbérleti díjak alól, vagy jogosultak azok csökkentésére – elemezte a VNREA.
Ezért a VNREA azt javasolja, hogy a befektetők továbbra is levonhassák a kártérítésre, támogatásra és áttelepítésre kifizetett előlegeket a befektető által fizetendő egyéb pénzügyi kötelezettségeikből.
Továbbá az 5. cikk 1. záradékának d) pontja kimondja, hogy a földhasználati díjak kiszámításának alapja a következőket tartalmazza: a befektető által az államnak átadott földterületre vonatkozó infrastruktúra-építési költségek; az ebben a pontban meghatározott infrastruktúra-építési költségeket az építési törvény rendelkezései szerint kell meghatározni.
A VNREA szerint a tervezet csak az államnak átadott földterület infrastruktúra-építési költségeinek kiszámítását írja elő, ami nem helyénvaló. Ennek az az oka, hogy a földár-táblázatok természetüknél fogva általános szabályozást jelentenek, és az ezekben a táblázatokban szereplő földárak általában a meglévő földterületeken alapulnak. Azok az infrastruktúra-fejlesztési projektek, amelyekhez nem adnak át földet az államnak (például az ipari parkok infrastruktúra-fejlesztési projektjei), nem jogosultak infrastruktúra-költséglevonásra.
Alternatív megoldásként a beruházási projektek eltérő infrastrukturális beruházási költségekkel járhatnak a geológiai adottságoktól és a léptéktől függően, különösen az új területeken vagy rekultivált földterületeken, ahol a talajelegyengítés és az infrastruktúra kiépítése nagyon magas költségekkel jár. Ezért nem biztosítaná a méltányosságot, ha csak az államnak átadott földterület infrastrukturális költségeit számítanánk ki.
Ezt a valóságot figyelembe véve a VNREA azt javasolja, hogy a földárak meghatározásakor a teljes projekt infrastrukturális költségeit kell kiszámítani, nem csak a befektető által az államnak átadott földterületre vonatkozóan. Ezzel egyidejűleg szabályozást kell bevezetni a földterület-rehabilitációs projektek földterület-rehabilitációs költségeinek kezelésére vonatkozóan a földárak meghatározásakor (jelenleg a földterület-rehabilitációs költségeket a projektfejlesztési költségek tartalmazzák a földárak többletmódszerrel történő meghatározásakor).
A VNREA egy másik ponttal kapcsolatban is véleményt fogalmazott meg, ez pedig a 3. cikk 13. záradékának b) pontja, amely a földszerzésre, kártalanításra, támogatásra és áttelepítésre vonatkozó átmeneti rendelkezéseket határozza meg, és kimondja: „Azokban az esetekben, amikor e határozat hatálybalépése előtt nem született döntés a kártalanítási, támogatási és áttelepítési terv jóváhagyásáról, a földszerzést, kártalanítást, támogatást és áttelepítést a Földtörvénynek és e cikk rendelkezéseinek megfelelően kell végrehajtani.”
A VNREA szerint az „e határozat hatálybalépése előtti olyan esetek, amelyekben még nem született döntés” kifejezés használata nem határozza meg pontosan azt az időkeretet, amelyben az esemény bekövetkezett. Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a határozat hatálybalépése előtt nem született döntés a kompenzációs terv jóváhagyásáról, de mire a határozat hatályba lép, ilyen döntés már megszületett. Ezért a VNREA azt javasolja, hogy a következőképpen módosítsák: „Azok az esetek, amelyekben a határozat hatálybalépéséig még nem született döntés...”.
Forrás: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm
Hozzászólás (0)