A lakások után melyik ingatlantípus fogja vezetni a pénzforgalmat az elkövetkező időszakban?

A lakások továbbra is piacvezetők

A gazdasági növekedés stabilitásával párhuzamosan az ingatlanpiac 2024 második negyedévében is pozitív jeleket mutatott, az új kínálat és a tranzakciók volumene meredeken, háromszorosára, illetve 2,4-szeresére nőtt az előző negyedévhez képest.

Konkrétan a Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt mutatják, hogy az elmúlt negyedévben az elsődleges lakáskínálat elérte a 27 335 terméket, és körülbelül 19 747 új terméket kínáltak. A teljes piacon 14 400 sikeres tranzakciót regisztráltak. A tranzakciók volumene meredeken nőtt a kínálat minőségének és a kereslet javulásának köszönhetően, főként a lakásprojektekre összpontosítva. A piaci kereslet, beleértve a befektetési keresletet is, mintegy 30%-kal nőtt az előző negyedévhez képest, és a reálkereslet is javult, mivel a piaci bizalom fokozatosan helyreállt.

A VARS azt is kijelentette, hogy a mai napig a lakások jelentik a fő szegmenst a piaci likviditás tekintetében. Ezen belül a 2024 második negyedévi elsődleges ingatlanpiac kínálatának több mint 70%-át, a tranzakciós volumennek pedig 75%-át a lakásszegmens tette ki. Az újonnan megnyílt lakásprojektek, amelyek közé az 50 millió VND/m2 feletti árú projektek tartoznak, és Hanoiban koncentrálódnak, mind nagyon jó abszorpciós arányt mutattak, a hivatalos megnyitást követő rövid idő után akár 90%-ot is, bár az elsődleges árak tovább emelkedtek.

A lakásárindex továbbra is emelkedő tendenciát mutat, a legmagasabb növekedési ütem Hanoiban van. 2023 közepe-vége óta a hanoi lakáspiac eladási árainak növekedési üteme elkezdett emelkedni, és meghaladta a Ho Si Minh-város piacának áremelkedését. 2024 második negyedévében a hanoi elsődleges lakások átlagos eladási ára megközelítette a 60 millió VND/m2-t. 2019-hez képest a hanoi elsődleges lakások eladási ára több mint 58%-kal nőtt, ami több mint kétszerese a Ho Si Minh-város piacának növekedési ütemének (27%).

Emellett Da Nangban is ismét emelkedni kezdett a lakásárindex, a 2024 második negyedévi áremelkedési ütem meghaladta Ho Si Minh-városét. Az átlagos lakásár azonban még mindig alacsonyabb, mint a két kiemelt városban.

A VARS úgy véli, hogy az elsődleges lakásárakat továbbra is nehéz lesz csökkenteni, különösen akkor, ha a luxuslakások kínálata elsöprő. Ezzel párhuzamosan az építési költségek is emelkednek, és egyre több minőségi beruházásra van szükség a térbe és a közművekbe. A belvárosban és a külvárosokban a kereskedelmi lakásépítésekhez szükséges földalapokat továbbra is a lakásszegmensbe befektetők fogják fejleszteni, kiszolgálva a „gazdagok” befektetési és valós lakhatási igényeit. Ami a lakástulajdonlást illeti, az alacsony és közepes jövedelműek továbbra is a szociális lakásokra fognak támaszkodni. Ez a szegmens azonban a központi területtől számított 30 km-es körzetben nem lesz igazán elérhető.

E szerint az egység szerint azonban, mivel az ingatlanpiac még nem teljesen helyreállt, a kínálat továbbra is szűkös, a lakásszegmens továbbra is vonzó, alacsony kockázatú választás marad a befektetők számára. Mivel a korábbi megoldás ingadozásai drága tanulságok az új befektetők, valamint a „veterán” befektetők számára, akik szigorúbb követelményeket támasztanak a befektetési célú házak vásárlásakor, különösen a pénzügyi tőkeáttétel alkalmazásakor.

A pénzáramlás iránya valószínűleg megváltozik.

A VARS szerint a mikrotényezők gondos mérlegelése alapján a pénzáramlás fokozatosan más típusok felé „fordul”, olyan tényezők figyelembevételével, mint a helyszín, a fejlesztési potenciál és a tiszta jogi státusz.

Az ingatlanbefektetéseknél a helyszín a legfontosabb tényező, amely meghatározza a termék értékét és potenciális áremelkedését. Ezek olyan termékek, amelyek központi helyen, jó gazdasági növekedésű, iparral, kereskedelemmel és szolgáltatásokkal összefüggő fejlődésű településeken helyezkednek el; kényelmes közlekedési rendszerrel rendelkeznek, közel vannak olyan szolgáltatásokhoz, mint az iskolák, kórházak, bevásárlóközpontok és szórakozóhelyek.

Ezenkívül az olyan területeken található ingatlanok, ahol hatékony a fejlesztés és a tervezés, vonzóak a befektetési vonzerő, és merészen kínálnak szinkron forgalmat, egyértelmű áremelkedési potenciállal rendelkeznek. A jövőben azonban alaposan tanulmányozni kell az adott terület fejlesztési tervét.

Végül, a vörös/rózsaszín könyvvel vagy jogszerű földhasználati jogokkal rendelkező ingatlantermékek is fontos tényezők. Vagy a terméket jó hírű befektetők fejlesztették ki, szinkron és modern infrastruktúrával és közműrendszerrel rendelkezik, vagy magas színvonalú szolgáltatási ökoszisztémával rendelkező termékek, amelyek az elit lakóközösségeket célozzák meg.

Az ingatlanbefektetések cash flow-ja várhatóan megváltoztathatja az irányát.

A VARS úgy véli, hogy az ingatlanpiacnak minden bizonnyal időre lesz szüksége az új törvények tartalmának teljes „felszívódásához”. Ezzel párhuzamosan az ingatlanprojekteknek is időre van szükségük az akadályok elhárításához, mivel a törvény 5 hónappal korábban lépett hatályba, mint az előző döntés, valamint az eljárások befejezéséhez, az indításhoz és az újbóli végrehajtáshoz, mielőtt új kínálatot hoznának a piacra. Ezért a lakásszegmens mellett rövid távon a pénzforgalom fokozatosan az olyan termékek felé fog elmozdulni, amelyek „készen állnak” a forgalomra és kiemelkedő tényezőkkel rendelkeznek.

Először is megemlíthetjük a jó hírű befektetők alacsony építésű, átadási feltételekkel rendelkező vagy már átadott termékeit, amelyek erősek a másodlagos piacon. Ezután nem hagyhatjuk figyelmen kívül a földterületek típusát - a "befektetési csatornák királyát", vonzó hozamokkal. A fejlett, iparral, kereskedelemmel és szolgáltatásokkal kapcsolatos területeken található, parcellákra osztott, teljes infrastruktúrával rendelkező és nem túl magas árakkal rendelkező telkek továbbra is keresettek lesznek a befektetők körében.

A legvonzóbb földtípust városi és lakóövezetekben árverezik el, mivel ez a típus tiszta, nem érintett vitákban, perekben, nem elhanyagolt és nem bérbe adható, különösen a vörös könyvek és a rendelkezésre álló infrastruktúra miatt. A befektetők könnyen építhetnek házakat ezeken a telkeken bérbeadás céljából, ami havi pénzforgalmat eredményez.

Valójában az utóbbi időben a települések több földárverést szerveznek városi területeken és új lakóövezetekben, mint ugyanebben az időszakban. A földárverési tevékenység bizonyos tekintetben pezsgő volt, a kérelmek száma az egekbe szökött, a sikeres árak pedig a kikiáltási ár 20%-ától akár tízszereséig is meghaladták azt.

Az elkövetkező időben minden bizonnyal továbbra is „áradni” fog a pénz az árverési területekre, amikor a sok árverés megszervezésének módszerei költségvetési bevételt hoznak.

„A megfelelő befektetés nemcsak a befektetők vagyonának megőrzésében, profittermelésben és a társadalom számára hozzáadott érték teremtésében segít, hanem abban is, hogy az ingatlanpiac hosszú távon egészségesebben és hatékonyabban fejlődjön, a földtermékek és a sokféle ár helyett” – jegyezte meg a VARS.

Forrás: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html