Szigorítani kell az ellenőrzést a földterületek felosztása és értékesítése felett.

Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő szerint az ingatlanjog és az ingatlanüzleti törvény (módosított változata) új szabályozásai „szigorították” az ingatlanüzletágak telkeinek felosztását és értékesítését.

A 2023-as lakásügyi törvény és az ingatlanügyi üzleti törvény várhatóan augusztus 1-jén lép hatályba. Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő megjegyezte, hogy ez a két új törvény két szempontból is „szigorította” az ingatlanügyletek „telekfelosztási és -értékesítési” tevékenységeit: leszűkítette azon projektterületek körét, ahol a telekfelosztás és -értékesítés megengedett, és meghatározta azokat az eljárásokat, amelyeket a vállalkozásoknak be kell tartaniuk.

Konkrétan a regionális hatályon belül, a különleges, I., II. és III. típusú városi területek kerületeiben, kerületeiben és városaiban megvalósuló projektek, illetve az olyan projektek (régiótól függetlenül), ahol a befektetőket a Földtörvény értelmében földhasználati jogok árverésén keresztül választják ki lakásépítési projektekre, a befektető nem folytathat ingatlanügyletet telkek felosztása és eladása formájában.

Azok a vállalkozások, amelyek földterületek felosztásával és spekulánsoknak történő eladásával hajtanak végre projekteket, számos földár-emelkedést okoztak.

Az Építési Minisztérium szerint 2023 decemberében Vietnamban 902 városi terület volt. Ezek között volt 2 különleges osztályú városi terület, 22 I. osztályú városi terület (köztük 3, közvetlenül a központi kormányzat alá tartozó I. osztályú városi terület), 36 II. osztályú városi terület, 45 III. osztályú városi terület, 95 IV. osztályú városi terület és 702 V. osztályú városi terület.

„105 városban és településen a III. vagy magasabb típusú besorolású projektek nem folytathatnak ingatlanügyletet földterületek felosztása és eladása formájában. Ezért jelentősen csökkentették azon területek körét, ahol a vállalkozások jogosultak telkek felosztására és eladására.”

„Más szóval, a III. és afeletti típusú városi területeken a fejlesztőknek eladásra kell építeniük a házakat, és a földet már nem oszthatják fel kisebb telkekre eladásra, mint korábban” – jegyezte meg Tuan úr.

A vállalkozások által követendő eljárásokkal kapcsolatban Tuan úr elmondta, hogy az új törvény kimondja, hogy a földhasználati jogok földfelosztás útján történő átruházásához a vállalkozásoknak mind a „szükséges”, mind az „elégséges” feltételeknek meg kell felelniük.

A szükséges feltétel az, hogy a tartományi Népi Bizottság kiadjon egy dokumentumot, amely lehetővé teszi a vállalkozás számára, hogy a projekt területén a földhasználati jogokat telkek felosztása és eladása útján átruházza. Az „elégséges” feltétel az, hogy a befektetőnek át kell mennie az Építési Minisztérium engedélykérelmének eljárásán, hasonlóan az építés alatt álló lakóegységek adásvételére vonatkozó szerződés aláírásának esetéhez.

Az új szabályozások egyértelműen meghatározzák, hogy a fejlesztők mikor jogosultak aláírni az adásvételi szerződést azok számára, akik telkeket kapnak a fejlesztőktől. Ezt úgy állapítják meg, hogy ellenőrzik, hogy a fejlesztő megkapta-e az Építési Minisztériumtól a szükséges dokumentumot.

„Az új, földterületek felosztását szigorító szabályozások ésszerűek. A vállalkozások, amelyek földterületek felosztásával és spekulatív célú telkek magánszemélyeknek történő eladásával valósítják meg projektjeiket, és ismételten vásárolnak és adnak el, számos földár-emelkedéshez vezettek. A csúcspont 2021 elején, északról délre egyszerre következett be, ami a társadalmi erőforrások pazarlását okozta.”

„Eközben a jelenlegi törvények még nem tartalmaznak kötelező érvényű követelményeket a felosztott telkek vásárlói számára az építkezés és a földhasználatba vétel tekintetében” – mondta Tuan úr.

Tuan úr szerint az Ingatlanügyletekről szóló módosított törvényben foglalt egyik figyelemre méltó szabályozás az a követelmény, hogy a földhasználati jogok átvevője: „a jóváhagyott tervnek, a részletes tervezésnek, az építési engedélynek (azokban az esetekben, amikor építési engedély szükséges), valamint az aláírt ingatlanprojektben szereplő műszaki infrastruktúrával ellátott földterületre vonatkozó földhasználati jogok átruházási szerződésében foglalt megállapodásnak megfelelően köteles lakóházakat építeni” (34. cikk, 2. záradék).

Ez nemcsak a fejlesztő, hanem az illetékes hatóságok számára is fontos alapot jelent a vásárlók számára épülő lakások felügyeletéhez. Megelőzi azokat a helyzeteket, amikor a földet megvásárolják, majd üresen hagyják, ami pazarláshoz vezet, vagy személyes spekulációra használják fel.

Hoai Anh

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260