Szigorítsa a földmegosztást és az eladást

DNVN - Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő szerint a Lakásügyi törvény és az Ingatlanügyi Üzleti Törvény (módosított) új szabályozásai "szigorították" az ingatlanügynökök általi földterület-felosztást és -értékesítést.

A 2023-as lakásügyi törvény és az ingatlanügyi üzleti törvény várhatóan augusztus 1-jén lép hatályba. Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő megjegyezte, hogy ez a két új törvény két szempontból is „szigorította” az ingatlanvállalkozások általi „földfelosztást és -értékesítést”. Vagyis leszűkítette a telkekre osztható és értékesíthető projektterületek körét, valamint meghatározta azokat az eljárásokat, amelyeket a vállalkozásoknak be kell tartaniuk.

Konkrétan regionális léptékű projektek, kerületek, különleges városok, I., II. és III. típusú városi területek, illetve olyan projektek (régiótól függetlenül), amelyek a Földtörvény értelmében földhasználati jogok árverésével választják ki a befektetőket lakásépítési projektekbe való befektetés céljából, a befektetők nem folytathatnak ingatlanügyleteket telkek felosztásával és földterületek eladásával.

A telkek felosztásával és spekulánsoknak történő földeladással megvalósított projekteket megvalósító vállalkozások számos földlázat okoztak.

Az Építési Minisztérium szerint 2023 decemberében Vietnámban 902 városi terület található. Ezek közül 2 speciális városi terület, 22 I. típusú városi terület (köztük 3 közvetlenül a központi kormányzat alá tartozó I. típusú városi terület), 36 II. típusú városi terület, 45 III. típusú városi terület, 95 IV. típusú városi terület és 702 V. típusú városi terület található.

„105 olyan városban és településen, amelyek III-as vagy magasabb típusú városi területnek minősülnek, nem folytathatnak ingatlanügyleteket telkek felosztása és földterületek értékesítése formájában. Így jelentősen csökken az a terület, ahol a vállalkozások telkeket megoszthatnak és földterületeket értékesíthetnek.”

„Más szóval, a III. és afeletti típusú városi területeken a befektetőknek eladásra kell házakat építeniük, és már nem kell a földet apró darabokra „osztaniuk” eladásra, mint korábban” – jegyezte meg Mr. Tuan.

Az üzleti vállalkozások által betartandó eljárásokkal kapcsolatban Tuan úr elmondta, hogy az új törvény kimondja, hogy a földhasználati jogok felosztás formájában történő átruházásához a vállalkozásoknak mind a „szükséges”, mind az „elégséges” feltételeknek meg kell felelniük.

A szükséges feltétel egy, a tartományi Népi Bizottságtól származó dokumentum, amely lehetővé teszi a vállalkozás számára, hogy a projektben lévő földhasználati jogokat a telkek felosztásával és eladásával átruházza. Az „elégséges” feltétel az, hogy a befektetőnek le kell folytatnia az Építési Minisztérium engedélykérelmének benyújtását, hasonlóan a jövőbeli lakások adásvételére vonatkozó szerződés aláírásához.

Az új szabályozás segít a felosztott földterületek befektetőktől való átvevőinek abban, hogy egyértelműen meghatározhassák azt az időpontot, amikor a befektető aláírhatja az adásvételi szerződést. Ez a meghatározás azon alapul, hogy a befektető kapott-e dokumentumot az Építési Minisztériumtól vagy sem.

„Az új szabályozás, amely szigorítja a földosztást, ésszerű. A vállalkozások telkek felosztásával és spekuláció, adásvétel és viszonteladás formájában egyes magánszemélyeknek történő földeladással hajtanak végre projekteket, ami számos földlázhoz vezet. A 2021 eleji csúcspont egyszerre következett be északról délre, ami a társadalmi vagyon pazarlását okozta.”

„Eközben a jelenlegi törvények nem írják elő az építkezés használatbavételét a felosztott földterületek vásárlói számára” – mondta Tuan úr.

Tuan úr szerint az Ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvényben foglalt egyik figyelemre méltó rendelkezés az a követelmény, hogy a földhasználati jogok átvevője: „a jóváhagyott tervnek és részletes tervezésnek, az építési engedélynek megfelelően, azokban az esetekben, amikor építési engedélyt kell megadni, valamint az aláírt ingatlanprojektben a földhasználati jogok műszaki infrastruktúrával együtt történő átruházásáról szóló szerződésben foglalt megállapodásnak megfelelően köteles lakásokat építeni az előrehaladás biztosítása érdekében” (34. cikk, 2. záradék).

Ez fontos alap nemcsak a befektetők, hanem az illetékes hatóságok számára is a vevők által építkező házak felügyeletéhez. Kerüljük el azt a helyzetet, amikor földet vásárolunk, majd elhagyatva hagyjuk, vagy személyes spekuláció céljából használjuk fel.

Hoai Anh

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260