A kínai ingatlanpiac fellendülésének kezdete

A kínai Lakásügyi és Városi-Vidéki Építési Minisztérium közölte, hogy a helyi önkormányzatok felkérhetik az állami tulajdonú vállalatokat, hogy segítsenek megvásárolni néhány eladatlan ingatlant az ingatlanfejlesztőktől.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Épületek Sanghajban, Kínában.

A kínai kormány elindította eddigi legambiciózusabb tervét az ingatlanpiac megmentésére.

Ez egy olyan fejlemény, amire a befektetők hónapok óta várnak. De hogy ezek az intézkedések hatékonyak lesznek-e, az továbbra is nagy kérdés.

Ambiciózus terv

A csomag lényege, hogy Kína egy olyan szabályozást vezet be, amelyet egy nagyvárosban már kipróbáltak, és amely előírja a helyi önkormányzatok számára, hogy megvásárolják az eladatlan ingatlanokat az ingatlanfejlesztőktől, és megfizethető szociális lakásokká alakítsák át azokat.

A terv magában foglalja a jelzálogkamatlábak és az önerő csökkentéseit, és ami még fontosabb, 300 milliárd jüant (41,5 milliárd dollárt) alacsony kamatozású készpénzt a központi banktól az eladatlan ingatlanok állami felvásárlásának finanszírozására.

„A politikai döntéshozók tisztában vannak azzal, hogy sürgősen meg kell előzni egy teljes ingatlanválságot” – mondta Zhaopeng Xing, az ANZ Research vezető stratégája. „Az új mentőterv a kínai politikai döntéshozók elszántságát mutatja a dolgok megváltoztatása iránt.”

Bár a sürgősség üdvözlendő, a szakértők szerint a jelenlegi segélycsomag túl kicsi lehet ahhoz, hogy hatékony legyen, és finanszírozási problémákkal is szembesülhet.

A Goldman Sachs szerint Kínában az eladatlan házak, befejezetlen projektek és kihasználatlan földterületek összértéke körülbelül 30 billió jüan (4,1 billió dollár).

A Goldman elemzői egy friss kutatási jelentésben azt írták, hogy több mint 7 billió jüanra (967 milliárd dollárra) lenne szükség az összes városban ahhoz, hogy a lakáskínálat a 2018-as, az ingatlanpiac fellendülését jelentő év szintjére csökkenjen. Ez több mint 20-szorosa a Kínai Népi Bank (PBoC, a központi bank) által bejelentett finanszírozási összegnek.

Bár Kína gazdasága az idei év elején a vártnál gyorsabban nőtt, a lendületet visszafogja az ingatlanszektor főszereplője, amely egykor a gazdasági tevékenység 30%-át tette ki.

Korlátozott léptékű

A hónap eleji bejelentések özöne ellenére továbbra sem világos, hogyan fogja a kínai kormány végrehajtani az otthonvásárlási programot, és mennyi pénzre lesz szükség a finanszírozásához. Ami a legfontosabb, nem világos, honnan fogják a pénzszűkében lévő helyi önkormányzatok a finanszírozásához szükséges pénzt szerezni.

A legújabb refinanszírozási program 500 milliárd jüan (69 milliárd dollár) értékű bankhitelt biztosíthat a helyi lakásvásárlások támogatására – mondta Tao Ling, a Kínai Népköztársaság jegybanki alelnöke.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Lakóépület Sanghajban, Kínában.

De még ez a szám is messze elmarad a szükségestől. Egyes elemzők becslései szerint több százmilliárd dollárra lenne szükség Kína ingatlankészletének megtisztításához, amely több millió üres vagy félig épült otthont foglal magában országszerte.

Ting Lu, a Nomura vezető kínai közgazdásza, aki „dilemmának” nevezi Kína ingatlanszektorát, azt mondta, hogy a már eladott otthonok építésének befejezése legalább 3,2 billió jüant (442 milliárd dollárt) igényelne. Becslése szerint jelenleg körülbelül 20 millió olyan otthon van, amelyet előre eladtak, de még nem építettek meg.

Hol van a pénz?

A helyi önkormányzati kötvénykibocsátók (LGFV-k) azonban jelenleg hatalmas mennyiségű „rejtett” adóssággal vannak terhelve, amelyet nem szabad megvásárolni – állítja Tao Ling, a Kínai Központi Bank alelnöke. Ezáltal a helyi önkormányzatoknak kevés lehetőségük van a készpénzbevonásra.

Kína tartományai és városai mintegy 15 billió dollárnyi adósságot halmoztak fel, amelynek nagy részét az elmúlt években rejtve tartották, és az infrastrukturális projektek és a világjárványhoz kapcsolódó kiadások fedezésére halmozták fel.

Az ingatlanpiac visszaesése súlyosbította a helyi önkormányzatok pénzügyi nehézségeit, mivel a föld- és ingatlaneladások jellemzően a teljes bevétel több mint 40 százalékát teszik ki. Az adósságválság számos kínai várost arra kényszerített, hogy jelentősen csökkentse a kiadásait.

Kína ingatlanszektora 2019-ben kezdett gyengülni, és körülbelül három évvel ezelőtt egy „fekete lyukba” zuhant, miután a kormány rendeletet adott ki az ingatlanfejlesztők hitelezési tevékenységének szigorítására.

A kulcsfontosságú ágazat megmentésére irányuló erőfeszítések már 2022-ben elkezdődtek, amikor a gazdasági visszaesés válságot idézett elő egyes fejlesztők számára, és elégedetlenséget váltott ki több tízezer lakásvásárló körében, mivel a projektek késtek vagy nem tartották be a határidőket. Az intézkedések azonban nagyrészt hatástalanok voltak, ami a fejlesztők cash flow-jának csökkenéséhez vezetett.

Csak a kezdet

A szakértők szerint az eladatlan lakások túlkínálatának megoldása csak az első lépés a kínai ingatlanszektor fellendítésében. Más szóval, a Goldman Sachs elemzői szerint Kínának három kulcsfontosságú kérdéssel kell foglalkoznia.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Egy építési projekt Kínában.

A második és harmadik lépés a lakáskereslet fellendítése és az építőipari lassulás mérséklése. Ehhez részletesebb intézkedésekre van szükség a fogyasztói bizalom megerősítése és az ingatlanárak növelése érdekében.

Érdemes megjegyezni, hogy a külső környezet egyre nehezebbé válik. Az Egyesült Államok kormánya úgy döntött, hogy augusztus 1-jétől vámot vet ki számos kínai importárura, és az Európai Unió (EU) is hasonló lépéseket tehet. Donald Trump, az Egyesült Államok korábbi elnöke még azzal is fenyegetőzött, hogy újraválasztása esetén 60%-os vámot vet ki a Kínából származó importra.

Az elemzők becslése szerint Trump úr javasolt vámjai akár 0,9 százalékponttal is csökkenthetik Kína növekedési ütemét.

A szakértők szerint a terv hosszú távon csökkentheti annak kockázatát, hogy Kína Japánhoz hasonlóan „deflációs spirálba” kerüljön. A japán példából levont legfontosabb tanulság az, hogy a politikai döntéshozóknak kerülniük kell a túl késői cselekvést. „Ez Kína ingatlanválságának végének a kezdete lehet” – tették hozzá.

A Vietnamplus szerint

Forrás