Átláthatóság megteremtése és a földhöz való hozzáférés biztosítása

NDO - Az ingatlan-átruházási tevékenységekre vonatkozó személyi jövedelemadó-politika mindig vitatott téma, amikor biztosítania kell a költségvetési bevételeket, miközben el kell kerülnie a lakosság terheinek vállalását. Különösen a jelenlegi adózási módszernek állítólag még mindig számos hiányossága van, ami a tranzakciós értékek hamis bevallásához vezet, adóveszteséget okoz és torzítja a piacot.

Az adózási módszereknek még mindig számos hiányosságuk van.

A Pénzügyminisztérium szerint ahhoz, hogy az adópolitika megfelelően tükrözze a gazdasági tranzakciók jellegét, az ingatlanátruházásból származó adóköteles jövedelem meghatározásának a következő képleten kell alapulnia: adókulcs szorozva az adóköteles jövedelemmel, amelyben az adóköteles jövedelmet az eladási ár és a kapcsolódó összes költség levonásaként számítják ki.

A Pénzügyminisztérium szükségesnek tartja megvizsgálni az ingatlan- és földhasználati jogok átruházásából származó személyi jövedelemadó 20%-os adókulccsal történő szabályozásának lehetőségét, hogy hasonlóságot teremtsen az ingatlan- és földhasználati jogok átruházásából származó társasági jövedelemadó mértékével. Ennek a módszernek az alkalmazásához azonban két fontos feltételre van szükség: egy olyan földügyletek előzményeit tartalmazó adatbázisra, amely tükrözi a tényleges értéket, valamint egyértelmű szabályozásra a levonható költségekre és a bizonyítási feltételekre, valamint az átruházott ingatlan bekerülési értékére vonatkozóan.

A probléma az, hogy bár az adóhatóság 2018 óta rendelkezik a tranzakciókról szóló historikus adatokkal, a szerződésben rögzített transzferár továbbra sem tükrözi a tényleges értéket. Továbbra is nehéz ellenőrizni, hogy a vevők és eladók őszintén nyilatkozzanak-e. Eközben az átutalási költségeket és a tőkeköltségeket igazoló dokumentumok gyűjtése sem egyszerű.

Az olyan könnyen azonosítható költségek, mint a vásárlás, az építés és a javítás költségei rögzíthetők, de az olyan kiadások, mint a közvetítői díjak, a kamatok és a kompenzációs költségek nehezen bizonyíthatók. Ez komoly akadályt gördít az ingatlanügyletekből származó tényleges nyereség kiszámításában. Különösen azokban az esetekben, amikor az ingatlant régen vásárolták, örökölték vagy ajándékba kapták, a kezdeti költséget szinte lehetetlen meghatározni.

Nguyen Tri Hieu gazdasági szakértő a témával kapcsolatban elmondta, hogy a vietnami ingatlanpiac torzulásának egyik oka az ingatlanadó nem hatékony alkalmazása. Jelenleg az ingatlanokkal kapcsolatos adók főként a nem mezőgazdasági földhasználati adót, az átruházásból származó személyi jövedelemadót és a regisztrációs díjakat tartalmazzák. Eközben számos fejlett ország, mint például az Egyesült Államok, Japán vagy Dél-Korea, mind éves ingatlanadót vet ki az ingatlanértékre, segítve a piac szabályozását és fenntartható bevételi forrást teremtve az állami költségvetés számára.

Az ésszerű ingatlanadó-rendszer hiánya spekulációhoz és felhalmozáshoz vezetett, aminek következtében az ingatlanárak a valós rászorulók számára megfizethetetlen mértékben emelkedtek. Adózási nyomás nélkül sok befektető hajlandó „felhalmozni” az ingatlanokat ahelyett, hogy tranzakciókba bocsátaná vagy kiaknázza azokat. Ez csökkenti a kínálatot, felhajtja az árakat és egészségtelen piacot teremt. Ugyanakkor az állam is fontos bevételi forrásoktól esik el, miközben továbbra is nagymértékben támaszkodik a társasági adóra és a hozzáadottérték-adóra.

Nguyễn Tri Hieu úr szerint ezért az ingatlanadó-politika reformja szükséges a spekuláció korlátozása érdekében. Az egyik lehetséges megoldás a progresszív adó kivetése a második vagy több ingatlanra. Ez a módszer egyrészt szabályozza a felhalmozási helyzetet, másrészt nem érinti a lakásvásárlókat. Ezenkívül adómentességi és adócsökkentési politikát kellene bevezetni a szociális lakások és az alacsony jövedelműek lakásai esetében, hogy biztosítsák a kiszolgáltatott csoportok lakhatáshoz való hozzáférését; ugyanakkor az adóbeszedést decentralizáltan kellene a helyi önkormányzatokhoz irányítani, segítve ezzel a városi területek infrastrukturális fejlesztésének és közszolgáltatásainak költségvetési forrásainak megteremtését.

Szigorítsa az irányítást és kapcsolja össze az adózási adatokat

A jelenlegi személyi jövedelemadó-politika hiányosságait elemezve Phan Huu Nghi szakértő, a Banki és Pénzügyi Intézet (Nemzeti Közgazdaságtani Egyetem) igazgatóhelyettese rámutatott, hogy jelenleg kétféle adószámítási módszer létezik: az első módszer a teljes tranzakciós értékre vetített 2%-os adó, a második módszer a vételár és az eladási ár közötti különbségre vetített 20%-os adó.

Az első módszer, bár egyszerű, nagy kiskaput hoz létre, amikor sokan szándékosan alacsonyabb árakat hirdetnek a tényleges árnál az adók csökkentése érdekében. Ez nemcsak költségvetési veszteséget okoz, hanem a piacot is kevésbé átláthatóvá teszi.

Ezzel szemben a második módszer, amely a vételi és eladási ár közötti különbségre 20%-os adót vet ki, pontosabban tükrözi a tényleges profitot, de nehézségekbe ütközik a bekerülési ár meghatározása során, különösen a sok évvel ezelőtt lezajlott tranzakciók esetében.

A helyzet megoldása érdekében Phan Huu Nghi úr az árbevallás kezelésének szigorítását javasolta, biztosítva, hogy a tranzakciós érték helyesen legyen rögzítve. Így, ha a vevő szándékosan alacsony árat rögzít az adó elkerülése érdekében, nehézségei lesznek az viszonteladással, mivel a dokumentumokon feltüntetett vételár túl alacsony, ami a következő tranzakcióban fizetendő adó magasabb lehet. Ezenkívül szigorú szankciókat kell alkalmazni a tranzakciós érték hamis bevallásának eseteire, hogy átláthatóbbá tegyék a piacot.

Egy másik fontos megoldás a közjegyző, az adó- és a földügyi ügynökségek közötti adatösszekapcsolás megvalósítása a tranzakciók értékének jobb ellenőrzése érdekében.

Nghi úr szerint, ha van egy átlátható adatrendszer, az állam össze tudja hasonlítani a piaci árakat, hogy kiszűrje a valóságnál alacsonyabb bevallásokat. Ugyanakkor tanulmányozni és kiegészíteni kell a jogszabályokat az adóköteles jövedelem kiszámításakor az ésszerű költségek meghatározása érdekében, elkerülve azt a helyzetet, amikor az adófizetőknek nehézséget okoz a tényleges költségek bizonyítása.

Általánosságban elmondható, hogy az ingatlanátruházásokból származó személyi jövedelemadó reformjának két célt kell biztosítania: egyrészt az átláthatóság növelését, az adóveszteségek elkerülését, másrészt a stabil piacfejlődés feltételeinek megteremtését. Ennek megfelelően kiigazításokra van szükség annak érdekében, hogy az adók tükrözzék a tényleges nyereséget, korlátozva a „két ár” helyzetét az ingatlanügyletekben.

A végrehajtásnak azonban ésszerű ütemtervvel kell rendelkeznie, el kell kerülni a hirtelen fennakadásokat, és biztosítania kell azok jogait, akiknek valóban szükségük van lakásvásárlásra. Mivel az ingatlanadó-reform nemcsak pénzügyi kérdés, hanem a piac fenntartható fejlődésével is összefügg.

Megfelelő végrehajtás esetén a személyi jövedelemadó hozzájárul a spekuláció csökkentéséhez, az ingatlanárak stabilizálásához és stabil bevételi forrást teremt a költségvetés számára, ahelyett, hogy túlságosan más adókra támaszkodna. A legfontosabb, hogy az adópolitikát egy szinkron irányítási ökoszisztémába kell helyezni, az árbevallások ellenőrzésétől és a tranzakciók ellenőrzésétől kezdve egy átlátható adatbázis kiépítéséig, hogy biztosítsa a vevők, az eladók és az állam számára a méltányosságot.

Forrás: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html