Hogyan emelkedhettek annyira a lakásárak, hogy a miniszterelnök felkiáltott: "kinek van pénze venni?"

Az emelkedő árak és a nagy jövedelmi különbségek kihívásai

A szeptember 22-i délutáni találkozón Pham Minh Chinh miniszterelnök számos fontos utasítást adott az ingatlanpiaccal kapcsolatban. A miniszterelnök különösen azt a kérdést vetette fel, hogy hány embernek van szüksége házra, de nem tudja megvenni azokat, mert az árak túl magasak; kinek van pénze olyan lakásokat venni, amelyek négyzetméterenként több mint 70 millió vagy 100 millió VND-ba kerülnek? A miniszterelnök olyan megoldások végrehajtását kérte, amelyek csökkentik az ingatlanárakat és növelik a kínálatot a kereslet és kínálat egyensúlyba hozása érdekében.

Az apartmanárak folyamatos emelkedése az utóbbi időben egy „forró” téma, amely az emberek figyelmét felkeltette. Számos piackutató intézet és szakértő folyamatosan említi ezt a problémát, és figyelmeztet.

A Batdongsan.com.vn augusztusi jelentése szerint az elmúlt 2 évben az ingatlanok átlagos eladási ára (országos szinten) a legtöbb típus esetében emelkedő tendenciát mutatott, amelyek közül a legerősebb növekedés a telkeknél volt tapasztalható (44%-os növekedés 2024 első negyedévéhez képest), a lakások esetében pedig 42%-kal. Az egyéb típusok, köztük a családi házak, a telkek és a sorházak ára 28%-kal, 14%-kal, illetve 1%-kal emelkedett ugyanebben az időszakban.

Az ingatlanárak számos típusban emelkedtek 8 hónap alatt (Forrás: Batdongsan.com.vn)

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese szerint az eladási árak folyamatos emelkedése a rugalmas, a magas gazdasági növekedést célzó monetáris politikák révén elért erős pénzkínálat-növekedés, az elsődleges kínálat elhúzódó szűkössége, különösen a nagyvárosokban, valamint a befektetők jövőbeni áremelkedésekbe vetett bizalmának eredménye.

Ugyanakkor rámutatott az alacsony és közepes jövedelmű emberek lakhatáshoz való hozzáférésének kihívására. Ez a helyzet továbbra is fennállhat, ha a jogi és kínálati szűk keresztmetszeteket nem oldják meg alaposan.

Eközben Can Van Luc szakértő egy nemrégiben tartott szemináriumon azt nyilatkozta, hogy egy vietnami köztisztviselőnek 26 év folyamatos munkára van szüksége ahhoz, hogy lakást vásárolhasson. Ez a különbség azt a valóságot tükrözi, hogy az ingatlanárak sokkal gyorsabban emelkednek, mint a jövedelmek, ami nagy különbséget jelent a világátlaghoz (15 év) képest.

Luc úr hangsúlyozta, hogy a probléma az, hogy a különbség napról napra növekszik, és a jövedelem növekedése nem tud lépést tartani a lakásárakkal. Ezért a szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanárakat kordában kell tartani.

Az embereknek 26 évre van szükségük egy lakás megvásárlásához (Forrás: Dr. Can Van Luc megosztotta).

A nagyvárosokban az apartmanárak az egekbe szöknek.

A Dan Tri újságírói által végzett felmérés szerint a közelmúltban számos hanoi apartmanprojekt nyílt meg eladásra. A jelenlegi árak azonban a felső szegmensben koncentrálódnak.

Konkrétan egy Dai Mo kerületben (Hanoi) található projekt nyitóára 80-120 millió VND/m2. A Tu Liem kerületben található Le Quang Dao utcában található apartmanprojekt nyitóára körülbelül 130 millió VND/m2 (ÁFA és fenntartási díj nélkül).

Egy Viet Hung kerületben megvalósuló projekt várhatóan több mint 120 millió VND/m2-be fog kerülni. Különösen fontos, hogy egy Cau Giay kerületben megvalósuló projekt várhatóan 150 millió VND/m2-be kerül. Vagy egy újonnan indult projekt Xuan Dinh kerületben szintén 100 millió VND/m2-es áron nyílik meg.

Le Dinh Chung szakértő elmondta, hogy a hanoi lakások átlagára 70-80 millió VND/m2 között ingadozik. Emellett számos luxus, márkás projekt jelent meg a piacon, amelyek ára meghaladja a 100 millió VND/m2-t.

Elmondása szerint ezek a projektek gyakran Hanoi belvárosának kiemelt helyszínein találhatók. A projektfejlesztő a magas jövedelmű ügyfeleknek kíván eladni, nem pedig a vevők többségének. A 150 millió VND/m2 feletti termékek likviditása azonban nem lesz magas, mivel válogatósak az ügyfelekkel kapcsolatban.

Azt mondta, hogy különösen a lakáspiac és általában az ingatlanpiac lassul. Ezért a felső kategóriás és luxuslakás-termékek is nagyon illikvidek.

A luxus- és márkás apartmanok áremelkedésének lehetőségével kapcsolatban Chung úr elmondta, hogy jelenleg ezek többsége elsődleges termék, így a befektetők magas árakat határoztak meg. Ezért több időbe telik, mire lehetőségük lesz az árak emelésére. Ezenkívül a projekt inputköltségei jelenleg nagyon magasak, és a megvalósítás lassú. Ugyanakkor a projektfejlesztők többet fektettek be a termékbe, így magas profitmarzsra számítanak.

Hanoihoz hasonlóan Ho Si Minh-város ingatlanpiaca, különösen a lakások szegmense, az utóbbi időben gyors áremelkedést mutatott.

Valójában a Ho Si Minh-városban újonnan megnyílt lakások ára az utóbbi időben folyamatosan emelkedik, különösen az alapanyagok esetében. Az ár magasan rögzült, 100-200 millió VND/m2 körül, sőt megközelíti a sorházak árát.

A régi 2. kerületben, az An Phu kereszteződés környékén egy külföldi befektető elindította egy toronyházprojekt harmadik fázisát, amelynek keretében körülbelül 130-220 millió VND/m2 áron kínálnak lakásokat. A Ho Si Minh-város - Long Thanh gyorsforgalmi út mentén egy újraindított projekt átlagos ára körülbelül 120 millió VND/m2. A közelben, a több mint 117 hektáros nagyvárosi területen található lakások ára szintén 160 millió VND/m2-től kezdődik.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint a statisztikák azt mutatják, hogy 2024-ben a lakások ára Ho Si Minh-városban átlagosan 90 millió VND/m2-re fog emelkedni. 2020-tól napjainkig a lakásárak növekedési üteme Ho Si Minh-városban elérte az évi 15-20%-ot.

Az idei év első 8 hónapjának áttekintése során Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese kijelentette, hogy Ho Si Minh-városban (régi) az elsődleges lakások átlagos eladási ára 12-18%-kal emelkedett az előző év azonos időszakához képest, egyes projektek legmagasabb ára 493 millió VND/m2 volt. Binh Duongban (régi) az átlagár szintén 8-10%-kal emelkedett az előző év azonos időszakához képest.

Lakások eladási ára Ho Si Minh-városban (régi) és a környező településeken (Forrás: DKRA).

A magas lakásárak okai

A Ho Si Minh-városban tapasztalható lakásárak emelkedésének okát az utóbbi időben számos szakértő elemezte. Az első a csökkenő kínálat problémája. A CBRE Vietnam jelentése szerint a második negyedévben a Ho Si Minh-városban (régi) található lakások kínálata bár megduplázódott az előző negyedévhez képest, az első 6 hónapban még mindig 16%-kal alacsonyabb volt, mint ugyanebben az időszakban. Ez a terület egy évtizede a legalacsonyabb 6 hónapos lakáskínálatot is regisztrálta Ho Si Minh-városban.

A Savills Vietnam szakértői is egyetértettek abban, hogy Ho Si Minh-város az elmúlt években szintén kínálati hiánycsel küzdött. A város célul tűzte ki, hogy a 2021-2025 közötti időszakban mintegy 235 000 új otthont épít, de a célnak csak 24%-át érte el, és még mindig 179 000 lakás hiányzott. A kínálat és a kereslet közötti szakadék a projektek jogszerűségével kapcsolatos problémák miatt tovább nőtt.

Egy másik ok a piaci kínálat egyensúlyhiánya. Le Hoang Chau úr elmondta, hogy az idei év első felében Ho Si Minh-városban mindössze 4 kereskedelmi lakásprojekt volt, több mint 3300 luxuslakással, amelyek alkalmasak tőkét mozgósítani. A piacon nincsenek középkategóriás és megfizethető lakások – ez a helyzet évek óta folyamatosan fennáll.

Korábban, 2021-től napjainkig, Ho Si Minh-város új lakásprojektjeinek kínálatában már nem voltak megfizethető, 30 millió VND/m2 alatti árú kereskedelmi ingatlanok, és súlyos hiány van a szociális lakásokból. Ezzel szemben a felső kategóriás lakások szegmense 2020 és 2023 között folyamatosan dominált, a teljes kínálat mintegy 70%-át kitéve.

Figyelmeztetett, hogy rövid távon Ho Si Minh-város lakáspiaca továbbra is kínálati hiánycikkekkel fog szembesülni, különösen a középkategóriás és megfizethető szegmensekben. A lakásárak tovább fognak emelkedni, meghaladva a városi lakosok többségének anyagi lehetőségeit.

Ugyanezen a véleményen lévő Trang Bui asszony, a Cushman & Wakefield Vietnam vezérigazgatója is elismerte, hogy a piaci kínálat egyre inkább a felsőkategóriás és luxus szegmensekben koncentrálódik. A központi területen nincs új kínálat, a piacot tipikus ingatlanfejlesztők vezetik. Az elsődleges eladási árak emelkedése a megfizethető és középkategóriás szegmensek kínálatának hiányát tükrözi.

Trang asszony azt jósolja, hogy a jövő év egy új fellendülési ciklus kezdete lehet, de ez lassú, szelektív és erősen differenciált lesz. A HCMC piac kihívása, hogy az átlagos elsődleges eladási ár még mindig túl magas az átlagos jövedelemhez képest, több mint 20 évbe telik megvenni egy házat.

Az árak továbbra is évi 5-10%-kal fognak emelkedni, területtől függően, a termékminőségnek megfelelően, de ez nem lesz széles körű emelkedés. A kínálat idéntől évi 25-30%-kal bővülhet, de még mindig alacsonyabb lesz, mint a 2022-es csúcs. A piac örömmel fogadja az új kínálatot jogi "tehermentes" körülmények között.

A lakásárak emelkedésének másik oka a ráfordítási költségekre, különösen a telekköltségekre, a földhasználati díjakra és az építési költségekre nehezedő nyomás. Ezek a költségek a teljes projektberuházási költségeinek nagy részét teszik ki. A szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanárak csak akkor stabilizálódhatnak, ha a ráfordítási költségeket ésszerű szinten tartják.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi vezető igazgatója elmondta, hogy Hanoi számos megoldást valósít meg egyszerre az intézményi reform, az infrastruktúra-fejlesztés és a kísérleti lakásépítési projektek terén. Különösen sok projekt megvalósítását fontolgatják a 3-3,5-ös övezeten kívüli területeken. Amikor az eljárások befejeződnek és a termékek piacra kerülnek, az pozitív hatással lesz az árszintre.

Fontos tényező azonban, hogy a földhasználati költségek jelenleg a teljes költség jelentős részét teszik ki. Ha ezt a költséget ésszerűen számítják ki, biztosítva az állam és a vállalkozások érdekeinek összhangját, a lakásárak az emberek fizetőképességéhez jobban illeszkedő szintre csökkenthetők. Ugyanakkor a megfizethető lakhatási szegmens fejlődésének elősegítéséhez adó-, hitel- vagy földvásárlási preferenciális mechanizmusokra is szükség van.

Dantri.com.vn
Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm