Az aukciós földpiac lehűl a több mint egy évvel ezelőtti őrült láz után.

A tételek után földárverés 2024-ben Hanoi külvárosaiban nagyon forró volt a piac. A piac vonzereje jelenleg csökkenőben van. Sok befektető, aki árverésen lévő földet „tart”, el akarja adni az áruit, akár a „veszteségcsökkentést” is elfogadva.

A 2024-es nyüzsgéssel ellentétben az év eleje óta Hanoi külvárosaiban a földárverések lassuló tendenciát mutatnak. Sok helyen az árak jelentősen csökkentek.

Például a Thach That (régi) kerületben 34 telket árvereztek el az év közepén, a legmagasabb nyertes ár több mint 56 millió VND/m² volt, ami 3,3-szoros csökkenést jelent a 2024 decemberi tőzsdei árhoz képest (a legmagasabb nyertes ár több mint 185 millió VND/m² volt).

Hasonlóképpen, a Phuc Tho (régi) kerületben 9 telek kelt el a legmagasabb, 47 millió VND/m²-es áron, ami közel 40%-os csökkenést jelent a tavaly szeptemberi értékesítéshez képest. Ezen az értékesítési oldalon több mint 100 résztvevő vett részt, ami több mint egyharmaddal kevesebb az előző értékesítési oldalon.

Sok árverésre bocsátott tétel lehűlt. (Illusztrációs fotó)

Nguyen Tien Thuat úr, egy Hoai Duc község ingatlanügynöke elmondta, hogy az előző tulajdonos két telkét hirdeti, az eladási ár csak alig magasabb az 5-10 millió/m²-es nyertes árnál, de hónapok óta senki sem kérdezett rá.

Jelenleg Mr. Thuat cégének számos árverésre bocsátott földterülete van Hoai Duc, Thanh Oai és Quoc Oai (régi) kerületekben, amelyeket a befektetők 2025 eleje óta küldtek eladásra. A tranzakciók száma azonban nagyon kicsi, mindössze 5 tételt értékesítettek ugyanazon az áron, mint amilyen áron a korábban megnyert és visszavásárolt befektetők vásárolták azokat.

Thuat úr szerint a befektetők mind 200-300 millió VND/telek árkülönbözetet ajánlottak fel egy 90-110 m²-es területre, de a vásárlók mind alacsonyabb árat ajánlottak. Többszöri emelés és árcsökkentés után a befektetők úgy döntöttek, hogy ugyanazon az áron adják el az ingatlant, amelyen korábban vettek. Azért kellett ezeknek a befektetőknek azonnal eladniuk, mert elérkezett a kamat és a tőke banknak történő kifizetésének határideje, de még nem fordult meg a pénzforgalom, így ez a tőke megőrzése érdekében tett „veszteségcsökkentő” lépésnek tekinthető.

Thuat úr szerint jelenleg 4 telek van Hoai Ducban, a nyertes aukciós ár körülbelül 85 millió VND/m². A földtulajdonos ugyanazon az áron szeretné eladni, a vevő pedig fizeti az adót, de az érdeklődők mind panaszkodnak, hogy az ár túl magas, és 200-300 millió VND/telekkel szeretnék csökkenteni.

„ A tavalyi év közepén, amikor az aukciós földpiac felforrósodott, sok befektető ugrott be, hogy profitorientáltan vásároljon, de néhány hónappal később a piac megfordult, a likviditás lelassult, és ezek a befektetők kénytelenek voltak eladni, hogy tőkéjüket visszaszerezzék a banki hitelek kifizetéséhez ” – mondta Mr. Thuat.

Tran Ngoc Anh úr, egy hanoi ingatlanügynök, azt is elmondta, hogy jelenleg sok befektető, aki 2024 augusztusa és szeptembere óta árverésen lévő földterületeket birtokol, kénytelen volt csökkenteni az eladási árat, hogy megszabaduljon az áruktól.

Például egy 61 m²-es telek a régi Thanh Oai kerületben, amelynek nyerési ára körülbelül 70 millió VND/m², ami körülbelül 4,25 milliárd VND/teleknek felel meg, jelenleg veszteséggel eladó, körülbelül 4 milliárd VND-ért.

Vagy egy másik telek a régi Hoai Duc kerületben körülbelül 85 millió VND/m²-es nyerési árral rendelkezett, de most ez is csökkent körülbelül 80 millió VND/m²-re.

Ngoc Anh úr szerint sok árverésre bocsátott földterület rendelkezik alapvető infrastruktúrával, de nincsenek jövőbeli tervek a regionális összeköttetések bővítésére, így nincs sok lehetőség az áremelkedésre.

A spekulánsok vásárolnak és arra várnak, hogy az árak a piaci trendeknek megfelelően emelkedjenek, anélkül, hogy felmérnék a földterület potenciálját. Így amikor a piac összeomlik, „bombatartó” helyzetbe kerülnek, és kénytelenek csökkenteni az árakat a veszteségek csökkentése érdekében.

Valójában az árverezett telkek környékén a piaci ár 50-60 millió VND/m2 körül mozog, sőt egyes lakóövezetek építési költségekkel együtt 100-110 millió VND/m2 között mozognak, míg az árverezett telkek ára 80-120 millió VND/m2 között mozog. Ha a befektetők megtartják ezeket a telkeket, legalább 3 év múlva is megvásárolják azokat az áron.

A földárverések jelenlegi helyzetéről szólva egy árverési cég vezetője azt is elmondta, hogy a helyzet sokat hűlt a korábbihoz képest. Például korábban egy árverésre 1000 jelentkezés is lehetett. Mostanra ez néhány százra csökkent. Vagyis átlagosan korábban telkenként körülbelül 40-50 jelentkezés vett részt az árverésen, mostanra viszont már csak körülbelül 10-20 ügyfél jut telkenként. Az árak is közelebb állnak a valósághoz, a foglaló felmondásának helyzete már nem áll fenn.

Szigorítják a földárveréseket

A földárverések lehűlésével kapcsolatban néhány ingatlanszakértő elemezte, hogy a korábbi árveréseken túl magasra hajtották a földárakat, és amikor azok messze meghaladták a valós értéküket, a likviditás nagy problémává vált. Az árverések nyertesei nehezen tudták továbbértékesíteni a földjeiket, mivel nem találtak vevőt, különösen a magas banki hitelkamatok és az ingatlanpiac tőkehiányos helyzetében.

Egy másik ok az lehet, hogy a vevők „felébredtek” az egekbe szökő telekárak után, a befektetőket már nem érdekli, hogy túl magas árat fizessenek egy telek megvásárlásáért, majd keményen meg kelljen dolgozniuk azon, hogy profittal eladják. Mivel mindannyian látják, hogy a jelenlegi ár túl irreális, ha egy hónapon belül nem találnak vevőt, akkor el kell veszíteniük a foglalójukat, ezért óvatosabbak.

Ezenkívül Hanoi külvárosi területein, mint például Hoai Duc, Thanh Oai vagy Phuc Tho, az infrastruktúra fejlettsége többnyire egyenetlen. Ezek a területek rövid távon vonzóak lehetnek, de a földárak túl magasak, ami nem fog megfelelni a piac tényleges vásárlóerejének, ami a „föld megtartásának és a megfelelő alkalomra való várakozásnak” elhúzódó állapotához vezet, csökkentve az árverésre bocsátott földek vonzerejét.

Kívül, árverezett földterület A földterület eredendően különleges, a vevőnek rövid időn belül ki kell fizetnie a teljes összeget, késedelmes fizetés nem megengedett. Amikor a nyertes ár túl magas, a befektetőnek kevés lehetősége van profitot termelni. Ha nincs terv a projekt kiaknázására, építésére vagy fejlesztésére, az árverésre bocsátott földterület csak egy darab piros papír a széfben.

Nguyen Tien Thuat úr szerint a földárverések lehűlésének egyik oka az árverésekre vonatkozó szabályozások egyre szigorúbbá válása. A kaució emelése mellett az év elején hatályba lépett, felülvizsgált ingatlanárverési törvény kimondja, hogy a szabálysértőket akár 5 évre is eltilthatják az árveréseken való részvételtől, sőt büntetőeljárás alá is vonhatják. Ennek köszönhetően – a korábbi adásvételi versenyhelyzettel ellentétben – számos árverezett földterületen bezárt egy sor kereskedési terület és „ideiglenes” brókeriroda.

Ezenkívül a hatóságok szigorúbb ellenőrzéseket és kezelést végeztek a spekulatív magatartás és az aukciós tevékenységek manipulációja esetén. Emellett új szabályozások léptek hatályba a kikiáltási árak emelésére, a befizetések növelésére és a befizetések elhagyásának szigorú kezelésére vonatkozóan.

Pham Duc Toan, az EZ Propert vezérigazgatója elemezte, hogy a korábbi árveréseken túl magasra hajtották a földárakat, és amikor azok meghaladják a valós értéket, a likviditás nagy problémává válik. Az árverések nyerteseinek nehézséget okoz majd az viszonteladás, mivel nem találnak vevőt, különösen a magas banki hitelkamatok és az ingatlanpiac tőkeforrás-kihívásai miatt.

„ A gyenge likviditás lehet a közvetlen oka a földárverések fokozatos lehűlésének ” – jegyezte meg Mr. Toan.

Egy másik ok az lehet, hogy a vevők „felébredtek” a földárak meredek emelkedése után. „ Néhány befektetőt már nem érdekel, hogy túl magas árat fizessen egy földterületért, majd keményen meg kelljen dolgoznia azon, hogy profittal eladja. Mivel mindannyian látják, hogy a jelenlegi ár túl irreális, ha egy hónapon belül nem találnak vevőt, el kell veszíteniük a foglalójukat, ezért óvatosabbá váltak ” – tette hozzá Toan úr.

Mr. Toan emellett elmondta, hogy Hanoi külvárosi területeinek infrastrukturális fejlesztése egyenetlen. Ezek a területek rövid távon vonzóak lehetnek, de a túl magasra feltűrt földárak nem fognak megfelelni a piac tényleges vásárlóerejének, ami a „föld megtartásának és a megfelelő alkalomra való várakozásnak” elhúzódó állapotához vezet, csökkentve az árverésre bocsátott földek vonzerejét.

Forrás: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html