A piac folyamatosan új árszinteket határoz meg, a „minden négyzetcentiméter föld arany” gondolkodásmóddal a hanoi lakótelkek a vevők szeme előtt vannak.

Az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, új telkek épülnek, Hanoiban nagy a kereslet a lakótelkek iránt, a vörös könyv jelzáloghiteleire vonatkozó legújabb szabályozások... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

A lakóingatlanok is egyre népszerűbbek, mivel az áremelkedés nem olyan „kaotikus”, mint a lakások esetében. (Fotó: Linh An)

Tovább emelkednek az ingatlanárak

Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége) igazgatóhelyettese elmondta, hogy az ingatlanárak folyamatosan új szinteket döntenek, magas szinteket érnek el, messze meghaladva a többség jövedelmének növekedési ütemét.

Pontosabban, a lakások ingatlanár-indexe 2024 második negyedévében Hanoiban és Ho Si Minh-városban 58%-kal, illetve 27%-kal emelkedett 2019 második negyedévéhez képest. A megfizethető kereskedelmi lakásprojektek teljesen eltűntek a városi területeken. Még a középkategóriás lakásszegmens is egyre ritkább, fokozatosan a felsőkategóriás és luxus szegmens "uralta" azt, ahol a Hanoiban és Ho Si Minh-városban 2024-ben eladó lakások több mint 80%-a 50 millió VND/m2-től vagy afelett van. Számos újonnan indított lakásprojekt ára több tízezer USD/m2.

Az elsődleges ingatlanok magas ára a régi lakások árának „egekbe szökéséhez” vezetett, sok évtizedek óta használt lakást az átadáskori ár kétszereséért vagy háromszorosáért árulnak. A lakásárak emelkedését „követve” a telekkapcsolatban lévő házak, köztük a villák és a sorházak eladási ára is „lendületet vett” az emelkedéshez, beleértve néhány projektet Hanoi központjától távol eső kerületekben, amikor a belvárosi kínálat egyre szűkösebb.

Ha korábban a villák négyzetméterenkénti több százmilliós egységára magasnak számított, most már akár 1 milliárd VND/négyzetméter áron is eladók a villák, ami még mindig normálisnak számít. A telekárak is folyamatosan emelkednek. Számos tartományban és városban tapasztalták a tiszta, legális földterületek helybeni „felmelegedésének” jelenségét az újrabefektetési tevékenységek, vagy egyes befektetői csoportok által létrehozott hamis kereslet és kínálat miatt, amelyek az árak felhajtják azokat. Egyes tartományokban és városokban, például Hai Duongban , az ár 2022-ben meghaladta a „lázcsúcsot”.

Mien asszony úgy véli, hogy rövid távon az elsődleges ingatlanárak alig fognak csökkenni, különösen a lakásszegmensben – abban a szegmensben, amely főként a városi területeken kielégíti a lakhatási igényeket. Mivel az ingatlanok iránti kereslet, különösen a folyamatosan növekvő befektetési kereslet összefüggésében a befektetők a felső kategóriás szegmens fejlesztését fogják előtérbe helyezni a profit maximalizálása érdekében, amikor a telekforrások egyre szűkösebbek, az építési költségek emelkednek, miközben az infrastruktúrába és a közművekbe egyre magasabb minőségben fektetnek be.

Az új jogi folyosó kiküszöböli a gyenge pénzügyi kapacitású befektetőket, arra kényszerítve a „játszótéren” maradó befektetőket, hogy nagy, szinkron infrastruktúrával és közművekkel rendelkező városi területeket fejlesszenek, nagy befolyással, ami magas költségeket jelent, és megnehezíti az ingatlanárak csökkenését is.

Ugyanakkor a piacon csak a jó pénzügyi potenciállal, erős meglévő kapacitással vagy földalapok létrehozásában előnyökkel rendelkező befektetők maradnak, amelyek továbbra is fenntartják a monopol kínálat jelenségét, a nagybefektetők továbbra is meghatározzák a piaci árat, magasabb irányban a profit maximalizálása érdekében.

Nagy a kereslet a lakótelkek iránt Hanoiban

A lakóingatlanok egyre népszerűbbek, ha az áremelkedés nem „kaotikusan”, mint a lakások esetében történik. A Batdongsan.com.vn felmérése szerint a belvárosi Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... kerületekben található magánházak árai átlagosan 10-20%-kal emelkedtek az év eleje óta. A hanoi lakótelkek értékesítésére szakosodott emeleteken a tranzakciók volumene átlagosan 10-30%-kal nőtt az elmúlt 3 hónapban, miközben a lakásárak folyamatosan emelkedtek.

Nguyen Quoc Anh úr, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese azt is elmondta, hogy a Batdongsan.com.vn ingatlanpiaci adatai szerint a magánházak és sorházak iránti érdeklődés stabil szinten maradt. 2024 első három hónapjában a magánházak és sorházak iránti tranzakciók száma és az érdeklődés minden árkategóriában növekedett. Különösen Hanoi szinte minden kerületében nőtt meg jelentősen az érdeklődés.

Konkrétan 2023 elejéhez képest a Nam Tu Liem kerületben a magánházak iránti érdeklődés 43%-kal, a Hoang Mai kerületben 28%-kal, a Dong Da kerületben 21%-kal, a Ha Dong kerületben 26%-kal, a Thanh Xuan kerületben pedig 12%-kal nőtt. Ami az árakat illeti, a hanoi magánházak ára a 2021-es első negyedévi átlagos 95 millió VND/m2-ről 2024 második negyedévére 164 millió VND/m2-re emelkedett.

Így a magánházak átlagos áremelkedése meglehetősen stabil, a területtől függően átlagosan évi 15-20%-ot ér el. Az árkáosz és növekedési káosz nélküli stabilitás teszi lehetővé, hogy a magánházak és sorházak tranzakcióinak száma stabil és rendszeres maradjon, és felkeltse a valódi vevők és befektetők figyelmét Hanoi folyamatosan ingadozó lakásárai között.

Tran Huu Xiem ingatlanszakértő, az MSP Land System elnöke elmondta, hogy számos tényező biztosítja a lakóingatlanok jövőbeli növekedését, ami miatt a pénzforgalom erőteljesen ebbe a szegmensbe helyeződik át.

Pontosabban, az újonnan elfogadott Földtörvény és Ingatlanüzleti Törvény jogi változásai az ingatlanpiac átlátható és egészséges irányú fejlődését segítik elő. Különösen a lakóingatlanok jövőbeli ára várhatóan emelkedni fog az árfrissítések gyakoriságának változásaival összhangban, amikor a földár-keretrendszert és a földár-táblázatot eltávolítják és évente frissítik.

Ezenkívül a földek, sorházak és magánházak ára a tisztán jogi státuszú termékek esetében is emelkedni fog, ha részletes feltételeket határoznak meg a földhasználati jogok vitás kérdések nélküli megadására; az értékelés pontossága egyre szigorúbb, átláthatóbb és egyértelműbb lesz.

Az MSP Land System elnöke emellett úgy véli, hogy őseink „minden négyzetcentimétere arany” gondolkodásmódjához kapcsolódva a lakóingatlanok mindig is vonzóak voltak a vietnamiak iránti nagy kereslet és a lakásvásárlás miatt. A belvárosokban a földhiány, miközben a kereslet folyamatosan növekszik, szintén elősegíti az eladási árak és a tranzakciók számának növekedését. Ezért ezt a szegmenst mindig is biztonságos pénzforgalmi menedéknek tekintették, amely valódi vevőket és befektetőket vonzott.

Bac Giang kiadta legújabb szabályozásait a földmegosztásról

A Bac Giang tartomány Népi Bizottsága a közelmúltban kiadta a 24. számú határozatot, amely részletezi a lakóföldek kiosztásának és a lakóföldek elismerésének korlátait; a telekfelosztás és -összevonás minimális területét és feltételeit; a mezőgazdasági földek kiosztásának korlátait; a használaton kívüli földek magánszemélyeknek történő kiosztásának korlátait; a mezőgazdasági földterületek átruházásának korlátait; a rizstermő földek, védőerdőföldek, különleges hasznosítású erdőterületek és termelési erdőterületek más célra történő felhasználásának megváltoztatására vonatkozó kritériumokat és feltételeket; valamint a földhasználók 1993. október 15. előtti, a tartományban alkalmazandó egyéb típusú dokumentumait.

Ennek megfelelően a szabályozás egyértelműen kimondja, hogy a telekmegosztás feltételei lakótelkek esetében a lakóterületnek legalább 32 négyzetméternek, a homlokzatnak legalább 4 méternek, az építési határvonalhoz (ha van ilyen) viszonyított mélységnek pedig legalább 5,5 méternek kell lennie az eredeti telek esetében, ha a meglévő mélység 5,5 méter vagy annál nagyobb.

Abban az esetben, ha az állam általi visszaszerzés után a földterület jelenlegi mélysége kevesebb, mint 5,5 m, a minimális mélységnek 3 m-nek kell lennie.

Ami a magánszemélyeknek kiosztott lakótelkek korlátját illeti, az új szabályozás szerint Bac Giang város kerületeiben található városi lakótelkek esetében (kivéve a kerületek közigazgatási határain belüli településeket és azokat a városokat, amelyeket újonnan létrehozott, szétválasztott vagy egyesített közigazgatási határok miatt kerületekké és városokká alakítottak) a maximum 100 négyzetméter.

Városi lakótelkek városokban, városok lakótelkei, amelyekből lakóterületeket alakítottak át; Viet Yen város kerületeiben található lakótelkek; Bac Giang város Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My és Song Mai településein található lakótelkek; Bac Giang város határain belüli települések lakótelkei, amelyekből lakóterületeket alakítottak át; vidéki területeken található lakótelkek gyorsforgalmi utak, országos autópályák és vidéki utak mentén, maximum 120 négyzetméter területtel.

Az újonnan létrehozott, felosztott vagy összevont közigazgatási határok miatt (miután az Országgyűlés Állandó Bizottsága határozata az újonnan létrehozott, felosztott vagy összevont közigazgatási határokról hatályba lépett) járásokká és városokká alakított községek közigazgatási határain belüli lakótelkek mérete legfeljebb 200 négyzetméter lehet.

A középső területeken, járásokban, városokban és településeken található lakótelkek maximális mérete 300 m2. A hegyvidéki területeken, járásokban és városokban található lakótelkek maximális mérete 360 ​​m2.

Amennyiben a telek 1980. december 18. előtt alakult, a lakóterületet az egyes előírt régióknak vagy területeknek megfelelő lakóterület-kiosztási határ ötszöröse határozza meg, de legfeljebb a használatban lévő telek területét és legfeljebb 800 m2-t.

Amennyiben a telek 1980. december 18. és 1993. október 15. között alakult, a lakóingatlan-elismerési határértéket az egyes előírt régióknak vagy területeknek megfelelő lakóingatlan-kiosztási határérték háromszorosa határozza meg, de a teljes terület nem haladhatja meg a használatban lévő telek területét, és legfeljebb 600 m2.

Ez a határozat szeptember 21-én lép hatályba, és a Tartományi Népi Bizottság 40/2021. és 44/2023. számú határozatának helyébe lép.

A földhasználók földhasználati jogainak jelzáloggal való elzálogosításának feltételeit a 2024. évi földtörvény 45. cikke határozza meg. (Fotó: Ha Phong)

Fontos szabályok a vörös könyv jelzáloggal kapcsolatban

A földhasználók földhasználati jogainak jelzáloggal való elzálogosításának feltételeit a 2024. évi földtörvény 45. cikke határozza meg.

A jelzáloghitelhez való jog gyakorlásának feltételei a vörös könyvben

A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 1. pontja értelmében a földhasználók a következő feltételek teljesülése esetén jelzáloggal terhelhetik meg a földhasználati jogokat:

Rendelkezhetnek földhasználati jogokról szóló igazolvánnyal, háztulajdonról és földhasználati jogokról szóló igazolvánnyal, vagy földhasználati jogokról, háztulajdonról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyonról szóló igazolvánnyal, kivéve a következő eseteket: (1) Földhasználati jogok öröklése; (2) Mezőgazdasági földterület átalakítása szántóföldek összevonása, telekcsere vagy földhasználati jogok államnak vagy közösségnek történő adományozása során; (3) Külföldi befektetésű gazdasági szervezetek ingatlanprojekt-átruházásban részesülnek; (4) Azok a földet használó háztartások és magánszemélyek, akiknek nem álltak rendelkezésükre földhasználati jogokról szóló igazolvány, háztulajdonról és földhasználati jogokról szóló igazolvány, földhasználati jogokról szóló igazolvány, háztulajdonról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyonról szóló igazolvány, földhasználati jogokról szóló igazolvány, földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolvány, de jogosultak földhasználati jogokról szóló igazolványra, földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogára, jogosultak a földhasználati jogok átruházására, bérbe adására, albérbe adására és a földhasználati jogok felhasználásával tőkét befizetni projektek megvalósításához.

A földterülettel kapcsolatban nincs vita, vagy a vitát illetékes állami szerv, bírósági ítélet vagy határozat, illetve jogerőre lépett választottbírósági határozat vagy ítélet rendezte.

A földhasználati jogok nem tartoznak lefoglalás vagy az ítéletek végrehajtásának biztosítására irányuló egyéb intézkedések hatálya alá a polgári ítéletvégrehajtásról szóló törvény rendelkezéseivel összhangban. A földhasználat időtartama alatt. A földhasználati jogok nem tartoznak a törvény rendelkezéseivel összhangban lévő ideiglenes sürgősségi intézkedések hatálya alá.

Közjegyzőnek kell hitelesítenie a vörös könyves jelzálogszerződést?

A 2024. évi Földtörvény 27. cikkének 3. záradéka szerint a földhasználók jogainak gyakorlására vonatkozó szerződések és okiratok közjegyzői hitelesítése és hitelesítése a következőképpen történik:

A földhasználati jogok, földhasználati jogok és a földhöz kapcsolódó vagyon felhasználásával történő átruházásra, ajándékozásra, jelzálogra és tőkehozzájárulásra vonatkozó szerződéseket közjegyzőnek kell hitelesítenie vagy hitelesítenie, kivéve a b) pontban meghatározott esetet.

A földhasználati jogok, földhasználati jogok és a földhöz kapcsolódó vagyon lízingszerződéseit, albérletbe adási szerződéseit, a mezőgazdasági földhasználati jogok átalakítására vonatkozó szerződéseket; a földhasználati jogok, földhasználati jogok és a földhöz kapcsolódó vagyon formájában történő tőkebevonásra, átruházásra, valamint a földhöz kapcsolódó vagyonra vonatkozó olyan szerződéseket, amelyekben az ügyletben részt vevő egyik fél vagy felek ingatlanügyletekkel foglalkozó szervezet, közjegyzőnek kell hitelesítenie vagy a felek kérésére hitelesítenie kell.

A földhasználati jogok, a földhasználati jogok és a földhöz kapcsolódó vagyontárgyak öröklésére vonatkozó okiratokat a polgári jog rendelkezései szerint közjegyző hitelesíti vagy hitelesíti. A közjegyzői hitelesítést és a hitelesítést a közjegyzői hitelesítésre és hitelesítésre vonatkozó törvényi rendelkezések szerint végzik. Így a vörös könyv jelzáloggal történő terhelésekor a jelzálogszerződést közjegyző hitelesíti és hitelesíti.

Mit tartalmaz a vörös könyv jelzáloghitel-aktája?

Konkrétan a 99/2022/ND-CP rendelet 27. cikkében a jelzálog-nyilvántartásba vételt kérő személynek dokumentumokat kell benyújtania, beleértve a következő dokumentumokat: Eredeti 01a. számú kéreleműrlap; Kezességi szerződés vagy közjegyző által hitelesített vagy hitelesített kezességi szerződés (1 eredeti vagy 1 hitelesített másolat);

Eredeti igazolás (piros könyv, rózsaszín könyv), kivéve, ha a biztosítéki intézkedések bejegyzése iránti kérelmet a következőkkel egyidejűleg nyújtják be: (1) Ingatlanok és az ingatlanhoz kapcsolódó változások bejegyzése iránti kérelem; vagy; (2) Ingatlan tulajdonjogának igazolása iránti kérelem.

Eladható-e a jelzáloggal terhelt földterület?

A 2015. évi Polgári Törvénykönyv 320. cikkének 8. szakasza és 321. cikkének 5. szakasza értelmében a jelzáloghitelező nem adhatja el, nem cserélheti el és nem ajándékozhatja el a jelzáloggal terhelt ingatlant, kivéve, ha a jelzáloghitelező ehhez hozzájárul. Így a jelzáloghitelező csak akkor adhatja el a földet, ha a jelzáloghitelező ehhez hozzájárul.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html