Hová áramlik az ingatlanhitel?

Ho Si Minh-városban április végén az ingatlanhitelek értéke meghaladta az 1116 billió VND-t, ami 2,85%-os növekedést jelent 2024 végéhez képest. A paradoxon az, hogy míg a hitelek ugrásszerűen nőnek, nincs sok új projekt, a piacon lévő tranzakciók száma nem magas, akkor hová tűnik a pénz?

Még mindig szivárognak az új projektek

Konkrétan a Vietnami Állami Bank (SBV) 2. regionális fiókja közölte, hogy április végére Ho Si Minh-város teljes fennálló ingatlanhitel-állománya elérte az 1116 billió VND-t, ami 0,34%-os növekedést jelent az előző hónaphoz és 2,85%-os növekedést 2024 végéhez képest. Az ingatlanhitelek mértéke továbbra is fennmaradt, és a térség teljes fennálló hitelállományának mintegy 28%-át teszi ki. Különösen az önerős ingatlanhitelek (házvásárlási hitelek, földhasználati jogok átruházása házépítéshez; házfelújítási hitelek...) teszik ki továbbra is a teljes fennálló ingatlanhitel-állomány magas arányát, 65%-ot képviselve, és elérve a 727 000 milliárd VND-t, ami 0,05%-os növekedést jelent az előző hónaphoz és 0,65%-os növekedést 2024 végéhez képest.

A hitelállomány növekedése ellenére a piacról kiáramló pénz mennyisége nagyon csekély.

FOTÓ: DINH SON

Bár a számok egészen jók, a valóságban mind a tranzakciók, mind az új projektek „lassúak”. Ezért sokan kérdezik, hová tűnt a több mint egymillió milliárd dong értékű ingatlanhitel?

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke elmondta, hogy bár az ingatlanhitel-növekedési adatok igen magasak voltak, nem tudta, ki profitált ebből a növekedésből. Mivel amikor a vállalkozások még mindig küzdöttek a jogi dokumentumok feldolgozásával és nem jutottak tőkéhez, nem sokan vettek fel hitelt ingatlanvásárlásra. Pontosabban, az év első 4 hónapjában Ho Si Minh-városban mindössze 3 projekt volt jogosult tőkemobilizálásra, összesen 3286 lakással, amelyek mindegyike luxuslakás volt. Az év első 4 hónapjában egyetlen projektet sem adtak át, mivel a törvény szerint a projektnek teljesítenie kell pénzügyi kötelezettségeit, mielőtt eladható lenne egy másik partnernek.

„2017-hez képest, amikor a piac fellendült, a jelenlegi kínálat mindössze 10%. A valóságban továbbra is hiány van a kínálatból, különösen a megfizethető lakások, azon belül is a szociális lakások terén, és az ingatlanárak továbbra is folyamatosan emelkednek. Az év eleje óta piacra dobott lakások száma nagyon kicsi, a tranzakciók száma nem sok, de az Állami Bank által jelentett hitelnövekedés nagyon furcsa. Nemcsak Ho Si Minh-város, hanem az egész ország is növekszik, én sem értem” – osztotta meg Le Hoang Chau úr, és hozzátette, hogy jelenleg a vállalkozások továbbra is nehézségekkel küzdenek a cash flow és a tőke terén, különösen a vállalati kötvények 2025 augusztusa és decembere körüli lejáratával kapcsolatban. Ez továbbra is nehézségekbe ütközik, és tárgyalniuk kell az ügyfelekkel a hiteltörlesztés meghosszabbításáról.

Dr. Dinh The Hien, az Informatikai és Alkalmazott Gazdaságtani Intézet igazgatója szintén megerősítette, hogy a valóságban a vállalkozásoknak továbbra sincs elég tőkéjük, nehezen jutnak tőkéhez, és a piacra pumpált pénz mennyisége sem túl nagy. Ezért, ha az ingatlanhitelek emelkednek, lehetséges, hogy a szervezetek és a magánszemélyek hitelt vesznek fel régi adósságok törlesztésére, hitelt az adósságok átütemezésére. A kamatlábak és a készletek beszerzési árának növekedése együttesen a hitelegyenlegek ennek megfelelő növekedését okozzák.

„Egy körülbelül 100 tőzsdén jegyzett vállalatot felmérő felmérés során azt tapasztaltam, hogy az ingatlan- és építőiparban a hitelállomány növekedése folyamatosan csökken. Mivel az ingatlanpiaci pénzforgalom két fő forrásból származik: az üzleti pénzforgalomból és a pénzügyi pénzforgalomból. Mindkét forrás azonban nehézségekkel küzd, így az ingatlancégek idén is számos nehézséggel néznek szembe” – elemezte Dr. Dinh The Hien.

Virágoznak az emberek közötti tranzakciók, pezseg a másodlagos piac

Összességében Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke így nyilatkozott: „Holdújév óta a déli piac a növekedés jeleit mutatja, és jobban működik, mint 2024-ben. Bár nincs sok új projekt, az emberek közötti tranzakciók is jobbak.” A statisztikák szerint az ingatlanügyletek számának gyors növekedése hozzájárult ahhoz, hogy Ho Si Minh-városban a földbevételek magas szintet értek el, 2025 első negyedévében elérve a 2200 milliárd VND-t, ami több mint 540 milliárd VND-s növekedést jelent ugyanebben az időszakban. Ezenkívül az ingatlanügyletekből származó bevétel márciusban szintén elérték a 25 547 milliárd VND-t, ami 9%-os növekedést jelent az előző hónaphoz képest. Az év első 3 hónapjában az iparág bevétele elérte a 72 321 milliárd VND-t, ami 16%-os növekedést jelent. Ez pozitív növekedés, amit egyértelműen mutat a befektetők érdeklődésének szintje, és az ingatlanpiac fellendülését mutatja.”

Dr. Nguyen Van Dinh szerint tehát, bár az elsődleges piaci tranzakciók volumene alacsony a korlátozott kínálat miatt, a másodlagos piaci tranzakciók és az emberek közötti ingatlanügyletek nagyon aktívak. Ez lehet az oka az erős hitelnövekedésnek. Nem csak ez, hogy bár Ho Si Minh-városban az elmúlt hónapokban kevés projekt valósult meg, a környező területeken, mint például Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau, Binh Duong, a befejezett és megnyitott projektek száma nagyon magas. Eközben a Ho Si Minh-városban „települő” vállalkozások hitelt vehettek fel a városban, hogy vidéki befektetéseket hajtsanak végre. Ezenkívül az ingatlanárak közelmúltbeli meredek emelkedése is a hitelek értékének növekedését okozta. „De egy dolog könnyen látható, a jelenlegi piacon kevés a valós kereslet, viszont sok a befektetés és a spekuláció, így a hiteltőke inkább ezekbe a csoportokba áramlik, mint a projektekbe” – elemezte Dr. Dinh.

Ugyanezen a véleményen lévő Huynh Phuoc Nghia gazdasági szakértő is elmondta, hogy a hitelnövekedés főként a lakásvásárlásra, -felújításra és -építésre nyújtott hitelekben rejlik; míg az új projektek "veszítenek", mivel a kínálat az év eleje óta nagyon alacsony. Ez összhangban van az Állami Bank jelentésével is, amely szerint a lakásvásárlásra, a földhasználati jogok házépítésre történő átruházására, a lakásfelújításra szánt hitelek... továbbra is a teljes fennálló ingatlanhitel-állomány magas arányát teszik ki. Ezenkívül az utóbbi időkben a hitelnövekedés az átszervezéshez és a jelzáloghitelekhez kapcsolódik, mivel a piacra áramló pénz mennyisége nagyon alacsony. A jogi patthelyzet miatt a Ho Si Minh-városban zajló projektek számára nehézséget okozhat a hitelfelvétel, de a vállalkozások a tartományban található projekteket és más termékeket is felhasználhatnak hitelgaranciára Ho Si Minh-városban.

A kínálat és az árak is emelkednek

Az Építési Minisztérium 2025 első negyedévi ingatlanpiaci jelentése szerint az ingatlanügyletek volumene háromféle lakás, családi ház és telek esetében növekvő tendenciát mutat a 2024-es negyedik negyedévhez képest. Ebből a lakás- és családi ház szegmensben 33 585 sikeres tranzakció történt, ami 132%-nak felel meg a 2024-es negyedik negyedévhez képest. A telek szegmensben 101 049 sikeres tranzakció történt, ami 116,4%-nak felel meg a 2024-es negyedik negyedévhez képest. Eközben az egész negyedévben 14 projektet valósítottak meg, mintegy 3813 elkészült lakással, ami 140%-nak felel meg a 2024-es év azonos időszakához képest. 26 újonnan engedélyezett projektet valósítottak meg, mintegy 15 780 lakással, ami a 2024-es év negyedik negyedévének 144%-ának és 136%-nak felel meg a 2024-es év azonos időszakához képest. Az egész országban... 994 projekt van építés alatt, összesen körülbelül 399 873 lakással. Eközben 59 projekt jogosult a jövőbeni lakások értékesítésére, összesen körülbelül 19 760 lakással, ami 96,7%-ot jelent 2024 negyedik negyedévéhez képest, és 155,2%-ot 2024 azonos időszakához képest.

Forrás: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm