10 solusi untuk menghilangkan hambatan dan mendorong pemulihan real estat

Pasar real estat telah mencapai titik terendah.

Atas nama pelaku bisnis real estate, kami mengucapkan terima kasih kepada Surat Kabar.   Pekerja   Penyelenggaraan seminar "Menghilangkan Hambatan Hukum di Bidang Properti" pada tahap ini sangat tepat waktu, mengingat permasalahan yang ada perlu segera diselesaikan dan diinkorporasikan ke dalam Rancangan Undang-Undang (RUU) yang sedang dipersiapkan untuk disahkan.

Seluruh pimpinan, lembaga riset, dan komunitas bisnis memahami dengan jelas bahwa permasalahan hukum sangat penting di pasar properti. Kami telah melaporkan kepada Pemerintah bahwa kesulitan terbesar adalah hukum, yang mencakup 70% permasalahan proyek.

Terdapat 3 tingkat permasalahan. Permasalahan terbesar adalah beberapa peraturan kurang konsisten, saling bertentangan, dan bertentangan dengan hukum. Beberapa peraturan dalam dokumen sub-peraturan terkait pertanahan di sektor properti juga bermasalah. Khususnya, terdapat permasalahan dalam penegakan hukum oleh pegawai negeri sipil di departemen dan cabang. Dengan dokumen yang sama, beberapa daerah telah menyelesaikan permasalahan dengan relatif baik, sementara yang lain belum mampu menyelesaikannya, sehingga menyebabkan kemacetan proyek-proyek daerah.

Masalah terbesar kedua adalah akses modal. Selain modal ekuitas, perusahaan properti belakangan ini mengandalkan empat sumber modal lain. Pertama, modal dari pasar saham. Saat ini terdapat lebih dari 1.600 perusahaan tercatat, dan hanya lebih dari 169 yang merupakan perusahaan terkait properti. Jumlah ini sangat kecil, sehingga tidak cukup untuk memanfaatkan modal di pasar saham.

Kedua, modal dari obligasi, tetapi sejak kuartal ketiga 2022, modal tersebut telah terblokir. Hingga saat ini, pasar obligasi masih stagnan meskipun ada Resolusi 08 untuk penyesuaian.

Masalah utama ketiga adalah kredit dari bank komersial. Kredit ini merupakan sumber modal awal yang berperan sebagai "bidan", penopang utama bagi bisnis, tetapi belum dimanfaatkan secara optimal.

Sisanya adalah modal dari pelanggan dan mitra, tetapi ketika masalah awal tidak terselesaikan, masalah-masalah ini juga terhambat. Terutama modal dari mitra dan modal asing (FDI) yang memaksa perusahaan domestik untuk "menjual" proyek dengan harga murah, atau memberikan diskon tinggi untuk investasi. Sederhananya, mereka seperti "merepotkan" yang menunggu untuk "memburu" proyek-proyek yang "mati". Ini merupakan kerugian besar bagi perusahaan domestik.

Saat ini, segmen yang paling diminati kemungkinan besar adalah properti industri. Pandemi yang telah berlangsung selama 3 tahun terakhir belum terlalu memengaruhi sektor ini, sehingga menciptakan kondisi yang mendukung kemajuan industri lain.

Mengenai pasar, saya rasa kita sebaiknya menggunakan istilah zona terbawah sekarang. Banyak orang berpikir bahwa titik terbawah pasar terjadi sekitar bulan April atau Mei tahun ini. Namun, berdasarkan data dari Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, saya rasa zona terbawah terjadi pada kuartal pertama tahun 2023 ketika pertumbuhan sektor properti negatif 16,1%, tetapi secara bertahap membaik setelahnya.

Pada akhir kuartal kedua tahun 2023, pertumbuhan ekonomi masih negatif di atas 11%. Namun, sejak kuartal ketiga, pertumbuhannya hanya negatif di atas 8%.

Terkait permasalahan hukum, saat ini terdapat tiga isu: peraturan perundang-undangan; peraturan turunan seperti surat keputusan dan surat edaran; dan keputusan provinsi. Permasalahan-permasalahan ini menyebabkan kesulitan bagi pejabat dan pegawai negeri sipil dalam menangani dokumen terkait sektor properti, seperti rasa takut akan tanggung jawab, mengelak dari tanggung jawab, dan enggan memberikan saran.

Penerbitan peraturan oleh Pemerintah Pusat tentang perlindungan hak-hak pejabat yang berani berpikir dan bertindak akan berkontribusi dalam membangkitkan semangat pegawai negeri sipil. Bersamaan dengan itu, Resolusi 18 Komite Sentral Partai ke-13 tentang "Terus berinovasi dan menyempurnakan lembaga serta kebijakan, meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan, menciptakan momentum untuk menjadikan negara kita negara maju dengan pendapatan tinggi" telah menekankan perlunya amandemen Undang-Undang Pertanahan 2013 dan undang-undang terkait untuk memastikan konsistensi dan kesatuan.

Menurut hemat saya, Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) yang saat ini sedang dibahas dan dipersiapkan untuk disahkan oleh Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) dengan tebal lebih dari 200 halaman, merupakan pekerjaan yang sangat berat, namun membaca draf terbarunya saja, masih terdapat beberapa permasalahan, di antaranya terkait dengan masalah akses tanah bagi badan usaha sebagaimana diatur dalam Pasal 128.

Oleh karena itu, rancangan tersebut menetapkan dua opsi: perusahaan hanya menerima pengalihan lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya untuk diizinkan membangun proyek perumahan komersial. Lalu, bagaimana mungkin ada lahan untuk membangun proyek perumahan komersial besar di kawasan perkotaan berskala besar? Di pusat Kota Ho Chi Minh, jika lahan tersebut merupakan lahan perumahan, luasnya hanya beberapa ribu meter persegi.

Jika membeli lahan pertanian seluas 10 hektar atau lahan pabrik seluas 2 hektar, proyek tersebut tetap tidak mungkin dilaksanakan karena tidak ada lahan perumahan. Menurut saya, hal ini tidak masuk akal dan perlu disesuaikan dengan tepat untuk memfasilitasi pengembangan proyek komersial.

Selain itu, saya juga berharap akan ada regulasi yang tepat untuk memfasilitasi pembangunan perumahan sosial, perumahan pekerja, serta renovasi dan rekonstruksi bangunan apartemen lama. Saya berharap Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi akan dipertimbangkan dan disahkan pada waktu yang tepat.

Di samping itu, sangat penting untuk melakukan amandemen terhadap peraturan perundang-undangan terkait seperti Undang-Undang Perumahan (telah diubah), Undang-Undang Usaha Properti (telah diubah) agar selaras dan selaras dengan Undang-Undang Pertanahan, berikut Undang-Undang Lembaga Perkreditan dan Undang-Undang Lelang Properti.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm