10 solusi untuk menghilangkan hambatan dan mendorong pemulihan sektor properti.

Pasar properti telah melewati titik terendahnya.

Atas nama perusahaan properti, kami ingin mengucapkan terima kasih kepada surat kabar ini.   Pekerja   Menyelenggarakan seminar "Menghilangkan Hambatan Hukum untuk Properti" saat ini sangat tepat waktu, karena isu-isu yang membutuhkan tindakan tegas dan dimasukkan dalam Undang-Undang sedang dipersiapkan untuk disetujui.

Semua pemimpin, lembaga penelitian, dan komunitas bisnis sangat menyadari hambatan hukum yang signifikan di pasar properti. Kami telah melaporkan kepada Pemerintah bahwa kesulitan terbesar adalah hambatan hukum, yang mencakup hingga 70% dari hambatan yang dihadapi oleh proyek-proyek.

Terdapat tiga tingkat hambatan. Hambatan terbesar adalah kurangnya konsistensi, kontradiksi, dan konflik dalam beberapa peraturan. Beberapa peraturan dalam dokumen sub-hukum terkait tanah dan properti juga menimbulkan masalah. Secara khusus, terdapat kesulitan dalam penegakan hukum oleh pejabat dan pegawai negeri di berbagai departemen dan instansi. Dokumen yang sama dapat diselesaikan dengan relatif baik di beberapa daerah, sementara di daerah lain tidak, sehingga menyebabkan hambatan bagi proyek-proyek lokal.

Kendala utama kedua adalah akses ke modal. Selain modal ekuitas, bisnis properti dalam beberapa waktu terakhir mengandalkan empat sumber pendanaan lainnya. Pertama, modal dari pasar saham; saat ini, terdapat lebih dari 1.600 perusahaan yang terdaftar, di mana hanya lebih dari 169 yang terkait dengan properti. Jumlah ini sangat kecil dan tidak cukup untuk memanfaatkan sepenuhnya modal dari pasar saham.

Kedua, meskipun modal dari obligasi mengalami stagnasi sejak kuartal ketiga tahun 2022, pasar obligasi tetap bermasalah meskipun ada Resolusi 08 yang bertujuan untuk mengaturnya.

Kendala utama ketiga, dan sama pentingnya, adalah akses ke kredit dari bank komersial. Ini adalah modal awal, bertindak sebagai "bidan" dan memberikan dukungan signifikan bagi bisnis, tetapi belum sepenuhnya dimanfaatkan.

Modal yang tersisa berasal dari pelanggan dan mitra, tetapi jika hambatan awal tidak diatasi, hambatan tersebut juga menjadi tidak dapat diatasi. Secara khusus, modal dari mitra dan investasi asing langsung (FDI) menekan bisnis domestik untuk "menjual" proyek dengan harga murah, atau menuntut diskon tinggi sebelum mereka setuju untuk berinvestasi. Sederhananya, mereka bertindak seperti burung pemangsa yang menunggu untuk "berburu" proyek yang gagal. Ini merupakan kerugian signifikan bagi bisnis domestik.

Saat ini, segmen yang paling menguntungkan mungkin adalah real estat industri. Tiga tahun pandemi tidak berdampak signifikan pada sektor ini, yang juga menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pertumbuhan industri lainnya.

Mengenai pasar, saya percaya kita sekarang harus menggunakan istilah "mencapai titik terendah." Banyak orang percaya pasar telah mencapai titik terendahnya sekitar bulan April atau Mei tahun ini. Namun, berdasarkan data dari Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh, saya percaya titik terendah terjadi pada kuartal pertama tahun 2023 ketika sektor properti mengalami pertumbuhan negatif sebesar 16,1%, tetapi secara bertahap membaik sejak saat itu.

Pada akhir kuartal kedua tahun 2023, pertumbuhan masih negatif lebih dari 11%. Namun mulai kuartal ketiga dan seterusnya, angka tersebut menurun menjadi sedikit di atas 8%.

Mengenai hambatan hukum, saat ini terdapat tiga isu utama: peraturan perundang-undangan; peraturan di bawah hukum, seperti dekrit dan surat edaran; dan keputusan di tingkat provinsi. Hambatan-hambatan ini menciptakan kesulitan bagi pejabat dan pegawai negeri sipil dalam menangani berkas-berkas terkait properti, yang menyebabkan rasa takut akan tanggung jawab, saling menyalahkan, dan keengganan untuk mengajukan usulan.

Penerbitan peraturan oleh Komite Sentral yang melindungi hak-hak pejabat yang berani berpikir dan bertindak akan berkontribusi pada revitalisasi semangat pegawai negeri. Seiring dengan itu, Resolusi 18 Komite Sentral ke-13 Partai Komunis Vietnam tentang "Terus berinovasi dan meningkatkan lembaga dan kebijakan, meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, dan menciptakan momentum untuk menjadikan negara kita negara maju berpenghasilan tinggi" telah menekankan perlunya amandemen Undang-Undang Pertanahan 2013 dan undang-undang terkait untuk memastikan konsistensi dan keseragaman.

Menurut pendapat saya, Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) saat ini, yang sedang dipertimbangkan dan dipersiapkan untuk disahkan oleh Majelis Nasional , merupakan sebuah proyek besar yang mencakup lebih dari 200 halaman. Namun, setelah membaca draf terbaru, saya masih menemukan beberapa poin yang bermasalah, termasuk masalah akses lahan untuk usaha sebagaimana diatur dalam Pasal 128.

Oleh karena itu, rancangan peraturan tersebut mengusulkan dua opsi: bisnis hanya dapat mengembangkan proyek perumahan komersial jika mereka memperoleh lahan perumahan melalui pengalihan, atau jika mereka memperoleh lahan perumahan dan lahan lainnya. Jadi bagaimana mungkin ada lahan untuk proyek perumahan komersial skala besar atau kawasan perkotaan skala besar? Di jantung Kota Ho Chi Minh, bahkan lahan perumahan biasanya hanya mencakup beberapa ribu meter persegi saja.

Sekalipun seseorang memperoleh lahan pertanian seluas 10 hektar atau lahan pabrik seluas 2 hektar, mereka tidak dapat melanjutkan proyek karena tidak ada lahan perumahan yang tersedia. Menurut saya, ini tidak masuk akal dan perlu disesuaikan untuk memfasilitasi pengembangan proyek komersial.

Selanjutnya, saya juga berharap adanya peraturan yang tepat untuk memfasilitasi pembangunan perumahan sosial, perumahan bagi pekerja, serta renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama. Saya berharap Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah dapat dipertimbangkan dan disahkan pada waktu yang tepat.

Selain itu, sangat penting untuk memastikan konsistensi dan keseragaman dengan Undang-Undang Pertanahan, serta dengan Undang-Undang Lembaga Kredit dan Undang-Undang Lelang Aset, dalam undang-undang terkait seperti Undang-Undang Perumahan (yang telah diubah) dan Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diubah).

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm