Pengalihan proyek masih terhenti.

Ini adalah penilaian para ahli pada seminar: Hukum dalam kegiatan keuangan terkait transfer, kontribusi modal, dan investasi dalam proyek real estat di Vietnam, yang diselenggarakan oleh Asosiasi Penelitian dan Konsultasi Kebijakan dan Hukum untuk Kegiatan Investasi di Vietnam pada tanggal 30 Mei.

Untuk menjual proyek tersebut, mereka harus melanggar hukum.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, seluruh sistem politik saat ini sangat bertekad untuk menghilangkan hambatan bagi proyek-proyek. Namun, peraturan yang mengharuskan proyek untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka sebelum dialihkan sepenuhnya atau sebagian menyebabkan kesulitan bagi bisnis.

Karena memperoleh lahan bersih membutuhkan investasi besar dari bisnis. Pada saat mereka mulai melaksanakan proyek, banyak investor kehabisan uang karena hukum mensyaratkan proyek harus memiliki sertifikat kepemilikan lahan agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Oleh karena itu, banyak investor terpaksa menjual proyek mereka sebelum waktunya.

Namun, ketika pengalihan proyek mengalami kesulitan, bisnis mengakali aturan dengan mentransfer saham perusahaan. Pada titik itu, "inti" bisnis berubah, dan pemilik baru pada dasarnya adalah pembeli proyek tersebut. Celah ini tidak sepenuhnya salah karena hukum tidak melarang pengalihan saham perusahaan, tetapi hal itu membawa beberapa risiko di kemudian hari.

Saat ini, banyak proyek yang tidak dapat dialihkan karena peraturan yang terlalu ketat.

FOTO: DINH SON

Menurut Dr. Ho Trung Phuoc, mantan anggota Komite Tetap Komite Partai Provinsi Binh Thuan, Kota Ho Chi Minh saja saat ini memiliki lebih dari 100 proyek yang menghadapi kendala hukum dan tidak memenuhi syarat untuk pengalihan, dengan ratusan ribu miliar dong yang terperangkap. Hal ini membuat mustahil bagi mereka yang ingin menjual untuk melakukannya, dan juga mustahil bagi mereka yang ingin membeli untuk melakukannya.

Akar permasalahannya berasal dari konflik dalam "matriks" hukum. Secara spesifik, Undang-Undang Investasi mengizinkan pengalihan kepemilikan setelah rencana investasi disetujui, sementara Undang-Undang Bisnis Properti dan Undang-Undang Tanah 2024 mensyaratkan pemenuhan kewajiban keuangan. Hal ini menciptakan "area abu-abu" hukum: investasi diperbolehkan, tetapi akses ke lahan terhambat.

Undang-undang tersebut juga mensyaratkan penyelesaian infrastruktur baru sebelum tanah dapat dialihkan, tetapi persentasenya tidak ditentukan. Lebih lanjut, terdapat hambatan dalam penilaian tanah, dengan proses penilaian tanah yang berlarut-larut tanpa batas waktu dan kurangnya mekanisme penetapan harga berbasis pasar yang fleksibel, menyebabkan modal terikat dan proyek terhenti.

Pembeli yang membayar biaya penggunaan lahan.

Mengingat situasi ini, pengacara Truong Anh Tu, Ketua Firma Hukum TAT, berpendapat bahwa merger dan akuisisi properti bukan lagi sekadar pengalihan aset, tetapi dalam banyak kasus telah menjadi pengalihan seluruh "memori hukum" proyek tersebut. Inilah juga alasan mengapa aspek hukum menjadi filter pertama bagi aliran modal.

"Sebelumnya, lembaga kredit terutama tertarik pada nilai jaminan, tetapi sekarang mereka ingin mengetahui bagaimana hak penggunaan lahan diperoleh, sejauh mana kewajiban keuangan telah dipenuhi, apakah proyek tersebut melibatkan aset publik, dan apakah hak milik tersebut mampu mempertahankan stabilitas jika terjadi perubahan dalam lingkungan hukum," kata pengacara Truong Anh Tu.

Ketika pertanyaan-pertanyaan ini menjadi inti dari proses uji tuntas, risiko hukum mulai tercermin secara langsung dalam nilai transaksi. Proyek dengan riwayat hukum yang kompleks akan dikenakan diskon yang lebih besar. Proyek dengan kewajiban keuangan yang tidak lengkap akan membutuhkan waktu lebih lama untuk mengakses pendanaan. Proyek dengan riwayat hukum yang tidak jelas akan menjalani proses uji tuntas yang lebih ketat dan panjang.

Dengan kata lain, risiko hukum saat ini tidak lagi terkandung dalam laporan pengacara, tetapi diterjemahkan ke dalam bentuk moneter melalui biaya modal, kondisi pencairan, rasio pinjaman terhadap nilai, dan penilaian proyek itu sendiri.

Pada tingkat yang lebih dalam, menurut Bapak Truong Anh Tu, apa yang saat ini kurang di pasar bukanlah lahan atau arus kas. Investor baru benar-benar siap untuk jangka panjang ketika mereka memahami dengan jelas hak-hak mereka, kewajiban mereka, dan apakah hak-hak tersebut masih akan dilindungi setelah bertahun-tahun.

Itulah mengapa kisah terbesar di pasar M&A real estat bukan lagi tentang perlombaan untuk memiliki lebih banyak lahan, tetapi tentang membangun hak kepemilikan yang lebih transparan, stabil, dan dapat diandalkan. Itulah perubahan paling mendalam yang saat ini terjadi di pasar real estat Vietnam.

Untuk mengatasi kesulitan-kesulitan ini, banyak solusi telah diusulkan.

FOTO: DINH SON

Untuk mengatasi hambatan yang dihadapi proyek-proyek ini, Dr. Bui Dang Dung, Wakil Ketua Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional , mengusulkan untuk mempelajari mekanisme yang memungkinkan lembaga kredit untuk memberikan jaminan atau mendirikan rekening penjaminan. Dengan demikian, dana dari pembeli dapat langsung digunakan untuk membayar kewajiban keuangan terkait tanah kepada Negara atas nama penjual. Solusi ini akan membantu membuka blokir proyek-proyek yang saat ini terhenti karena ketidakmampuan investor sebelumnya untuk membayar pajak, sekaligus memastikan Negara memungut pajak dengan benar dan lengkap.

Penting untuk segera menyelesaikan kerangka hukum untuk pengembangan real estate investment trusts (REITs) dan dana ekuitas swasta. Hal ini akan memberikan landasan keuangan yang kokoh, bertindak sebagai pembeli profesional untuk mengkonsolidasikan proyek-proyek yang terfragmentasi melalui transfer ekuitas, mengurangi ketergantungan yang berlebihan pada kredit bank.

Bersamaan dengan itu, pedoman yang rinci dan konsisten mengenai metode penilaian tanah berdasarkan Undang-Undang Pertanahan yang baru perlu diterbitkan. Penilaian tanah yang jelas akan membantu bisnis menentukan biaya peluang secara akurat, sehingga mempercepat penilaian transaksi merger dan akuisisi serta mengurangi waktu negosiasi yang panjang.

"Prosedur administratif setelah pengalihan perlu disederhanakan. Proses perubahan investor pada sertifikat investasi dan sertifikat kepemilikan tanah harus dilaksanakan melalui mekanisme satu pintu, mempersingkat waktu tunggu sehingga modal dapat mengalir ke rekonstruksi proyek lebih cepat," saran Bapak Bui Dang Dung.

Sumber: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm