Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan EZ Real Estate (EZ Property), menganalisis: Sebelumnya, pembayaran biaya penggunaan lahan dihitung berdasarkan praktik yang relatif stabil. Misalnya, di provinsi-provinsi Delta Utara, biaya pembayaran untuk 1 hektar lahan hanya sekitar 10 miliar VND. Namun, kini angka ini berubah setiap hari, sehingga menyebabkan bisnis tidak dapat memprediksi biaya sebenarnya.
" Ada proyek yang berlangsung bertahun-tahun. Saat pertama kali dimulai pada 2018-2019, harga tanah hanya sekitar 21-22 juta VND/m². Namun sekarang, setelah penyesuaian, harganya bisa mencapai 49-50 juta VND/m². Selisih ini membuat bisnis hampir habis ," ujar Bapak Toan.
Selain itu, proyek yang terlambat karena masalah prosedur atau izin lokasi seringkali harus dihitung ulang biaya penggunaan lahannya, atau bahkan harus membayar ratusan miliar dong. Kurangnya stabilitas dan konsistensi dalam penetapan harga semakin meningkatkan tekanan finansial pada bisnis.
Juga dibahas daftar harga tanah Terkait penyesuaian yang tinggi, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, juga menyebutkan bahwa sebuah bisnis yang menyewa gudang seluas 11.000 m² di Distrik 4 (lama) di Kota Ho Chi Minh harus membayar 3,3 miliar VND/tahun pada tahun 2022. Pada tahun 2023, Kota Ho Chi Minh menyesuaikan koefisien sewa, dan biayanya melonjak menjadi 7,7 miliar VND. Pada awal tahun 2025, dengan menerapkan daftar harga tanah baru berdasarkan persentase, biayanya meningkat menjadi lebih dari 21 miliar VND/tahun, 3 kali lipat lebih tinggi dari tahun sebelumnya dan 7 kali lipat lebih tinggi dari tahun 2022.
Realitas ini menyebabkan biaya tetap bisnis meningkat secara signifikan, yang secara langsung memengaruhi arus kas, produksi dan rencana bisnis, serta daya saing di pasar.
Menurutnya, dalam 3 tahun terakhir, Kota Ho Chi Minh telah menyesuaikan harga tanah sebanyak 3 kali, oleh karena itu, bisnis harus menghadapi 3 perubahan besar dalam kewajiban keuangan tanah dalam hal membayar lebih banyak pajak dan biaya.
" Hal ini memberikan tekanan finansial yang besar pada bisnis. Dengan kenaikan harga tanah, kota mungkin dapat mengumpulkan pendapatan anggaran dalam lima tahun ke depan, tetapi setelah itu, bisnis dan investor akan "lari" ke tempat lain," kata Bapak Chau.
Selain itu, Bapak Chau mengatakan bahwa harga tanah merupakan biaya input perekonomian . Ada banyak solusi untuk menurunkan harga perumahan, di mana Negara harus menentukan sumber pendapatan yang wajar dari tanah.
Senada dengan itu, Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Umum Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, juga secara gamblang mengatakan, Undang-Undang Pertanahan memang secara gamblang mengamanatkan asas keselarasan kepentingan antara Negara, pengguna lahan, dan investor. Namun, dalam metode penghitungan harga tanah saat ini, kepentingan korporasi secara umum, khususnya korporasi pemanfaatan dan penyewaan lahan, serta korporasi real estate, belum terwakili.
" Ada kasus di mana, hanya dalam kurun waktu satu tahun, keputusan alokasi lahan di area yang sama, di lahan yang sama, tetapi dengan selisih waktu 4 bulan, harga lahan meningkat hingga 40%, lebih cepat daripada laju inflasi ," ujar Bapak Hiep.
Menurut Bapak Hiep, jika semua usaha terdampak kenaikan harga tanah, maka jumlah proyek akan berkurang dan tidak akan mampu menghasilkan pendapatan daerah yang berkelanjutan.
Orang-orang juga menanggung bebannya
Menurut Pengacara Nguyen Van Dinh, harga yang tinggi akan mengubah lahan menjadi sumber daya pembangunan. Anggaran akan lebih banyak terkumpul dari lahan, dan masyarakat yang lahannya diambil kembali akan menerima kompensasi yang lebih tepat. Namun, hal ini juga akan menyebabkan peningkatan beban keuangan bagi masyarakat dalam membayar biaya penggunaan lahan, pajak penghasilan dari pengalihan hak guna lahan, biaya pendaftaran, dan sebagainya.
Secara spesifik, kenaikan harga tanah juga menyebabkan peningkatan biaya terkait pemanfaatan lahan. Misalnya, penerbitan sertifikat pertama, izin perubahan penggunaan lahan rumah tangga dan individu; pembayaran sewa tanah tahunan; penghitungan pajak penggunaan tanah; biaya pendaftaran, dan terutama pajak penghasilan dari pengalihan hak guna tanah... semuanya didasarkan pada daftar harga tanah.
Jika harga tanah naik dua kali lipat, biaya penggunaan tanah, pajak, retribusi, dan biaya lainnya... yang harus dibayar masyarakat akan menjadi dua kali lipat, padahal ini mencakup banyak hal. Harga tanah tentu akan berdampak luas dan menyeluruh.
Oleh karena itu, bagaimana menetapkan harga tanah agar memiliki daftar harga tanah yang "netral", yang membantu menyelaraskan kepentingan antar-subjek, merupakan masalah yang sulit. Pengacara Nguyen Van Dinh percaya bahwa penyesuaian dokumen hukum tentang pajak, biaya, pungutan, dan sebagainya dalam penggunaan lahan akan berkontribusi untuk mengatasi kerugian akibat kenaikan harga tanah, melindungi masyarakat, terutama kelompok rentan, membantu menjaga stabilitas sosial, sekaligus menjadikan lahan sebagai sumber daya pembangunan.
Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) juga menunjukkan kenyataan, tanah merupakan bahan masukan penting untuk produksi dan bisnis dan harga tanah merupakan faktor langsung yang membentuk biaya produk melalui biaya penggunaan tanah, sewa tanah, biaya kompensasi untuk pembersihan lokasi lokalitas dan bisnis, investor serta masyarakat.
Harga tanah menurut daftar harga tanah akan mempengaruhi peluang akses lahan bagi pelaku usaha, investor, biaya input, harga produk, dan daya saing usaha.
VNREA juga menyatakan bahwa reaksi berantai dari kenaikan harga tanah juga dapat menyebabkan stagnasi pasar properti, yang berdampak negatif pada sektor-sektor terkait seperti konstruksi, material, keuangan, perbankan, dll., sehingga memengaruhi target pertumbuhan dan stabilitas makroekonomi. Jika harga ditetapkan secara wajar, hal ini akan berkontribusi pada pertumbuhan PDRB (Produk Regional Bruto).
Menurut asosiasi tersebut, kenaikan harga tanah yang tajam juga akan memberikan tekanan besar pada biaya investasi publik dan kemajuan proyek infrastruktur. Ketika harga tanah meningkat, proyek infrastruktur utama kota berisiko mengalami pembengkakan biaya, melebihi perkiraan, sehingga menyebabkan kesulitan dalam menyeimbangkan anggaran.
Sementara itu, proses negosiasi dan ganti rugi yang berlarut-larut dapat memperlambat kemajuan pelaksanaan, sehingga berdampak pada efisiensi investasi publik dan sasaran pembangunan infrastruktur sinkron yang menjadi prioritas daerah untuk dipromosikan pada periode mendatang.
Kenaikan harga tanah menurut daftar harga tanah akan menyebabkan tekanan finansial bagi masyarakat dan pelaku usaha pengguna tanah akibat peningkatan tajam kewajiban keuangan (sewa guna lahan, biaya alih fungsi lahan, biaya dan pungutan terkait tanah). Di saat yang sama, hal ini juga akan menambah beban anggaran negara dalam pelaksanaan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali.
Asosiasi Real Estat juga prihatin bahwa pasar real estat saat ini sedang dalam proses pemulihan yang rapuh, banyak bisnis harus melakukan restrukturisasi, dan arus modal terbatas. Kenaikan harga tanah saat ini dapat menciptakan "beban ganda", yang memperlambat pemulihan pasar.
Oleh karena itu, VNREA meyakini bahwa kenaikan harga tanah perlu memiliki peta jalan yang memadai, mengingat pemulihan pasar properti yang masih rapuh. Penyesuaian mendadak dapat berdampak negatif pada sektor-sektor terkait seperti konstruksi, material, keuangan, dan perbankan, sehingga memengaruhi target pertumbuhan dan stabilitas makroekonomi.
Profesor Madya Dr. Tran Kim Chung - mantan Wakil Direktur Institut Manajemen Ekonomi Pusat - merekomendasikan fokus pada pengumpulan informasi harga tanah secara akurat dan transparan. Secara spesifik, informasi perlu dikumpulkan dari berbagai sumber seperti transaksi aktual, lelang tanah, dan kegiatan konsultasi harga...
Proses ini perlu dilakukan secara berkala dan berkelanjutan untuk memperbarui fluktuasi pasar. Selain itu, perlu ada mekanisme kontrol yang ketat untuk memastikan kejujuran informasi, terutama dalam pengumuman harga beli dan jual tanah.
“ Perlu ada desain zonasi harga tanah yang komprehensif untuk membangun peta harga tanah yang realistis. Hindari pemerataan zonasi dan subdivisi dalam peraturan harga tanah; perlu dibangun indeks yang tertimbang dan realistis ,” tegas Associate Professor, Dr. Tran Kim Chung.
Sumber: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
Komentar (0)