Dapatkah pelarangan pembagian dan penjualan tanah mengendalikan pasar real estat?

Para ahli mengatakan bahwa dalam jangka pendek, pelarangan pembagian dan penjualan tanah akan menyebabkan kekurangan pasokan di pasar, tetapi akan stabil dalam jangka panjang.

Berdasarkan rancangan undang-undang baru yang disahkan oleh Majelis Nasional , tiga undang-undang terkait pasar properti: Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 akan berlaku mulai 1 Agustus 2024. Ini 5 bulan lebih awal dari tanggal yang ditetapkan sebelumnya, yaitu 1 Januari 2025. Hal ini diharapkan menjadi "pendukung" untuk mendorong pasar properti agar segera stabil dan berkembang.

Oleh karena itu, Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023 melarang pembagian dan penjualan tanah di kelurahan, distrik, dan kota pada kawasan perkotaan kelas khusus, golongan I, II, dan III. Dengan demikian, peraturan baru ini tidak akan mengizinkan pembagian dan penjualan tanah di 105 kota dan kabupaten di seluruh Indonesia; bertambah 81 kota dan kabupaten dibandingkan dengan peraturan saat ini. Peraturan ini hanya berlaku untuk proyek properti, bukan untuk tanah perorangan atau rumah tangga yang perlu dibagi-bagi menjadi beberapa bidang tanah untuk tujuan pemberian, pewarisan, atau pengalihan kepada orang lain.

Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2023 melarang pembagian dan penjualan tanah di kelurahan, distrik, dan kota dalam kawasan perkotaan kelas khusus, tipe I, II, dan III. Foto: Le Toan

Untuk menerapkan Undang-Undang Pertanahan 2024, sejak 31 Oktober, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan keputusan tentang pembagian tanah (Keputusan 100) yang memungkinkan rumah tangga dan individu yang memiliki tanah yang memenuhi persyaratan untuk membagi tanah tersebut. Selain itu, untuk mewujudkan Undang-Undang tentang Bisnis Properti, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh baru saja mengeluarkan Keputusan No. 83 yang melarang proyek properti yang telah menyelesaikan investasi infrastruktur untuk membagi dan menjual kavling tanah.

Oleh karena itu, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh memutuskan untuk "melarang pembagian dan penjualan sebidang tanah di seluruh wilayah, termasuk 5 distrik pinggiran kota, kecuali tanah yang dicadangkan untuk pemukiman kembali; untuk proyek perumahan, investor harus menyelesaikan konstruksi sebelum diizinkan untuk mengalihkan kepemilikan."

Terkait dengan hal tersebut, banyak pendapat yang berkembang karena menganggap peraturan tersebut bertentangan dengan Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2023 tentang Usaha Properti dan menegaskan bahwa peraturan yang melarang pembagian dan penjualan tanah kavling dapat memberikan manfaat jangka panjang, namun saat ini dirasa kurang tepat, mengingat pasar baru saja mengalami masa sulit, minat masyarakat terhadap tanah kavling sudah mulai berkurang, sehingga pasar ini menjadi stagnan.

Namun, beberapa ahli sepakat dan mengatakan bahwa peraturan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh yang melarang pembagian dan penjualan tanah sebagaimana di atas adalah tepat dan sepenuhnya berada dalam kewenangannya menurut ketentuan Undang-Undang tentang Bisnis Properti tahun 2023.

Berbagi pandangannya tentang masalah ini, pengacara Tran Xuan Tien, Kepala Kantor Hukum Dong Doi, mengatakan bahwa kenyataannya, belakangan ini, banyak tempat telah mengalami substitusi tanah yang meluas, yang menyebabkan inflasi harga, penimbunan tanah, dan penelantaran tanah. Banyak daerah telah melarang kegiatan ini ketika mereka melihat perkembangan yang tidak biasa.

Oleh karena itu, pengacara Tien mengatakan bahwa larangan Kota Ho Chi Minh terhadap proyek pembagian dan penjualan tanah pada awalnya mungkin menyebabkan kekurangan pasokan tanah, tetapi dalam jangka panjang, peraturan baru tersebut akan membantu menyelesaikan banyak masalah terkait pembagian dan pemisahan bidang tanah yang tidak pandang bulu, mengurangi situasi orang yang membangun secara ilegal, dan mengurangi risiko hukum saat bertransaksi jenis tanah ini.

Berbicara dengan Surat Kabar Cong Thuong, Tn. Dang Hung Vo - mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengatakan bahwa keputusan Kota Ho Chi Minh untuk melarang pembagian dan penjualan bidang tanah di seluruh kota, kecuali untuk proyek pemukiman kembali yang menggunakan bidang tanah, adalah keputusan yang tepat, konsisten dengan peningkatan kualitas urbanisasi dan mengurangi akumulasi uang menganggur masyarakat di tanah tanpa perumahan.

Menurut para ahli, permintaan tanah selalu sangat tinggi, tetapi pasar kekurangan pasokan dari proyek-proyek resmi. Selain itu, banyak spekulan memanfaatkan peluang ini untuk berlomba-lomba menaikkan harga, sehingga harga properti melonjak, dan menyebabkan kekacauan di pasar. Di saat yang sama, mereka mengumpulkan tanah, membaginya menjadi beberapa bidang, dan bahkan menamainya sama dengan proyek resmi untuk menarik pembeli dan penjual.

"Oleh karena itu, pengetatan pembagian dan penjualan tanah diperlukan untuk membatasi spekulasi karena tanah harus dibangun sebelum dibuka untuk dijual, sehingga nilai total produk meningkat. Dalam jangka panjang, pengetatan pembagian dan penjualan tanah akan membantu pasar berkembang secara transparan dan berkelanjutan, mencegah spekulasi, dan membatasi pemborosan lahan," ujar Bapak Vo.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, mengatakan bahwa regulasi baru ini akan membantu menghilangkan investor yang hanya meminta tanah untuk proyek lalu membagi tanah tersebut menjadi kavling untuk dijual, yang tidak mendatangkan efisiensi ekonomi bagi negara.

"Undang-undang baru telah mengatur secara ketat pembagian dan penjualan tanah bagi investor, tetapi kegiatan pembagian tanah dan inflasi harga berbasis infrastruktur masih membutuhkan pengaturan tata kelola yang lebih ketat. Oleh karena itu, implementasi Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 perlu diperjelas dan dirinci untuk menghilangkan situasi inflasi harga tanah virtual," ujar Bapak Dinh.

Sumber: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html