Koridor gelap, tidak ada sistem alarm kebakaran, lantai dan dinding yang rusak dan mengelupas... inilah pemandangan di puluhan gedung apartemen Kelas D (rusak parah dan berbahaya) di Kota Ho Chi Minh yang menunggu penyelamatan. Namun, karena berbagai alasan, upaya penyelamatan sebagian besar masih terhenti.
Menurut laporan Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, kota ini memiliki 474 gedung apartemen tua yang dibangun sebelum tahun 1975, termasuk 16 gedung Kelas D (14 di antaranya diperiksa pada tahun 2016-2017) yang semakin memburuk. Namun, kemajuan pembangunan kembali gedung-gedung apartemen tua ini sangat lambat karena berbagai alasan, terutama karena mekanisme yang ada.
Jika menilik kembali proses dari tahun 2016 hingga saat ini, pembongkaran dan pembangunan kembali gedung-gedung apartemen tua yang rusak parah dan berbahaya sejauh ini hanya melibatkan relokasi dan penyediaan tempat tinggal sementara bagi para penghuni. Sebagai contoh, gedung apartemen di Jalan Tran Hung Dao 440 (Kelurahan 11, Distrik 5), meskipun diklasifikasikan sebagai bangunan Kelas D dengan integritas struktural yang tidak memadai untuk penggunaan normal, membutuhkan waktu hampir enam tahun setelah Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh meminta relokasi mendesak sebelum pihak berwenang setempat mampu membujuk para penghuni untuk setuju pindah ke perumahan baru.
Banyak yang berpendapat bahwa merenovasi gedung apartemen tua bahkan lebih sulit daripada mengembangkan perumahan sosial. Kendala terbesar adalah masalah kompensasi dan pembebasan lahan. Selain itu, beberapa keputusan memerlukan konsensus mayoritas atau seluruh penghuni sebelum dapat diimplementasikan.
Renovasi gedung apartemen tua umumnya terbagi menjadi dua kelompok. Pertama, membangun apartemen dengan luas lantai minimum untuk mengakomodasi relokasi di lokasi. Kedua, membangun apartemen komersial besar untuk menarik pelanggan.
Perwakilan dari sebuah perusahaan real estat yang sebelumnya berpartisipasi dalam pembangunan kembali gedung-gedung apartemen tua di Kota Ho Chi Minh menyatakan bahwa, berdasarkan peraturan sebelumnya, setelah dikurangi semua biaya, termasuk dukungan perumahan sementara, biaya relokasi, dan kompensasi, keuntungan yang diperoleh sangat rendah, sehingga perusahaan menjadi tidak tertarik. Perusahaan tersebut juga menghadapi kesulitan dalam menerapkan mekanisme pembebasan biaya penggunaan lahan, biaya sewa lahan, dan biaya konversi penggunaan lahan untuk seluruh area lahan yang dialokasikan dalam proyek tersebut karena kurangnya kesepakatan dari sektor keuangan. Lebih lanjut, saat ini belum ada mekanisme untuk mengatur nilai area yang digunakan untuk membangun struktur tambahan seperti koridor, tangga, dan atap.
Baru-baru ini, masalah renovasi dan pembangunan kembali gedung apartemen telah diatur secara lebih rinci oleh Undang-Undang Perumahan tahun 2023, yang juga mengkodifikasi banyak peraturan terkait persentase persetujuan penghuni dan mekanisme insentif bagi investor yang melakukan proyek renovasi dan pembangunan kembali gedung apartemen.
Secara khusus, investor dibebaskan dari biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk area lahan yang dikenakan biaya tersebut dalam lingkup proyek renovasi dan pembangunan kembali gedung apartemen lama. Lebih lanjut, salah satu terobosan dalam peraturan baru tentang renovasi dan pembangunan kembali gedung apartemen lama adalah bahwa Undang-Undang Perumahan 2023 telah memecahkan masalah gedung apartemen yang kekurangan lahan yang cukup untuk proyek pembangunan baru setelah relokasi; undang-undang ini telah memungkinkan pelaksanaan proyek rekonstruksi gedung apartemen melalui konsolidasi (pengumpulan gedung apartemen lama bertingkat rendah di satu lokasi untuk direnovasi dan dibangun gedung bertingkat tinggi baru, menyediakan perumahan yang cukup bagi penghuni beberapa gedung apartemen lama).
Pendekatan ini sebelumnya diterapkan oleh Komite Rakyat Distrik 3, Kota Ho Chi Minh, ketika mengembangkan rencana untuk mengkonsolidasikan 43 kompleks apartemen di distrik tersebut untuk membangun kembali 3 kompleks apartemen skala besar, yang cukup untuk merelokasi penduduk. Hal ini tidak hanya meningkatkan ruang hijau dan fasilitas bagi penduduk tetapi juga memperindah lanskap perkotaan – seperti yang dicatat oleh Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh: “Solusi ini mengatasi masalah proyek relokasi yang terbengkalai yang dibangun di tempat lain, terutama yang tidak memenuhi kebutuhan transportasi, tempat tinggal, perawatan kesehatan, pendidikan, dan bisnis, yang menyebabkan penduduk tidak pindah.”
Diharapkan bahwa mekanisme ini, bersama dengan pengalaman yang diperoleh Kota Ho Chi Minh, akan menciptakan titik balik, mendorong rencana untuk merenovasi dan membangun kembali gedung-gedung apartemen yang telah memburuk hingga mencapai tingkat berbahaya di Hanoi , Hai Phong, dan banyak daerah lainnya.
Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html
Komentar (0)