Akan segera ada mekanisme khusus untuk "mencairkan suasana" di perumahan sosial.

Hal ini diharapkan menjadi "kunci" untuk menghilangkan hambatan dalam prosedur perencanaan, lahan, dan investasi - hambatan utama yang mencegah pasar ini berkembang, meskipun potensinya sangat besar.

Lokasi pembangunan proyek perumahan sosial di komune Dong Anh. *Foto: Nguyen Quang*

Banyak kesulitan yang muncul

Negara ini sedang melaksanakan 692 proyek perumahan sosial dengan total skala lebih dari 633.000 unit. Hingga saat ini, jumlah proyek investasi yang telah selesai, dimulai, dan disetujui telah mencapai 59,6% dari target yang ditetapkan dalam Proyek Pembangunan Perumahan Sosial Pemerintah hingga tahun 2030.

Banyak daerah seperti Hai Phong, Hue, Tuyen Quang, Quang Ninh, Nghe An... diharapkan dapat menyelesaikan atau melampaui target yang ditetapkan pada tahun 2025. Namun, beberapa daerah masih belum memulai proyek atau berinvestasi dalam konstruksi, termasuk: Cao Bang , Son La, Dien Bien, Lai Chau, Ha Tinh.

Salah satu penyebabnya adalah konflik antar berbagai peraturan perundang-undangan, yang menyebabkan keterlambatan proyek. Khususnya, Undang-Undang Tata Ruang, Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Penanaman Modal... semuanya memiliki ketentuan yang tidak konsisten. Banyak proyek, meskipun memiliki kebijakan, tidak dapat dimulai karena "hambatan" yang sama seperti: Tidak sesuai perencanaan; tidak diperbarui dalam program pembangunan perumahan; prosedur penyesuaian perencanaan memakan waktu bertahun-tahun; perizinan investasi membutuhkan waktu yang lama; metode penghitungan retribusi penggunaan lahan untuk sektor komersial memiliki banyak interpretasi yang berbeda... Dengan demikian, tercipta prosedur, waktu penilaian, dan biaya tambahan bagi pelaku usaha yang terlibat dalam pembangunan perumahan sosial.

Menurut Wakil Menteri Kehakiman Nguyen Thanh Tu, meskipun terdapat Resolusi Majelis Nasional No. 201/2025/QH15 yang menguji coba sejumlah mekanisme dan kebijakan khusus untuk pembangunan perumahan sosial, dalam praktiknya masih banyak kesulitan yang muncul. Banyak masalah yang berada di luar kewenangan Pemerintah untuk diselesaikan. Oleh karena itu, diperlukan resolusi khusus untuk mengatasi "kemacetan" hukum.

Apa manfaat khususnya?

Suatu pokok bahasan baru yang penting dalam rancangan Resolusi Pemerintah tentang penetapan mekanisme khusus untuk menangani kesulitan dan hambatan yang ditimbulkan oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan daerah dalam pembangunan perumahan sosial adalah untuk memberikan persetujuan atas kebijakan investasi pada bidang tanah yang tidak mempunyai atau tidak sesuai untuk perencanaan, atau belum dimutakhirkan dalam program pembangunan perumahan sosial setempat.

Menurut Kementerian Konstruksi, badan yang bertanggung jawab menyusun rancangan, dalam hal ini Komite Rakyat Provinsi, menugaskan Dinas Konstruksi untuk memimpin dan berkoordinasi dengan Kementerian Keuangan, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, Kementerian Perencanaan dan Arsitektur (jika ada), dan Komite Rakyat di wilayah lokasi proyek, untuk meninjau dan mengevaluasi kesesuaian kebutuhan perumahan sosial di wilayah tersebut, serta kemampuan memenuhi infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial. Atas dasar tersebut, Komite Rakyat Provinsi akan mengajukan kriteria perencanaan tata guna lahan, persyaratan ruang, arsitektur, dan lanskap lahan kepada Komite Rakyat Provinsi untuk diputuskan, sebagai dasar persetujuan kebijakan investasi dan penunjukan investor.

Setelah proyek disetujui, perusahaan mengajukan perencanaan rinci 1/500 atau rencana induk untuk penilaian, kemudian melaksanakan proyek. Komite Rakyat Provinsi bertanggung jawab untuk memperbarui konten ini ke dalam program perencanaan perkotaan dan pedesaan serta pembangunan perumahan dalam waktu 12 bulan.

Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, Le Hoang Chau, mengatakan: Perencanaan terperinci 1/500 untuk proyek perumahan sosial bersifat wajib, yang berarti proyek tersebut dibebaskan dari izin konstruksi, sehingga secara signifikan mempersingkat waktu persiapan investasi. Membolehkan pelaksanaan sebelum perencanaan umum diperbarui bukan berarti mengabaikan perencanaan, melainkan mempercepat proses, menghindari kemacetan "saling menunggu". Perlu ditambahkan persyaratan untuk segera memperbarui rencana induk guna memastikan konsistensi, dan menghindari pemanfaatan kebijakan di area dengan perencanaan yang belum lengkap.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, terkait perhitungan retribusi penggunaan lahan untuk 20% area komersial di proyek perumahan sosial, rancangan usulan penerapan tabel harga lahan dikalikan dengan koefisien penyesuaian tidaklah tepat. Perlu diklarifikasi bahwa koefisien di sini merupakan koefisien terpisah, bukan koefisien K1 yang biasa; karena jika koefisien K1 diterapkan, retribusi penggunaan lahan yang harus dibayarkan perusahaan akan jauh lebih tinggi daripada sebelumnya.

Menurut Kementerian Kehakiman, lembaga yang menilai rancangan tersebut, para ahli percaya bahwa memperpendek proses penilaian dan menyederhanakan prosedur merupakan premis agar daerah lebih berani dalam mengalokasikan dana tanah, agar bisnis dapat berinvestasi dengan percaya diri, dan agar masyarakat berpenghasilan rendah segera mendapatkan akses perumahan dengan harga yang sesuai.

Menanggapi rancangan tersebut, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup mengusulkan untuk memperjelas persyaratan bahwa rencana zonasi harus diperbarui dan diintegrasikan ke dalam rencana tingkat yang lebih tinggi seperti rencana provinsi, rencana umum perkotaan dan pedesaan, serta rencana terkait, untuk memastikan konsistensi dan sinkronisasi. Hal ini dikarenakan rancangan tersebut hanya menyebutkan pembaruan "perencanaan perkotaan dan pedesaan" tetapi tidak sepenuhnya menyebutkan jenis perencanaan lainnya.

Wakil Menteri Kehakiman Nguyen Thanh Tu mengatakan bahwa pihaknya telah meminta Kementerian Konstruksi untuk mengklarifikasi isu-isu yang diangkat oleh para ahli dan kementerian, serta menyediakan tabel perbandingan prosedur administratif yang transparan, yang secara jelas menunjukkan konten mana yang telah dipersingkat atau dikurangi dibandingkan dengan peraturan yang berlaku. Semangat umumnya adalah bahwa Resolusi ini hanya menangani masalah hukum di luar kewenangan Pemerintah dan peraturannya harus jelas untuk menghindari eksploitasi.

Sumber: https://hanoimoi.vn/sap-co-co-che-dac-biet-pha-bang-nha-o-xa-hoi-724553.html