Apartemen mulai dari 5

Banyak tantangan dalam jangka pendek.

Laporan pasar properti Kota Ho Chi Minh kuartal keempat tahun 2023 yang baru saja dirilis oleh Savills menunjukkan bahwa segmen apartemen menghadapi beberapa tantangan jangka pendek.

Dengan demikian, pasokan primer untuk keseluruhan tahun 2023 hanya mencapai 10.700 unit, angka terendah dalam 10 tahun terakhir. Pada kuartal keempat tahun 2023 saja, pasokan primer mencapai 7.600 unit, tidak berubah dibandingkan kuartal sebelumnya tetapi turun 5% dibandingkan tahun sebelumnya. Pasokan baru menyumbang 37% dari pasokan primer. Dari jumlah tersebut, dua proyek terkemuka, The Privia dan fase selanjutnya, The Glory Heights, menyumbang 88% dari pasokan baru. Sementara itu, laporan tersebut tidak mencatat adanya pasokan baru tipe Grade A pada kuartal tersebut.

Selain itu, volume transaksi apartemen selama 10 tahun terakhir terus menurun sebesar 7% setiap tahunnya. Di tengah kelangkaan pasokan dan harga jual yang tinggi pada tahun 2023, pasar hanya mencatat 6.200 transaksi. Namun, pada kuartal keempat saja, situasi transaksi membaik dengan 3.000 unit, peningkatan 52% secara kuartalan dan peningkatan 120% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Pasokan primer yang tercatat pada tahun 2023 adalah yang terendah dalam 10 tahun terakhir.

Troy Griffiths, Wakil Direktur Utama Savills Vietnam, berkomentar: “Tantangan jangka pendek untuk segmen apartemen masih berasal dari kelangkaan pasokan baru dan harga jual yang tinggi. Seiring dengan membaiknya sentimen pembeli rumah dan tidak banyaknya pilihan investasi alternatif, pasar perumahan akan pulih.”

Tingkat penyerapan meningkat sebesar 14 poin persentase secara kuartalan dan 23 poin persentase secara tahunan menjadi 40%. Pasokan baru mencakup 78% dari volume transaksi dan terserap sebesar 84%; proyek-proyek ini terjual dengan baik karena status hukum yang jelas sebelum peluncuran, jangka waktu pembayaran yang panjang, dukungan pinjaman bank, dan harga yang terjangkau mulai dari 2-5 miliar VND per unit. Tidak termasuk pasokan baru, transaksi pasar tetap lemah dengan hanya 670 unit yang terjual, yang sesuai dengan tingkat penyerapan sebesar 14%.

Laporan transaksi apartemen berdasarkan data dari Savills.

Salah satu poin positif dalam data Savills adalah bahwa pada tahun 2024, pasokan baru diperkirakan akan meningkat empat kali lipat dibandingkan tahun 2023. Kelas B akan menguasai 44% pangsa pasar, Kelas A akan menguasai 37%, sedangkan Kelas C hanya akan menguasai 19%. Pada tahun 2026, diperkirakan 40.800 unit dari 116 proyek akan diluncurkan.

Apartemen dengan harga terjangkau hanya dapat ditemukan di provinsi-provinsi sekitar Kota Ho Chi Minh.

Menurut laporan Savills, harga penjualan primer pada kuartal keempat tahun 2023 kembali ke level tahun 2020 di angka VND 69 juta/m2 (luas bersih yang dapat digunakan), penurunan sebesar 36% secara kuartalan dan 45% secara tahunan, setelah banyak proyek kelas atas terpaksa menutup sementara sebagian inventaris mereka. Bersamaan dengan itu, properti dengan harga di bawah VND 2 miliar benar-benar menghilang dari pasar tahun lalu. Pasokan properti dengan harga antara VND 2-5 miliar mendominasi pasar, mencapai hampir 90%.

Antara tahun 2024 dan 2026, pasokan apartemen dengan harga antara 2-5 miliar VND akan menurun secara signifikan, sementara produk dengan harga 5-10 miliar VND akan muncul dan mendominasi pasar. Pembeli di Kota Ho Chi Minh mungkin memilih untuk menjelajahi provinsi-provinsi tetangga untuk menemukan pilihan perumahan yang lebih terjangkau. Pada tahun 2024, Binh Duong, Dong Nai, dan Long An diperkirakan akan menyumbang 96% dari pasokan apartemen dengan harga di bawah 5 miliar VND.

Menurut survei Savills tahun 2023 terhadap 30 proyek kelas A dan B, imbal hasil sewa tetap stabil dari tahun ke tahun di angka 4,8%, tetapi pertumbuhan nilai properti menurun sebesar 1,9 poin persentase dari tahun ke tahun menjadi 2,9%. Oleh karena itu, total pengembalian investasi apartemen pada tahun 2023 menurun sebesar 1,7 poin persentase dibandingkan tahun sebelumnya, menjadi sekitar 7,7% dari tahun ke tahun.

Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur dan Kepala Riset dan S22M di Savills Ho Chi Minh City, menganalisis: “Pengembalian investasi dari apartemen di Kota Ho Chi Minh cenderung sedikit menurun selama periode 2019-2023. Menurut data kami, area seperti bekas Distrik 2, Distrik 3, dan Distrik 10 memiliki pengembalian investasi tertinggi selama periode tersebut.”

Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Kepala Departemen Riset dan S22M, Savills Ho Chi Minh City

Selama dekade terakhir, pasokan apartemen baru di 22 distrik Kota Ho Chi Minh telah berkurang sebanyak 253.000 unit. Secara khusus, pasokan di wilayah bekas Distrik 9 menurun sebesar 21%, disertai dengan kenaikan harga tahunan sebesar 15%. Pasokan di Distrik 1 juga menurun sebesar 2% tetapi mengalami kenaikan harga tahunan yang signifikan sebesar 39%.

Pakar tersebut juga menyatakan bahwa meskipun pengembalian secara keseluruhan telah menurun selama lima tahun terakhir, angka tersebut masih lebih tinggi daripada suku bunga deposito. Hal ini menunjukkan bahwa apartemen tetap menjadi saluran investasi yang menguntungkan. Dalam jangka pendek, imbal hasil sewa diperkirakan akan meningkat karena penurunan jumlah apartemen yang diserahterimakan dan suku bunga deposito yang tetap rendah.

Sumber: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html