Apartemen dari 5

Banyak tantangan dalam jangka pendek

Laporan pasar real estat Kota Ho Chi Minh yang baru-baru ini dirilis Savills untuk kuartal keempat tahun 2023 menunjukkan bahwa segmen apartemen mengalami banyak tantangan jangka pendek.

Dengan demikian, pasokan primer pada tahun 2023 hanya akan mencapai 10.700 unit, angka terendah dalam 10 tahun terakhir. Pada kuartal keempat tahun 2023 saja, pasokan primer akan mencapai 7.600 unit, tidak berubah secara kuartalan tetapi turun 5% secara tahunan. Pasokan baru menyumbang 37% dari pasokan primer. Di antaranya, dua proyek terkemuka, The Privia dan fase selanjutnya, The Glory Heights, memimpin 88% dari pasokan baru. Sementara itu, laporan tersebut tidak mencatat adanya pasokan Grade A baru pada kuartal tersebut.

Selain itu, jumlah transaksi apartemen dalam 10 tahun terakhir juga menurun sebesar 7% setiap tahunnya. Di tengah terbatasnya pasokan dan tingginya harga jual, pada tahun 2023 pasar hanya mencatat 6.200 transaksi. Pada kuartal keempat saja, transaksi membaik dengan 3.000 unit, meningkat 52% secara kuartalan dan 120% secara tahunan.

Pasokan primer yang tercatat pada tahun 2023 adalah yang terendah dalam 10 tahun terakhir.

Bapak Troy Griffiths, Wakil Direktur Pelaksana Savills Vietnam, berkomentar: “Tantangan jangka pendek segmen apartemen masih berasal dari kelangkaan pasokan baru dan tingginya harga jual. Ketika sentimen pembeli rumah membaik dan tidak terlalu banyak pilihan investasi alternatif, pasar perumahan akan pulih.”

Penyerapan meningkat 14 poin persentase secara kuartalan dan 23 poin persentase secara tahunan menjadi 40%. Pasokan baru menyumbang 78% dari volume transaksi dan terserap 84%. Proyek-proyek ini berkinerja baik berkat dokumen hukum yang jelas sebelum peluncuran, jangka waktu pembayaran yang panjang, dukungan pinjaman bank, dan harga yang terjangkau mulai dari VND2-5 miliar/unit. Tanpa pasokan baru, transaksi pasar tetap lemah dengan hanya 670 unit yang terjual, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 14%.

Laporan transaksi apartemen menurut data Savills.

Satu hal positif dari data Savills adalah bahwa pada tahun 2024, pasokan baru diperkirakan akan meningkat empat kali lipat dibandingkan tahun 2023. Grade B akan menguasai 44% pangsa pasar, Grade A akan menguasai 37%, sementara Grade C hanya akan menguasai 19%. Pada tahun 2026, 40.800 unit dari 116 proyek diperkirakan akan diluncurkan.

Apartemen yang terjangkau hanya ditemukan di provinsi sekitar Kota Ho Chi Minh.

Menurut laporan Savills, harga jual primer pada kuartal keempat tahun 2023 kembali ke level tahun 2020 sebesar VND69 juta/m2, turun 36% secara kuartalan dan 45% secara tahunan setelah banyak proyek mahal terpaksa menutup sementara inventaris mereka. Selain itu, produk-produk di bawah VND2 miliar menghilang sepenuhnya dari pasar tahun lalu. Pasokan dengan harga mulai dari VND2-5 miliar mendominasi pasar dengan pangsa hampir 90%.

Antara tahun 2024 dan 2026, pasokan apartemen dengan harga antara VND2-5 miliar akan menurun secara signifikan, sementara produk dengan kisaran VND5-10 miliar akan mendominasi pasar. Pembeli di Kota Ho Chi Minh dapat memilih untuk menjelajahi provinsi tetangga untuk pilihan perumahan yang lebih terjangkau. Pada tahun 2024, Binh Duong, Dong Nai, dan Long An diperkirakan akan menyumbang 96% dari pasokan apartemen dengan harga di bawah VND5 miliar.

Menurut survei Savills pada tahun 2023 terhadap 30 proyek Kelas A dan B, imbal hasil sewa stabil dari tahun ke tahun di angka 4,8%, tetapi pertumbuhan nilai aset menurun sebesar 1,9 poin persentase dari tahun ke tahun menjadi 2,9% per tahun. Oleh karena itu, total keuntungan dari investasi apartemen pada tahun 2023 menurun sebesar 1,7 poin persentase dari tahun ke tahun menjadi sekitar 7,7% per tahun.

Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Kepala Riset dan S22M Savills HCMC, menganalisis: "Keuntungan investasi dari apartemen di HCMC cenderung sedikit menurun pada periode 2019-2023. Menurut data kami, area seperti Distrik 2 lama, Distrik 3, dan Distrik 10 memiliki keuntungan investasi tertinggi belakangan ini."

Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Kepala Riset dan S22M Savills HCMC

Selama dekade terakhir, pasokan apartemen baru di 22 distrik Kota Ho Chi Minh telah mengalami penurunan sebesar 253.000 unit. Khususnya, pasokan di Distrik 9 lama menurun sebesar 21% dengan kenaikan harga sebesar 15% per tahun. Pasokan di Distrik 1 juga menurun sebesar 2% tetapi mengalami kenaikan harga tahunan yang signifikan sebesar 39%.

Pakar ini juga mengatakan bahwa meskipun total laba menurun selama 5 tahun terakhir, laba tersebut masih lebih tinggi daripada suku bunga deposito. Hal ini menunjukkan bahwa apartemen masih merupakan saluran investasi yang menguntungkan. Dalam jangka pendek, imbal hasil sewa diperkirakan akan meningkat karena penurunan jumlah apartemen yang diserahkan, sementara suku bunga deposito akan tetap rendah.

Sumber: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html