Perlu kata 'jelas' untuk 'mengubah pasar'; usulan denda hingga 1 miliar VND jika tidak mempublikasikan proyek 'gadai' bank

Tiga undang-undang baru akan mengurai "kemacetan" pasar, Hanoi setuju secara prinsip untuk mengizinkan implementasi lanjutan Kawasan Perkotaan Thanh Ha A, B dan My Hung, investor yang tidak mengungkapkan proyek yang didukung bank kepada publik dapat didenda hingga 1 miliar VND… adalah berita real estat terbaru.

Agar pasar properti Vietnam benar-benar stabil dan berkembang kembali, perlu untuk "membersihkan kesenjangan" yang khususnya diperlukan untuk "membersihkan kesenjangan antara permintaan dan penawaran" – sehingga penawaran dan permintaan yang saat ini terhambat dapat bertemu. (Foto: Hai An)

Tiga undang-undang baru akan menghilangkan "kemacetan" pasar

Ke depannya, ketika Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 resmi berlaku mulai 1 Agustus 2024, 5 bulan lebih awal dari keputusan sebelumnya, para ahli mengatakan pasar properti akan semakin maju dan berkembang, serta berbagai hambatan akan teratasi.

Menilai dampak Undang-Undang terkait Properti yang baru saja disetujui oleh Majelis Nasional dan resmi berlaku mulai 1 Agustus 2024, Profesor Madya, Dr. Tran Dinh Thien, anggota Kelompok Penasihat Ekonomi Perdana Menteri, mengatakan bahwa Undang-Undang baru tersebut tentu akan berdampak positif, berkontribusi dalam mendorong pemulihan dan perkembangan pasar. Karena Undang-Undang tersebut disusun dalam konteks pasar yang menghadapi kesulitan dan permasalahan, tujuannya adalah untuk menyelesaikan kesulitan dan permasalahan tersebut secara tuntas.

Senada dengan itu, Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV dan Direktur Lembaga Pelatihan dan Penelitian BIDV, mengatakan bahwa percepatan tanggal efektif resmi ketiga Undang-Undang tersebut hingga 5 bulan dibandingkan dengan peraturan sebelumnya akan memberikan kontribusi positif bagi pasar properti. Hal ini akan membantu mempercepat penyelesaian masalah terkait penilaian tanah, pembebasan lahan, pemukiman kembali, dan pelaksanaan proyek perumahan sosial. Dengan demikian, hal ini akan berkontribusi dalam mendorong perkembangan pasar.

Dari perspektif ekonomi, Dr. Vo Tri Thanh, Direktur Institut Strategi Merek dan Persaingan, meyakini bahwa Undang-Undang tersebut, jika efektif sejak dini, akan mendorong pertumbuhan ekonomi, karena menyumbang 12-14% dari PDB nasional. Menyelesaikan kesulitan pasar properti merupakan bagian dari keseluruhan proses pemulihan ekonomi.

"Ketika ketiga Undang-Undang tersebut resmi berlaku, mereka akan menciptakan koridor hukum baru, menghilangkan sebagian besar "hambatan" pasar ketika 70-80% permasalahan yang ada disebabkan oleh masalah hukum. Pada saat yang sama, mereka akan menciptakan fondasi bagi pasar properti untuk berkembang ke arah yang aman, sehat, dan berkelanjutan. Namun, untuk memastikan efektivitas dalam proses implementasi, penyelesaian Peraturan Perundang-Undangan perlu dipercepat dengan tetap memperhatikan kualitas konten dan mengikuti perkembangan pasar," tegas Dr. Vo Tri Thanh.

Menurut Associate Professor, Dr. Tran Dinh Thien, agar pasar properti Vietnam benar-benar stabil dan berkembang kembali, sangat penting untuk "membersihkan jembatan, membersihkan pasokan" – agar pasokan dan permintaan properti yang saat ini terhambat dapat bertemu, dan pasar dapat "berubah warna". Di antaranya, ada beberapa hal yang perlu dilakukan, yang sangat mendesak.

Pertama, permasalahan kelembagaan harus diselesaikan dengan cepat dan tegas agar tidak menghambat pemulihan pasar. Kedua, sumber daya harus dimobilisasi dan langkah-langkah harus diambil untuk mendorong dan menciptakan peluang bagi pelaku bisnis real estat maupun nasabah/investor untuk mengakses sumber modal yang menguntungkan dengan suku bunga yang benar-benar mendukung, sehingga menciptakan mesin pertumbuhan dan perkembangan baru.

Ketiga, pertimbangkan solusi untuk meningkatkan upah minimum agar masyarakat memiliki kesempatan untuk meningkatkan pendapatan mereka, sehingga meningkatkan permintaan. Keempat, terus terapkan solusi untuk menarik arus investasi guna mempertahankan dan mempromosikan segmen properti industri, komersial, pariwisata, dan resor.

Yang terpenting, perlu dicatat bahwa solusi perlu diimplementasikan secara sinkron, dan setiap hambatan yang berpotensi diatasi harus segera diatasi agar momentum pemulihan pasar tidak terhambat. Membuka blokir modal untuk pasar properti adalah langkah kuncinya.

Menurut Dr. Can Van Luc, dokumen panduan terperinci mengenai undang-undang tersebut perlu segera diterbitkan untuk memastikan peraturan ini segera dipraktikkan. Baru setelah itu, akan lebih efektif untuk mempercepat tanggal berlakunya Undang-Undang baru; segera menemukan solusi untuk memulihkan pasar obligasi korporasi guna mengurangi tekanan finansial pada bisnis real estat; segera menemukan solusi untuk mengembangkan perumahan sosial sesuai arahan Sekretariat; segera mulai membangun basis data informasi untuk memastikan tersedianya dasar yang cukup untuk penilaian tanah dan kegiatan terkait lainnya...

Terkait hal tersebut, Dr. Vo Tri Thanh juga menyampaikan perlunya penyempurnaan sistem hukum dengan penyederhanaan proses dan prosedur, penciptaan kondisi yang kondusif bagi pelaku pasar untuk mengakses namun tetap memastikan bahwa sistem tersebut merupakan alat untuk mengelola dan memantau aktivitas pasar.

Terkait kebijakan dukungan fiskal dan moneter, belum berjalan sesuai harapan. Khususnya, dukungan untuk program pemulihan sosial-ekonomi perlu dialokasikan secara adil kepada sektor-sektor usaha, termasuk investor proyek properti dan investor sekunder di pasar properti.

Perusahaan perlu berupaya merestrukturisasi dan mengembangkan real estat terjangkau untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Untuk segmen perumahan sosial, perlu ada perspektif baru, menuju arah infrastruktur nasional yang penting.

Hanoi: Setuju pada prinsipnya untuk mengizinkan penerapan berkelanjutan Kawasan Perkotaan Thanh Ha A, B dan Kawasan Perkotaan My Hung

Komite Rakyat Hanoi pada prinsipnya sepakat untuk mengizinkan Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Real Estat Cienco 5 untuk terus melaksanakan Proyek Investasi Kawasan Perkotaan Thanh Ha A, Thanh Ha B, dan My Hung sehingga investor dapat menyelesaikan prosedur penyesuaian perencanaan dan menyelesaikan penanganan pelanggaran perintah konstruksi di Kawasan Perkotaan Thanh Ha, sebagai dasar untuk mempertimbangkan penyesuaian kebijakan investasi proyek sesuai peraturan.

Pada tanggal 17 Juli, Komite Rakyat Hanoi mengirimkan dokumen kepada Departemen Perencanaan dan Investasi, Konstruksi, Perencanaan - Arsitektur, Sumber Daya Alam dan Lingkungan; Komite Rakyat distrik Ha Dong dan Thanh Oai; Perusahaan Konstruksi Lalu Lintas 5 - JSC dan Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Real Estat Cienco 5 tentang pelaksanaan proyek investasi untuk proyek pendamping proyek investasi pembangunan jalan poros Selatan provinsi Ha Tay di bawah formulir BT.

Dalam dokumen tersebut, Komite Rakyat Hanoi meminta Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Real Estat Cienco 5 untuk menghubungi Departemen Perencanaan dan Arsitektur guna memperoleh arahan mengenai persiapan, pengajuan penilaian, dan persetujuan penyesuaian perencanaan terperinci kawasan perkotaan tersebut di atas sesuai dengan peraturan.

Bersamaan dengan itu, Komite Rakyat Hanoi meminta Departemen Konstruksi untuk segera meninjau pelanggaran perintah pembangunan perkotaan di wilayah perkotaan Thanh Ha A dan Thanh Ha B sesuai arahan Komite Partai Komite Rakyat Kota dalam Pemberitahuan No. 190-TB/BCSĐ tertanggal 3 Mei 2024 dan Komite Rakyat Kota dalam Pemberitahuan: No. 279/TB-VP tertanggal 13 Juni 2023, No. 502/TB-VP tertanggal 31 Oktober 2023, dan memberikan nasihat tentang pelaksanaan item dan pekerjaan di wilayah perkotaan untuk memastikan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan.

Selain itu, Departemen Perencanaan dan Investasi, Konstruksi, Perencanaan - Arsitektur, Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Departemen dan cabang Kota terkait diminta untuk membimbing Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Real Estat Cienco 5 untuk menerapkan langkah selanjutnya sesuai peraturan.

Investor yang tidak mengungkapkan proyek yang disponsori bank dapat didenda 1 miliar VND

Kementerian Konstruksi mengusulkan denda sebesar 800 juta hingga 1 miliar VND bagi investor yang tidak mengungkapkan informasi kepada publik tentang proyek real estat yang dibebani hipotek.

Tingkat denda di atas sedang dikonsultasikan oleh Kementerian Konstruksi dalam rancangan Peraturan Pemerintah yang mengatur sanksi administratif atas pelanggaran konstruksi.

Secara spesifik, berdasarkan rancangan Peraturan Menteri tersebut, Kementerian Konstruksi mengusulkan denda sebesar 800 juta - 1 miliar VND untuk 4 perbuatan.

Pertama, penanam modal tidak memberikan keterangan mengenai hipotek rumah, pekerjaan konstruksi, luas lantai yang sedang dikerjakan, hak guna tanah, dan proyek real estat yang sedang dijalankan;

Kedua, memasukkan bisnis properti tanpa memenuhi semua persyaratan;

Ketiga, mengalihkan kontrak usaha properti berupa proyek yang tidak memenuhi ketentuan;

Keempat, mengalihkan sebagian atau seluruh proyek yang tidak sepenuhnya memenuhi persyaratan. Atas tindakan ini, investor juga akan ditangguhkan proyeknya selama 3 hingga 6 bulan.

Selain denda, investor juga harus menanggung hukuman tambahan berupa penghentian sementara usaha properti selama 3-6 bulan untuk proyek yang melanggar.

Atas tindakan penandatanganan dokumen mobilisasi modal dan pelaksanaan mobilisasi modal untuk pembangunan perumahan tanpa persyaratan yang memadai, perusahaan dapat dikenakan denda sebesar 600-800 juta VND. Peraturan Pemerintah Nomor 16 yang berlaku saat ini tidak memiliki kerangka denda sebesar ini.

Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir, banyak proyek properti yang digadaikan oleh investor, sehingga memengaruhi hak-hak pembeli rumah. Masyarakat menderita karena tidak mendapatkan sertifikat hak guna tanah, hak milik rumah, dan aset lain yang melekat pada tanah (buku merah muda).

Di Kota Ho Chi Minh, pada tahun 2023, menurut statistik dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (TN-MT), terdapat 60 proyek perumahan yang digadaikan ke bank oleh investor. Dari jumlah tersebut, 41 proyek digadaikan dari tahun 2016 hingga 2023, dan banyak proyek yang digadaikan dari tahun 2008 hingga 2011, sehingga menyebabkan pembeli rumah tidak mendapatkan buku merah muda.

Ada 3 jenis proyek hipotek yang digunakan oleh investor proyek: hipotek hak guna tanah (tanah); hipotek hak guna tanah dan aset masa depan yang melekat pada tanah (tanah dan rumah); hipotek aset masa depan yang melekat pada tanah (rumah di atas tanah).

Menurut peraturan, sebelum mengajukan buku merah muda untuk pembeli rumah, investor harus melepaskan hipotek dan menyerahkan sertifikat hak penggunaan tanah asli ke Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk penyesuaian dan konversi bentuk penggunaan lahan menjadi bentuk penggunaan umum.

Namun, pada kenyataannya, terdapat investor yang tidak melakukan pembatalan KPR, sehingga proyek tersebut "ditangguhkan" untuk waktu yang lama. Contohnya, pada proyek Perumahan Bertingkat Tinggi yang menggabungkan layanan komersial dan hotel di kavling HH2, area lelang hak guna lahan di distrik Xuan La, distrik Tay Ho, Hanoi (nama komersial proyek apartemen D'.ElDorado 2).

Dalam sebuah dokumen yang menanggapi komentar warga pada akhir tahun 2023, Komite Rakyat Hanoi menyatakan bahwa pada bulan Desember 2020, investor telah menyerahkan dokumen penilaian dokumen hukum untuk menerbitkan sertifikat kepada calon pembeli rumah proyek. Namun, saat ini proyek tersebut sedang digadaikan di bank.

Oleh karena itu, pada bulan Juni 2022, Kantor Pendaftaran Tanah Hanoi mengeluarkan pemberitahuan pengembalian berkas tersebut karena tidak memenuhi syarat untuk penyelesaian karena proyek tersebut belum dibebaskan dari hipotek sesuai peraturan.

Pertengahan tahun lalu, Kantor Pendaftaran Tanah menggelar rapat dengan manajemen bangunan dan investor untuk membahas dan menyepakati isi di atas.

Kota Da Nang di malam hari. (Sumber: Vietnamnet)

Da Nang berencana membangun terowongan melintasi Sungai Han

Komite Rakyat Kota Da Nang baru saja melaporkan pelaksanaan proyek-proyek utama menurut Resolusi No. 25 Dewan Rakyat Kota Da Nang seperti: Pemindahan stasiun kereta api, rencana investasi dan peta jalan untuk proyek terowongan melintasi Sungai Han, rute terowongan melalui bandara Da Nang...

Secara khusus, persiapan investasi dalam pembangunan proyek penyeberangan Sungai Han (terowongan Sungai Han) dimasukkan dalam perencanaan kota untuk periode 2021-2030, dengan visi hingga tahun 2050, yang disetujui oleh Perdana Menteri dalam Keputusan 1287 dengan tahapan investasi dari tahun 2031-2045.

Proyek ini akan menghubungkan wilayah jalan Dong Da – Tran Phu, distrik Hai Chau dengan jalan Van Don – Tran Hung Dao, distrik Son Tra.

Menurut laporan tersebut, Kota Da Nang telah mengarahkan Departemen Transportasi Da Nang untuk mengusulkan alokasi modal pada tahun 2024 untuk melaksanakan pekerjaan persiapan investasi... Departemen Transportasi telah secara proaktif bekerja sama dengan para ahli di lapangan untuk meneliti berbagai pilihan serta meninjau dan memperbarui rencana zonasi terkait untuk memastikan konsistensi.

Atas dasar itu, Departemen Perhubungan akan mengembangkan rencana survei untuk melayani pemilihan konsultan desain guna menyiapkan laporan studi pra-kelayakan proyek.

Saat ini, Kementerian Perhubungan sedang berkoordinasi dengan unit terkait untuk menyelenggarakan penilaian dan persetujuan anggaran untuk tugas persiapan investasi. Pemilihan konsultan untuk penyusunan laporan studi pra-kelayakan proyek diharapkan dapat selesai dalam 3 bulan sejak tanggal alokasi modal persiapan investasi.

Menurut Komite Rakyat Kota Da Nang, rencana pelaksanaan berikutnya adalah menyelesaikan pemilihan konsultan untuk laporan studi pra-kelayakan setelah 3 bulan sejak tanggal alokasi modal persiapan investasi (diharapkan pada bulan September 2024); diharapkan untuk menyelesaikan dan menyerahkan kepada otoritas yang berwenang untuk penilaian laporan studi pra-kelayakan proyek pada bulan Desember dan menyelesaikan laporan studi kelayakan pada bulan Agustus 2025.

Komite Rakyat Kota Da Nang mengusulkan agar Dewan Rakyat Kota Da Nang menyetujui kebijakan pengalokasian modal untuk persiapan investasi pada proyek penyeberangan Sungai Han dalam rencana modal jangka menengah untuk periode 2021-2025 dan rencana modal untuk tahun 2024 sebagai dasar untuk melaksanakan langkah selanjutnya.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-can-mot-chu-thong-de-thi-truong-doi-sac-de-xuat-phat-toi-1-ty-dong-neu-khong-cong-khai-du-an-cam-ngan-hang-279344.html