sanksi tidak cukup memberikan efek jera?

Distorsi dan penyimpangan kegiatan lelang tanah menimbulkan ketidakpuasan masyarakat dan diyakini bahwa instansi pengelola yang kompeten perlu turun tangan dan mengambil "tindakan yang lebih tegas" untuk menyelesaikan masalah ini secara tuntas...

Mengenai lelang tanah, dalam beberapa hari terakhir pasar real estat telah menyaksikan rekor harga kemenangan untuk lelang tanah di distrik pinggiran kota Hanoi .

Lelang biasanya berlangsung selama 19 jam, berakhir pukul 04.30 tanggal 20 Agustus. Sebanyak 19 bidang tanah di Kelurahan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, Hanoi, berhasil terjual. Harga tertinggi yang dimenangkan adalah 133,3 juta VND/m2, sekitar 30 kali lipat harga awal. Selain kedua bidang tanah tersebut, terdapat 11 bidang tanah lainnya yang dilelang dengan harga di atas 100 juta VND/m2. Dua bidang tanah dengan harga terendah dalam lelang ini adalah 91,3 juta VND/m2, yang masih 12,5 kali lipat harga awal.

Hasil ini dianggap sangat tidak lazim karena menurut data Batdongsan.com, harga jual umum tanah di kecamatan Tien Yen pada kuartal kedua tahun 2024 hanya 43 juta VND/m2. Selain itu, harga jual di kecamatan-kecamatan tetangga di distrik Hoai Duc juga berfluktuasi dari 22 juta menjadi 62 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024.

Sebelumnya, pada 10 Agustus, lelang 68 bidang tanah juga digelar di kawasan Ngo Ba, Desa Thanh Than, Kecamatan Thanh Cao, Distrik Thanh Oai, Hanoi. Setelah lelang berakhir, bidang tanah dengan harga tertinggi yang dimenangkan mencapai lebih dari 100 juta VND/m2, 8 kali lipat dari harga awal. Bidang tanah biasa juga meraih harga pemenang antara 63-80 juta VND/m2, 5-6,4 kali lipat dari harga awal.

Dengan demikian, dibandingkan dengan harga jual umum sebesar 27 juta VND/m2 pada triwulan kedua, harga lelang yang menang sebesar 63 - 100 juta VND/m2 untuk bidang tanah di Kecamatan Thanh Cao pada lelang tanggal 10 Agustus adalah 2,3 hingga 3,7 kali lebih tinggi.

Dua lelang tanah dengan harga luar biasa tinggi yang disebutkan di atas tidak hanya menarik perhatian publik, tetapi juga mengingatkan orang-orang pada lelang "belum pernah terjadi sebelumnya" di Kawasan Perkotaan Thu Thiem, Kota Ho Chi Minh pada akhir tahun 2021.

Tepatnya pada tanggal 10 Desember 2021, Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (anak perusahaan Tan Hoang Minh Group) memenangkan lelang sebidang tanah seluas lebih dari 10.000 meter persegi di Thu Thiem seharga VND 24,500 miliar, menciptakan rekor yang belum pernah terjadi sebelumnya dengan harga VND 2,4 miliar/meter persegi tanah, 8 kali lebih tinggi dari harga awal, yang menyebabkan kehebohan di pasar real estat untuk waktu yang lama.

Terlihat bahwa lelang di Hoai Duc, Thanh Oai, dan Thu Thiem, meskipun berbeda dalam hal lokasi, waktu, harga awal, dll., memiliki satu kesamaan: harga penawaran yang menang jauh lebih tinggi daripada rata-rata. Harga tanah yang jauh melebihi nilai sebenarnya tidak hanya menyebabkan kesulitan dalam penilaian aset untuk lelang berikutnya di lokasi lelang, tetapi juga berdampak luas di banyak tempat di seluruh negeri.

Dari kenyataan ini, opini publik menduga adanya "manipulasi" oleh spekulan dan broker tanah untuk menciptakan likuiditas bagi daerah-daerah di sekitarnya yang sedang "berhibernasi". Lelang tanah ini tidak mencerminkan harga umum di pasar dan dapat menjadi alat bagi spekulan untuk mendongkrak harga tanah. Perilaku ini berisiko berdampak negatif pada upaya Pemerintah untuk menurunkan harga rumah, memastikan jaminan sosial, dan bahkan menyebabkan stagnasi ekonomi secara keseluruhan karena psikologi menunggu penjualan tanah dengan harga tinggi.

Distorsi dan penyimpangan dalam lelang tanah telah menimbulkan ketidakpuasan publik. Banyak pendapat yang menyatakan bahwa badan pengelola yang kompeten perlu segera turun tangan dan segera memperbaiki lelang hak guna lahan, sehingga tindakan yang memanfaatkan lelang untuk mengganggu pasar properti demi keuntungan pribadi dapat ditangani secara tegas.

Sebagai investor properti profesional, Bapak Le Minh Trung (yang tinggal di Distrik Cau Giay, Hanoi) mengatakan bahwa akhir-akhir ini ia mengikuti banyak lelang tanah dan bertanya-tanya siapa dalang yang menggelembungkan harga properti di lelang-lelang tersebut? Karena setelah lelang tanah yang tidak transparan, hanya segelintir orang yang diuntungkan, sementara investor lainnya, termasuk para broker, menderita kerugian.

"Kenyataannya, daya tarik keuntungan properti begitu besar sehingga pada pagi hari lelang saja, keuntungannya setara dengan total pendapatan beberapa tahun pekerja biasa, sehingga investor tetap berbondong-bondong masuk," ujar Bapak Trung, seraya menekankan bahwa untuk menangani lelang tanah demi spekulasi dan lonjakan harga secara tuntas, kita tidak bisa hanya mengandalkan kesadaran investor, melainkan sangat bergantung pada ketegasan lembaga pengelola negara.

Senada dengan itu, Ibu Tran Kim Nga (yang tinggal di distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh), yang telah mengalami baik untung maupun rugi selama meletusnya gelembung properti, juga percaya bahwa untuk bertahan hidup, investor harus berjuang sendiri, tetapi untuk membuat pasar properti menjadi transparan, peran pengelolaan Negara tidak tergantikan.

"Alih-alih mengejar demam virtual, artinya menunggu demam virtual merebak sebelum mengumumkan atau merekomendasikan, pemerintah daerah seharusnya transparan tentang perencanaan dan proyek sejak awal. Setelah transparan, tidak ada lagi broker atau spekulan yang dapat menyebarkan rumor yang menyebabkan kekacauan dan ketidakstabilan di pasar properti," ujar Ibu Nga.

Di sisi bisnis, Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Real Estat Viet An Hoa, menegaskan bahwa bisnis real estat tidak diuntungkan oleh demam properti karena investasi dalam sebuah proyek membutuhkan waktu bertahun-tahun, mulai dari perencanaan hingga peluncuran hingga penyelesaian proses hukum penjualan. Demam tanah di tempat lain dan proyek yang belum dikompensasi dapat memengaruhi bisnis.

Sementara itu, pakar ekonomi Phan Dung Khanh menganalisis bahwa real estate pada hakikatnya merupakan saluran bagi pelanggan selektif karena membutuhkan modal yang besar dan sangat besar, sehingga gambaran orang-orang yang mengantre dari pagi hingga malam untuk menutup kavling, menutup tanah, mentransfer, menerima deposit... hanyalah skenario yang sudah dibuat sebelumnya, tidak hanya menyebabkan individu jatuh ke dalam perangkap dan kehilangan uang tetapi juga mendorong pasar ke risiko pembekuan karena harga real estate telah didorong ke tingkat yang tak terbayangkan.

"Lelang tanah, dalam jangka pendek, memungkinkan peningkatan jumlah deposit, pengenaan biaya untuk kavling tanah yang dialihkan lebih awal setelah lelang, dan sebagainya. Namun, dalam jangka panjang, untuk memberikan efek jera yang memadai, solusi universal dan komprehensif yang dapat dipertimbangkan untuk diterapkan adalah dengan menuntut pertanggungjawaban pidana atas manipulasi," tegas Bapak Khanh.

Senada dengan itu, pengacara Le Thu Thao dari Ikatan Pengacara Kota Ho Chi Minh juga mengatakan, tindakan memanipulasi pasar properti memang sangat berbahaya, namun penetapan sanksi saja belum cukup memberikan efek jera.

Menurut pengacara Le Thu Thao, saat ini hukum Vietnam memiliki ketentuan tentang kejahatan "manipulasi pasar saham", yang secara jelas menunjukkan tanda-tanda manipulasi dan gangguan pasar sebagai dasar penanganan pertanggungjawaban pidana atas pelanggaran. Oleh karena itu, dengan adanya tindakan mengganggu pasar properti yang menimbulkan konsekuensi berbahaya bagi masyarakat, tindakan ini juga dapat dipertimbangkan untuk dikriminalisasi.

"Menurut saya, perlu dilakukan penelitian dan pengembangan terhadap tindak pidana baru dalam KUHP terkait tindakan manipulasi pasar properti untuk keuntungan pribadi. Jangan sampai opini publik bergosip, khawatir, dan cemas terhadap lelang tanah yang diduga "digelembungkan", yang akan mengurangi kepercayaan masyarakat terhadap aparat dan mengurangi keseriusan dalam penegakan hukum," saran Pengacara Thao.

09:28 18 September 2024

Sumber: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html