Apakah hukuman yang diberikan tidak cukup sebagai efek jera?

Distorsi dan penyimpangan dalam kegiatan lelang tanah menimbulkan kemarahan publik, dengan banyak pihak berpendapat bahwa otoritas yang berwenang perlu turun tangan dan mengambil tindakan yang lebih tegas untuk mengatasi masalah ini secara menyeluruh…

Terkait lelang tanah, pasar properti baru-baru ini menyaksikan harga penawaran tertinggi yang memecahkan rekor untuk tanah di distrik pinggiran Hanoi .

Salah satu contoh utamanya adalah lelang selama 19 jam yang berakhir pada pukul 04.30 pagi tanggal 20 Agustus. Sembilan belas bidang tanah di komune Tien Yen, distrik Hoai Duc, Hanoi, berhasil terjual. Bidang tanah dengan harga tertinggi mencapai 133,3 juta VND/m2, sekitar 30 kali lipat dari harga awal. Selain bidang tanah tersebut, 11 bidang tanah lainnya juga mencapai harga di atas 100 juta VND/m2. Dua bidang tanah dengan penawaran terendah mencapai 91,3 juta VND/m2, masih 12,5 kali lipat dari harga awal.

Hasil ini dianggap sangat tidak biasa karena, menurut data dari Batdongsan.com, harga jual rata-rata untuk lahan di komune Tien Yen pada kuartal kedua tahun 2024 hanya 43 juta VND/m2. Lebih jauh lagi, harga jual di komune-komune tetangga di distrik Hoai Duc juga berkisar antara 22 hingga 62 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024.

Sebelumnya, pada tanggal 10 Agustus, lelang 68 bidang tanah berlangsung di daerah Ngo Ba, desa Thanh Than, kecamatan Thanh Cao, distrik Thanh Oai, Hanoi. Setelah lelang selesai, penawaran tertinggi yang menang mencapai lebih dari 100 juta VND/m2, delapan kali lebih tinggi dari harga awal. Bidang tanah biasa juga mendapatkan penawaran tertinggi berkisar antara 63 hingga 80 juta VND/m2, 5 hingga 6,4 kali lebih tinggi dari harga awal.

Dengan demikian, dibandingkan dengan harga penawaran umum sebesar 27 juta VND/m2 pada kuartal kedua, harga penawaran tertinggi sebesar 63 - 100 juta VND/m2 untuk lahan di komune Thanh Cao dalam lelang pada tanggal 10 Agustus adalah 2,3 hingga 3,7 kali lebih tinggi.

Dua lelang tanah dengan harga yang luar biasa tinggi ini tidak hanya menarik perhatian publik tetapi juga mengingatkan pada lelang yang belum pernah terjadi sebelumnya di Kawasan Perkotaan Thu Thiem di Kota Ho Chi Minh pada akhir tahun 2021.

Secara spesifik, pada tanggal 10 Desember 2021, Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (anak perusahaan Tan Hoang Minh Group) memenangkan lelang lahan seluas lebih dari 10.000 meter persegi di Thu Thiem seharga 24.500 miliar VND, mencetak rekor yang belum pernah terjadi sebelumnya dengan harga 2,4 miliar VND per meter persegi, delapan kali lipat dari harga awal, yang menyebabkan guncangan di pasar properti untuk waktu yang lama.

Terlihat bahwa lelang di Hoai Duc, Thanh Oai, dan Thu Thiem, meskipun berbeda lokasi, waktu, dan harga awal, semuanya memiliki satu kesamaan: penawaran tertinggi berkali-kali lipat lebih tinggi daripada harga pasar umum. Harga tanah yang jauh melebihi nilai sebenarnya tidak hanya menciptakan kesulitan dalam menilai aset untuk lelang selanjutnya di lokasi lelang, tetapi juga berdampak luas di banyak tempat di seluruh negeri.

Situasi ini menimbulkan kecurigaan publik terhadap "manipulasi" oleh spekulan dan makelar tanah untuk menciptakan likuiditas di daerah sekitarnya yang saat ini "lesu". Lelang tanah ini tidak mencerminkan harga pasar yang berlaku dan dapat menjadi alat bagi spekulan untuk menaikkan harga tanah. Perilaku ini berisiko berdampak negatif terhadap upaya pemerintah untuk mengurangi harga perumahan dan menjamin kesejahteraan sosial, dan bahkan dapat menyebabkan stagnasi ekonomi karena ekspektasi penjualan tanah dengan harga tinggi.

Distorsi dan penyimpangan dalam kegiatan lelang tanah telah menimbulkan kemarahan publik. Banyak pendapat menyarankan agar lembaga pengelola yang berwenang perlu segera turun tangan dan segera memperbaiki proses lelang hak guna lahan, sehingga secara tegas menindak tindakan eksploitasi lelang untuk mengganggu pasar properti demi keuntungan.

Sebagai investor properti profesional, Bapak Le Minh Trung (berdomisili di distrik Cau Giay, Hanoi) mengatakan bahwa ia telah mengikuti banyak lelang tanah akhir-akhir ini dan bertanya-tanya siapa yang berada di balik penggelembungan harga properti dalam lelang tersebut? Karena setelah lelang tanah yang tidak transparan ini, hanya sedikit orang yang diuntungkan, sementara sebagian besar investor, termasuk makelar, menderita kerugian.

"Kenyataannya adalah daya tarik keuntungan properti terlalu besar; hanya dalam satu pagi lelang, keuntungannya setara dengan pendapatan beberapa tahun bagi pekerja rata-rata. Itulah mengapa investor masih berbondong-bondong masuk tanpa mempedulikan hal itu," kata Bapak Trung, menekankan bahwa untuk mengatasi praktik lelang tanah untuk spekulasi dan manipulasi harga secara menyeluruh, seseorang tidak dapat hanya mengandalkan kesadaran diri investor, tetapi sangat bergantung pada tindakan tegas dari lembaga manajemen negara.

Demikian pula, Ibu Tran Kim Nga (yang tinggal di distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh), yang mengalami keuntungan dan kerugian selama meledaknya gelembung properti, juga percaya bahwa investor harus berjuang untuk kelangsungan hidup mereka sendiri, tetapi peran manajemen negara tidak tergantikan dalam memastikan transparansi di pasar properti.

"Alih-alih mengejar gelembung spekulatif, yang berarti menunggu gelembung itu meletus sebelum membuat pengumuman dan peringatan, pemerintah daerah seharusnya transparan tentang perencanaan dan proyek sejak awal. Dengan transparansi, tidak ada broker atau spekulan yang dapat menyebarkan rumor untuk menyebabkan kekacauan dan ketidakstabilan di pasar properti lagi," kata Ibu Nga.

Dari perspektif bisnis, Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Real Estat Viet An Hoa, menegaskan bahwa bisnis real estat tidak diuntungkan dari lonjakan harga tanah karena dibutuhkan waktu beberapa tahun dari tahap perencanaan hingga penyelesaian prosedur hukum untuk penjualan. Lonjakan harga tanah di daerah lain, ditambah dengan proyek yang belum menyelesaikan kompensasi, dapat berdampak negatif pada bisnis.

Sementara itu, ekonom Phan Dung Khanh menganalisis bahwa real estat pada dasarnya adalah pasar khusus karena kebutuhan modalnya yang besar dan sangat besar. Oleh karena itu, gambaran orang-orang yang mengantre dari pagi hingga malam untuk mendapatkan lahan, menjual kembali tanah, dan menerima uang muka... hanyalah skenario yang telah diatur sebelumnya. Hal ini tidak hanya menjebak individu dan menyebabkan mereka kehilangan uang, tetapi juga mendorong pasar ke ambang pembekuan karena harga real estat telah didorong ke tingkat yang tak terbayangkan.

"Dengan lelang tanah, dalam jangka pendek, kita dapat meningkatkan jumlah uang muka, mengenakan biaya untuk bidang tanah yang dialihkan lebih awal setelah lelang, dan sebagainya, tetapi dalam jangka panjang, agar cukup efektif sebagai pencegah, solusi universal dan komprehensif yang dapat dipertimbangkan adalah menuntut mereka yang memanipulasi pasar," tegas Bapak Khanh.

Senada dengan pandangan tersebut, pengacara Le Thu Thao dari Asosiasi Advokat Kota Ho Chi Minh juga menyatakan bahwa manipulasi pasar properti sangat berbahaya, tetapi sanksi yang dijatuhkan belum cukup memberikan efek jera.

Menurut pengacara Le Thu Thao, hukum Vietnam saat ini memiliki ketentuan tentang kejahatan "manipulasi pasar saham," yang secara jelas menguraikan tanda-tanda manipulasi dan gangguan pasar sebagai dasar pertanggungjawaban pidana atas pelanggaran. Oleh karena itu, tindakan mengganggu pasar properti, yang menyebabkan konsekuensi berbahaya bagi masyarakat, juga dapat dipertimbangkan untuk dikriminalisasi.

"Menurut pendapat saya, perlu untuk mempelajari dan menciptakan tindak pidana baru dalam KUHP yang berkaitan dengan manipulasi pasar properti untuk keuntungan pribadi. Kita sama sekali tidak dapat membiarkan spekulasi publik, kecemasan, dan kekhawatiran tentang lelang tanah yang diduga 'digelembungkan', karena hal ini akan mengikis kepercayaan publik terhadap pihak berwenang dan mengurangi ketegasan penegakan hukum," saran pengacara Thao.

09:28 18/09/2024

Sumber: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html