Harga lelang tanah yang melambung tinggi diikuti pembatalan deposit menjadi hal yang 'lumrah'

(CLO) Lelang tanah yang diwarnai kejanggalan baik harga pemenangan maupun jumlah permohonan pendaftaran, masih terus berlangsung karena psikologi spekulatif dan ekspektasi kenaikan harga properti masih terus berlanjut.

Sebelumnya, pada bulan Agustus, opini publik terus dihebohkan oleh lelang tanah di distrik-distrik pinggiran kota Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc, dengan jumlah pendaftaran yang besar, periode lelang yang panjang, dan tawaran pemenang yang melonjak, puluhan kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Perkembangan dan hasil ini berlanjut dalam lelang tanah baru-baru ini di Ha Dong dan Thuong Tin.

Oleh karena itu, pada 19 Oktober, Distrik Ha Dong berhasil melelang 27 bidang tanah di Kelurahan Phu Luong, Yen Nghia, dan Duong Noi. Menariknya, setelah 14 putaran lelang, pembeli yang memenangkan harga tertinggi mencapai 262 juta VND/m2, 8 kali lipat dari harga awal; harga terendah juga 5,8 kali lipat lebih tinggi, mencapai 133 juta VND/m2.

Lelang tanah di Ha Dong berlangsung pada 19 Oktober. (Foto: VV)

Pada tanggal 22 Oktober, di Thuong Tin, setelah 16 jam lelang yang sengit, 19/40 bidang tanah milik Proyek Infrastruktur Teknis di Kelurahan Van Diem, Kecamatan Thuong Tin, Hanoi, juga berhasil dilelang dengan harga tertinggi sebesar 52.864 juta VND/m2; harga terendah sebesar 24.384 juta VND/m2 dengan harga awal 3.864 juta VND/m2. Sisanya, 21 bidang tanah tidak berhasil dilelang karena peserta lelang melanggar peraturan.

Harga lelang tanah yang melambung tinggi diikuti pembatalan deposit menjadi hal yang 'lumrah'

Asosiasi Realtors Vietnam (VAR) mengatakan, meski ada intervensi dari pihak berwenang, pada akhirnya lelang tidak berubah, bahkan harga tanah yang dilelang terus meningkat.

Pertama, soal harga awal. Harga awal ini masih sangat rendah, jauh di bawah harga pasar yang ditentukan sepenuhnya sesuai peraturan yang berlaku, dihitung dengan koefisien K dikalikan dengan daftar harga tanah kota.

"Komite Rakyat setempat masih menggunakan daftar harga tanah lama dari tahun 2020, yang berlaku hingga 31 Desember 2025. Harga awal hanya akan berubah ketika Hanoi mengeluarkan daftar harga tanah baru," kata VARs.

Kedua, harga tanah di lelang terus meningkat karena permintaan terhadap properti, terutama produk yang dijamin hukum dan memiliki potensi pertumbuhan yang jelas, seperti tanah lelang, sangat tinggi.

Faktanya, di daerah seperti Hoai Duc atau Ha Dong, potensi pembangunan perkotaan dan infrastruktur menciptakan ekspektasi tinggi bagi investor. Banyak investor bersedia membayar mahal untuk memiliki produk-produk dengan jumlah terbatas ini, meskipun harganya mungkin jauh melebihi nilai tanah sebenarnya.

Selain itu, dengan harapan bahwa nilai tanah akan terus naik di masa mendatang, pembeli mungkin menerima harga yang jauh lebih tinggi daripada penilaian normal.

Secara khusus, kenaikan harga yang tinggi disebabkan oleh fakta bahwa pasar real estat Hanoi sedang tumbuh "panas" dengan pasokan terbatas, harga primer terus mencapai level tinggi baru seiring dengan ekspektasi perluasan kota dan infrastruktur lalu lintas.

Sebab penting lainnya yang menyebabkan tingginya harga lelang yang menang adalah perilaku membayar harga lebih tinggi lalu mengingkari deposit, tidak membayar harga lelang yang menang, bahkan rela mengabaikan risiko, memenuhi kewajiban dalam lelang untuk melegalkan harga yang menang dengan tujuan "menaikkan harga", menciptakan tingkat harga "virtual" sebagai dasar untuk mendongkrak harga tanah terkait demi meraih keuntungan.

Meskipun pihak berwenang telah turun tangan untuk memeriksa, tindakan ini terutama untuk memastikan transparansi dan legalitas proses lelang, dan sulitnya mengganggu harga pasar.

Harga lelang tanah yang melambung tinggi, diikuti pembatalan deposit, menjadi 'kejadian umum'. (Foto: ST)

Karena dalam ekonomi pasar, pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli mengikuti prinsip kesepakatan bersama. Mereka dapat membatalkan deposit tanpa bukti. Dan tidak dapat dihindari bahwa mereka akan menaikkan harga ketika suatu barang langka di pasar.

"Pelabelan perilaku ini sebagai spekulasi dan inflasi harga saat ini juga berasal dari emosi. Vietnam tidak memiliki dokumen hukum yang mendefinisikan perilaku ini sebagai dasar penanganannya," demikian pernyataan VAR.

Lebih jauh lagi, berdasarkan peraturan saat ini, individu yang memenangkan lelang tetapi tidak membayar lunas dalam waktu 120 hari akan dikenakan penalti yang “cukup ringan”, yaitu hanya hasil lelang dibatalkan dan uang deposit mereka akan hilang – yang sangat rendah mengingat harga awal yang rendah.

Undang-Undang Lelang Properti yang direvisi telah memperketat peraturan bagi pemenang lelang hak guna lahan, tetapi peraturan ini baru akan berlaku pada 1 Januari 2025. Namun, bahkan ketika peraturan baru ini berlaku, dengan situasi pasokan-permintaan saat ini dan panasnya pasar properti Hanoi, kemungkinan rekor harga baru akan terus tercipta dalam lelang mendatang sangat tinggi dan secara bertahap akan menjadi "kejadian sehari-hari di distrik ini". Hal ini dikarenakan mentalitas spekulatif masih ada dan ekspektasi kenaikan harga properti masih tinggi.

Diperlukan tindakan yang lebih kuat.

Untuk memastikan proses lelang berlangsung adil dan transparan, serta meminimalkan spekulasi dan inflasi harga, VARS mengusulkan sejumlah rekomendasi.

Pertama, penyelenggara lelang perlu meninjau secara cermat dan memastikan semua proses dan prosedur lelang mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kedua, lembaga-lembaga pengelola negara perlu terus memantau secara ketat setiap "pergerakan" lelang untuk mengambil tindakan perbaikan yang tepat waktu ketika mendeteksi tanda-tanda "ketidakstabilan".

Pada saat yang sama, pertimbangkan untuk segera melakukan penyesuaian terhadap mekanisme, kebijakan, dan peraturan yang lebih ketat terkait dengan kegiatan ini untuk segera mengarahkan kegiatan ini ke arah yang benar.

Secara khusus, penalti untuk pembatalan deposito harus dipertimbangkan lebih tinggi. Dengan demikian, "pertimbangan" antara "keuntungan dan kerugian" individu yang berpartisipasi dalam lelang akan meningkat, sehingga membatasi "tren spekulatif" melalui kegiatan lelang.

Ketiga, Negara juga perlu mengambil tindakan yang lebih tegas terhadap kasus-kasus yang memenangkan lelang tetapi "mengalihkannya" dalam waktu singkat. Khususnya, menurut VARS, hal terpenting yang masih menjadi kendala pasokan perumahan.

Perlu segera ada langkah-langkah proaktif dan praktis untuk "membuka blokir" pasokan perumahan. Khususnya, meninjau dan menyelesaikan proyek-proyek yang terhambat masalah hukum adalah cara tercepat untuk membantu meningkatkan pasokan di pasar.

"Ketika pasokan secara bertahap memenuhi permintaan, pasar akan otomatis menyesuaikan diri dan harga secara umum, khususnya harga lelang, akan mendekati nilai riil properti," tegas VAR.

Sumber: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html