Apa yang terjadi pada 'kota-kota hantu' di Tiongkok?

(CLO) Dengan lebih dari 65 juta apartemen kosong dan distrik keuangan Yujiapu yang sepi, mimpi besar perkotaan Tiongkok menghadapi kenyataan pahit.

Ledakan konstruksi, ditambah dengan perkembangan ekonomi China yang pesat, telah memicu gelombang proyek perumahan dan komersial berskala besar di seluruh negeri.

Jalan yang sepi di Conch Bay, di seberang distrik keuangan Yujiapu yang baru, di Tianjin, Tiongkok utara. Foto: Greg Baker

Akibatnya, banyak wilayah perkotaan besar yang menjadi tidak berpenghuni, bahkan beberapa kota sudah sepenuhnya dibangun tetapi tidak dihuni, sehingga mendapat julukan "kota hantu".

Gelembung properti

Salah satu alasan utamanya adalah kebiasaan masyarakat Tiongkok membeli banyak properti. Dengan populasi 1,4 miliar jiwa, kepemilikan properti dianggap sebagai saluran investasi yang aman. Diperkirakan sekitar 70% dari total aset rumah tangga di Tiongkok berada di sektor ini.

Namun, pasar properti membeku sekitar tahun 2020 karena gelembung spekulatif yang telah terakumulasi selama bertahun-tahun mulai pecah akibat kebijakan regulasi yang lebih ketat. Akibatnya, puluhan juta apartemen dibiarkan kosong, banyak proyek yang belum selesai, yang semakin meningkatkan kekhawatiran tentang kemerosotan ekonomi.

Para pengembang terus membangun perumahan bahkan ketika pasar telah mencapai titik jenuh, yang berarti pasokan jauh melebihi permintaan. Menurut Sarah Williams, profesor madya teknologi dan perencanaan kota di Massachusetts Institute of Technology (MIT), pemerintah Tiongkok telah mendorong terlalu banyak proyek tetapi tidak dapat menghentikannya karena bank-bank telah membiayai sejumlah besar konstruksi.

"Pemerintah memperluas kepemilikan lahan dan terus memberikan pinjaman agar pengembang properti dapat melunasi utang lama dengan utang baru. Cara termudah untuk memahaminya adalah dengan mengatakan bahwa pemerintah beroperasi dengan model yang mirip dengan 'skema Ponzi'," komentar Williams di Newsweek.

Secercah harapan

Meskipun demikian, beberapa daerah secara bertahap mulai menarik penduduk dan sedikit banyak menghapus label "kota hantu". Namun, skala perumahan kosong tetap sangat besar, dengan perkiraan 65 hingga 80 juta apartemen yang tidak dihuni di seluruh Tiongkok.

Salah satu contoh yang paling mencolok adalah distrik Kangbashi di Ordos, Mongolia Dalam. Dibangun untuk menampung 300.000 penduduk, pada kenyataannya kurang dari 10% apartemen yang ditempati.

Alasan utamanya adalah kurangnya lapangan kerja, layanan kesehatan, pendidikan , dan layanan penting lainnya, yang membuat banyak orang, bahkan mereka yang mampu membeli rumah, enggan pindah ke sana.

"Dahulu diperkirakan bahwa bahkan tanpa pertumbuhan lapangan kerja, investasi di bidang properti dapat membantu mendorong pembangunan ekonomi regional. Namun, agar sebuah kota benar-benar berkembang, hal terpenting tetaplah ketersediaan lapangan kerja," jelas Williams.

Saat ini, populasi Kangbashi telah melampaui 120.000 jiwa, dengan ribuan siswa bersekolah di sekolah-sekolah setempat. Namun, prospek pertumbuhan wilayah ini tetap terbatas, terutama dalam konteks penurunan populasi Tiongkok. Menurut angka resmi, populasi Mongolia Dalam menurun sebesar 0,3% pada tahun 2023, dua kali lipat penurunan rata-rata nasional.

Contoh lainnya adalah Tianducheng, sebuah kawasan perkotaan kelas atas di Hangzhou, provinsi Zhejiang. Dirancang menyerupai arsitektur Eropa dengan Menara Eiffel skala 1:3, kawasan ini dulunya dikenal karena alun-alunnya yang sepi dan gedung-gedung apartemen yang tidak dihuni.

Namun, seiring waktu, penduduk secara bertahap pindah masuk, dan pada tahun 2017, populasi wilayah perkotaan ini telah meningkat tiga kali lipat dibandingkan dengan rencana semula.

Proyek-proyek ambisius yang gagal.

Tidak setiap proyek memiliki nasib yang sama beruntungnya seperti Kangbashi atau Tianducheng. Salah satu contoh kegagalan adalah distrik keuangan Yujiapu di Tianjin, yang pernah disebut-sebut sebagai "Manhattan-nya China".

Area ini dikembangkan pada awal tahun 2010-an dengan gedung pencakar langit, jalan raya yang lebar, dan bahkan jalur kereta bawah tanah sendiri. Namun, terlepas dari infrastruktur modernnya, Yujiapu gagal menarik bisnis dan penduduk. Bertahun-tahun setelah selesai dibangun, tempat ini tetap sunyi mencekam.

Selain proyek-proyek yang ditinggalkan setelah konstruksi selesai, ada juga proyek-proyek yang sebenarnya tidak pernah dimulai. Salah satunya adalah Kawasan Baru Xiong'an, zona ekonomi khusus yang terletak sekitar 100 km di selatan Beijing.

Dirancang untuk mengurangi tekanan pembangunan di ibu kota dan menjadi model infrastruktur hijau serta teknologi perkotaan cerdas, banyak dari jalan-jalan ini masih belum menunjukkan tanda-tanda aktivitas. Keterlambatan implementasi telah membuat area ini lebih mirip "kota hantu" daripada pusat ekonomi masa depan.

Risiko tetap ada.

Menurut Williams, justru kawasan perkotaan yang terbengkalai dan tersebar itulah yang menimbulkan ancaman terbesar bagi perekonomian terbesar kedua di dunia, bukan proyek-proyek besar seperti Tianducheng.

"Ini adalah titik-titik rawan investasi berlebihan, yang membuat banyak pembeli rumah berada dalam posisi yang merugikan karena mereka tidak dapat memperoleh kembali investasi mereka," katanya, membandingkan situasi tersebut dengan krisis perumahan AS tahun 2007-2008.

Menurutnya, hal ini akan menciptakan efek domino yang "sangat besar" pada perekonomian Tiongkok dalam jangka panjang.

Viet Ha (Menurut Newsweek)