Bisnis properti masih khawatir dengan ketatnya arus modal

[iklan_1]

Surat Edaran 06/2023 yang mengatur kegiatan peminjaman dana lembaga perkreditan dan kantor cabang bank asing kepada nasabah berlaku efektif sejak tanggal 1 September 2023.

Dengan demikian, diatur bahwa lembaga perkreditan dilarang memberikan pinjaman untuk membayar setoran modal, membeli, atau menerima pemindahbukuan setoran modal perseroan terbatas atau persekutuan; memberikan kontribusi modal, membeli, atau menerima pemindahbukuan saham perseroan gabungan yang tidak tercatat di bursa efek atau belum terdaftar untuk diperdagangkan di sistem perdagangan UPCoM.

Menurut Bank Negara, peraturan ini hanya berlaku untuk tujuan pembayaran setoran modal, pembelian, dan penerimaan transfer setoran modal perseroan terbatas dan persekutuan; penyetoran modal, pembelian, dan penerimaan transfer saham perseroan terbatas yang tidak tercatat di pasar modal atau belum terdaftar untuk diperdagangkan di sistem perdagangan UpCOM. Untuk tujuan penyetoran modal, pembelian, dan penerimaan transfer setoran modal pada perseroan terbatas yang tercatat, lembaga kredit wajib memberikan pinjaman sesuai dengan peraturan.

Surat Edaran Nomor 06 ini melengkapi ketentuan yang menyebutkan bahwa lembaga perkreditan dilarang memberikan pinjaman untuk membiayai penyertaan modal berdasarkan perjanjian penyertaan modal, perjanjian kerja sama penanaman modal, atau perjanjian kerja sama usaha dalam rangka melaksanakan proyek penanaman modal yang tidak memenuhi syarat-syarat untuk dapat menjalankan usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat lembaga perkreditan tersebut memberikan pinjaman.

Bank Negara menegaskan bahwa peraturan ini hanya berlaku untuk proyek investasi yang tidak memenuhi persyaratan untuk beroperasi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk proyek investasi yang memenuhi persyaratan untuk beroperasi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, lembaga kredit tetap mempertimbangkan pemberian pinjaman kepada nasabah untuk membayar kontribusi modal sesuai dengan kontrak kontribusi modal, kontrak kerja sama investasi, atau kontrak kerja sama usaha sesuai ketentuan.

Hanya dalam waktu sebulan lagi, peraturan di atas akan mulai berlaku.

Dalam konteks yang sulit dan dengan "keterikatan" hukum yang masih diselesaikan, pelaku usaha real estat masih khawatir bahwa peraturan dalam Surat Edaran 06 dapat mempersulit pelaku usaha real estat untuk mengakses modal.

Perlu menghitung ulang

Berbicara kepada reporter VietNamNet , Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat (EZ Property), mengatakan bahwa di tengah masa sulit yang seharusnya sudah teratasi, peraturan dalam Surat Edaran 06 secara tidak sengaja justru menambah kesulitan bagi dunia usaha. "Ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan ulang oleh Bank Negara dalam Surat Edaran 06 ini," ujar Bapak Toan.

Para pelaku bisnis properti khawatir arus modal yang sulit akan semakin membatasi pasokan properti. (Foto: Hoang Ha)

Menurut pimpinan EZ Property, bertambahnya kelompok masyarakat yang tidak diperbolehkan meminjam modal akan semakin memperketat arus modal ke pasar properti, terutama bagi pelaku usaha yang ingin bekerja sama dalam investasi dan diharuskan menjadi perusahaan tercatat.

"Jumlah bisnis yang beroperasi di bursa efek sangat kecil dibandingkan dengan volume yang beroperasi di luar bursa, yang tidak tercatat," kata Bapak Toan.

Selain itu, tidak memberikan pinjaman untuk membayar setoran modal berdasarkan kontrak setoran modal, kontrak kerja sama penanaman modal, atau kontrak kerja sama usaha dalam rangka melaksanakan proyek penanaman modal yang tidak memenuhi syarat untuk memulai usaha, menurut Bapak Toan, peraturan ini sangat mempersulit pelaku usaha yang ingin mengakses modal.

Menurut pimpinan perusahaan ini, bila proyek layak dijual, artinya perusahaan telah menyelesaikan berbagai tahapan, mulai dari proses hukum, pembebasan lahan, pembangunan infrastruktur, hingga pembayaran iuran pemanfaatan lahan. Setelah tahapan itu selesai, perusahaan hampir tidak akan berutang lagi.

Pertumbuhan kredit dalam 6 bulan pertama tahun ini sangat rendah. Sementara itu, sebagian besar bisnis properti menggunakan modal leverage yang sangat besar. Selain modal sendiri, sumber modal lain seperti pinjaman bank, mobilisasi dari mitra, nasabah, penerbitan obligasi, dll. semuanya dihentikan. Peraturan ini sangat sulit bagi bisnis saat ini,” tegas Bapak Toan.

Turut berbagi dengan wartawan, Bapak Vu Kim Giang, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan Grup SGO (Grup SGO), khawatir bahwa penambahan lebih banyak kasus yang tidak memenuhi syarat pinjaman dalam Surat Edaran 06 akan membatasi akses modal untuk kerja sama investasi dan transfer proyek.

"Proyek-proyek sebelumnya yang belum terlaksana, atau bahkan proyek-proyek baru yang sedang mempersiapkan investasi dan sedang mencari mitra untuk bekerja sama atau transfer, semuanya akan menghadapi kendala arus modal. Hal ini akan memperlambat pelaksanaan proyek," ujar Bapak Giang.

Bapak Giang menyebutkan bahwa untuk proyek lahan, agar memenuhi syarat penjualan, investor harus menyelesaikan seluruh infrastruktur, biaya penggunaan lahan, izin lokasi, dan sebagainya. Hanya dengan demikian, pinjaman untuk kerja sama investasi akan efektif. Pada saat itu, perusahaan akan menjual kepada pelanggan individu, menerima pembayaran sesuai perkembangan, tanpa perlu bekerja sama dalam investasi.

Menurut Ketua SGO Group, kerja sama investasi antar unit biasanya terjadi sebelum proyek layak dijual, karena pada saat itulah mereka saling membutuhkan kapasitas, terutama pendanaan.

"Dalam konteks terbatasnya pasokan properti akibat masalah hukum dan tumpang tindih peraturan perundang-undangan, penerapan Surat Edaran 06 akan semakin membatasi pasokan akibat masalah keuangan. Saat ini, pelaku usaha juga menghadapi banyak kesulitan dan sangat membutuhkan sumber modal lain melalui merger dan akuisisi (M&A) dan transfer proyek. Namun, jika mitra koperasi tidak memiliki pinjaman dan hanya menggunakan modal sendiri, akan sangat sulit untuk bekerja sama dalam investasi dalam kondisi arus kas yang ketat," ujar Bapak Giang.

Usulan Perubahan Surat Edaran

Direktur Jenderal EZ Property mengatakan, selain sektor properti, Surat Edaran 06 juga terkait proyek KPS, infrastruktur pembangunan perkotaan, pertanian, dan kehutanan.

Jika diharuskan terdaftar dan memenuhi syarat untuk bisnis sebagai proyek KPS, artinya jalan tersebut harus diselesaikan. Pelaksanaan proyek ini memang membutuhkan modal yang sangat besar, tetapi jika tidak dapat mengaksesnya, hal ini akan berdampak langsung pada kegiatan investasi infrastruktur sosial dalam perekonomian .

Bapak Toan menggambarkan bahwa EZ Property sedang melaksanakan sejumlah proyek infrastruktur perkotaan dan sangat membutuhkan dana. Belakangan ini, banyak bisnis kesulitan mengakses modal bank dan suku bunga pinjaman tinggi. Ketika suku bunga turun, bisnis berencana mengakses modal tersebut melalui mitra dan meminjam. Namun, dengan ketentuan yang tercantum dalam Surat Edaran 06, perusahaan tersebut hampir tidak masuk dalam daftar peminjam yang diizinkan.

"Surat Edaran tersebut sudah dikeluarkan, tetapi belum dilaksanakan. Oleh karena itu, perlu dipertimbangkan secara matang dan ketentuan yang tidak sesuai dengan kondisi saat ini harus dihilangkan," saran Bapak Toan.

Ketua Grup SGO Vu Kim Giang mengatakan bahwa perlu mempertimbangkan rencana untuk membantu bisnis mengakses modal sehingga proyek dapat dilaksanakan dengan lebih baik dan pasokan ke pasar dapat ditingkatkan.

Namun, jika ada mekanisme dukungan kredit, itu akan membantu meningkatkan daya beli dan meningkatkan permintaan total untuk pasar real estat.

Sebelumnya, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) juga mengirimkan dokumen yang meminta pertimbangan penyesuaian regulasi, termasuk isi 4 kasus di mana nasabah "yang membutuhkan modal tidak diizinkan meminjam kredit".

Menurut HoREA, klausul 8, 9 dan 10 akan mengarah pada situasi di mana beberapa bisnis di sektor ekonomi yang membutuhkan pinjaman, termasuk bisnis real estat, pembeli rumah dan investor real estat, akan mengalami kesulitan mengakses kredit.

Selain itu, Asosiasi ini juga menyatakan bahwa Surat Edaran Bank Negara Nomor 06 diterbitkan sebelum Resolusi 97, sehingga perlu dipertimbangkan untuk diubah agar Bank Negara dapat melaksanakan solusi pengelolaan kebijakan moneter yang proaktif, fleksibel, dan harmonis dengan kebijakan fiskal ekspansif yang wajar...

Khawatir akan penambahan 'hambatan' pada pinjaman, HoREA mengusulkan amandemen surat edaran Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja mengirimkan petisi kepada Perdana Menteri dan Bank Negara, mengusulkan untuk mengubah sejumlah peraturan yang akan berlaku September mendatang, di tengah kekhawatiran tentang penambahan 'hambatan' pada pinjaman.

[iklan_2]
Sumber