Bisnis properti tetap khawatir tentang ketatnya arus modal.

VietNamNet•25/07/2023

Surat Edaran 06/2023, yang mengatur kegiatan pemberian pinjaman oleh lembaga kredit dan cabang bank asing kepada nasabah, mulai berlaku pada tanggal 1 September 2023.

Oleh karena itu, peraturan tersebut menetapkan bahwa lembaga kredit dilarang memberikan pinjaman untuk membayar kontribusi modal, pembelian, atau pengalihan kontribusi modal dalam perseroan terbatas atau persekutuan; atau untuk kontribusi modal, pembelian, atau pengalihan saham dalam perseroan terbatas yang tidak terdaftar di bursa saham atau belum terdaftar untuk diperdagangkan di sistem perdagangan UPCoM.

Menurut Bank Negara Vietnam, peraturan ini hanya berlaku untuk tujuan pembayaran kontribusi modal, pembelian, dan pengalihan kontribusi modal pada perseroan terbatas dan persekutuan; serta kontribusi modal, pembelian, dan pengalihan saham pada perseroan terbatas yang tidak terdaftar di bursa saham atau tidak terdaftar untuk diperdagangkan di sistem perdagangan UpCOM. Untuk tujuan kontribusi modal, pembelian, dan pengalihan kontribusi modal pada perseroan terbatas yang terdaftar di bursa saham, lembaga kredit wajib memberikan pinjaman sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Surat Edaran 06 melengkapi peraturan yang menetapkan bahwa lembaga kredit dilarang memberikan pinjaman untuk membayar kontribusi modal berdasarkan kontrak kontribusi modal, kontrak kerja sama investasi, atau kontrak kerja sama bisnis untuk proyek investasi yang tidak memenuhi syarat untuk memulai kegiatan usaha sebagaimana ditentukan oleh hukum pada saat lembaga kredit memutuskan untuk memberikan pinjaman.

Bank Negara Vietnam menegaskan bahwa peraturan ini hanya berlaku untuk proyek investasi yang tidak memenuhi persyaratan hukum untuk beroperasi. Untuk proyek investasi yang memenuhi persyaratan hukum untuk beroperasi, lembaga kredit akan terus mempertimbangkan untuk memberikan pinjaman kepada nasabah untuk membayar kontribusi modal sebagaimana diatur dalam perjanjian kontribusi modal, perjanjian kerja sama investasi, atau perjanjian kerja sama bisnis.

Dalam waktu kurang lebih satu bulan, peraturan ini akan mulai berlaku.

Di tengah situasi yang menantang dan hambatan hukum yang terus berlanjut, bisnis properti tetap khawatir bahwa peraturan dalam Surat Edaran 06 dapat mempersulit mereka untuk mengakses modal.

Perhitungan ulang diperlukan.

Berbicara kepada reporter VietNamNet , Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, mengatakan bahwa di masa sulit ketika seharusnya peraturan dicabut, Surat Edaran 06 secara tidak sengaja malah menambah kesulitan bagi bisnis. "Ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan kembali oleh Bank Negara Vietnam dalam Surat Edaran 06," kata Bapak Toan.

Para pelaku bisnis properti khawatir bahwa kesulitan dalam mengakses modal akan semakin membatasi pasokan properti. (Foto: Hoang Ha)

Menurut pimpinan EZ Property, penambahan kategori peminjam ke dalam daftar semakin memperketat aliran modal ke pasar properti, terutama bagi bisnis yang ingin berkolaborasi dalam investasi yang wajib terdaftar di bursa saham.

"Jumlah perusahaan yang beroperasi di bursa saham sangat kecil dibandingkan dengan volume perusahaan yang beroperasi di luar bursa dan belum terdaftar," kata Bapak Toan.

Lebih lanjut, menurut Bapak Toan, peraturan yang melarang pinjaman untuk pembayaran kontribusi modal berdasarkan kontrak kontribusi modal, kontrak kerja sama investasi, atau kontrak kerja sama bisnis untuk proyek investasi yang tidak memenuhi persyaratan bisnis membuat bisnis sangat sulit mengakses modal.

Menurut pimpinan perusahaan, ketika sebuah proyek memenuhi syarat untuk dijual, itu berarti bisnis tersebut telah menyelesaikan banyak tahapan, mulai dari prosedur hukum dan pembebasan lahan hingga pengembangan infrastruktur dan pembayaran biaya penggunaan lahan. Setelah tahapan itu selesai, bisnis tersebut hampir tidak perlu meminjam uang lagi.

“Pertumbuhan kredit dalam enam bulan pertama tahun ini sangat rendah. Sementara itu, hampir semua bisnis properti menggunakan leverage dalam jumlah yang sangat besar. Selain modal ekuitas, sumber pendanaan lain seperti pinjaman bank, penggalangan dana dari mitra dan pelanggan, penerbitan obligasi… semuanya terhenti. Regulasi ini membuat keadaan sangat sulit bagi bisnis saat ini,” tegas Bapak Toan.

Berbicara kepada wartawan, Bapak Vu Kim Giang, Ketua Dewan Direksi SGO Group, menyatakan kekhawatiran bahwa penambahan lebih banyak kasus yang tidak memenuhi syarat untuk pinjaman dalam Surat Edaran 06 akan membatasi akses ke modal untuk kerja sama investasi dan pengalihan proyek.

"Proyek-proyek sebelumnya yang belum diimplementasikan, serta proyek-proyek baru yang sedang mempersiapkan investasi dan bertujuan untuk mencari mitra atau pengalihan kepemilikan, semuanya akan menghadapi masalah dengan arus modal. Hal ini akan menyebabkan penundaan dalam pelaksanaan proyek," kata Bapak Giang.

Pak Giang memberikan contoh proyek lahan, di mana, agar memenuhi syarat untuk dijual, investor harus menyelesaikan semua infrastruktur, membayar biaya penggunaan lahan, dan membersihkan lahan... barulah mereka diizinkan untuk meminjam dana untuk kerja sama investasi, yang mana ini bukan lagi pendekatan yang tepat. Pada titik itu, perusahaan akan menjual kepada pelanggan individu dan mengumpulkan pembayaran sesuai dengan kemajuan proyek, tanpa memerlukan kerja sama investasi.

Menurut Ketua SGO Group, kerja sama investasi antar entitas sebagian besar terjadi sebelum proyek tersebut layak untuk dijual, karena pada saat itulah kemampuan masing-masing entitas, terutama kemampuan finansial, dibutuhkan.

“Dalam konteks terbatasnya pasokan properti akibat hambatan hukum dan tumpang tindihnya undang-undang, penerapan Surat Edaran 06 akan semakin membatasi pasokan karena kendala keuangan. Saat ini, bisnis juga menghadapi kesulitan yang signifikan dan sangat membutuhkan sumber modal alternatif melalui merger dan akuisisi serta pengalihan proyek. Namun, jika para mitra tidak memiliki akses ke pinjaman dan hanya mengandalkan modal sendiri, akan sangat sulit untuk berkolaborasi dalam investasi mengingat arus kas yang ketat saat ini,” ungkap Bapak Giang.

Usulan amandemen terhadap Surat Edaran

Menurut Direktur Jenderal EZ Property, selain sektor real estat, Surat Edaran 06 juga berkaitan dengan proyek PPP, infrastruktur pembangunan perkotaan, pertanian dan kehutanan, dan lain sebagainya.

Ketika suatu proyek diharuskan untuk terdaftar di bursa saham dan memenuhi kriteria kelayakan bisnis seperti proyek PPP, itu berarti jalan harus diselesaikan. Meskipun implementasi proyek semacam itu membutuhkan modal yang sangat besar, ketidakmampuan untuk mengaksesnya akan berdampak langsung pada investasi infrastruktur sosial untuk perekonomian .

Bapak Toan menjelaskan bahwa EZ Property sedang melaksanakan beberapa proyek infrastruktur perkotaan dan sangat membutuhkan pendanaan. Baru-baru ini, perusahaan mengalami kesulitan mengakses pinjaman bank, dan suku bunga yang tinggi. Ketika suku bunga turun, perusahaan berencana untuk mengakses pendanaan tersebut melalui mitra dan pinjaman. Namun, dengan peraturan yang diuraikan dalam Surat Edaran 06, perusahaan hampir sepenuhnya dikeluarkan dari daftar peminjam yang memenuhi syarat.

"Surat edaran telah dikeluarkan tetapi tanggal pelaksanaannya belum tiba, jadi perlu dipertimbangkan secara menyeluruh untuk menghapus persyaratan apa pun yang tidak sesuai dengan keadaan saat ini," saran Bapak Toan.

Sementara itu, Ketua SGO Group Vu Kim Giang meyakini bahwa dibutuhkan solusi untuk membantu bisnis mengakses modal agar mereka dapat melaksanakan proyek dengan lebih baik, yang pada akhirnya akan meningkatkan pasokan ke pasar.

Namun, adanya mekanisme dukungan kredit akan membantu meningkatkan daya beli dan mendorong permintaan secara keseluruhan di pasar properti.

Sebelumnya, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) juga telah mengajukan dokumen yang mengusulkan peninjauan dan penyesuaian peraturan, termasuk ketentuan mengenai empat kasus di mana pelanggan "yang membutuhkan modal tidak diberikan pinjaman kredit".

Menurut HoREA, pasal 8, 9, dan 10 akan menyebabkan situasi di mana beberapa bisnis di berbagai sektor ekonomi, termasuk bisnis properti, pembeli rumah, dan investor properti, akan kesulitan mengakses kredit.

Lebih lanjut, Asosiasi juga menyatakan bahwa Surat Edaran Nomor 06 Bank Sentral Vietnam, yang dikeluarkan sebelum Resolusi 97, perlu ditinjau dan diubah agar Bank Sentral Vietnam dapat menerapkan solusi pengelolaan kebijakan moneter yang proaktif, fleksibel, dan harmonis seiring dengan kebijakan fiskal ekspansif yang wajar…

Khawatir akan adanya "hambatan" lebih lanjut dalam akses pinjaman, HoREA mengusulkan amandemen terhadap peraturan . Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja mengirimkan proposal kepada Perdana Menteri dan Bank Negara Vietnam, yang menyarankan amandemen terhadap beberapa peraturan yang akan berlaku mulai September, karena kekhawatiran akan terciptanya "hambatan" lebih lanjut dalam akses pinjaman.

Sumber