Harga properti di Hanoi memasuki 'babak baru'.

Menurut para ahli, nilai properti di fase baru ini tidak lagi bergantung pada gelombang spekulatif atau rumor perencanaan, tetapi ditentukan oleh aspek hukum, infrastruktur, konektivitas transportasi, dan permintaan perumahan yang sebenarnya.

5 faktor yang menentukan nilai properti

Pada seminar real estat pagi hari tanggal 2 Juni, Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam dan Presiden Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, menyatakan bahwa Hanoi menghadapi kebutuhan untuk menata ulang ruang pengembangannya guna mengatasi tekanan yang meningkat di area pusat kota.

“Pasar properti memasuki fase baru. Nilai properti tidak lagi ditentukan oleh ekspektasi jangka pendek atau gelembung spekulatif berdasarkan rumor perencanaan, tetapi harus dibangun di atas fondasi kerangka hukum yang jelas, infrastruktur yang sinkron, permintaan riil, dan kapasitas pengembangan yang nyata,” tegas Bapak Dinh.

Senada dengan pandangan tersebut, Dr. Nguyen Duc Kien, mantan Wakil Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional dan mantan Kepala Kelompok Penasihat Ekonomi Perdana Menteri, mengatakan bahwa Hanoi sedang memasuki fase restrukturisasi ruang kota untuk membentuk pusat pertumbuhan baru bagi perekonomian dan pasar properti.

Menurut para ahli, harga properti di Hanoi saat ini didorong oleh infrastruktur dan kerangka hukum. Foto: Nguyen Le

Menurutnya, bagian utara Hanoi muncul sebagai kutub pertumbuhan strategis berkat keunggulan gerbangnya, konektivitas regional, cadangan lahan yang luas, dan keberadaan koridor ekonomi, industri, dan logistik yang penting. Seiring dengan pembentukan pusat administrasi baru dan jalur infrastruktur utama, wilayah ini secara bertahap bertransformasi dari zona ekspansi menjadi kekuatan pendorong baru bagi pembangunan ibu kota.

Berbicara mengenai kriteria untuk mengevaluasi nilai properti, Bapak Kien menyatakan bahwa pertumbuhan ekonomi adalah faktor utama dalam menarik penduduk, sehingga menciptakan landasan bagi kenaikan harga tanah.

Selain itu, kerangka hukum yang lengkap juga merupakan kriteria penting yang membantu meningkatkan nilai suatu wilayah perkotaan.

Kredit terus menjadi pendorong penting bagi pasar properti. Untuk memaksimalkan efektivitasnya, koordinasi antara pengembang, lembaga kredit, dan pembeli rumah diperlukan untuk menciptakan daya ungkit keuangan yang tepat. Suku bunga memainkan peran penting dalam menentukan laju investasi, karena investor menyeimbangkan biaya modal dengan kemampuan keuangan pribadi mereka.

Faktor selanjutnya adalah infrastruktur terbuka akan menciptakan nilai baru. Namun, peningkatan nilai ini tidak terjadi secara seragam di seluruh wilayah, melainkan bergantung pada jarak dari pusat transportasi, seperti stasiun Metro, ke area perumahan atau moda transportasi lainnya.

Selain itu, konektivitas transportasi juga merupakan kriteria penting dalam memilih tempat tinggal. Dengan demikian, nilai properti tidak lagi diukur berdasarkan jarak geografis tetapi berdasarkan waktu tempuh. Orang akan memperhatikan berapa menit waktu yang dibutuhkan untuk sampai dari rumah ke tempat kerja atau mengakses pusat hiburan untuk kegiatan akhir pekan keluarga mereka.

Harga properti di Hanoi sangat bervariasi antara berbagai daerah.

Perubahan infrastruktur dan orientasi pembangunan juga tercermin dengan jelas dalam harga properti di banyak wilayah Hanoi.

Mengenai harga properti di beberapa daerah, Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Lembaga Penelitian Pasar Properti Vietnam, menyatakan bahwa wilayah barat telah berkembang pesat, lahan terbatas, harga tinggi, dan margin pertumbuhan secara bertahap menyempit. Saat ini, harga properti bertingkat rendah di daerah ini berkisar antara 250-400 juta VND/m2, sedangkan apartemen dihargai lebih dari 80 juta VND/m2.

Khususnya di kawasan pusat administrasi Tay Ho Tay yang baru, harga rumah bertingkat rendah di beberapa proyek berkisar antara 480 juta hingga 1 miliar VND/m2, sedangkan harga apartemen berada di kisaran 150-250 juta VND/m2.

Bagian timur Hanoi sedang mengalami siklus kenaikan harga yang pesat berkat munculnya kawasan perkotaan besar dan tren desentralisasi penduduk. Menurut Ibu Mien, harga rumah bertingkat rendah di daerah ini saat ini berkisar antara 180-300 juta VND/m2, sedangkan apartemen dihargai lebih dari 70 juta VND/m2, menetapkan tingkat harga baru dengan persaingan yang semakin ketat.

Di Hanoi bagian utara, pasokan baru dalam lima bulan pertama tahun 2026 mencapai lebih dari 1.400 unit. Banyak proyek perumahan bertingkat rendah di Me Linh mencatatkan harga hanya sekitar 80-120 juta VND/m2.

"Harga-harga ini setara dengan 1/3 hingga 1/2 dari harga di daerah tetangga dengan lokasi serupa, dan bahkan hanya sekitar 1/5 dari harga di kawasan Pusat Administrasi Danau Barat. Me Linh bisa jadi zona harga rendah terakhir yang tersisa di Hanoi," nilai Ibu Mien.

Bapak Le Dinh Chung, Wakil Direktur Jenderal SGO Land, berkomentar bahwa preferensi investor jelas berubah. Jika sebelumnya modal terutama mencari peluang apresiasi harga jangka pendek, kini investor semakin tertarik pada potensi pengembangan komunitas, kualitas operasional, ekosistem fasilitas, dan nilai eksploitasi praktis properti tersebut.

Menurutnya, tren ini menciptakan keuntungan bagi daerah-daerah dengan perencanaan pembangunan perkotaan yang matang, infrastruktur terintegrasi, dan kemampuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Dalam konteks lahan yang semakin terbatas di daerah pusat dan kenaikan harga di banyak wilayah, daerah-daerah dengan potensi pembangunan yang masih ada dapat menjadi titik fokus baru untuk investasi dalam siklus pertumbuhan berikutnya.

"Perusahaan harus bertindak sebagai kontraktor, sementara Negara secara langsung mengelola dan mengoperasikan perumahan sewa." Perumahan sewa merupakan tren yang tak terhindarkan di kota-kota besar, tetapi perusahaan kurang antusias karena jangka waktu pengembalian yang panjang dan tekanan suku bunga yang tinggi. Untuk pembangunan berkelanjutan, Negara perlu secara langsung memimpin dalam mengembangkan dana perumahan sewa, menurut para ahli.

Sumber: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html