Harga properti di Thu Thiem melampaui Phu My Hung.

Pada tahun 2010-an, Phu My Hung dengan cepat menciptakan "booming" real estat dengan apartemen mewahnya dan menjadi simbol kawasan selatan Kota Ho Chi Minh yang kaya. Pada saat yang sama, Thu Thiem masih berupa daerah rawa dengan alang-alang, kolam, dan penyeberangan feri yang menghubungkan Distrik 2 lama dengan Distrik 1 pusat, yang pernah dianggap sebagai "tanah di seberang sungai".

Namun, hanya dalam waktu sekitar satu dekade, terutama dari tahun 2015 hingga sekarang, Thu Thiem telah mengalami transformasi dramatis untuk menjadi salah satu ikon perkotaan baru di Kota Ho Chi Minh. Dari area yang hampir tidak berkembang, secara bertahap kawasan ini telah berkembang menjadi pusat pasar properti mewah, bahkan dianggap melampaui Phu My Hung dalam hal status dan tingkat harga di segmen kelas atas.

Harga properti di Thu Thiem telah meningkat selama satu dekade terakhir.

Ketika rencana induk Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem pertama kali disetujui pada tahun 1996, banyak yang masih memandangnya sebagai area terpisah dari inti perkotaan yang sudah ada. Pada tahun 2005, rencana tersebut direvisi, dan serangkaian proyek infrastruktur seperti terowongan Sungai Saigon, Boulevard Mai Chi Tho, dan Jembatan Thu Thiem 1 muncul secara berturut-turut, mulai mengubah persepsi tentang semenanjung ini.

Namun, baru sekitar tahun 2015 kawasan perkotaan ini benar-benar mulai terbentuk dengan proyek-proyek pertama yang meletakkan fondasi bagi pusat kota modern.

Tahapan pertama Kawasan Perkotaan Sala merupakan proyek yang memicu gelombang pembangunan di Thu Thiem. Kemudian disusul oleh Empire City yang diluncurkan pada tahun 2015, dan Metropole yang muncul pada tahun 2018, menarik sejumlah pengembang properti besar.

Tahapan pertama Kawasan Perkotaan Sala menandai awal gelombang pembangunan real estat di Thu Thiem. Foto: Quynh Danh.

Berbicara dengan Tri Thuc - Znews, Ibu Le Thi Huyen Trang, Direktur Jenderal JLL Vietnam, berkomentar bahwa periode dari tahun 2015 hingga 2018 dianggap sebagai fase pembentukan pasar properti di Thu Thiem.

Proyek-proyek perintis seperti Sala karya Dai Quang Minh mencatatkan harga apartemen sekitar 56-70 juta VND/m2. Pada saat itu, harga ini dianggap sangat tinggi untuk wilayah timur Kota Ho Chi Minh, tetapi pasar dengan cepat menyerapnya berkat harapan akan masa depan semenanjung ini.

Tidak hanya apartemen, tetapi segmen bangunan rendah juga dengan cepat menetapkan tingkat harga baru. Menurut Ibu Trang, banyak rumah petak dan vila di jalan utama di Sala pernah menarik perhatian ketika harganya mencapai sekitar 200 juta VND/m2 lahan - harga yang jarang terlihat di Distrik 2 lama satu dekade lalu.

Periode dari tahun 2019 hingga 2022 menandai transformasi yang lebih signifikan karena banyak pengembang meluncurkan produk baru dan memposisikan diri di segmen mewah, membawa Thu Thiem ke dalam persaingan real estat kelas atas.

Meskipun harga apartemen di Thu Thiem awalnya hanya beberapa puluh juta VND/m2, pada tahun 2019-2022, banyak proyek tepi sungai mencatatkan harga pasar primer mencapai 160-170 juta VND/m2.
Ibu Le Thi Huyen Trang, Direktur Umum JLL Vietnam

Kehadiran nama-nama besar seperti SonKim Land, GS E&C, dan Keppel Land telah membantu memposisikan kembali seluruh pasar. Proyek-proyek di Thu Thiem yang berfokus pada standar internasional telah mendorong harga naik 2-3 kali lipat dibandingkan dengan fase awal.

"Meskipun harga apartemen pada tahap awal hanya beberapa puluh juta VND/m2, pada periode 2019-2022, banyak proyek tepi sungai telah mencatatkan harga pasar primer mencapai 160-170 juta VND/m2," kata Ibu Trang mengutip statistik dari JLL.

Setelah Jembatan Ba Son dibuka untuk lalu lintas pada tahun 2022, harga properti di Thu Thiem terus melonjak ke level tertinggi baru. Jembatan ini bukan hanya proyek transportasi tetapi juga "dorongan psikologis," membantu Thu Thiem terhubung langsung dengan kawasan pusat bisnis Kota Ho Chi Minh yang sudah ada.

Jembatan Ba Son, yang dibuka untuk lalu lintas pada tahun 2022, bukan hanya proyek transportasi tetapi juga menjadi "dorongan psikologis" yang mendorong harga properti di Thu Thiem ke level tertinggi baru. Foto: Quynh Danh.

Pada tahun 2025-2026, pasar properti Thu Thiem secara resmi akan memasuki fase ultra-mewah. Menurut JLL, harga jual kembali banyak apartemen tepi sungai telah mencapai 180-200 juta VND/m2, mendekati tingkat harga banyak kawasan perkotaan kelas atas di Asia Tenggara. Beberapa properti yang luar biasa bahkan melampaui ambang batas ini.

Harga properti di Thu Thiem diproyeksikan akan terus meningkat.

Bapak David Jackson, Direktur Jenderal Avison Young Vietnam, juga mencatat bahwa harga properti di Thu Thiem diperkirakan akan meningkat tajam selama periode 2015-2025 berkat beberapa faktor mendasar seperti kedekatannya dengan pusat Distrik 1 lama, pasokan lahan yang langka, infrastruktur yang tersinkronisasi, dan orientasi untuk menjadi pusat keuangan baru Kota Ho Chi Minh.

Menurutnya, tidak seperti pusat kota lama, Thu Thiem direncanakan dengan cermat dengan kepadatan bangunan yang rendah, sistem transportasi yang luas, dan ruang yang cukup untuk pengembangan fasilitas berskala besar seperti taman, alun-alun, dan ruang komunitas. Sementara itu, Distrik 1 lama kini telah memasuki fase pengembangan yang hampir selesai, sehingga potensi kenaikan harga di masa depan diprediksi akan lebih lambat.

Ibu Le Thi Huyen Trang bahkan menyatakan bahwa Thu Thiem kini telah memantapkan dirinya sebagai "pusat baru," yang secara langsung bersaing dengan Distrik 1 lama dan melampaui banyak area kelas atas lainnya yang telah lama berdiri di kota ini.

Selain keuntungan dalam perencanaan, menurut Ibu Trang, konektivitas dari Thu Thiem ke Pasar Ben Thanh melalui terowongan Thu Thiem atau jembatan Ba Son bahkan lebih cepat daripada beberapa daerah di pinggiran Distrik 1 lama. Hal ini telah mempersempit kesenjangan harga antara kedua daerah tersebut.

Saat membandingkannya dengan bagian selatan Kota Ho Chi Minh, ia berpendapat bahwa Phu My Hung saat ini berperan sebagai kawasan perkotaan yang stabil dan melayani kebutuhan perumahan keluarga, sementara Thu Thiem muncul sebagai pusat baru dengan daya tarik besar dalam hal pertumbuhan nilai properti dan kemampuan untuk menarik modal investasi jangka panjang.

Saat ini, Phu My Hung berperan sebagai kawasan perkotaan yang stabil dan melayani kebutuhan perumahan nyata bagi keluarga. Foto: Quynh Danh.

Oleh karena itu, meskipun harga properti di Thu Thiem telah meningkat tajam selama periode 2015-2025, dengan tingkat pertumbuhan rata-rata sekitar 20,4% per tahun untuk apartemen dan 23% per tahun untuk rumah bertingkat rendah, Bapak David percaya bahwa daerah ini masih dalam proses transformasi dari kawasan perkotaan yang baru terbentuk menjadi tahap yang lebih berkembang.

Seorang ahli dari Avison Young menilai bahwa Thu Thiem masih memiliki potensi apresiasi harga yang signifikan berkat investasi kuat yang berkelanjutan dalam infrastruktur, bangunan ikonik, dan fasilitas kelas atas. Menurutnya, area ini secara bertahap menjadi pemimpin dalam menetapkan tingkat harga properti mewah di Kota Ho Chi Minh.

Sementara itu, Phu My Hung diprediksi akan terus mempertahankan daya tariknya berkat perencanaan yang komprehensif dan kualitas hidup yang telah terbukti, tetapi area ini memasuki tahap kematangan siklus pengembangannya, sehingga potensi kenaikan harga diperkirakan akan jauh lebih rendah.

"Perbedaan permintaan properti di Thu Thiem terletak pada posisinya di masa depan. Sementara Thao Dien atau Phu My Hung menarik karena lingkungan tempat tinggalnya yang sudah mapan, Thu Thiem menarik pembeli dengan harapan akan menjadi pusat keuangan baru dan ikon perkotaan Kota Ho Chi Minh dalam jangka panjang," kata David.

Dengan mempertimbangkan tingkat harga hingga tahun 2025, ia percaya bahwa Thu Thiem telah menciptakan kesenjangan yang signifikan dibandingkan dengan Thao Dien dan Phu My Hung, sementara secara signifikan mempersempit kesenjangan dengan Distrik 1 lama.

Faktanya, menurut survei Tri Thuc - Znews , harga apartemen di Phu My Hung saat ini berkisar antara 80-150 juta VND/m2 tergantung pada area, dengan rata-rata kenaikan sekitar 10% per tahun. Proyek-proyek baru seperti The Regency di Phu My Hung saat ini dijual kembali dengan harga sekitar 170-180 juta VND/m2. Sementara itu, banyak proyek baru di Thu Thiem telah jauh melampaui angka 200 juta VND/m2.

Mulai sekarang hingga tahun 2030, Bapak David memperkirakan bahwa Thu Thiem akan memasuki fase "penyelesaian fungsi perkotaan", ketika serangkaian komponen penting seperti Jembatan Thu Thiem 3 dan 4, jembatan penyeberangan pejalan kaki, jalur metro Ben Thanh - Thu Thiem, alun-alun pusat, Pusat Keuangan Internasional, dan proyek real estat berskala besar akan beroperasi secara bersamaan.

Pada saat itu, harga properti tidak lagi hanya didorong oleh ekspektasi, tetapi oleh arus kas aktual, permintaan riil dari bisnis, para profesional, dan aktivitas ekonomi bernilai tinggi. Menurutnya, setelah periode 2026-2030, ketika ekosistem kawasan bisnis pusat baru selesai dibangun, Thu Thiem dapat memasuki siklus pertumbuhan baru dengan tingkat harga yang mampu melampaui rata-rata di Distrik 1 di beberapa segmen kelas atas.

Terlepas dari perkiraan kenaikan harga yang berkelanjutan, para ahli percaya bahwa likuiditas di area tersebut akan tetap positif berkat klien utama yang merupakan investor jangka panjang yang memandang properti di pusat kota sebagai aset tempat berlindung yang aman di tengah lingkungan ekonomi yang bergejolak.

"Permintaan properti di semenanjung ini bukan hanya tentang mengakumulasi aset, tetapi juga terkait dengan filosofi gaya hidup yang memprioritaskan pengalaman dan konektivitas langsung ke Pusat Keuangan Internasional di masa depan. Hal ini menciptakan segmen pasar yang sangat selektif, yang bertujuan mencapai standar kota modern tingkat regional," tambah Ibu Trang.

Sumber: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html