Berapa besar kenaikan harga apartemen selama 10 tahun terakhir?

Meningkat tiga kali lipat dalam 10 tahun

Selama dekade terakhir, pasar properti Vietnam telah mengalami kenaikan harga yang belum pernah terjadi sebelumnya, membuat impian memiliki rumah semakin jauh bagi banyak orang. Dari lebih dari 20 juta VND/m² pada tahun 2014, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh kini telah meningkat lebih dari tiga kali lipat, melampaui ambang batas 70-80 juta VND/m² (menurut laporan Savills dan CBRE). Secara spesifik:

Tahun 2014 dianggap sebagai titik awal siklus pertumbuhan baru, ketika Hanoi mencatat harga apartemen kelas menengah sekitar 22 juta VND/m², sementara Kota Ho Chi Minh mencapai 25 juta VND/m². Pada tahun 2015, modal investasi domestik dan asing mulai mengalir deras ke pasar, seiring dengan serangkaian proyek infrastruktur yang diumumkan, yang menyebabkan harga naik menjadi 24 juta VND di Hanoi dan 27 juta VND/m² di Kota Ho Chi Minh.

Pada tahun 2025, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh akan mencapai rekor tertinggi VND90 juta/m².

Pada periode 2016-2017, pasar pulih secara signifikan. Harga apartemen di Hanoi naik menjadi 26 dan kemudian 28 juta VND/m², sementara di Kota Ho Chi Minh melonjak dari 30 menjadi 33 juta VND/m². Periode ini juga merupakan saat banyak investor besar meluncurkan proyek-proyek baru dengan status hukum yang transparan, sehingga membangun kepercayaan bagi pembeli.

Pada tahun 2018, seiring dengan kemajuan berbagai proyek infrastruktur besar, harga properti pun ditetapkan: Hanoi 32 juta, Kota Ho Chi Minh 38 juta VND/m². Pada tahun 2019, antusiasme di segmen menengah dan atas mendorong harga properti di Hanoi menjadi 36 juta, sementara Kota Ho Chi Minh sekitar 42 juta VND/m².

Pada tahun 2020, pandemi COVID-19 menyebabkan penurunan transaksi, tetapi harga tidak turun, bahkan sedikit meningkat. Hanoi mencatat sekitar 40 juta VND/m², sementara Kota Ho Chi Minh hampir 48 juta VND/m². Hal ini mencerminkan pasokan yang terbatas, sementara permintaan properti dan investasi tetap tinggi.

Dari tahun 2021 hingga 2022, harga properti meningkat tajam. Hanoi dari 46 juta VND/m² menjadi 54 juta VND/m² hanya dalam dua tahun, sementara Kota Ho Chi Minh dari 55 juta VND/m² menjadi 63 juta VND/m². Hal ini disebabkan oleh pasokan yang semakin terbatas akibat pengetatan peraturan, sementara permintaan meningkat. Savills berkomentar bahwa selama periode ini, pasar mulai tampak paradoks, likuiditas menurun tetapi harga tetap naik.

Pada tahun 2023, kebijakan pengendalian kredit dan suku bunga tinggi akan memperlambat volume transaksi, tetapi harga tetap akan meningkat. Hanoi akan mencapai sekitar 62 juta VND/m², sementara Kota Ho Chi Minh 70 juta VND/m², terutama terkonsentrasi pada proyek-proyek dengan lokasi strategis dan dokumen hukum yang lengkap.

Pada akhir 2024, angkanya akan mencapai 72 juta VND/m² di Hanoi, 80 juta VND/m² di Kota Ho Chi Minh. Dan pada pertengahan tahun ini, 2025, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh akan mencapai rekor tertinggi, yaitu 90 juta VND/m² (menurut HoREA).

Dengan demikian, dalam kurun waktu 10 tahun, harga apartemen di kedua kota besar tersebut telah naik lebih dari tiga kali lipat, membuat pasar tersebut semakin tidak terjangkau bagi sebagian besar orang.

Mimpi untuk berumah tangga semakin jauh

Menurut CBRE, sejak 2020, jumlah proyek apartemen berlisensi baru di Kota Ho Chi Minh telah menurun lebih dari 70% dibandingkan periode 2016-2019. “Penawaran menurun tajam sementara permintaan riil di kota-kota besar tidak menurun sama sekali, sehingga harga perumahan justru meningkat,” Ibu Duong Thuy Dung - Direktur Senior CBRE Vietnam menganalisis.

Alasan lainnya berasal dari biaya modal. Mulai tahun 2022, suku bunga bank akan meningkat, obligasi korporasi akan mengetat, memaksa banyak investor untuk menaikkan harga jual guna menutupi biaya mobilisasi modal. Ketika suku bunga pinjaman mencapai 12-13% per tahun, tekanan finansial pada bisnis properti sangat besar, dan beban ini pada akhirnya akan beralih ke harga jual.

Selain itu, kenaikan harga tanah dan material bangunan juga menciptakan tekanan. Menurut Badan Pusat Statistik, indeks harga material bangunan pada periode 2014-2023 meningkat hampir 50%. Savills yakin bahwa harga apartemen kemungkinan besar tidak akan turun ketika biaya konstruksi meningkat.

Sebuah proyek apartemen di Kota Ho Chi Minh.

Pendorong penting lainnya adalah infrastruktur transportasi. Metro Jalur 1 di Kota Ho Chi Minh, Jalan Lingkar 3, atau perluasan Jalan Tol Hanoi- Lao Cai, semuanya telah menyebabkan harga properti di sepanjang jalur tersebut meningkat satu setengah kali lipat dalam beberapa tahun. “Jika infrastruktur dibangun, harga tanah akan mengikutinya” Tuan Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam pernah berkata.

Dari segi prospek, para ahli memperkirakan harga rumah hampir tidak akan turun dalam jangka pendek. Mengingat terbatasnya pasokan, terutama di segmen rumah terjangkau, harga dapat naik 5-7% per tahun dalam 3-5 tahun ke depan, terutama di daerah pinggiran kota yang infrastrukturnya sedang berkembang pesat.

Meskipun harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah meningkat lebih dari tiga kali lipat dalam 10 tahun terakhir, pendapatan pekerja hanya meningkat rata-rata 6-7% per tahun. Hal ini menyebabkan kesenjangan semakin melebar. Menurut Bank Dunia , pendapatan per kapita rata-rata Vietnam pada tahun 2014 sekitar 2.000 dolar AS, dan pada tahun 2024 akan mencapai 4.300 dolar AS, yang berarti telah meningkat dua kali lipat. Namun, harga apartemen telah meningkat tiga kali lipat, bahkan empat kali lipat di beberapa segmen selama periode yang sama.

Program "1 juta apartemen sosial" yang digalakkan Pemerintah diharapkan dapat menciptakan keseimbangan, tetapi kemajuannya masih lambat. Jika masalah pasokan, terutama di segmen menengah dan bawah, tidak diatasi, maka dalam 5-10 tahun ke depan, harga properti di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan terus meroket, sehingga impian untuk menetap semakin jauh dari jangkauan banyak anak muda.

Sumber: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html