Tantangan kenaikan harga dan kesenjangan pendapatan yang besar
Dalam pertemuan pada sore hari tanggal 22 September, Perdana Menteri Pham Minh Chinh memberikan banyak instruksi penting terkait pasar properti. Secara khusus, Perdana Menteri mengangkat isu tentang berapa banyak orang yang membutuhkan rumah tetapi tidak dapat membelinya karena harganya terlalu tinggi; siapa yang punya uang untuk membeli apartemen seharga lebih dari 70 juta atau lebih dari 100 juta VND per meter persegi? Perdana Menteri meminta penerapan solusi untuk menurunkan harga properti dan meningkatkan pasokan untuk memenuhi permintaan dan penawaran.
Kenaikan harga apartemen yang terus berlanjut belakangan ini menjadi isu yang "panas" dan menyita perhatian masyarakat. Banyak unit riset pasar dan pakar terus-menerus menyoroti isu ini dan memberikan peringatan.
Laporan Batdongsan.com.vn bulan Agustus menyebutkan bahwa dalam 2 tahun terakhir, harga jual properti secara umum (secara nasional) menunjukkan tren kenaikan di sebagian besar jenis properti. Kenaikan tertinggi terjadi pada properti tanah (naik 44%) dibandingkan kuartal pertama tahun 2024, sementara apartemen meningkat 42%. Jenis properti lainnya, termasuk rumah pribadi, tanah proyek, dan rumah bandar, masing-masing meningkat sebesar 28%, 14%, dan 1% pada periode yang sama.
Harga real estat meningkat dalam berbagai jenis dalam 8 bulan (Sumber: Batdongsan.com.vn)
Menurut Tn. Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn - fakta bahwa harga jual terus meningkat merupakan hasil dari pertumbuhan pasokan uang yang kuat melalui kebijakan moneter yang fleksibel yang ditujukan untuk pertumbuhan ekonomi yang tinggi; kelangkaan pasokan primer yang berkepanjangan, terutama di kota-kota besar, bersama dengan keyakinan investor terhadap potensi kenaikan harga di masa mendatang.
Pada saat yang sama, beliau menyoroti tantangan aksesibilitas perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Situasi ini dapat berlanjut jika hambatan hukum dan pasokan tidak diatasi secara tuntas.
Sementara itu, pakar Can Van Luc, dalam sebuah seminar baru-baru ini, mengatakan bahwa seorang pegawai negeri sipil di Vietnam membutuhkan 26 tahun kerja terus-menerus untuk dapat membeli apartemen. Perbedaan ini mencerminkan kenyataan bahwa harga properti meningkat jauh lebih cepat daripada pendapatan, sehingga menciptakan kesenjangan yang besar dibandingkan dengan rata-rata dunia (15 tahun).
Bapak Luc menekankan bahwa masalahnya adalah kesenjangan semakin melebar dari hari ke hari, dan pertumbuhan pendapatan tidak dapat mengimbangi harga perumahan. Oleh karena itu, para ahli berpendapat bahwa harga properti perlu dikendalikan.
Orang membutuhkan waktu 26 tahun untuk membeli apartemen (Sumber: Dr. Can Van Luc berbagi).
Harga apartemen di kota-kota besar sedang meroket.
Menurut survei yang dilakukan oleh wartawan Dan Tri , baru-baru ini, banyak proyek apartemen di Hanoi telah dibuka untuk dijual. Namun, harga saat ini terkonsentrasi di segmen atas.
Khususnya, sebuah proyek di distrik Dai Mo (Hanoi) memiliki harga pembukaan 80-120 juta VND/m2. Di distrik Tu Liem, sebuah proyek apartemen yang terletak di Jalan Le Quang Dao memiliki harga pembukaan sekitar 130 juta VND/m2 (belum termasuk PPN dan biaya pemeliharaan).
Proyek di distrik Viet Hung juga diperkirakan menelan biaya lebih dari 120 juta VND/m2. Proyek di distrik Cau Giay diperkirakan menelan biaya mulai dari 150 juta VND/m2. Atau, proyek yang baru diluncurkan di distrik Xuan Dinh juga ditawarkan dengan harga 100 juta VND/m2.
Pakar Le Dinh Chung mengatakan bahwa harga rata-rata apartemen di Hanoi berfluktuasi antara 70-80 juta VND/m2. Selain itu, pasar telah menyaksikan munculnya banyak proyek mewah bermerek dengan harga di atas 100 juta VND/m2.
Menurutnya, proyek-proyek ini seringkali berada di lokasi prima di pusat kota Hanoi. Pengembang proyek bermaksud menjual kepada pelanggan berpenghasilan tinggi, bukan kepada mayoritas pelanggan. Namun, likuiditas produk di atas 150 juta VND/m2 tidak akan tinggi, karena mereka selektif terhadap pelanggan.
Ia mengatakan bahwa pasar apartemen khususnya dan pasar properti secara umum sedang melambat. Oleh karena itu, produk apartemen mewah dan mewah juga sangat tidak likuid.
Mengenai kemungkinan kenaikan harga untuk apartemen mewah dan bermerek, Bapak Chung mengatakan bahwa saat ini, sebagian besar merupakan produk primer sehingga investor telah menetapkan harga yang tinggi. Oleh karena itu, akan membutuhkan waktu lebih lama untuk mendapatkan kesempatan menaikkan harga. Selain itu, biaya input proyek saat ini sangat tinggi, dan progres implementasinya lambat. Di saat yang sama, pengembang proyek telah berinvestasi lebih banyak pada produk tersebut sehingga mereka mengharapkan margin keuntungan yang tinggi.
Mirip dengan Hanoi, pasar real estat di Kota Ho Chi Minh, terutama segmen apartemen, baru-baru ini mencatat kenaikan harga yang pesat.
Faktanya, harga apartemen yang baru dibuka di Kota Ho Chi Minh terus meningkat akhir-akhir ini, terutama untuk produk-produk primer. Harganya pun tinggi, mencapai 100-200 juta VND/m2, bahkan mendekati harga rumah bandar.
Di kawasan Distrik 2 lama, di sekitar persimpangan An Phu, seorang investor asing memulai fase ketiga proyek gedung tinggi, memperkenalkan apartemen ke pasar dengan harga sekitar 130-220 juta VND/m2. Di sepanjang jalan paralel menuju Jalan Tol Kota Ho Chi Minh - Long Thanh, proyek yang telah dimulai kembali ini memiliki harga rata-rata sekitar 120 juta VND/m2. Di dekatnya, apartemen di kawasan metropolitan seluas lebih dari 117 hektar juga dihargai mulai dari 160 juta VND/m2.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa pada tahun 2024, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh akan naik rata-rata menjadi 90 juta VND/m2. Sejak tahun 2020 hingga saat ini, laju kenaikan harga rumah di Kota Ho Chi Minh telah mencapai 15-20% per tahun.
Menyimak perkembangan 8 bulan pertama tahun ini, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Group, menyatakan bahwa harga jual rata-rata apartemen primer di Kota Ho Chi Minh (lama) meningkat 12-18% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dengan beberapa proyek individual mencatat harga tertinggi sebesar 493 juta VND/m2. Di Binh Duong (lama), harga rata-rata juga meningkat 8-10% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Harga jual apartemen di Kota Ho Chi Minh (lama) dan daerah sekitarnya (Sumber: DKRA).
Alasan harga apartemen tinggi
Alasan kenaikan harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah dianalisis oleh banyak ahli belakangan ini. Pertama, masalah penurunan pasokan. Sebuah laporan oleh CBRE Vietnam menyatakan bahwa pada kuartal kedua, pasokan apartemen di Kota Ho Chi Minh (lama) meskipun meningkat dua kali lipat dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi dalam 6 bulan pertama masih 16% lebih rendah dibandingkan periode yang sama. Unit ini juga mencatat pasokan apartemen 6 bulan terendah dalam satu dekade di Kota Ho Chi Minh.
Senada dengan itu, para ahli dari Savills Vietnam menyatakan bahwa Kota Ho Chi Minh juga menghadapi kekurangan pasokan dalam beberapa tahun terakhir. Kota ini menetapkan target pembangunan sekitar 235.000 rumah baru pada periode 2021-2025, tetapi hanya mencapai 24% dari target dan masih kekurangan 179.000 unit. Kesenjangan antara pasokan dan permintaan semakin melebar akibat masalah terkait legalitas proyek.
Alasan lainnya adalah ketidakseimbangan pasokan di pasar. Bapak Le Hoang Chau mengatakan bahwa pada paruh pertama tahun ini, Kota Ho Chi Minh hanya memiliki 4 proyek perumahan komersial dengan lebih dari 3.300 apartemen mewah yang memenuhi syarat untuk memobilisasi modal. Pasar tidak memiliki apartemen kelas menengah dan terjangkau—situasi yang telah terjadi terus-menerus selama bertahun-tahun.
Sebelumnya, dari tahun 2021 hingga sekarang, pasokan proyek perumahan baru di Kota Ho Chi Minh tidak lagi memiliki perumahan komersial yang terjangkau dengan harga di bawah 30 juta VND/m2 dan terjadi kekurangan perumahan sosial yang parah. Sebaliknya, segmen perumahan kelas atas dari tahun 2020 hingga 2023 terus mendominasi, menyumbang sekitar 70% dari total pasokan.
Ia memperingatkan bahwa dalam jangka pendek, pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh akan terus menghadapi kekurangan pasokan, terutama di segmen menengah dan terjangkau. Harga rumah akan terus naik, melampaui kemampuan finansial mayoritas penduduk perkotaan.
Senada dengan itu, Ibu Trang Bui, Direktur Jenderal Cushman & Wakefield Vietnam, mengakui bahwa pasokan pasar semakin terkonsentrasi di segmen kelas atas dan mewah. Tidak ada pasokan baru di kawasan pusat kota, pasar didominasi oleh pengembang properti pada umumnya. Kenaikan harga jual primer mencerminkan kurangnya pasokan di segmen terjangkau dan menengah.
Ibu Trang memperkirakan bahwa tahun depan bisa menjadi titik awal siklus pemulihan baru, tetapi akan berlangsung lambat, selektif, dan sangat terdiferensiasi. Tantangan pasar HCMC adalah harga jual primer rata-rata masih terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan rata-rata, sehingga dibutuhkan lebih dari 20 tahun untuk membeli rumah.
Harga akan terus naik 5-10% per tahun, tergantung wilayahnya, dan kenaikannya bergantung pada kualitas produk, bukan kenaikan yang merata. Pasokan mungkin meningkat 25-30% per tahun mulai tahun ini, tetapi masih lebih rendah dari puncaknya di tahun 2022. Pasar akan menyambut pasokan baru dengan "kebebasan" hukum.
Alasan lain kenaikan harga apartemen adalah tekanan pada biaya input, terutama biaya lahan, biaya penggunaan lahan, dan biaya konstruksi. Biaya-biaya ini menyumbang sebagian besar total biaya investasi proyek. Para ahli percaya bahwa harga properti hanya akan stabil jika biaya input terkendali pada tingkat yang wajar.
Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior Savills Hanoi, mengatakan bahwa Hanoi secara bersamaan menerapkan berbagai solusi untuk reformasi kelembagaan, pembangunan infrastruktur, dan proyek percontohan perumahan. Khususnya, banyak proyek sedang dipertimbangkan untuk diimplementasikan di wilayah di luar zona 3-3,5. Ketika prosedur selesai dan produk diluncurkan ke pasar, hal ini akan berdampak positif pada tingkat harga.
Namun, faktor penting adalah bahwa biaya penggunaan lahan saat ini merupakan proporsi yang besar dari total biaya. Jika biaya ini dihitung secara wajar, dengan memastikan keselarasan kepentingan antara negara dan badan usaha, harga perumahan dapat diturunkan ke tingkat yang lebih sesuai dengan kemampuan membayar masyarakat. Pada saat yang sama, mekanisme preferensial dalam hal pajak, kredit, atau lahan untuk segmen perumahan terjangkau juga diperlukan untuk mendorong pengembangan lini produk ini.
![[Foto] Aksi untuk Komunitas menceritakan kisah perjalanan yang tak terlupakan – intim dan hebat, namun tenang dan penuh tekad](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/15/1763179022035_ai-dai-dieu-5828-jpg.webp)
Komentar (0)