Harapan dari peraturan baru

[iklan_1]

Secara khusus, Undang-Undang ini memiliki Bab tersendiri (Bab V) untuk mengatur secara rinci renovasi dan rekonstruksi bangunan apartemen.

Banyak permasalahan dalam implementasi

Selama 20 tahun terakhir, renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen dan rumah susun lama selalu menjadi perhatian khusus bagi seluruh jajaran pemerintah, dari pusat hingga daerah. Namun, implementasinya belum mencapai hasil positif sebagaimana mestinya. Ribuan rumah tangga masih harus tinggal di perumahan yang rusak dan tidak aman; potensi ancaman terhadap jiwa dan harta benda masyarakat selalu mengintai.

Gedung apartemen tua C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Menurut statistik dari Kementerian Konstruksi , saat ini terdapat lebih dari 2.500 bangunan apartemen dan rumah kolektif tua di seluruh negeri, di mana Hanoi memiliki jumlah terbesar dengan 1.579, diikuti oleh Kota Ho Chi Minh.

Ini adalah produk khas masa subsidi, dibangun pada kurun waktu 1960 hingga 1990, masa ketika teknologi konstruksi belum mencapai perkembangan terobosan seperti saat ini, sehingga struktur utama rumah-rumah ini adalah dinding bata yang menahan beban, dengan masa pakai maksimum 50 - 70 tahun.

Setelah sekian lama beroperasi dan digunakan, banyak bangunan mengalami kerusakan serius. Tak hanya itu, karena kebutuhan untuk memperluas ruang hidup, orang-orang telah memperluas dan memperluas ruang secara sewenang-wenang, menambah beban pada sistem penyangga rumah yang tidak lagi aman; meskipun mereka menyadari hal ini, karena kesulitan keuangan, banyak keluarga masih harus menerima kenyataan untuk terus hidup dan mempertaruhkan hidup mereka pada nasib. Sementara itu, renovasi dan rekonstruksi gedung-gedung apartemen dan rumah komunal tua ini berjalan sangat lambat.

Di Hanoi saja, dari 1.579 bangunan apartemen tua dan rumah kolektif (termasuk 1.273 rumah di 76 area dan 306 bangunan apartemen tunggal tua yang independen), ada puluhan bangunan yang kondisinya kritis.

Secara khusus, ada 6 kawasan berbahaya level D (level paling berbahaya) yang harus dihancurkan untuk dibangun kembali seperti bangunan Kawasan Kolektif C8 Giang Vo, Kawasan Kolektif G6A Thanh Cong, bangunan Kawasan Kolektif A Ngoc Khanh, Kawasan Kolektif Kementerian Kehakiman ...

Namun menurut data yang dilaporkan oleh Departemen Konstruksi Hanoi, renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama pada akhir tahun 2023 hanya mencapai 1,14% dari rencana, dengan 19 area yang direnovasi dan dibangun kembali.

Patut dicatat, meskipun Pemerintah Kota telah memutuskan untuk menyetujui pemilihan investor di banyak kawasan perumahan seperti: proyek Rumah Nghia Do A & B (distrik Cau Giay); kawasan perumahan Nguyen Cong Tru (distrik Hai Ba Trung); kawasan perumahan X1-26 Lieu Giai (distrik Dong Da); kawasan perumahan Dinas Transportasi Kereta Api (distrik Hoang Mai); gedung apartemen No. 148 - 150 Son Tay (distrik Ba Dinh); kawasan perumahan Institut Dokumentasi Film Vietnam, Jalan Lieu Giai 22 (distrik Dong Da); kawasan perumahan Hang Bai 23 (distrik Hoan Kiem)... tetapi selama bertahun-tahun, proyek-proyek tersebut mandek dan tidak dapat dilaksanakan karena kesulitan dalam regulasi Undang-Undang Perumahan 2014 dan sejumlah Keputusan yang mengatur pelaksanaannya.

"Salah satu masalah terbesar dalam sistem hukum adalah Keputusan 101/2015/ND-CP (yang memandu pelaksanaan Undang-Undang Perumahan 2014), yang memungkinkan masyarakat dan pelaku bisnis untuk bernegosiasi satu sama lain mengenai kompensasi, pembersihan lahan, dan pemukiman kembali; Keputusan tersebut juga tidak secara spesifik menetapkan koefisien kompensasi (koefisien K)... yang menyebabkan kedua belah pihak tidak dapat menemukan suara yang sama, sehingga mustahil untuk melaksanakan renovasi dan rekonstruksi apartemen lama dan rumah kolektif sesuai dengan rencana dan tujuan yang ditetapkan," kata Mac Dinh Minh, Wakil Direktur Departemen Konstruksi Hanoi.

Peraturan baru “menghilangkan” kemacetan

Menghadapi berbagai kesulitan tersebut di atas, Undang-Undang Perumahan Tahun 2023, selain mewarisi dan mengembangkan poin-poin positif Undang-Undang Perumahan Tahun 2014, juga telah mengubah dan menambah berbagai konten penting, sesuai dengan kondisi praktis, sekaligus menghilangkan berbagai kesulitan dan kekurangan guna menciptakan terobosan bagi renovasi dan rekonstruksi apartemen lama dan rumah kolektif di masa mendatang.

Salah satu poin baru yang paling menonjol dalam Undang-Undang Perumahan 2023 adalah pengaturan tingkat konsensus antar penghuni. Jika sebelumnya harus ada konsensus 100% dari para pemilik di kawasan perumahan, menurut undang-undang baru, hanya minimal 70% dari total jumlah pemilik yang berpartisipasi dalam konsultasi perencanaan dan 75% di antaranya yang setuju sudah cukup untuk memenuhi syarat pembongkaran proyek.

Selain itu, UU Perumahan Tahun 2014 tidak memiliki pengaturan khusus tentang koefisien K untuk menghitung harga tanah ganti rugi, harga sewa rumah pasca investasi rekonstruksi, nilai apartemen yang ditetapkan setelah alih fungsi lahan, dan nilai rumah untuk relokasi jika terjadi relokasi ke lokasi lain.

Oleh karena itu, koefisien K akan diterapkan secara fleksibel oleh masing-masing daerah berdasarkan lokasi dan nilai tanah tempat bangunan apartemen dan rumah komunal lama berada. Koefisien K akan dihitung dan disesuaikan menjadi 1-2 kali lebih tinggi.

“Konten yang dianggap sebagai inti dari undang-undang baru ini adalah pengaturan tentang rencana “pengumpulan apartemen lama”, yang mana rumah-rumah individu dan independen akan dikumpulkan dan ketinggian pekerjaan konstruksi baru akan ditingkatkan untuk menyediakan area bagi infrastruktur publik (pohon, kampus, taman bermain...).

"Hal ini akan membantu pemerintah daerah menjadi lebih proaktif dan bisnis akan lebih aktif berpartisipasi dalam merenovasi dan membangun kembali apartemen lama dan rumah kolektif; masyarakat juga akan merasa puas karena mereka tidak perlu mengubah tempat tinggal mereka yang biasa atau dipindahkan ke daerah pemukiman kembali yang kekurangan infrastruktur dan fasilitas layanan..." - kata pakar perencanaan kota Master, Arsitek Tran Tuan Anh.

Khususnya, isi tentang renovasi dan rekonstruksi apartemen lama dan rumah kolektif yang ditetapkan dalam Undang-Undang Perumahan 2023 juga mempromosikan desentralisasi dan otorisasi bagi Komite Rakyat Provinsi untuk menugaskan tugas-tugas khusus kepada badan-badan khusus di bawah organisasi untuk mengembangkan rencana kompensasi dan pemukiman kembali; memutuskan dan menyetujui kebijakan investasi dan investor; rencana relokasi, relokasi paksa dan pembongkaran bangunan apartemen; mengatur sumber anggaran pemukiman kembali...

Selain itu, UU tersebut juga menambahkan ketentuan yang mengharuskan pemilik untuk memberikan kontribusi berupa dana guna membangun kembali bangunan apartemen yang dibangun setelah tahun 1994 guna menjamin kelayakan dan keselarasan antara kepentingan pemilik, Negara, dan investor, serta memenuhi persyaratan keindahan kota.

Kami sangat mengapresiasi peraturan baru dalam Undang-Undang Perumahan 2023 terkait renovasi rumah susun dan rumah kolektif lama. Peraturan ini lebih praktis, terperinci, dan lebih jelas, sementara dokumen hukum yang ada saat ini belum lengkap atau belum lengkap. Hal ini dilakukan untuk memastikan keselarasan kepentingan antara negara, masyarakat, dan badan usaha; dengan demikian berkontribusi pada percepatan renovasi dan rekonstruksi rumah susun dan rumah kolektif lama, menciptakan tampilan perkotaan yang lapang di masa mendatang untuk memenuhi kebutuhan integrasi dan pembangunan.

Komentar (0)