Harapan dari peraturan baru

Secara khusus, Undang-Undang tersebut mendedikasikan satu Bab (Bab V) untuk memberikan peraturan terperinci tentang renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen.

Banyak kendala dalam implementasinya.

Selama lebih dari 20 tahun, renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen tua dan perumahan kolektif telah menjadi perhatian khusus bagi manajemen negara di semua tingkatan, dari pusat hingga daerah. Namun, implementasi aktual belum mencapai hasil positif yang diinginkan, dengan ribuan keluarga masih tinggal di bangunan yang bobrok dan tidak aman; potensi ancaman terhadap nyawa dan harta benda masyarakat tetap selalu ada.

Kompleks apartemen C8 Giang Vo lama. Foto: Thanh Hai

Menurut statistik dari Kementerian Konstruksi , saat ini terdapat lebih dari 2.500 gedung apartemen tua dan kompleks perumahan kolektif di seluruh negeri, dengan Hanoi memiliki jumlah terbanyak yaitu 1.579, diikuti oleh Kota Ho Chi Minh.

Ini adalah produk khas era ekonomi terencana terpusat, yang dibangun terutama antara tahun 1960-an dan 1990-an, suatu masa ketika teknologi konstruksi belum mencapai terobosan seperti sekarang. Oleh karena itu, struktur utama bangunan-bangunan ini adalah dinding bata penahan beban, dengan masa pakai maksimal 50-70 tahun.

Seiring waktu, banyak bangunan mengalami kerusakan signifikan akibat pengoperasian dan penggunaan yang berkepanjangan. Selain itu, kebutuhan akan ruang hidup yang lebih luas telah mendorong penghuni untuk memperluas area tempat tinggal mereka secara sembarangan, sehingga meningkatkan beban pada sistem struktur bangunan yang sudah tidak aman. Meskipun menyadari hal ini, banyak keluarga terpaksa terus tinggal di sana karena kesulitan keuangan, yang pada dasarnya mempertaruhkan nyawa mereka. Sementara itu, renovasi dan rekonstruksi gedung-gedung apartemen tua dan kompleks perumahan kolektif ini berjalan sangat lambat.

Di Hanoi saja, dari 1.579 gedung apartemen tua dan kompleks perumahan kolektif (termasuk 1.273 gedung di 76 kompleks dan 306 gedung apartemen tua independen), puluhan di antaranya berada dalam kondisi kritis.

Secara khusus, terdapat 6 area berbahaya yang diklasifikasikan sebagai level D (level paling berbahaya) yang harus dirobohkan dan dibangun kembali, seperti gedung C8 di kompleks perumahan Giang Vo, G6A di kompleks perumahan Thanh Cong, gedung A di kompleks perumahan Ngoc Khanh, dan kompleks perumahan Kementerian Kehakiman ...

Namun, menurut data yang dilaporkan oleh Dinas Konstruksi Hanoi, renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen tua baru mencapai 1,14% dari rencana pada akhir tahun 2023, dengan 19 area yang sedang menjalani renovasi dan rekonstruksi.

Perlu dicatat, meskipun kota telah menyetujui pemilihan investor untuk banyak proyek perumahan seperti: proyek perumahan Nghia Do A & B (distrik Cau Giay); kompleks apartemen Nguyen Cong Tru (distrik Hai Ba Trung); kompleks apartemen X1-26 Lieu Giai (distrik Dong Da); kompleks apartemen Layanan Transportasi Kereta Api (distrik Hoang Mai); gedung apartemen No. 148-150 Son Tay (distrik Ba Dinh); kompleks apartemen Arsip Film Vietnam di Jalan Lieu Giai 22 (distrik Dong Da); gedung apartemen No. 23 Hang Bai (distrik Hoan Kiem)... proyek-proyek ini tetap terhenti selama bertahun-tahun karena hambatan terkait peraturan dalam Undang-Undang Perumahan 2014 dan beberapa peraturan pelaksana.

“Salah satu kendala terbesar dalam kerangka hukum adalah Keputusan 101/2015/ND-CP (yang mengatur pelaksanaan Undang-Undang Perumahan 2014), yang memungkinkan masyarakat dan pelaku usaha untuk bernegosiasi mengenai kompensasi, pembebasan lahan, dan relokasi; Keputusan tersebut juga tidak menentukan koefisien kompensasi (koefisien K)... yang menyebabkan kedua belah pihak tidak dapat menemukan titik temu, sehingga mustahil bagi renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama dan perumahan kolektif untuk dilaksanakan sesuai rencana dan tujuan,” kata Mac Dinh Minh, Wakil Direktur Dinas Konstruksi Hanoi.

Regulasi baru "membuka" hambatan.

Sebagai tanggapan terhadap tantangan-tantangan yang telah disebutkan di atas, Undang-Undang Perumahan 2023, meskipun mewarisi dan mengembangkan aspek-aspek positif dari Undang-Undang Perumahan 2014, telah mengubah dan menambah banyak ketentuan penting agar sesuai dengan kondisi saat ini, sekaligus mengatasi kesulitan dan kekurangan, menciptakan terobosan untuk renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama dan perumahan kolektif di masa mendatang.

Salah satu fitur baru yang paling menonjol dalam Undang-Undang Perumahan 2023 adalah peraturan tentang persentase persetujuan publik. Sebelumnya, persetujuan 100% dari semua pemilik rumah di kompleks perumahan diperlukan. Sekarang, menurut undang-undang baru, setidaknya 70% dari total jumlah pemilik rumah yang berpartisipasi dalam konsultasi perencanaan dan 75% dari mereka setuju sudah cukup untuk memenuhi syarat pembongkaran.

Selain itu, Undang-Undang Perumahan tahun 2014 tidak memiliki peraturan khusus mengenai koefisien K untuk menghitung harga kompensasi tanah, harga sewa perumahan setelah rekonstruksi, nilai apartemen yang ditentukan setelah konversi wilayah, dan nilai perumahan untuk relokasi dalam kasus relokasi di lokasi yang berbeda.

Oleh karena itu, koefisien K akan diterapkan secara fleksibel oleh daerah berdasarkan lokasi dan nilai lahan tempat bangunan apartemen lama dan perumahan kolektif berada. Koefisien K akan dihitung dan disesuaikan menjadi 1-2 kali lebih tinggi.

"Poin penting dari undang-undang baru ini adalah peraturan tentang 'konsolidasi bangunan apartemen lama,' yang menurutnya bangunan-bangunan individual dan independen akan dikonsolidasi dan ketinggian bangunan baru akan ditingkatkan untuk memberi ruang bagi infrastruktur publik (ruang hijau, taman, taman bermain...).

"Hal ini akan mempermudah pemerintah daerah dan mendorong bisnis untuk berpartisipasi lebih aktif dalam merenovasi dan membangun kembali gedung apartemen lama dan perumahan kolektif; warga juga akan merasa puas karena mereka tidak perlu mengubah tempat tinggal mereka yang sudah familiar atau dipindahkan ke daerah pemukiman kembali yang kekurangan infrastruktur dan fasilitas..." - ujar pakar perencanaan kota, Magister Arsitektur Tran Tuan Anh.

Secara khusus, ketentuan tentang renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen tua dan perumahan kolektif dalam Undang-Undang Perumahan 2023 semakin mendorong desentralisasi dan pendelegasian wewenang kepada Komite Rakyat provinsi untuk menugaskan tugas-tugas spesifik kepada lembaga-lembaga khusus bawahannya untuk mengorganisir penyusunan rencana kompensasi dan relokasi; memutuskan dan menyetujui kebijakan investasi dan investor; rencana relokasi, relokasi paksa, dan pembongkaran gedung apartemen; dan mengalokasikan anggaran relokasi...

Selain itu, Undang-Undang tersebut juga menambahkan ketentuan yang mewajibkan pemilik untuk menyumbangkan dana untuk rekonstruksi gedung apartemen yang dibangun setelah tahun 1994 guna memastikan kelayakan dan keseimbangan kepentingan antara pemilik, Negara, dan investor, serta memenuhi persyaratan renovasi perkotaan.

 

Kami sangat mengapresiasi peraturan baru dalam Undang-Undang Perumahan 2023 terkait renovasi gedung apartemen tua dan perumahan kolektif. Peraturan ini lebih praktis, rinci, dan jelas dibandingkan peraturan yang ada saat ini, sehingga memastikan keseimbangan kepentingan antara Negara, masyarakat, dan dunia usaha. Hal ini akan berkontribusi pada percepatan renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen tua dan perumahan kolektif, menciptakan lanskap perkotaan yang lebih modern di masa depan untuk memenuhi kebutuhan integrasi dan pembangunan.

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam

Sumber: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html