Usulan 'pengetatan' kredit properti: Arus modal terhambat, pasar 'dibekukan'

TPO - Para ahli berpendapat bahwa kebijakan menyehatkan pasar dan menstabilkan harga properti memang tepat, tetapi jika kredit "diperketat" seperti yang diusulkan Kementerian Konstruksi, hal itu perlu dipertimbangkan dengan cermat, karena proposal yang sewenang-wenang untuk pasar properti dan manajemen yang tidak konsisten akan menyebabkan kekacauan dan kepanikan di pasar, dengan konsekuensi yang sangat besar. Sementara itu, solusi yang tepat adalah meningkatkan pasokan dan mengurangi biaya input.

Pengetatan kredit secara hati-hati

Rancangan resolusi Pemerintah tentang pengendalian dan pengekangan harga real estat baru saja dikirim oleh Kementerian Konstruksi ke 5 kementerian dan cabang untuk mendapatkan komentar sebelum diserahkan kepada Pemerintah untuk diundangkan.

Dengan demikian, pembeli rumah kedua hanya dapat meminjam hingga 50% dari nilai kontrak pembelian rumah. Dalam hal pembelian rumah ketiga atau lebih, batas pinjaman tidak lebih dari 30% dari nilai kontrak pembelian rumah, berlaku sejak tanggal efektif penyelesaian hingga 1 Maret 2027.

Para ahli berpendapat bahwa kebijakan memerangi spekulasi dan menstabilkan harga perumahan untuk menyehatkan pasar properti memang tepat. Namun, langkah pengetatan kredit yang diusulkan Kementerian Konstruksi merupakan pendekatan non-pasar, yang bertentangan dengan prinsip-prinsip ekonomi modern.

Dr. Truong Van Phuoc - mantan Pelaksana Tugas Ketua Komite Pengawasan Keuangan Nasional, mantan anggota tetap Kelompok Penasihat Ekonomi Perdana Menteri - mengatakan: "Kebijakan ini tepat, tetapi solusinya tidak masuk akal. Melarang atau membatasi hak peminjaman bank merupakan pendekatan administratif yang bertentangan dengan prinsip ekonomi pasar - sesuatu yang telah diperjuangkan Vietnam selama bertahun-tahun untuk mendapatkan pengakuan internasional."

Intervensi nonpasar akan memiliki konsekuensi serius.

Senada dengan itu, Dr. Dinh The Hien, Direktur Institut Informatika dan Ekonomi Terapan, dengan terus terang menunjukkan bahwa tidak ada negara di dunia yang melakukan intervensi sebrutal itu terhadap operasional bank komersial dan sektor properti. Menurut Bapak Hien, peminjaman merupakan hubungan hukum perdata antara bank, investor, dan nasabah; transaksi ini diatur dalam Undang-Undang Lembaga Perkreditan. Menggunakan perintah administratif untuk melakukan intervensi tidak hanya melanggar hukum, tetapi juga mendistorsi pasar modal.

"Bank-bank komersial harus bebas menilai risiko dan memutuskan pemberian pinjaman, alih-alih dipaksa membatasi pinjaman melalui perintah administratif. Jika pinjaman properti dilarang, masyarakat masih dapat meminjam untuk konsumsi dan membeli rumah, yang sulit dikendalikan, meningkatkan biaya sosial, dan dapat dengan mudah menyebabkan distorsi," ujar Bapak Hien.

Pak Hien mengatakan bahwa sebuah keluarga dapat membeli banyak rumah untuk anak-anak mereka, yang tidak dapat disamakan dengan spekulasi. Demikian pula, membeli rumah untuk disewakan, membeli ruko untuk bisnis, atau sekadar mengumpulkan aset... juga merupakan kebutuhan yang sah bagi masyarakat. Membatasi jumlah pinjaman hanya 30-50% terlalu rendah dan tidak memiliki dasar ekonomi.

Pertimbangkan proposal tersebut dengan saksama mengingat situasi pasar saat ini.

Menurut para ahli, Kementerian Konstruksi perlu mempertimbangkan dengan cermat untuk menghindari proposal yang sewenang-wenang seperti yang saat ini diajukan. Manajemen yang tidak konsisten akan menyebabkan kekacauan dan kepanikan pasar, mengikis kepercayaan, dan merusak lingkungan investasi.

"Hari ini ada kebijakan ini, besok ada kebijakan lain, bagaimana nanti lingkungan investasinya?" tanya pakar Dinh The Hien, mengungkapkan kekhawatirannya bahwa jika disetujui, kebijakan pengetatan pinjaman akan memperburuk situasi kekurangan pasokan. Ketidakpastian kebijakan ini dapat membuat pelaku usaha kehilangan kepercayaan, menghentikan investasi sementara, atau bahkan meninggalkan pasar. Akibatnya, pasokan akan semakin terbatas. Selain itu, pelaku usaha dapat menunggu hingga peraturan pengetatan pinjaman berakhir (1 Maret 2027) untuk memasarkan produk guna "menghindari badai". Penantian selama dua tahun berarti biaya modal meningkat, dan pada akhirnya, biaya tersebut akan tetap dibebankan pada harga jual, yang menyebabkan harga rumah semakin melonjak.

Dari perspektif kebijakan, Dr. Truong Van Phuoc percaya bahwa Negara dapat dan harus melakukan intervensi, tetapi harus berada di tempat dan peran yang tepat. Secara spesifik, Negara harus menghilangkan hambatan hukum agar pelaku usaha dapat melaksanakan proyek lebih cepat, sehingga menambah pasokan di pasar.

Secara khusus, Negara dapat mengadopsi kebijakan khusus untuk mengurangi biaya input bagi bisnis, alih-alih memperketat output modal. Salah satu faktor penentu adalah biaya penggunaan lahan, yang saat ini menyumbang proporsi yang sangat besar terhadap harga perumahan.

"Lahan dimiliki oleh seluruh rakyat, dengan Negara mewakili pemiliknya dan mengelolanya secara merata. Negara dapat sepenuhnya mengatur biaya penggunaan lahan yang lebih rendah untuk mengurangi biaya bagi bisnis. Ketika biaya input turun, harga perumahan akan otomatis turun. Itulah satu-satunya cara yang masuk akal untuk mengintervensi pasar," tegas Bapak Phuoc.

Dari perspektif makro, Dr. Le Xuan Nghia—anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional—khawatir bahwa pengetatan kredit properti sama saja dengan "melepaskan selang pernapasan" salah satu mesin pertumbuhan utama perekonomian. Properti saat ini menyumbang sekitar 10% PDB, menyeret lebih dari 40 sektor lainnya, mulai dari bahan bangunan, desain interior, hingga perbankan... Pelajaran yang dapat dipetik di tahun 2022 tetap sama: Jika arus modal terhambat, pasar akan "membeku", bisnis akan kesulitan, serangkaian industri lain akan kolaps, jutaan orang akan kehilangan pekerjaan, yang mengancam pertumbuhan.

Bapak Nghia menyebutkan bahwa kapitalisasi pasar real estat global mencapai 360 miliar dolar AS, 3 kali lipat PDB dunia—sekitar 120.000 dolar AS—menunjukkan pentingnya sektor ini bagi setiap perekonomian. Di Vietnam, kapitalisasi pasar real estat mencapai sekitar 1.500 miliar dolar AS, 3 kali lipat PDB.

"Tidak ada sektor yang sebesar dan seluas sektor properti. Jika kita memperketatnya sekarang melalui perintah administratif, hal itu tidak hanya tidak akan menurunkan harga perumahan tetapi juga menyebabkan stagnasi ekonomi. Tiongkok dengan kebijakan tiga garis merahnya telah membuktikan hal itu," Bapak Nghia memperingatkan.

Menurut pakar, penyebab utama kenaikan harga perumahan bukanlah spekulasi, melainkan terbatasnya pasokan, yang diakibatkan oleh kebuntuan hukum selama beberapa tahun terakhir. Saat ini, prosedur persetujuan proyek terlalu rumit, membutuhkan waktu 5-7 tahun, bahkan satu dekade, untuk diimplementasikan. Sementara itu, permintaan perumahan terus meningkat.

"Ribuan proyek ditunda, menyebabkan biaya keuangan meningkat, memaksa perusahaan menjual dengan harga tinggi sebagai kompensasi. Jika hambatan hukum dihilangkan dan pasokan melimpah, pasar akan mengatur dirinya sendiri sesuai hukum penawaran dan permintaan. Sebaliknya, menggunakan obat yang salah untuk mengobati penyakit akan memperburuk penyakit tersebut," analisis Bapak Nghia.

Source: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo