Harga tanah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah meningkat tajam tetapi masih 'jauh' dari pasar.

Kota Ho Chi Minh baru-baru ini mengajukan rancangan daftar harga tanah yang akan berlaku mulai 1 Januari 2026, sementara Hanoi juga menerbitkan daftar harga tanah baru yang berlaku pada saat yang sama. Kesamaan yang mencolok adalah kedua kota tersebut telah menyesuaikan tingkat harga tanah agar meningkat tajam dibandingkan periode sebelumnya.

Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan memiliki daftar harga tanah baru.

Di Kota Ho Chi Minh, daftar harga tanah yang akan diterapkan mulai 1 Januari 2026 sedang dalam tahap penyusunan. Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh menyatakan: Ini merupakan tugas yang "penting dan mendesak", karena daftar harga tanah yang diterapkan pertama kali mulai 1 Januari 2026 merupakan persyaratan wajib berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024, dan sekaligus memenuhi kebutuhan pengelolaan lahan dalam konteks yang baru.

Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh menekankan: Daftar harga tanah yang baru akan mengatasi serangkaian batasan kerangka harga saat ini.

1 pusat HCMC — Menurut rancangan daftar harga tanah Kota Ho Chi Minh, kota tersebut akan dibangun di 3 area (Foto: ST)

Menurut rancangan daftar harga tanah Kota Ho Chi Minh, kota tersebut akan dibangun di 3 area berdasarkan batas sebelum penggabungan: Area 1 (Kota Ho Chi Minh), Area 2 (Binh Duong) dan Area 3 ( Ba Ria - Vung Tau ).

Di Zona 1, harga tanah di beberapa area yang dianggap sebagai "tanah emas" dan "tanah berlian" kota tetap tidak berubah. Misalnya, harga tanah di tiga jalan utama, Nguyen Hue, Le Loi, dan Dong Khoi, di Distrik Saigon, masih menjadi yang termahal, yaitu 687 juta VND/m2.

Beberapa rute lain juga termasuk ke distrik Saigon, dengan harga tetap pada level saat ini seperti Lam Son Square (491,7 juta VND/m2), Hai Ba Trung (450,8 juta VND/m2), Huynh Thuc Khang (430,4 juta VND/m2), Ham Nghi (429,3 juta VND/m2).

Sementara itu, harga tanah di banyak jalan juga diperkirakan naik, bahkan mencapai 30-40%, terutama di wilayah pusat seperti distrik Saigon, Tan Dinh, dan Ben Thanh.

Menurut rancangan tersebut, Can Gio adalah kawasan di luar pusat Kota Ho Chi Minh (lama) yang mencatat peningkatan 10-20% di beberapa rute penting yang menghubungkan kawasan pemukiman dan pelabuhan laut seperti Jalan Duyen Hai, Jalan Dao Cu, Jalan Giong Ao, Jalan Giong Chay, dan Jalan Rung Sac.

Di area 2, harga tanah tertinggi yang diperkirakan adalah 89,6 juta VND/m2, yaitu di Jalan Yersin dan Bach Dang, Kelurahan Thu Dau Mot. Di kelurahan ini juga terdapat banyak jalan dengan harga berkisar antara 50-60 juta VND/m2, seperti Binh Duong Boulevard, Dinh Bo Linh, Hung Vuong, Doan Tran Nghiep... Beberapa jalan di atas 60 juta VND/m2 seperti Thich Quang Duc, Cach Mang Thang Tam.

Di area 3, rata-rata, harga tanah di area ini diperkirakan naik sekitar 13%, dan di beberapa area naik hingga 30%.

Di Hanoi, pemerintah kota telah menerbitkan daftar harga tanah lengkap dan akan resmi menerapkannya dalam 1 bulan. Harga tanah dibagi menjadi 17 area setelah pengaturan administratif, alih-alih berdasarkan distrik seperti sebelumnya.

Di wilayah pusat Hanoi, harga tanah disesuaikan naik sebesar 2%. Di antaranya, harga tanah hunian tertinggi sekitar 702 juta VND/m2 yang diterapkan pada kavling yang menghadap jalan (lokasi 1) di serangkaian rute seperti Ba Trieu (ruas dari Hang Khay ke Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, dan Hai Ba Trung (ruas dari Le Thanh Tong ke Quan Su).

2% juga merupakan usulan kenaikan umum di area 2 (kelurahan di dalam jalur lingkar 2), area 3 (kelurahan dari jalur lingkar 2 ke jalur lingkar 3), area 4 dan 5 (kelurahan di luar jalur lingkar 3 di sisi kanan Sungai Merah kecuali Chuong My, Son Tay, Tung Thien), area 6 (kelurahan di dalam batas Sungai Merah - Sungai Duong - jalur lingkar 3).

Sementara itu, pasar tanah melambat dibandingkan periode sebelumnya. — Berdasarkan daftar harga baru Hanoi, harga tanah sebagian besar berfluktuasi dan meningkat tajam di wilayah pinggiran kota. (Foto: CD)

Berdasarkan daftar harga terbaru, harga tanah terutama berfluktuasi tajam di komune-komune suburban. Di antaranya, wilayah 9 (termasuk 7 komune Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son, dan An Khanh) mengalami kenaikan tertinggi sebesar 26%.

Harga baru tertinggi dalam kelompok ini berada di Jalan Raya Nasional 32 dari Distrik Xuan Phuong hingga persimpangan jalan menuju kawasan perkotaan Kim Chung Di Trach, yaitu 64,7 juta VND/m2. Harga rata-rata tanah di posisi 1 di area 9 adalah sekitar 30,4 juta VND/m2, sementara menurut daftar harga saat ini, harganya adalah 26,8 juta.

Berikutnya adalah wilayah 7 (termasuk 9 komune Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) dan wilayah 10 (termasuk 12 komune Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) dengan usulan kenaikan yang sama sebesar 25%.

Daftar harga tanah digunakan untuk apa?

Pakar real estate, Nguyen Trung Tuan, mengatakan daftar harga tanah baru itu diterbitkan untuk melayani pengelolaan lahan dan menjadi dasar perhitungan sejumlah kewajiban keuangan.

Ini merupakan dasar hukum perhitungan biaya penggunaan tanah ketika Negara mengalokasikan tanah, mengijinkan perubahan peruntukan penggunaan tanah, menghitung sewa tanah dan pajak penghasilan pribadi ketika mengalihkan hak milik atas tanah, dan menentukan besarnya ganti rugi ketika Negara mengambil kembali tanah.

Bapak Tuan yakin bahwa penyesuaian harga tanah ke arah yang lebih tinggi akan menciptakan dampak ganda. Di satu sisi, masyarakat yang tanahnya diambil alih akan menerima kompensasi yang lebih tinggi, sehingga mengurangi keluhan dan reaksi negatif dibandingkan sebelumnya. Di sisi lain, mereka yang menyelesaikan prosedur pemberian "buku merah", mengubah tujuan penggunaan, atau membayar pajak saat pengalihan mungkin harus menanggung biaya tambahan.

Menurut pakar ini, selama bertahun-tahun, daftar harga tanah di berbagai daerah jauh lebih rendah daripada harga transaksi aktual di pasar, di beberapa tempat hanya 20-40%. Hal ini menyebabkan pemborosan anggaran, menciptakan peluang untuk mencari untung, serta distorsi dalam kompensasi, retribusi penggunaan tanah, dan pajak. Oleh karena itu, penyesuaian daftar harga tanah ini akan membantu harga mendekati harga pasar, meningkatkan transparansi, dan membatasi perilaku penghindaran hukum.

Namun, Bapak Tuan juga menekankan bahwa daftar harga tanah yang baru masih belum sepenuhnya mencerminkan nilai pasar. Hal ini dikarenakan banyak daerah, terutama "tanah emas" dan "tanah berlian", memiliki harga transaksi aktual yang jauh lebih tinggi. Misalnya, di beberapa lokasi utama di Hanoi, harga pasar dapat mencapai 1 miliar VND/m2, sekitar 1,5 kali lipat lebih tinggi dari daftar harga tanah. Hal ini menunjukkan bahwa meskipun telah terjadi penyesuaian yang signifikan, daftar harga tersebut masih hanya sebagai referensi dan tidak dapat menggantikan harga pasar dalam transaksi aktual.

Sumber: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html