Keuntungan properti 100% dari sewa tanah: Usulan pengenaan pajak khusus

Aliran modal kredit ke sektor real estate mencapai rekor tertinggi.

Pada Forum Real Estat 2025 yang diselenggarakan oleh Radio dan Televisi Hanoi pada pagi hari tanggal 4 Desember, Tn. Nguyen Quoc Hiep, Ketua Perusahaan GP.Invest, mengatakan: Pasar real estat Vietnam dalam beberapa tahun terakhir mengalami banyak ketidaknormalan, dengan harga rumah meningkat pesat, terutama mulai tahun 2024 dan seterusnya.

Jika kita membandingkan laju pertumbuhan pendapatan per kapita dan laju pertumbuhan harga perumahan secara mekanis, kita dapat melihat perbedaan yang sangat besar. Pada periode 2024-2025, pendapatan per kapita meningkat dari 4,11 juta VND/bulan menjadi 8,3 juta VND/bulan, yang berarti berlipat ganda, setara dengan peningkatan rata-rata sekitar 6,4% per tahun.

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Perusahaan GP.Invest. Foto: ST.

Sementara itu, harga rata-rata apartemen dari tahun 2014 hingga 2025 meningkat dari sekitar 25 juta VND/m2 menjadi 75,5 juta VND/m2, atau tiga kali lipat, dengan tingkat pertumbuhan rata-rata lebih dari 12% per tahun. Patut dicatat, hingga saat ini, harga rata-rata rumah di Hanoi bahkan telah melampaui 80 juta VND/m2.

Menurut statistik, pada pertengahan tahun 2025, indeks P/I (rasio harga rumah terhadap pendapatan) di Vietnam akan mencapai 27,3, yang berarti harga apartemen rata-rata 27,3 kali lebih tinggi daripada pendapatan rata-rata sebuah keluarga.

Artinya, jika Anda tidak mengeluarkan uang sepeser pun, dibutuhkan waktu 27 tahun untuk menabung seluruh pendapatan Anda guna membeli rumah. Dan jika Anda hanya menghabiskan 1/3 pendapatan Anda untuk melunasi hipotek, dibutuhkan waktu 80 tahun untuk membeli apartemen rata-rata,” ujar Bapak Hiep.

Ia menekankan bahwa kenaikan harga rumah yang berkelanjutan telah menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi spekulasi untuk berkembang lebih pesat. Dalam konteks depresiasi mata uang yang cepat, banyak orang dengan potensi finansial menganggap properti sebagai cara teraman untuk "menyimpan uang". Membeli rumah dianggap dapat menjaga nilai properti, itulah pemikiran umum sebagian besar orang kaya saat ini.

Namun, melonjaknya harga rumah tidak hanya menciptakan hambatan yang melampaui kemampuan pembeli, tetapi juga menimbulkan risiko bagi perekonomian secara keseluruhan. Sebagian besar investor saat ini masih mengandalkan modal kredit perbankan untuk melaksanakan proyek.

Hingga akhir September 2025, aliran kredit ke sektor properti meningkat 19% dibandingkan batas maksimal, dengan total utang lebih dari VND 4 juta miliar, atau 24% dari total utang sistem secara keseluruhan, suatu angka yang memecahkan rekor.

Jika pasar berkembang dengan baik, harga stabil, dan likuiditas baik, properti akan menjadi pendorong pertumbuhan sosial-ekonomi. Sebaliknya, ketika harga perumahan terdorong terlalu tinggi dan pasar kehilangan daya serapnya, risiko akan menyebar ke sistem perbankan dan perekonomian secara keseluruhan.

"Yang mengkhawatirkan adalah pada kuartal ketiga tahun 2025, tingkat transaksi properti menurun sebesar 13%, dengan segmen apartemen saja menurun sebesar 15%, mencerminkan peningkatan inventaris, sebuah sinyal yang memerlukan kewaspadaan ekstra," ujar Bapak Hiep.

Usulan mengenakan pajak sewa tanah "keuntungan super" sebesar 100% untuk mendinginkan harga perumahan

Menanggapi pertanyaan tentang bagaimana mengembangkan pasar real estat secara aman dan berkelanjutan, Bapak Hiep mengatakan bahwa hal itu memerlukan partisipasi yang sinkron dari kedua lembaga negara dan komunitas bisnis yang mengembangkan proyek.

Di pihak lembaga negara, Pemerintah baru-baru ini secara proaktif mengeluarkan serangkaian mekanisme dan kebijakan khusus untuk mendorong pengembangan perumahan sosial, dengan tujuan membangun 1 juta rumah sosial pada tahun 2030.

Selain itu, Majelis Nasional dan Pemerintah juga telah memperkenalkan banyak kebijakan "terbuka" untuk meningkatkan pasokan, seperti Resolusi 171 untuk menangani dan menghilangkan hambatan bagi banyak proyek di daerah, atau Keputusan 98 untuk mendukung renovasi apartemen lama di kota-kota besar. Semua ini merupakan kebijakan penting yang berkontribusi pada peningkatan pasokan di pasar.

Namun, Bapak Hiep menekankan bahwa implementasi di tingkat daerah masih lambat. Prosedur administratif masih berlarut-larut, menyebabkan banyak proyek mandek. Meskipun Keputusan Presiden 57 dan Resolusi 68 telah dikeluarkan, implementasinya justru semakin stagnan, bahkan ketika sudah memasuki tahap peralihan ke model pemerintahan dua tingkat.

Oleh karena itu, menurutnya, diperlukan pengawasan dan pengawasan yang kuat dari semua tingkat pemerintahan, dan pada saat yang sama, prosedur administratif harus dipersingkat secara substansial. Di saat yang sama, Negara perlu terus melengkapi mekanisme hukum yang "terbuka" agar pasar properti memiliki momentum yang lebih besar untuk berkembang.

Di sisi bisnis, Bapak Hiep menyampaikan bahwa perlu dipahami secara mendalam semangat bahwa bisnis merupakan bagian komponen pasar real estate, dan karenanya harus memiliki tanggung jawab untuk berkontribusi terhadap perkembangan pasar yang sehat.

“Setiap bisnis ingin meraup untung, dan tidak ada yang “menolak” keuntungan tinggi. Namun, kenyataan menunjukkan bahwa ketika pasar menerima, banyak bisnis yang bersedia terus menaikkan harga,” ungkap Bapak Hiep.

Menurutnya, sudah saatnya untuk mempertimbangkan secara berani mekanisme pajak untuk "keuntungan super" dari sewa tanah. Hal ini tentu akan menjadi bahan perdebatan, tetapi dengan asumsi bahwa keuntungan tersebut melebihi ambang batas, misalnya, hingga 100% dari harga pokok, pajak "khusus" perlu dibayarkan.

“Mekanisme seperti itu, jika dirancang dengan baik, dapat membantu mengekang kenaikan harga dan membantu pasar beroperasi lebih stabil,” ujarnya.

Sumber: https://congluan.vn/bat-dong-san-lai-100-gia-thanh-tu-dia-to-de-xuat-ap-thue-dac-biet-10320333.html