Transparansi adalah kunci untuk mengatasi hambatan yang berkaitan dengan lahan.

Fakta bahwa Kementerian Keuangan meminta masukan terkait rancangan Keputusan yang mengubah dan menambah sejumlah pasal dalam keputusan yang merinci pelaksanaan Undang-Undang Investasi dengan metode Kemitraan Publik-Swasta (PPP) menunjukkan upaya untuk terus meningkatkan kerangka hukum dan menghilangkan hambatan.

Dalam konteks ini, isu lahan – khususnya mekanisme pembayaran proyek BT ​​dengan dana lahan – terus muncul sebagai masalah utama, yang secara langsung memengaruhi kepercayaan pasar dan kemampuan untuk memobilisasi sumber daya swasta untuk pembangunan infrastruktur.

Pertama dan terpenting, transparansi informasi dana tanah harus menjadi fokus utama. Rancangan tersebut mensyaratkan pengungkapan publik atas keputusan kebijakan investasi tetapi hanya "mendorong" pengungkapan lokasi dan luas dana tanah yang digunakan untuk pembayaran. Menurut Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI), pendekatan ini tidak menjamin transparansi karena hak untuk mengungkapkan atau tidak masih bergantung pada masing-masing daerah. Dalam praktiknya, kurangnya transparansi dalam penilaian dan penggunaan tanah telah menjadi penyebab langsung dari banyak sengketa dan kerugian. Oleh karena itu, pengungkapan penuh informasi dana tanah secara wajib merupakan syarat untuk memperkuat kepercayaan pasar. Ketika informasi diungkapkan secara jelas, pasar memiliki dasar untuk perbandingan, dan lembaga pengelola memiliki lebih banyak alat untuk pengawasan sosial – ini adalah dasar bagi transaksi tanah dalam proyek PPP untuk mendekati prinsip-prinsip pasar, alih-alih bergantung pada keputusan administratif.

Isu lain adalah bagaimana menentukan biaya pembangunan infrastruktur saat menghitung nilai lahan yang digunakan untuk pembayaran. Rancangan tersebut memungkinkan pengurangan biaya berdasarkan tingkat investasi, tetapi menurut masukan dari pelaku bisnis, alat ini terutama untuk tujuan referensi. Setiap proyek BT ​​memiliki karakteristik yang sangat berbeda; tanpa mekanisme penilaian independen dan perbandingan pasar, risiko perbedaan biaya tidak dapat dihindari. Konsekuensinya bisa berupa hilangnya aset publik atau distorsi rencana keuangan investor – keduanya merupakan hasil yang tidak diinginkan.

Terkait penilaian lahan, peraturan yang menerapkan harga tertinggi dalam tabel harga lahan ketika "tidak ada area serupa yang dapat diidentifikasi" perlu dipertimbangkan dengan cermat. Secara teori, ini adalah cara untuk mencegah hilangnya aset negara. Namun, dalam praktiknya, karena kurangnya kriteria yang jelas untuk "area serupa," lembaga pelaksana dapat memilih opsi aman dengan langsung menerapkan harga tertinggi. Dalam hal ini, risiko tidak ditangani tetapi hanya dialihkan ke investor. Sepetak lahan dengan infrastruktur yang belum lengkap yang dinilai pada tingkat yang sama dengan area yang paling berkembang akan menciptakan perbedaan yang signifikan dibandingkan dengan nilai sebenarnya, yang secara langsung berdampak pada rencana keuangan dan mengurangi daya tarik proyek. Dalam jangka panjang, ini dapat membuat investor lebih berhati-hati terhadap proyek BT, yang menyebabkan pembalikan tujuan mobilisasi sumber daya sosial yang diupayakan oleh kebijakan PPP.

Dari sisi positif, rancangan tersebut telah mendekati prinsip pembagian risiko, sebagaimana dibuktikan oleh ketentuan kompensasi ketika Negara menunda alokasi lahan atau penyewaan untuk pembayaran kontrak BT. Ini adalah langkah ke arah yang benar, mencerminkan pendekatan yang seimbang terhadap manfaat bagi kedua belah pihak. Namun, agar peraturan ini dapat diterapkan secara efektif, perlu diklarifikasi bagaimana suku bunga ditentukan dan waktu perhitungannya, menghindari perbedaan interpretasi selama penerapannya – sumber banyak perselisihan dalam kontrak PPP sebelumnya.

Secara keseluruhan, umpan balik dari pelaku bisnis mencerminkan persyaratan yang konsisten: kerangka hukum untuk PPP harus transparan, stabil, dan menyeimbangkan kepentingan. Tanah bukan hanya alat pembayaran tetapi juga faktor penentu dalam kelayakan keseluruhan proyek. Ketika hambatan ini dihilangkan dengan peraturan yang jelas dan masuk akal, PPP dapat menjadi saluran yang efektif untuk aliran modal dalam pengembangan infrastruktur, alih-alih terus menjadi sektor yang ingin diikuti investor tetapi ragu untuk masuk.

HA MY

Sumber: https://www.sggp.org.vn/minh-bach-de-thao-go-nut-that-dat-dai-post847437.html