Fluktuasi harga di pasar regional ketika proyek-proyek besar muncul telah menciptakan harga tanah buatan, memaksa perusahaan konsultan untuk memilih metode perhitungan guna memastikan bahwa tanah yang disewakan provinsi kepada investor berada pada harga yang tepat. Proyek-proyek besar yang menunggu harga tanah ini di provinsi tersebut menghadirkan masalah kompleks dari berbagai perspektif.
Ini sangat penting.
Proyek Kompleks Wisata Ocean Valley di komune Tien Thanh, kota Phan Thiet, yang juga dikenal sebagai proyek NovaWorld Phan Thiet, oleh Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., adalah proyek besar yang mencakup 1.000 hektar dan membentang sepanjang 7 km garis pantai. Hingga saat ini, Fase 1 telah beroperasi, menawarkan beragam fasilitas seperti Movenpick Resort Phan Thiet bintang 5, Radisson Resort Phan Thiet bintang 4, lapangan golf PGA 36 lubang, taman hiburan Circus Land, Bikini Beach Square and Park, Kompleks Olahraga, dan serangkaian restoran dan kafe. Proyek ini telah menarik hampir 150.000 pengunjung untuk akomodasi, rekreasi, dan hiburan dalam beberapa waktu terakhir. Oleh karena itu, serangkaian industri pendukung yang melayani penduduk dan wisatawan, seperti hotel mini, restoran, toko serba ada, gerai makanan dan minuman, kafe, salon kecantikan, jasa laundry, dan lain-lain, telah muncul, saat ini beroperasi, dan sedang bersiap untuk muncul sesuai dengan rencana bisnis investor setelah menerima penyerahan properti. Khususnya pada tanggal 19 Mei, peluncuran kembali Kota Ekonomi dan Pariwisata NovaWorld Phan Thiet terus menciptakan lingkungan bisnis yang menarik, merangsang investor dan sekaligus menciptakan banyak lapangan kerja bagi para pekerja. Lebih jauh lagi, hal ini membawa harapan, sebagaimana dinilai oleh Komite Rakyat Provinsi: "Jika seluruh proyek beroperasi, hal itu tidak hanya akan menciptakan destinasi wisata standar untuk provinsi Binh Thuan, tetapi infrastruktur transportasi yang menyertainya juga akan membantu menghubungkan dan membentuk sistem transportasi besar untuk provinsi tersebut, memfasilitasi pelaksanaan proyek investasi."
Namun, agar dimulainya kembali proyek ini seefektif yang diharapkan, hambatan hukumnya perlu segera diselesaikan. Pada awal Mei 2023, Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company mengajukan permohonan kepada pimpinan provinsi untuk dukungan dalam menyelesaikan masalah hukum yang dihadapi proyek-proyek Novaland di Binh Thuan, karena proyek tersebut berada dalam situasi kritis. Pendapatan penjualan dan pinjaman proyek tertahan oleh bank karena prosedur hukum proyek yang belum lengkap, ditambah dengan pembayaran bunga harian hingga 50 miliar VND. Secara khusus, perusahaan meminta penyelesaian mendesak atas dua masalah utama: mengizinkan perusahaan untuk memilih membayar biaya penggunaan lahan secara sekaligus selama 50 tahun sebagaimana diatur dalam undang-undang, dan segera menentukan harga lahan yang wajar agar perusahaan dapat membayar biaya penggunaan lahan dan menyelesaikan prosedur hukum proyek dan penjualan.
Penentuan harga tanah spesifik bukanlah isu baru; hal ini dianggap sebagai pengingat untuk mempercepat penyelesaian proyek sesuai jadwal yang ditetapkan pada akhir tahun 2025. Namun, ini juga merupakan isu yang sangat diperhatikan oleh pemerintah provinsi dan telah dikoordinasikan upaya untuk menyelesaikannya. Meskipun demikian, terdapat perbedaan pendapat dan kendala dalam penerapan peraturan, terutama untuk proyek berskala besar dan multifungsi seperti NovaWorld Phan Thiet, yang belum pernah terjadi sebelumnya di provinsi Binh Thuan. Oleh karena itu, pada akhir Maret 2023, Komite Rakyat Provinsi mengirimkan dokumen kepada Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup yang meminta panduan untuk mengatasi kesulitan dalam menentukan harga tanah spesifik untuk menghitung biaya sewa lahan untuk proyek Kompleks Wisata Lembah Laut.
Banyak rintangan
Dokumen di atas menunjukkan bahwa proyek Kompleks Wisata Lembah Samudra telah diberikan izin sewa lahan oleh Komite Rakyat Provinsi dengan total luas 963 hektar dalam delapan tahap. Saat ini, perusahaan sedang mempersiapkan permohonan untuk tahap sewa lahan kesembilan, yang mencakup area seluas 4,74 hektar. Selama proses ini, Komite Rakyat Provinsi telah menyetujui untuk sementara menerapkan harga lahan dari Tabel Harga Lahan dikalikan dengan koefisien penyesuaian harga lahan (koefisien K) untuk menentukan harga lahan dalam perhitungan biaya sewa lahan untuk area lahan yang disewa dalam beberapa dokumen dari tahun 2017 hingga saat ini. Sesuai dengan itu, perusahaan telah sementara membayar biaya sewa lahan ke anggaran provinsi, setelah dikurangi pembayaran di muka untuk kompensasi, pembebasan lahan, dan relokasi, sehingga tersisa saldo sebesar 139,33 miliar VND.
Namun, harga tanah spesifik untuk proyek yang disetujui oleh Komite Rakyat Provinsi belum ditentukan. Saat ini, Dinas Pengelolaan Tanah Provinsi telah mengontrak sebuah perusahaan konsultan untuk menentukan harga tanah untuk proyek tersebut. Melalui analisis dan evaluasi skala dan sifat proyek, serta kondisi pasar di wilayah penilaian, perusahaan konsultan tersebut telah mengusulkan penerapan metode surplus sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Surat Edaran No. 36/2014 Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk penilaian. Namun, beberapa kesulitan sedang dihadapi. Salah satunya adalah menentukan waktu penilaian, karena Pasal 108 Ayat 3 Undang-Undang Pertanahan 2013 menyatakan: "Waktu untuk menghitung biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah adalah waktu ketika Negara memutuskan untuk mengalokasikan tanah, menyewakan tanah, mengizinkan perubahan tujuan penggunaan tanah, atau mengakui hak penggunaan tanah." Sementara itu, proyek tersebut menerima keputusan sewa lahan dari Komite Rakyat Provinsi sebanyak delapan kali, mulai dari tahun 2014 hingga 2021. Selain itu, rencana pembangunan detail skala 1/500 proyek tersebut disetujui pada waktu tertentu. Penilaian pada berbagai titik waktu telah menyebabkan perbedaan antara tanggal penilaian dan tanggal persetujuan rencana pembangunan detail skala 1/500, sehingga menyulitkan penerapan dasar hukum dan pengolahan informasi masukan. Lebih jauh lagi, beberapa penilaian proyek tersebut dilakukan sebelum tanggal efektif berlakunya Undang-Undang Pertanahan tahun 2013. Oleh karena itu, terdapat perbedaan pendapat mengenai dasar hukum metodologi penilaian, kewenangan untuk melaksanakannya, dan penilaian lahan spesifik pada saat itu.
Selain usulan panduan mengenai isi di atas, Komite Rakyat Provinsi juga meminta Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk memberikan panduan khusus mengenai tingkat modal investasi; norma dan harga satuan; dan metode untuk menghitung kenaikan harga konstruksi dalam kasus di mana tanggal penerbitan tingkat modal investasi dan estimasi investasi tidak bertepatan dengan tanggal penilaian. Lebih lanjut, diperlukan kriteria khusus untuk menentukan tingkat kesamaan antara aset yang sebanding; metode untuk membuktikan kesamaan antara aset yang sebanding dan aset yang dinilai; dan dasar untuk menentukan tingkat kenaikan harga sewa dan penjualan untuk aset dengan siklus bisnis yang panjang… Hal ini karena proyek ini berskala besar dengan banyak item investasi dan bisnis yang kompleks, termasuk beberapa item bisnis unik yang belum ada di provinsi Binh Thuan. Oleh karena itu, jika solusi dapat segera ditemukan mengenai harga tanah spesifik untuk menghitung biaya sewa tanah, dan jika operasional NovaWorld Phan Thiet dapat difasilitasi tepat waktu, hal itu tidak hanya akan menguntungkan perusahaan terkemuka di daerah tersebut tetapi juga menentukan vitalitas destinasi wisata baru dan menarik, membantu Binh Thuan naik ke posisi terdepan dalam pariwisata resor di wilayah tersebut. Selain itu, hal ini akan membuka pendekatan penetapan harga lahan yang sesuai, memungkinkan kawasan industri besar seperti yang ada di Ham Tan untuk memulai pembangunan…
Mengenai kemajuan persetujuan harga tanah tertentu, Komite Rakyat Provinsi telah melaporkan kepada Komite Tetap Komite Partai Provinsi untuk dipertimbangkan dalam Laporan No. 218/BC-UBND tertanggal 26 Oktober 2022 dan Laporan No. 186/BC-UBND tertanggal 16 September 2022. Sesuai dengan itu, Perusahaan Gabungan Penilaian dan Investasi Saigon Thai Duong saat ini sedang mengumpulkan informasi tambahan untuk menyelesaikan hasil penilaian. Beberapa bisnis di provinsi tersebut bekerja sama dan memberikan informasi untuk mendukung penentuan harga tanah untuk proyek tersebut.
Sumber
Komentar (0)