Keterlambatan dalam menentukan harga sewa lahan tahunan dan sekali bayar telah memengaruhi lingkungan investasi, berdampak pada produksi dan perencanaan bisnis, serta menghambat pembiayaan hipotek untuk investasi, terutama untuk proyek investasi skala besar dengan modal yang signifikan (seperti proyek penyimpanan dan pelabuhan LNG, pembangkit listrik tenaga termal Son My I dan II, dan proyek pembuatan bilah turbin angin...). Tanpa kebijakan yang cepat dan tegas, hal ini akan berdampak negatif pada lingkungan investasi dan hasil daya tarik investasi provinsi – demikian pernyataan Dewan Manajemen Kawasan Industri Provinsi.
Satu pihak tidak sabar, pihak lainnya berhati-hati.
Sementara NovaWorld Phan Thiet menunggu penetapan harga lahan spesifik untuk "membuka" aktivitas konstruksi lebih lanjut guna menyelesaikan kawasan perkotaan ekonomi dan pariwisatanya pada akhir tahun 2025, kawasan industri baru di Ham Tan juga menunggu penetapan harga lahan spesifik sebelum menyewa lahan. Barulah kemudian konstruksi dapat dilanjutkan sesuai jadwal yang direncanakan. Misalnya, Kawasan Industri Tan Duc dijadwalkan mulai dibangun pada kuartal kedua tahun 2023, tetapi dianggap sulit untuk diimplementasikan karena keterlambatan dalam proses penetapan, penilaian, dan persetujuan harga lahan spesifik (untuk lahan perumahan dan pertanian di dalam kawasan perumahan). Hal ini membutuhkan banyak revisi dan penambahan, yang berdampak pada upaya kompensasi dan relokasi. Saat ini, investor kawasan industri tersebut telah mengajukan permohonan alokasi/sewa lahan seluas 61,17 hektar. Namun, sifat lahan yang tidak berdekatan akan membuat alokasi/sewa lahan dan perolehan izin konstruksi menjadi lebih menantang. Mengenai Kawasan Industri Son My I, investor telah dialokasikan lahan seluas 76,78 hektar pada tahap pertama oleh Komite Rakyat Provinsi. Namun, untuk melanjutkan pembangunan, harga lahan tertentu diperlukan untuk menandatangani kontrak sewa lahan. Sebelumnya, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyelenggarakan proses tender dan menandatangani kontrak dengan perusahaan konsultan (TMS Consulting Co., Ltd.) untuk menentukan harga sewa lahan. Setelah banyak surat permohonan, perusahaan konsultan tersebut melaporkan bahwa keterlambatan dalam menentukan harga lahan spesifik untuk Kawasan Industri Son My I disebabkan oleh keterbatasan dan kesulitan survei dan pengumpulan informasi untuk menentukan pendapatan dan biaya yang terkait dengan penilaian proyek kawasan industri, dan kurangnya bukti untuk sepenuhnya membuktikan persyaratan yang tercantum dalam Surat Edaran 36/2014/TT-BTNMT tanggal 30 Juni 2014, dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup . Oleh karena itu, pada tanggal 5 April 2023, TMS Consulting Co., Ltd. mengirimkan dokumen yang meminta unit terkait untuk membantu meninjau informasi untuk keperluan penilaian lahan, beserta draf laporan penjelasan tentang hasil penilaian. Dan hingga hari ini, kita masih menunggu… hasilnya.
Oleh karena itu, pada akhir April 2023, Badan Pengelola Kawasan Industri Provinsi menyampaikan laporan yang meminta instansi fungsional terkait untuk mendukung Kawasan Industri Tan Duc dalam menyelesaikan prosedur untuk memulai pembangunan pada kuartal kedua tahun 2023, mulai dari menentukan harga lahan spesifik sehingga investor dapat menandatangani kontrak sewa lahan seluas 61,17 hektar. Demikian pula, untuk Kawasan Industri Son My 1, yang mencakup lebih dari 76,7 hektar, rencana tersebut diajukan kepada Komite Rakyat Provinsi untuk disetujui pada Mei 2023 sesuai permintaan Perusahaan IPICO, sehingga perusahaan tersebut dapat membayar sewa lahan, menandatangani kontrak sewa lahan, dan mengatur pembangunan infrastruktur kawasan industri di area tersebut.
Yang perlu diperhatikan, para investor kawasan industri yang telah melakukan pekerjaan kompensasi dan pembersihan lahan serta mempersiapkan investasi semuanya menginginkan sewa lahan secara sekaligus. Proyek-proyek terkait seperti fasilitas penyimpanan dan pelabuhan LNG, Proyek Pembangkit Listrik Termal Son My I, dan Proyek Pembangkit Listrik Termal Son My II, yang memiliki lahan sekitar 300 hektar, juga membutuhkan sewa lahan secara sekaligus. Sementara itu, menurut informasi dari Badan Pengelola Kawasan Industri Provinsi, karena harga lahan spesifik belum ditentukan, empat proyek (dengan luas 4,72 hektar) di Kawasan Industri Ham Kiem I dan satu proyek (dengan luas 2,41 hektar) di Kawasan Industri Ham Kiem II telah disetujui oleh Komite Rakyat Provinsi untuk pembayaran sewa lahan secara sekaligus, tetapi para investor belum membayar biaya sewa lahan secara sekaligus, sebuah keterlambatan yang telah berlangsung selama tiga tahun. Keinginan investor untuk sewa lahan secara sekaligus mempermudah menarik investor sekunder dan menyederhanakan pembukuan dan pengajuan pinjaman untuk pelaksanaan proyek.
Mengapa mereka berada dalam posisi yang dipaksa?
Perwakilan dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyatakan bahwa keterlambatan dalam penilaian nilai tanah tertentu (yang diterapkan pada proyek dengan nilai tanah melebihi 20 miliar VND) disebabkan oleh beberapa alasan. Menurut Surat Edaran Nomor 36 Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, terdapat lima metode penilaian tanah, tetapi tiga metode yang paling umum diterapkan – surplus, pendapatan, dan komparatif – telah digunakan sejak lama. Namun, berdasarkan informasi dari beberapa kasus, perusahaan konsultan khawatir bahwa metode-metode ini tidak sepenuhnya dapat diandalkan ketika diterapkan pada proyek-proyek tertentu, terutama ketika faktor input tidak dipertimbangkan dengan benar, sehingga menghasilkan hasil yang tidak akurat. Misalnya, dengan metode komparatif, area yang dimaksud secara historis merupakan lahan pertanian tanpa transaksi, sehingga perbandingan menjadi tidak mungkin. Demikian pula, metode surplus dan pendapatan memerlukan penentuan pendapatan pembangunan, modal investasi per unit, harga satuan, dan lain-lain, yang sangat kompleks. Oleh karena itu, unit konsultan telah berulang kali merevisi rencana tersebut, dan departemen telah membantu mereka, tetapi hasil yang diperoleh belum meyakinkan. Karena asumsi dan perkiraan diperlukan, dan semua proyek ini memiliki area yang sangat luas, risiko kesalahan antar individu, bahkan kesalahan yang sangat kecil, dapat menyebabkan kerugian yang signifikan. Selain itu, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan juga sedang merevisi Surat Edaran 36, yang berfokus pada metode penilaian.
Itulah juga salah satu alasan mengapa Komite Rakyat Provinsi baru-baru ini mengirimkan dokumen kepada Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup yang meminta Perdana Menteri untuk mempertimbangkan dan mengarahkan pembentukan kelompok kerja yang terdiri dari anggota dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Kementerian Konstruksi , Kementerian Keuangan, dan kementerian serta lembaga terkait lainnya untuk mendukung dan membimbing provinsi Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara umum dan khususnya pada proyek Kompleks Wisata Lembah Laut. Saat ini, pemerintah pusat telah mengeluarkan dokumen yang menyetujui untuk mendukung Binh Thuan dalam penilaian tanah khusus pada proyek NovaWorld Phan Thiet…
Menurut perwakilan dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, dibandingkan dengan NovaWorld Phan Thiet, penilaian lahan di kawasan industri lebih sederhana. Namun, dalam kondisi saat ini, perhitungan penilaian spesifik dengan bantuan pemerintah pusat masih diperlukan untuk meningkatkan kepercayaan. Kendala terkait harga lahan spesifik untuk proyek-proyek besar di provinsi ini akan segera diatasi.
Surat resmi dari Komite Rakyat Provinsi kepada Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup juga menekankan bahwa proses penilaian tanah saat ini sangat kompleks karena melibatkan banyak sektor dan bidang yang mengatur parameter terkait investasi, perencanaan, pembangunan, tanah, keuangan, perbankan, dan pasar. Hal ini mengharuskan mereka yang melaksanakan tugas tersebut memiliki pengetahuan umum dan pengalaman terkait banyak bidang agar dapat sepenuhnya memahami isi metodologi penilaian untuk implementasi, penilaian, dan evaluasi yang tepat. Sementara itu, personel Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Provinsi kurang memiliki pengalaman yang cukup di bidang khusus seperti penetapan harga, keuangan, dan konstruksi untuk memenuhi tuntutan pekerjaan penilaian yang kompleks saat ini. Oleh karena itu, Komite Rakyat Provinsi meminta Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk mengusulkan kepada Perdana Menteri agar mempertimbangkan dan mengarahkan pembentukan kelompok kerja untuk mendukung dan membimbing provinsi Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara umum dan pada proyek Kompleks Wisata Lembah Laut secara khusus, sehingga proyek-proyek tersebut dapat segera dilaksanakan dan dioperasikan, serta berkontribusi pada pembangunan sosial -ekonomi daerah.
Sumber
Komentar (0)