Risiko harga tanah "mengancam" pembangunan. Bagian 2

[iklan_1]

Keterlambatan penetapan harga sewa lahan tahunan dan harga sewa lahan sekali bayar telah berdampak pada lingkungan investasi, termasuk perencanaan produksi dan bisnis, serta pemberian kredit investasi, terutama untuk proyek-proyek investasi dengan lahan luas dan modal investasi besar (Proyek Gudang Pelabuhan LNG, Proyek PLTU Son My I, Proyek PLTU Son My II, dan Proyek Produksi Bilah Kipas Angin, dll.). Jika tidak ada kebijakan yang cepat dan tegas, hal ini akan berdampak pada lingkungan investasi dan daya tarik investasi di provinsi ini, demikian komentar Badan Pengelola Kawasan Industri Provinsi.

Satu pihak tidak sabar, pihak lain berhati-hati.

Sementara NovaWorld Phan Thiet menunggu harga tanah spesifik untuk "membuka" berbagai kegiatan guna melanjutkan pembangunan dan menyelesaikan kawasan perkotaan ekonomi pariwisata pada akhir tahun 2025, kawasan industri baru di Ham Tan juga menunggu harga tanah spesifik untuk disewakan. Dari sini, akan ada dasar untuk konstruksi sesuai dengan peta jalan yang telah digariskan. Misalnya, Kawasan Industri Tan Duc akan mulai dibangun pada kuartal kedua tahun 2023, tetapi dianggap sulit dilaksanakan karena proses penetapan, penilaian, dan persetujuan penetapan harga tanah spesifik (untuk lahan perumahan dan lahan pertanian di kawasan perumahan) masih lambat, membutuhkan banyak revisi dan penambahan, yang memengaruhi proses kompensasi dan pembebasan lahan. Saat ini, investor Kawasan Industri telah mengajukan permohonan alokasi/sewa lahan seluas 61,17 hektar. Namun, bidang tanah yang tidak bersebelahan akan menyulitkan alokasi/sewa lahan, dan pengajuan izin mendirikan bangunan untuk memulai konstruksi. Di Son My I Industrial Park, investor dialokasikan lahan oleh Komite Rakyat Provinsi pada tahap pertama dengan luas 76,78 hektar. Namun, untuk melakukan konstruksi, juga diperlukan harga tanah tertentu untuk menandatangani kontrak sewa lahan. Sebelumnya, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyelenggarakan penawaran dan menandatangani kontrak dengan unit konsultan (TMS Consulting Co., Ltd.) untuk menentukan harga sewa lahan. Setelah banyak dokumen mendesak, unit konsultan melaporkan keterlambatan dalam menyelesaikan penentuan harga tanah tertentu untuk Son My I Industrial Park karena survei dan pengumpulan informasi untuk menentukan pendapatan dan biaya untuk pekerjaan penilaian yang terkait dengan proyek-proyek kawasan industri sangat terbatas dan menghadapi banyak kesulitan, tidak cukup dasar untuk membuktikan sepenuhnya sesuai ketentuan Surat Edaran 36/2014/TT-BTNMT tanggal 30 Juni 2014 dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup . Oleh karena itu, pada tanggal 5 April 2023, TMS Consulting Company Limited mengirimkan dokumen yang meminta unit terkait untuk mendukung peninjauan informasi penilaian tanah, beserta draf laporan yang menjelaskan hasil penilaian. Dan hingga saat ini, kami masih menunggu... hasilnya.

Oleh karena itu, pada akhir April 2023, Badan Pengelola Kawasan Industri Provinsi telah melaporkan kepada instansi fungsional terkait untuk mendukung Kawasan Industri Tan Duc agar menyelesaikan prosedur untuk memulai konstruksi pada kuartal kedua tahun 2023, mulai dari penetapan harga tanah bagi investor hingga penandatanganan kontrak sewa lahan seluas 61,17 hektar. Demikian pula halnya dengan Kawasan Industri Son My 1, yang luasnya lebih dari 76,7 hektar, telah diajukan kepada Komite Rakyat Provinsi untuk disetujui pada Mei 2023 atas permintaan Perusahaan IPICO. Dengan demikian, unit tersebut dapat membayar sewa lahan, menandatangani kontrak sewa lahan, dan mengatur pembangunan infrastruktur kawasan industri di area tersebut.

Khususnya, para investor kawasan industri yang telah melaksanakan pekerjaan ganti rugi dan pembebasan lahan, serta mempersiapkan investasi, semuanya ingin menyewa lahan sekaligus. Kemudian, proyek-proyek terkait seperti Gudang Pelabuhan Gas LNG, Proyek Pembangkit Listrik Tenaga Panas Son My I, Proyek Pembangkit Listrik Tenaga Panas Son My II, yang memiliki luas lahan sekitar 300 hektar, juga memiliki kebutuhan untuk menyewa lahan sekaligus. Sementara itu, menurut informasi dari Badan Pengelola Kawasan Industri Provinsi, karena harga lahan spesifik belum ditentukan, saat ini terdapat 4 proyek (dengan luas 4,72 hektar) di Kawasan Industri Ham Kiem I dan 1 proyek (dengan luas 2,41 hektar) di Kawasan Industri Ham Kiem II yang telah disetujui oleh Komite Rakyat Provinsi untuk membayar sewa lahan sekaligus, tetapi belum menyelesaikan masalah bagi investor kawasan industri untuk membayar sekaligus, yang telah berlangsung selama 3 tahun sekarang. Keinginan investor untuk menyewa tanah sekaligus adalah untuk memudahkan menarik investor sekunder dan dalam akuntansi dan pinjaman modal untuk melaksanakan proyek.

Mengapa harus berada dalam posisi tertekan seperti itu?

Perwakilan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (SDA) mengatakan bahwa penilaian lahan spesifik (yang diterapkan pada proyek dengan nilai lahan di atas 20 miliar VND) lambat karena berbagai alasan. Menurut Surat Edaran 36 Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, terdapat 5 metode penilaian, tetapi 3 metode yang umum diterapkan adalah surplus, pendapatan, dan perbandingan. Namun, berdasarkan informasi dari sejumlah kasus, unit konsultan khawatir bahwa metode-metode ini tidak terjamin jika diterapkan pada setiap proyek tertentu, terutama jika faktor inputnya tidak stabil, yang menyebabkan hasil output yang tidak tepat. Misalnya, dengan metode perbandingan, area tersebut selalu berupa lahan pertanian, tidak ada transaksi sehingga tidak dapat dibandingkan. Atau, metode surplus dan pendapatan perlu menentukan pendapatan pembangunan, tingkat modal investasi, harga satuan... yang sangat rumit. Oleh karena itu, unit konsultan telah melakukannya berulang kali, dan Kementerian telah membantu unit konsultan, tetapi hasilnya tidak meyakinkan. Karena perlu asumsi dan estimasi, dan proyek-proyek ini semuanya sangat luas, risiko kesalahan antara satu orang dengan orang lain, meskipun sangat kecil, dapat menimbulkan kerugian yang besar. Selain itu, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup juga merevisi Surat Edaran 36, dengan fokus pada metode penilaian.

Hal ini juga menjadi salah satu alasan mengapa Komite Rakyat Provinsi baru saja mengeluarkan dokumen yang meminta Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk mengusulkan kepada Perdana Menteri agar mempertimbangkan dan mengarahkan pembentukan Kelompok Kerja yang beranggotakan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Kementerian Konstruksi, Kementerian Keuangan, serta kementerian dan lembaga terkait untuk mendukung dan membimbing Provinsi Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara umum dan khususnya pada proyek Kompleks Pariwisata Lembah Laut. Saat ini, Pemerintah Pusat telah mengeluarkan dokumen yang menyetujui untuk mendukung Binh Thuan dalam menilai harga tanah tertentu pada proyek NovaWorld Phan Thiet...

Menurut perwakilan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, dibandingkan dengan NovaWorld Phan Thiet, penilaian lahan di kawasan industri lebih sederhana. Namun, dalam situasi saat ini, diperlukan juga perhitungan penilaian khusus dari Pemerintah Pusat agar lebih meyakinkan. Dalam waktu dekat, penghapusan hambatan terkait harga lahan untuk proyek-proyek besar di provinsi ini akan segera teratasi.

Surat resmi yang dikirimkan Komite Rakyat Provinsi kepada Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup juga menekankan bahwa pekerjaan penilaian tanah saat ini sangat rumit karena melibatkan banyak sektor dan bidang yang mengatur parameter investasi, perencanaan, konstruksi, pertanahan, keuangan, perbankan, pasar... yang mengharuskan pelaksana memiliki pengetahuan dan pengalaman umum di berbagai bidang agar dapat memahami sepenuhnya isi metode penilaian untuk menerapkan, menilai, dan mengevaluasi dengan tepat. Sementara itu, personel sektor Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup provinsi tersebut tidak memiliki banyak pengalaman di bidang-bidang khusus seperti harga, keuangan, konstruksi... untuk memenuhi persyaratan pekerjaan penilaian yang sangat rumit seperti saat ini. Oleh karena itu, Komite Rakyat Provinsi mengusulkan agar Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup merekomendasikan Perdana Menteri untuk mempertimbangkan dan mengarahkan pembentukan Kelompok Kerja guna mendukung dan membimbing Provinsi Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara umum dan khususnya proyek Kompleks Pariwisata Lembah Samudra, sehingga proyek-proyek tersebut dapat segera diimplementasikan, dioperasikan, dan mengembangkan sosial -ekonomi setempat.

[iklan_2]
Sumber